Решение по делу № 66а-759/2020 от 22.06.2020

Дело № 66а-759/2020

Апелляционное определение

г. Сочи                                    4 декабря 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Рассказовой Г.В.

судей Анфаловой Е.В., Демидчик Н.В.

при секретаре Бахтиновой В.В.

рассмотрела в судебном заседании административное дело № 3а-70/2020 (УИД 26OS0000-04-2019-000344-86) по административному исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Рассвет-Ставрополье» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Ставропольского краевого суда от 12 марта 2020 г.

Заслушав доклад судьи Анфаловой Е.В., судебная коллегия по административным делам

установила:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Рассвет-Ставрополье» (далее по тексту ФГУП «Рассвет-Ставрополье») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование иска указано, что ФГУП «Рассвет-Ставрополье» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. установлена в размере <данные изъяты>.

Согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки составляет <данные изъяты> рублей.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

В исковом заявлении ФГУП «Рассвет-Ставрополье» просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, указанной в отчете эксперта.

В ходе рассмотрения дела истец заявленные административные исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2015 г. в размере <данные изъяты> рубль.

Решением суда от 12 марта 2020 г. административные исковые требования ФГУП «Рассвет-Ставрополье» удовлетворены: в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, установлена кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рубль по состоянию на 1 января 2015 г. Указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать дату обращения ФГУП «Рассвет-Ставрополье» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 2 октября 2019 г.

В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что объектом оценки должна выступать рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом - имеющийся договор аренды. Кроме того, в качестве существенных параметров при определении кадастровой стоимости необходимо учитывать еще и условия арендного договора. Полагает, что при установлении кадастровой стоимости земельного участка не подлежат применению заключение эксперта, отчет об оценке, положенные в основу вынесенного решения, вынесенное решение нарушает законные права и интересы Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Тимофеева Н.А., действующая на основании доверенности, участвующая в судебном заседании посредством видеоконференц-связи Ставропольского краевого суда, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяемого в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента (пункт 6 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом, следует из материалов дела, 27 марта 2012 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю и ФГУП «Рассвет» (в дальнейшем переименовано в ФГУП «Рассвет-Ставрополье») заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №435 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2015 г. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. №1381 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае», составляла по состоянию на 1 января 2015 г. <данные изъяты>, что следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 ноября 2019 г. №№.

По заказу административного истца ООО «Арбитраж» осуществлена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. Согласно отчету №КС 109/2019 об определении рыночной стоимости земельного участка рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. составляла <данные изъяты> рублей.

Полагая установленную в отношении земельного участка кадастровую стоимость значительно превышающей рыночную, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктами 3.1, 3.3 Договора аренды от 27 марта 2012 г. предусмотрено, что арендная плата начисляется согласно прилагаемому расчету, расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Приложение к договору содержит расчет арендной платы земельного участка, из которого следует, что годовой размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент кратности.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что кадастровая стоимость земельного участка является основанием для расчета арендной платы земельного участка №, а соответственно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы ФГУП «Рассвет-Ставрополье» как арендатора земельного участка, что наделяет его правом на обращение в суд с соответствующим иском.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Согласно требованиям законодательства, по делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Арбитраж» №КС 109/2019 от 9 августа 2019 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Руководствуясь разъяснениями пунктов 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду возникновения сомнений при исследовании отчета об оценке недвижимости в их обоснованности, суд первой инстанции определением от 20 декабря 2019 г. назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Южный региональный центр судебной экспертизы»

В материалы дела представлено заключение эксперта №5 от 12 февраля 2020 г. Автономной некоммерческой организации «Южный региональный центр судебной экспертизы» Зинченко С.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляла по состоянию на 1 января 2015 г. <данные изъяты> рубль.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611).

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Разделом V Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р установлено, что оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

При проведении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. эксперт, осуществляя выбор подходов и методов оценки, отказался от использования при оценке затратного подхода с учетом вида объекта недвижимости – земельного участка, а также отказался от использования доходного подхода, поскольку его применение требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использование таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент дисконтрирование и аннуитеты и др. Отказ от данного метода обусловлен следующими обстоятельствами: большая неопредленность результатов из-за высокой субъективности коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами, большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов, в материалах дела, как и в открытом доступе сети «Интернет» отсутствует информация о составе земель объекта исследования, находящихся под пашнями, пастбищами, дорогами и болотами, а так же эксплуатируемая под объектами недвижимости. Не представляется возможным рассчитать доходы, а также расходы на дату исследования.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Зинченко С.А. подтвердила, что состав земель при проведении оценки ею не учитывался. Ввиду отсутствия достаточных данных она отказалась от использования доходного похода при проведении экспертизы.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суду апелляционной инстанции в порядке статьи 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом представлены отчеты о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства, сведения о составе земель с указанием на площади пашен, сенокосов, пастбищ и т.д. Данные указанных документов при проведении экспертизы не учитывались, равно как не учитывались общедоступные статистические сведения об урожайности в соответствующем муниципальном образовании.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Поскольку, для устранения возникших у суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности заключения эксперта, с учетом избранных им подходов и методов оценки, в целях проверки соблюдения экспертом требований Федеральных стандартов оценки требуются специальные познания в оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции счел необходимым назначить по делу повторную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Волович Н.В.

Заключением № 02/11 от 2 ноября 2020 г. эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Волович Н.В. установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. составляла <данные изъяты> рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Из содержания заключения эксперта № 02/11 от 2 ноября 2020 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж, а также доходным подходом методом капитализации операционного дохода.

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площадь, вид разрешенного использования, количественные и качественные характеристики, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы, существенно влияющие на стоимость.

В рамках сравнительного подхода экспертом в заключении приведены ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет». Данная информация отвечает требованиям проверяемости и однозначности.

Предложения о реализации объектов-аналогов, отобранных экспертом, размещены в даты, предшествующие дате оценки.

Кроме того, экспертом произведен подробный и точный анализ рынка объекта оценки и объектов-аналогов, а также дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, из 21 объекта, предложенного к продаже в данном сегменте рынка, было выбрано 5 объектов-аналогов, расположенных в различных районах Ставропольского края. В заключении воспроизведены индивидуализирующие особенности объектов-аналогов. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по виду передаваемых прав, условиям продажи, условиям финансирования сделки, дате предложения, местоположению объектов, площади.

Экспертом принято во внимание, что объекты-аналоги также имеют назначение для сельскохозяйственного производства, в связи с чем какая-либо корректировка в данной части не требуется. При этом экспертом в целях нивелирования имеющихся расхождений в связи с нахождением объектов-аналогов и объекта оценки в различных районах Ставропольского края, отличных по плодородию почв, применена корректировка на местоположение, рассчитанная с учетом бонитировки сельхоз угодий Ставропольского края, произведен ее расчет, приведено обоснование применения подобного расчета, в правильности суждений эксперта сомнения у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

В рамках доходного подхода экспертом учтены площади оцениваемого участка, пригодные для ведения сельского хозяйства, по данным экспликации земель на 31 декабря 2014 г., нахождение земельного участка в третьей агроклиматической подзоне Ставропольского края, бонитировка земель в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 5 декабря 2011 г. №284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2001 г.», на основании чего определена предпочтительная структура севооборота. Экспертом расчет доходности произведен на основании данных по урожайности по Новоселицкому району, представленных на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики в разделе «Паспорт муниципального образования», сведений о цене реализации урожая сельскохозяйственных культур в третьей агроклиматической подзоне по днным Отчета №26-СХН-2015 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2015 г., подготовленного Государственным унитарным предприятием Ставропольского края «Ставкрайимущество», рыночные цены реализации сельскохозяйственной продукции представлены Министерством сельского хозяйства Ставропольского края, учтены возможные потери.

В связи с использованием при оценке двух подходов произведено согласование результатов, каждому из подходов присвоен вес 50%.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, доходного подхода; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критерием, предъявляемым положениями статей 3, 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, подателем апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить данное экспертное заключение под сомнение.

Доводы апелляционной жалобы относительно необходимости оценки рыночной стоимости прав аренды, учета положений договора аренды судебной коллегией отклоняются как основанные на ошибочном понимании положений законодательства, в том числе об оценочной деятельности.

В указанной связи судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по состоянию на 1 января 2015 г., кадастровую стоимость надлежит установить в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Судом при указании даты обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости верно учтен факт обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – 2 октября 2019 г., а также определен период применения кадастровой стоимости с учетом разъяснений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», которому было поручено проведения повторной судебной оценочной экспертизы в рамках настоящего дела, выставлен счет на оплату экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.

Положениями пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам.

По смыслу закона взыскание в пользу экспертной организации сумм в возмещение расходов на проведение экспертизы должно быть осуществлено за счет стороны по делу по общим правилам распределения судебных расходов, установленным главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в этой связи вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо применять с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». Названным Постановлением Конституционного Суда РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате повторной судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в единый государственный реестр недвижимости, значительно – более чем в два раза превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках рассмотрения настоящего дела, являющуюся основанием для удовлетворения требования об оспаривании кадастровой стоимости, а соответственно, приходит к выводу, что подобное превышение свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, в связи с чем расходы должны быть возложены на орган утвердивший результаты определения кадастровой стоимости – Министерство имущественных отношений Ставропольского края, взысканию с него в пользу экспертной организации подлежит <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 12 марта 2020 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере <данные изъяты> рублей

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационной суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи