Решение по делу № 33-21201/2024 от 06.06.2024

Судья:Васильева Е.В.	Дело № 33-21201/2024УИД50RS0016-01-2023-001320-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск Московской области                          17 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Поляковой Ю.В.,

судей Баринова С.Н., Потаповой С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Поздняковой О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Креневой И. В. к Галюк Л. В. об обязании устранить недостатки жилого помещения, уменьшении стоимости покупной цены жилого помещения, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе Галюк Л. В. на решение Королевского городского суда Московской области от 27 декабря 2023 года

заслушав доклад судьи Поляковой Ю.В.,

установила:

Кренева И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Галюк Л.В. об обязании устранить недостатки жилого помещения, уменьшении стоимости покупной цены жилого помещения, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что она, Кренева И.В., является собственником недвижимого имущества - однокомнатной квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 47,8 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>ёв, <данные изъяты>А, <данные изъяты>. Вышеуказанная квартира была приобретена на основании договора купли-продажи от 19.11.2020, заключенного между ответчиком Галюк Л.В. и Креневой И.В. Обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости исполнены в соответствии с условиями договора своевременно и в полном объеме. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 04.12.2020. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по <данные изъяты>. Истец указывает, что при осмотре и передаче квартиры ей не сообщалось о выполненных в жилом помещении изменениях, а именно, переустройстве и перепланировке жилого помещения, не узаконенных в установленном действующим законодательством РФ порядке. В тексте договора Галюк Л.В. не предупредила об имеющихся недостатках передаваемого имущества, технический паспорт объекта не предоставила. Согласно полученному самостоятельно истцом техническому паспорту от 19.09.2022 изменена конфигурация жилого помещения: увеличена площадь коридора за счет ванной комнаты, часть площади ванной комнаты (помещение 4 по плану <данные изъяты>) вошла в площадь <данные изъяты>, демонтирован санузел, произведено переоборудование жилого помещения под совмещенный санузел (помещение 3 по плану БТИ) общей площадью 2,9 кв.м, в площадь санузла включена площадь коридора. <данные изъяты> квартиры по результатам ремонтных строительных работ, выполненных Галюк Л.В., уменьшилась с 47,8 кв.м до 46,4 кв.м. Истец указывает, что она обращалась в Администрацию г.о. <данные изъяты> с целью согласования проведения работ по переустройству и перепланировке помещения, однако получила отказ. В добровольном порядке исполнить требования Галюк Л.В. отказалась.

Истец просила суд: обязать Галюк Л.В. устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>А, <данные изъяты> путем восстановления межквартирной стены помещения 4 - коридор по плану БТИ в исходное состояние; уменьшить стоимость покупной цены жилого помещения на сумму общей стоимости работ и материалов, необходимых для ликвидации последствий перепланировки в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>А, <данные изъяты>, в размере 497 879 руб. 00 коп.; взыскать с Галюк Л.В. в пользу Креневой И.В. стоимость понесенных расходов на устранение недостатков в сумме 98 900 руб. 00 коп.; взыскать с Галюк Л.В. в пользу Креневой И.В. компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб. 00 коп.; взыскать с Галюк Л.В. в пользу Креневой И.В. расходы на оплату госпошлины в размере 10 906 руб. 79 коп. (л.д.5-7).

Истец Кренева И.В. и её представитель Кржиновский М.В. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, пояснив, что в качестве способа восстановления своего нарушенного права истец выбирает взыскание с ответчика стоимости покупной цены, на исковых требованиях об устранении недостатков жилого помещения истец не настаивает, т.к. в настоящее время самостоятельно обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Ответчик Галюк Л.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель Муковозова О.И. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать, ссылаясь на то, что истец знала о наличии перепланировки квартиры.

Решением Королевского городского суда Московской области от 27.12.2023 иск удовлетворен частично.

Суд постановил:

Взыскать с Галюк Л.В. в пользу Креневой И.В. в счёт уменьшения покупной цены жилого помещения денежные средства в размере - 139 305 руб. 44 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере – 30 000 руб. 00 коп., расходы по согласованию перепланировки в размере – 16 000 руб. 00 коп., расходы на составление технического заключения в размере – 25 000 руб. 00 коп., расходы по оплате госпошлины в размере - 3 986 руб. 00 коп., а всего – 214 291 руб. 44 коп.

В удовлетворении исковых требований об обязании устранить недостатки, взыскании компенсации морального вреда, взыскании остальной части стоимости уменьшения покупной цены, остальной части судебных расходов, - Креневой И.В. отказать.

В апелляционной жалобе ответчик Галюк Л.В. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, указывая на то, что ею были представлены распечатки сообщений в Вотцап, что истец знала о перепланировке. Также ответчик указала, что в деле нет доказательств уменьшения площади из-за проведения работ по перепланировке, неверно указано, что часть ванной вошла в состав <данные изъяты>, наоборот, в санузел <данные изъяты> была добавлена часть санузла <данные изъяты>, следовательно, фактическая площадь была увеличена, а не уменьшена. Суд не учел, что площадь квартиры, указанная в ЕГРН, измерялась в момент сдачи дома застройщиком, т.е. без ремонта, по статистике, после ремонта уменьшение площади может составить до 2кв.м. При покупке квартиры общий вид квартиры истца устраивал.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе.

В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении дела судебная коллегия в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и возражений относительно нее.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Кренева И.В. является собственником недвижимого имущества - однокомнатной квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 47,8 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>ёв, <данные изъяты>А, <данные изъяты>.

Право собственности в отношении указанного объекта недвижимого имущества возникло у Креневой И.В. на основании заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи от 19.11.2020. Обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости истцом исполнены в соответствии с условиями договора своевременно и в полном объеме. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 04.12.2020.

Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области.

Суд указал, что при осмотре и передаче недвижимого имущества Креневой И.В. не сообщалось о выполненных в жилом помещении изменениях, технический паспорт на объект предоставлен не был.

Истец самостоятельно обратилась в ГБУ Московской области «МОБТИ» по вопросу изготовления технического паспорта квартиры.

Согласно полученному техническому паспорту на жилое помещение по состоянию на 19.09.2022, изменена конфигурация жилого помещения: увеличена площадь коридора за счет ванной комнаты, часть площади ванной комнаты (помещение 4 по плану <данные изъяты>) вошла в площадь <данные изъяты>, демонтирован санузел, произведено переоборудование жилого помещения под совмещенный санузел (помещение 3 по плану БТИ) общей площадью 2.9 кв.м, в площадь санузла включена площадь коридора. <данные изъяты> квартиры по результатам ремонтных строительных работ, выполненных Галюк Л.В., уменьшилась с 47,8 кв.м до 46,4 кв.м. Разрешение на перепланировку и переоборудования помещения в БТИ предоставлено не было.

Истец обратилась с заявлением от <данные изъяты> № Р<данные изъяты>65283316 в Администрацию г.о. <данные изъяты> о согласовании проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения с приложением проекта перепланировки и переустройства квартиры, однако получила отказ по следующим основаниям: в результате перепланировки производится присоединение части общего коридора к жилому помещению, не предоставлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Судом установлено, что ранее Галюк Л.В. являлась собственником <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>ёв, <данные изъяты>А. Указанные квартиры являются смежными.

Галюк Л.В. в 2006 году на основании проекта перепланировки квартир по адресу: <данные изъяты>А, выполненного ООО «Архитектурная мастерская П-2», был подготовлен проект перепланировки ранее принадлежащих ей квартир <данные изъяты>, <данные изъяты> по общим архитектурным решениям, согласно которому часть помещения <данные изъяты> (помещения 4 по плану БТИ - ванная комната) вошла в площадь <данные изъяты>. При этом, в целях организации доступа в санузел ответчиком демонтирована часть тамбура - общего имущества многоквартирного дома площадью до 0,5 кв.м. По факту выполненных ответчиком ремонтных работ в обеих квартирах, ответчик обратилась в Королевский городской суд <данные изъяты> с требованием о сохранении жилого помещения <данные изъяты> в перепланированном состоянии.

В соответствии с решением Королевского городского суда <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> исковые требования Галюк Л.В. были удовлетворены, <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>А, сохранена в перепланированном состоянии. Требования о сохранении в перепланированном состоянии <данные изъяты> Галюк Л.В. заявлены не были.

Руководствуясь ст. 475, ст. 476, п. 2 ст. 477, п. 2 ст. 556 ГК РФ, суд пришел к выводу, что исковые требования истца об обязании ответчика устранить недостатки жилого помещения по адресу: <данные изъяты>ёв, <данные изъяты>А, <данные изъяты>, путём восстановления межквартирной стены помещения 4 – коридор по плану БТИ в исходное положение, не подлежат удовлетворению, поскольку при производстве данных работ произойдёт изменение площади и технических характеристик <данные изъяты>, перепланировка по которой признана судом подлежащей сохранению. Решение суда, которым были удовлетворены требования Галюк Л.В. о сохранении жилого помещения по адресу: <данные изъяты>ёв, <данные изъяты>А, <данные изъяты>, вступило в законную силу, и, следовательно, вернуть жилое помещение, принадлежащее истцу, в первоначальное состояние не представляется возможным.

При разрешении требований об уменьшении покупной цены квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что согласно п.4.1.2 договора купли-продажи, продавец обязался предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости, принял во внимание, что предметом договора купли-продажи от 19.11.2020 являлась квартира общей площадью 47,8 кв.м., фактически истец стала собственником жилого помещения площадью 46,6 кв.м., что доказательств того, что истец была уведомлена об уменьшении приобретаемой недвижимости в связи с наличием самовольно произведённых работ, стороной ответчика суду не представлено, пришел к выводу, что с Галюк Л.В. в пользу Креневой И.В. належит взыскать в счёт уменьшения покупной цены денежные средства за разницу в площади приобретённого жилого помещения в размере 139 305 руб. 44 коп. (6600000 - (6600000:47,8 х46,6)).

При этом суд указал, что не подлежат удовлетворению требования истца об уменьшении покупной цены квартиры на сумму, необходимую для производства работ по восстановлению выполненной ответчиком перепланировки, поскольку, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для восстановления жилого помещения в прежнее состояние.

Отказывая в удовлетворении требований истца о компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. 00 коп., суд руководствовался ст. 151, ст. 1099, ст. 1101 ГК РФ, и исходил из того, что указанные требования истца вытекают из имущественных правоотношений, при этом, личные неимущественные права или нематериальные блага истца не затронуты.

Руководствуясь ст.15 ГК РФ, установив, что истцом понесены убытки в виде расходов в связи с обращением по согласованию перепланировки в размере 16 000 руб. 00 коп., на составление технического заключения в размере 25 000 руб. 00 коп. в результате недобросовестности ответчика при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд требования истца в указанной части удовлетворил.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ усматривается, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п. 1 ст. 475 ГК РФ усматривается, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Часть 1 ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, при регистрации права собственности ответчика на <данные изъяты>, площадь квартиры составляла 47,8кв.м, при продаже квартиры ответчик руководствовался теми сведениями, которые содержались в ЕГРН на объект недвижимости.

В соответствии с техническим паспортом квартиры, полученным истцом в 2022 году, площадь объекта недвижимости составляет 46,6 кв. м.

Как указывает истец, во время эксплуатации квартиры, после изготовления технического паспорта, она обнаружила, что имеется расхождение в фактической площади объекта и площади, указанной в правоустанавливающих документах на 1,2кв.м.

При заключении договора купли-продажи у истца не было претензий о несоответствии площади отчуждаемого недвижимого имущества, указанной в правоустанавливающих документах. Покупатель не отказался от подписания договора, а выразил намерение приобрести квартиру за согласованную сторонами стоимость. В договоре купли-продажи от 19.11.2020 указана общая площадь <данные изъяты>,8 кв.м. Только спустя почти два года после приобретения квартиры, а именно 17.11.2022 истец направил ответчику претензию относительно расхождения площади жилого помещения, выполненной перепланировки.

Вместе с тем, истец, подписав акт приема-передачи от 04.12.2020, подтвердил, что претензий к состоянию квартиры не имеет, что отражено в п. 3 акта.

Кроме того, из представленной ответчиком переписки следует, что об имеющейся перепланировке истец знала до заключения договора купли-продажи (л.д.142-143).

Также следует отметить, что при заключении договора купли-продажи стороны, совместно определяя стоимость квартиры, исходили из характеристик и параметров объекта недвижимости в целом, а не из стоимости квадратного метра.

Помимо прочего, по мнению судебной коллегии, от уменьшения площади качество квартиры не снизилось. То обстоятельство, что фактическая площадь квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи меньше площади квартиры, указанной в договоре, само по себе не означает наличие в ней недостатков.

При таких обстоятельствах удовлетворение судом исковых требований на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ нельзя признать законным.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что требования истца об уменьшении стоимости покупной цены квартиры по договору купли-продажи от 19.11.2020 удовлетворению не подлежат.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания убытков, поскольку доказательств недобросовестности действий ответчика при продаже квартиры не установлено.

При вышеуказанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ), с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В связи с отказом в удовлетворении требований истца в полном объеме, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов не имеется.

руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Королевского городского суда Московской области от 27 декабря 2023 года отменить в части удовлетворения требований.

В отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

судьи