Решение по делу № 8Г-4748/2024 [88-6518/2024] от 14.02.2024

39RS0011-01-2020-001597-22

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 2-51/2023

№ 88-6518/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург 10 апреля 2024 г.

    Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ирышковой Т.В.,

судей Швецовой М.В., Яроцкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Зеленоградского района Калининградской области в защиту интересов МО «Зеленоградский городской округ» и Калининградской области к ФИО2, ФИО1 о признании ничтожным договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим

по кассационным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 ноября 2023 г.

    Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., объяснения представителей ФИО2 - адвокатов ФИО4, ФИО7, представителя ФИО1 - ФИО8, поддержавших доводы кассационных жалоб, возражения прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Малышева Я.В., полагавшего кассационные жалобы необоснованными, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

    прокурор Зеленоградского района Калининградской области обратился в суд с иском к ФИО2 и ООО «Спецстрой», ФИО1, в котором указал, что в ходе прокурорской проверки был установлен факт заключения 25 апреля 2007 г. между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С. договора № 2 аренды земельного участка с КН №, по условиям которого земельный участок был передан ФИО15 в пользование на 49 лет.

    На данном земельном участке расположено принадлежащее ФИО2 на праве собственности недвижимое имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи комплекса имущественных объектов, заключенного по результатам аукциона 20 ноября 2006 г. между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 и акта приема-передачи от 06 декабря 2006 г.

ФИО2 24 апреля 2019 г. обратился в Агентство по имуществу Калининградской области о выкупе земельного участка с КН № без проведения торгов.

    06 августа 2019 г. между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2, как собственником объектов недвижимого имущества, был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № участок передан ФИО2 по акту приема-передачи, 12 декабря 2019 г. была произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок с КН №

    Из заключенного договора следует, что на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: административное здание с КН №, площадью 345,2 кв.м, магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, насосная с КН №, площадью 8,6 кв.м, проходная с №, площадью 17,6 кв.м, хлебозавод с КН №:№, площадью 1358,7 кв.м.

    Однако магазин «Горячий хлеб» ФИО2 не принадлежал. Данное строение фактически являлось бесхозяйным имуществом, право собственности на данный объект ФИО2 было оформлено незаконно.

    Так, 12 июля 2020 г. ФИО2 направил в Управление Росреестра по Калининградской области заявление об осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 168,2 кв.м с КН №, расположенное по ул. Вокзальной, 1 в г. Зеленоградске.

    В комплекте документов, представленных на государственную регистрацию, имеется техническое заключение ООО «Калининградпромстройпроект», согласно которому здание с КН № является вспомогательным объектом и представляет собой новую постройку.

    На основании указанного заключения в ЕГРН произведена государственная регистрация права ФИО2 на вновь построенный объект недвижимости. Между тем, согласно объяснениям генерального директора ООО «Калининградпромстройпроект» ФИО9, данная организация вышеуказанное техническое заключение не изготавливала, договор по осмотру здания не заключала.

    Более того, нежилое здание, площадью 168,2 кв.м с КН № стоит на кадастровом учете с 2011 года и является объектом капитального строительства 1946 года постройки, представляет собой одноэтажное кирпичное здание со сложной двускатной крышей, часть здания используется как предприятие общественного питания-кафе.

    До 2001 года здание магазина принадлежало ООО «Зеленоградский хлеб», которое было 13 декабря 2001 г. ликвидировано.

    Регистрация права собственности ФИО2 на магазин «Горячий хлеб» лишает орган местного самоуправления учета данного имущества, как бесхозяйной вещи с последующим обращением в суд для рассмотрения вопроса о признании права муниципальной собственности на данное здание.

    20 декабря 2019 г. ФИО2 заключил с ООО «Спецстрой» договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому земельный участок с КН 39:05:010205:1 и расположенные на нем вышеуказанные объекты недвижимости были им переданы ООО «Спецстрой» за плату в собственность, право собственности общества на указанные объекты также зарегистрировано.

    Ссылаясь на незаконность приобретения ФИО2 прав на земельный участок и здание магазина «Горячий хлеб», положения ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор просил признать ничтожными: договор купли-продажи земельного участка с КН № заключенный 6 августа 2019г. между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2, применить последствия недействительности сделки; договор купли-продажи недвижимого имущества от 20 декабря 2019г., заключенный между ФИО2 и ООО «Спецстрой», применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2    кв.м; исключить из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание с КН № и земельный участок с КН №, права собственности ООО «Спецстрой» на нежилое здание с КН № и земельный участок с КН №

    Впоследствии прокурор уточнил иск, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Спецстрой» заключило договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с ФИО1, данная сделка также ничтожна.

    На основании изложенного прокурор, действуя в интересах МО «Зеленоградский городской округ» и Калининградской области, просил признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с №, заключенный между <адрес>ю и ФИО2, применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (участок и строения) от 20 декабря 2019 г., заключенный между ФИО2 и ООО «Спецстрой», применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (участок и строения) от 22 октября 2020 г., заключенный между ООО «Спецстрой» и ФИО1, применить последствия недействительности сделки.

    Обязать Управление Росреестра по <адрес>: аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание, площадью 168, 2 кв.м с КН 39:05:010205:109; аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с КН №, площадью 6742 кв.м; аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» на земельный участок с КН №, площадью 6742 кв.м и расположенные в его границах объекты недвижимости: административное здание с КН №, площадью 345,2 кв.м, магазин «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м., насосная с КН №, площадью 8.6 кв.м, проходная с КН №, площадью 17,6 кв.м, хлебозавод с КН №, площадью 1358,7 кв.м; аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с КН № площадью 6742 кв.м и расположенные в его границах объекты недвижимости:    административное здание с КН №, площадью 345,2 кв.м, магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, насосная с КН №, площадью 8.6 кв.м, проходная с КН №, площадью 17,6 кв.м, хлебозавод с КН № площадью 1358,7 кв.м.

    Также просил признать отсутствующим у ФИО2 право собственности на здание - магазин «Горячий хлеб», площадью 168,2 кв.м, с КН №

    Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 июня 2021 г., с учетом определения от 8 июля 2021 г. об исправлении описки, исковые требования прокурора были удовлетворены частично.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 12 октября 2021 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований прокурора, по делу принято новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

    Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2022 г. решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 июня 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 12 октября 2021 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    При повторном рассмотрении дела прокурор Зеленоградского района Калининградской области заявленные требования уточнил по указанным в первоначальном иске основаниям, окончательно просил:

    - исключить из ЕГРН сведения о границах земельного участка с КН №;

    - исключить из ЕГРН сведения о расположении объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, на земельном участке с КН №

    - признать право ФИО2 и ООО «Спецстрой» на объект недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м отсутствующим;

    - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН № заключенный 06 августа 2019 г. между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 в части территории, необходимой для обслуживания объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м, в координатном описании, приведенным в заключении эксперта ФИО10 от 19 марта 2023 г. по варианту № 1 из территории земельного участка с КН №

    - признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 20 декабря 2019 между ФИО2 и ООО «Спецстрой» в части территории необходимой для обслуживания объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м, в координатном описании, приведенным в заключении эксперта ФИО10 от 19 марта 2023 г. по варианту № из территории земельного участка с КН №

    - признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 20 октября 2020 г. между ООО «Спецстрой» и ФИО1 в части территории необходимой для обслуживания объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с №, площадью 168,2 кв.м, в координатном описании, приведенным в заключении эксперта ФИО10 от 19 марта 2023 г. по варианту № 1 из территории земельного участка с КН №

    - применить последствия недействительности указанных выше сделок, погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1, ООО «Спецстрой» и ФИО2 на объект недвижимости-магазина «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м. расположенный по адресу: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1.

    Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 июня 2023 г. иск прокурора удовлетворен в полном объеме.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 ноября 2023 г. решение суда отменено в части удовлетворения иска прокурора о признании права собственности ФИО2 и ООО «Спецстрой» на здание магазина «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> отсутствующим, в удовлетворении данных исковых требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

           В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения, как незаконных.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

    В соответствии с ч. 1 ст. 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Такие нарушения допущены в рассматриваемом гражданском деле.

    Судом установлено и из материалов дела следует, что 20 ноября 2006 г. по результатам проведения аукциона по продаже государственного имущества между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 был заключен договор купли-продажи комплекса имущественных объектов, расположенных по <адрес>, принадлежащих Калининградской области, а именно: хлебозавод ФИО13 (производственный корпус), в том числе ограждение, ворота, замощение, емкости для ГСМ, площадью 1358,7 кв.м, административное здание, 1946 года, площадью 345,2 кв.м, Литер Б, насосная, площадью 8.6 кв.м, <адрес>, торговый павильон, площадью 8,4 кв.м, Литер Ж, движимое имущество - 40 наименований.

    Стоимость комплекса составляла 9 950 000 руб., которые были оплачены ФИО2 в полном объеме.

    25 апреля 2007 г. между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 6742 кв.м, расположенного по <адрес> для производственных целей, с разрешенным использованием - под общественную застройку.

    Из материалов дела также следует, что на указанном участке помимо вышеперечисленных объектов расположено здание магазина «Горячий хлеб» с КН № право на который было зарегистрировано в АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 30 мая 1996 г., на основании регистрационного удостоверения за АОЗТ «Кратех».

    Постановлением главы администрации Зеленоградского района № 343 от 24 октября 1996 г. АОЗТ «Кратэк» было преобразовано в ООО «Зеленоградский хлеб», которое было ликвидировано 13 декабря 2001 г.

    По данным публичной кадастровой карты указанное здание имеет год постройки 1946 г.

    28 июня 2019 г. ФИО2, в лице представителя по доверенности ФИО4, в Управление Росреестра по Калининградской области было подано заявление о государственной регистрации права собственности на данное нежилое здание площадью 168,2 кв.м по <адрес> №, как на вспомогательное здание (декларация).

    В обоснование заявления регистратору было представлено техническое заключение №-ТЗ, составленное по состоянию на июль 2019 года ООО «Калининградпромстройпроект» и подписанное генеральным директором ФИО9 и инженером по обследованию зданий и сооружений ФИО11, из которого следует, что здание является вновь построенным, вспомогательным, не требующим разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

    16 июля 2019 г. право собственности ФИО2 на указанное выше здание в декларативном порядке было зарегистрировано Росреестром в ЕГРН.

    Между тем, как установлено судом, с 2006 года производственный комплекс - хлебозавод г.Зеленоградска по целевому назначению не использовался, реконструкции не подвергался, часть спорного магазина «Горячий хлеб» в настоящее время используется под кафе.

    Удовлетворяя требования прокурора, суд первой инстанции и, соглашаясь с принятым по делу решением в неотмененной части, суд апелляционной инстанции исходили из того, что спорное строение ответчиком ФИО2 не возводилось, о чем он не мог не знать, поэтому оснований для приобретения права в порядке п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у него не возникло, а предоставление в регистрирующий орган недостоверного заключения о возведении им данного здания как нового, свидетельствует о злоупотреблении правом.

    Установив по результатам выездного судебного заседания, что комплекс имущественных объектов и спорное здание магазина «Горячий хлеб» по целевому назначению не используется, находится в заброшенном состоянии,

договор аренды помещений, используемых ранее под кафе в этом здании, ФИО1 расторгнут, 31 марта 2023 г. здание магазина «Горячий хлеб» с КН № принято на учет, как бесхозяйный объект недвижимости, поскольку сведения о регистрации прав ответчиков на него из ЕГРН исключены, а последний покупатель ФИО1 не зарегистрировал право на магазин и земельный участок на основании сделки между ним и ООО «Спецстрой», поскольку в отношении имущества приняты обеспечительные меры, суды с учетом положений ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что вследствие допущенных нарушений закона при оформлении прав собственности ФИО2 на спорный магазин, было нарушено право муниципального образования на приобретение данного строения в собственность как бесхозяйной недвижимой вещи.

    Также по делу установлено, что после приобретения в вышеуказанном порядке права собственности на здание магазина «Горячий хлеб» общей площадью 168,2 кв.м с КН №, ФИО2, являясь собственником всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с КН № площадью 6742 кв.м, 6 августа 2019 г. заключил с Калининградской областью в лице Агентства по имуществу Калининградской области на основании п.6 ч.2 ст. 39.3, ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и ч.3 ст. 25 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006г. № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», договор купли-продажи данного земельного участка без торгов.

    Стоимость земельного участка была определена в 5 037 959,50 руб.

    20 декабря 2019 г. между ФИО2 и ООО «Спецстрой» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 продал земельный участок с КН № и расположенные в его границах объекты: административное здание с КН №, нежилое здание (насосная) с КН №, нежилое здание (проходная) с КН №, нежилое производственное здание хлебозавода с КН №, магазин «Горячий хлеб», площадью 168,2 кв.м с КН №

    Стоимость объектов определена сторонами в договоре в 31 038 000 руб. Право собственности на указанные объекты, приобретенное ООО «Спецстрой» по вышеуказанному договору купли-продажи, зарегистрировано в ЕГРН.

    22 октября 2020 г. ООО «Спецстрой» продало вышеуказанный земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, ФИО1 за те же 31 038 000 руб.

    На основании договора купли-продажи зарегистрирован переход прав к ФИО1 на приобретенные объекты недвижимости, за исключением права собственности на земельный участок с КН 39:05:010205:1 и магазин «Горячий хлеб» с КН 39:05:010205:109, в связи с наложенными на них обеспечительными мерами.

    Заявляя требования о признании сделок по продаже части земельного участка и магазина недействительными, прокурор ссылался на необоснованность передачи ФИО2 части земельного участка под магазином «Горячий хлеб», поскольку здание приобретено им в собственность с нарушением требований закона.

    Признав данные доводы прокурора обоснованными, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продажа земельного участка с КН №1 ФИО2 в границах, определенных с учетом расположения на нем здания магазина «Горячий хлеб», не могла быть произведена, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от 06 августа 2019 г. в части территории под магазином «Горячий хлеб» противоречит ст. ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ, нарушает требования закона и является недействительной.

    Указав на нарушение публичных интересов, суд апелляционной инстанции сделал вывод о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 06 августа 2019 г. в части территории под магазином «Горячий хлеб» в силу пункта 2 ст. 168 ГК РФ и, применив положения п.1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также приняв во внимание, что о нарушениях закона при совершении указанных сделок прокурору стало известно в 2020 году, тогда как Агенство по имуществу <адрес> при продаже земельного участка не могло узнать об отсутствии оснований для передачи ответчику территории под магазином в порядке ст. ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ в собственность, так как последний представил полученные с нарушением ст.10 ГК РФ доказательства наличия права собственности на магазин, посчитал, что срок исковой давности для обращения в суд по настоящему спору не пропущен.

    Поскольку заключенный ФИО2 06 августа 2019 г. с Калининградской областью в лице Агентства по имуществу Калининградской области договор купли-продажи магазина «Горячий хлеб» и земельного участка с КН № в части территории, расположенной под магазином, является ничтожной сделкой и в силу п.1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что последующие договоры купли-продажи указанного земельного участка с ООО «Спецстрой» и с ФИО1 также являются недействительными в части продажи магазина и земельного участка под ним, признав действия указанных лиц при совершении сделок недобросовестными.

    Суд кассационной инстанции с таким разрешением спора согласиться не может, исходя из следующего.

    В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

    Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

    В случаях, предусмотренных данным кодексом, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ст. 4 ГПК РФ).

    Согласно ч. 3 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

    Как следует из материалов дела, предъявляя иск в защиту интересов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и Калининградской области, прокурор ссылался на то, что права этих публичных образований нарушены, так как ФИО2 без законных оснований, злоупотребив правом, оформил в собственность здание магазина «Горячий хлеб», в результате чего в его собственность неправомерно, без проведения торгов, был передан находившийся в государственной собственности земельный участок в части территории, расположенной под магазином.

    Интерес муниципального образования, согласно позиции прокурора, состоит в приобретении права собственности на здание магазина, как на бесхозяйное имущество.

    В силу положений ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

    Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

    По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

    Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

    В соответствии с пунктами 1, 3 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены данной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

    Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

    По смыслу вышеприведенных правовых норм само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, который находится в открытом и непрерывном владении гражданина или юридического лица, не может являться основанием для признания его бесхозяйным ввиду наличия условий, при которых имущество может быть приобретено добросовестным владельцем в собственность в силу приобретательной давности.

    Из материалов дела следует, что спорное здание магазина не имело собственника с 13 декабря 2001 г., в связи с ликвидацией ООО «Зеленоградский хлеб», по 16 июля 2019 г., когда соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2

    Каких-либо данных о проявлении в этот период времени муниципальным образованием интереса к зданию магазина, как к бесхозяйному имуществу, прокурором не приведено, соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.

    При этом доводы ответчиков о том, что здание магазина никогда не являлось бесхозяйным, так как фактически оно представляет собой реконструированное помещение проходной, входящей в комплекс приватизированных ФИО2 имущественных объектов, с 2001 года оно находилось во владении КОГУП «Центр по обеспечению нужд учреждений здравоохранения, образования и социальной сферы», которому был сформирован земельный участок с учетом магазина, затем ФИО2, после ООО «Спецстрой» и ФИО1, правовой оценки в обжалуемых судебных постановлениях не получили.

    Вместе с тем, из материалов дела следует, что проект границ земельного участка с КН № площадью 6742 кв.м, включающий территорию под зданием магазина «Горячий хлеб», был утвержден постановлением администрации МО «Зеленоградский район» №618 от 06 мая 2002 г. и постановлением №1132 от 19 июля 2002 г. предоставлен КОГУП «Центр по обеспечению нужд учреждений здравоохранения, образования и социальной сферы», с которым 24 июля 2002 г. администрацией МО «Зеленоградский район» Калининградской области был заключен договор аренды земельного участка (том 1, л.д. 183-184, том 4, л.д. 238-242), однако указанные документы судами приняты во внимание и оценены не были.

    Доводы ФИО2 о том, что спорная ситуация возникла вследствие того, что при проведении приватизации комплекса имущественных объектов Агентством по имуществу Калининградской области не были приняты меры для установления его действительного состава, и спорное здание магазина, обустроенное в результате проведенной реконструкции на месте здания проходной, продолжало числиться, как проходная, существовавшая до реконструкции, остались без проверки, суд лишь формально сослался на то, что здание учтено как отдельный объект, а не как часть проходной, соответствующих мер к сохранению существующего здания в реконструированном виде собственниками не предъявлялось.

    Вместе с тем, из материалов дела следует, что в постановлении Правительства Калининградской области от 18 сентября 2006 г. № 682 «Об условиях приватизации комплекса имущественных объектов, расположенного по адресу: <адрес>», Перечне государственного имущества Калининградской области, входящего в комплексе имущественных объектов, расположенных по вышеуказанному адресу, спорное здание магазина указано не было, в договоре купли-продажи от 20 ноября 2006 г., заключенном между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 на изъятие отдельных объектов недвижимости из продаваемого комплекса имущественных объектов не указывалось (том 1, л.д. 76-83).

    В материалы дела представлено заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Калининградской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № от 31 марта 2021 г., из которого следует, что наиболее вероятным годом постройки нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с №, общей площадью 168,2 кв.м, является период от 1996 г. по 2002 г. (том 7, л.д.21-31).

    При этом из инженерно-топографического плана земельного участка, выполненного МП «Городской центр геодезии» 13 января 2021 г., видно, что строения комплекса хлебозавода связаны инженерными сетями электроснабжения, водоснабжения, канализации, по границе земельного участка имеется капитальное ограждение, а из заключения специалиста ООО «Центр судебных экспертиз» от 15 февраля 2021 г. №/ЗС-21 следует, что здание магазина литер «В» неразрывно связано с остальными зданиями хлебозавода инженерными коммуникациями, находится с остальными зданиями хлебозавода на едином земельном участке, земельный участок огражден по наружному контуру сплошным кирпичным забором. Обслуживание и производство ремонтных работ здания магазина с литерой «В», как участка хлебозавода, возможно только со стороны земельной территории хлебозавода путем проезда на земельную территорию через въездные ворота. Проход к входу в здание с литерой «В», имеющему со стороны дворового фасада, возможен только через проходную хлебозавода (том 4, л.д. 176-187).

    Эксплуатируя комплекс недвижимого имущества, ФИО2 01 октября 2015 г. заключил с ООО «Зеленоградская вододобыча» договор на поставку холодной (питьевой) воды из централизованных систем холодного водоснабжения. Подключение к источнику централизованного водоснабжения производится согласно Акту о разграничении балансовой принадлежности от каверной задвижки через строение магазина «Горячий хлеб» и далее по всему комплексу к производственному корпусу, административному зданию (том 4, л.д. 161-172).

    Указанным документам оценка не дана, доводы ФИО2 о том, что с момента приобретения комплекса имущественных объектов он владел зданием магазина «Горячий хлеб» и сдавал его в аренду, не опровергнуты.

    Таким образом, вывод судов о том, что при оформлении права собственности ФИО2 на спорный магазин было нарушено право муниципального образования на приобретение данного строения в собственность, как бесхозяйного имущества, сделаны без установления фактических обстоятельств дела, проверки приведенных ответчиками доводов и оценки представленных в подтверждение этих доводов доказательств. Каким образом регистрация права собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости в декларативном порядке на основании п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушила права муниципального образования, с учетом того, что спорный объект за счет муниципальных бюджетных средств не создавался, суды не указали.

    Положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

    Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

    В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    При этом статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

    Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

    Указывая на ничтожность договора купли-продажи земельного участка от 06 августа 2019 г. в части территории под магазином «Горячий хлеб» в связи с его противоречием ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушением публичных интересов, суд не учел, что с учетом нахождения на указанной территории спорного здания, данная часть земельного участка в любом случае не могла быть продана на торгах.

    Так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

    По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

    Таким образом, законом закреплено право собственников зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выкупить земельный участок в собственность или в аренду без проведения торгов.

    В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

    На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 06 августа 2019 г. зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО2 на здание магазина никем оспорено не было, в связи с чем он являлся единственным лицом, обладающим правом выкупа соответствующей территории земельного участка, при этом к моменту заключения указанного договора с апреля 2007 года спорная территория земельного участка находилась в аренде у ответчика.

    В чем состоит нарушение публичных интересов тем фактом, что земельный участок, на котором расположено здание магазина, выкупил без торгов именно ФИО2, а не иное физическое или юридическое лицо, суды не указали.

    Вместе с тем, нарушение публичных интересов является необходимым условием как для самого предъявления иска прокурора в их защиту, так и для правильного разрешения вопроса об исковой давности.

    Проверяя добросовестность действий ООО «Спецстрой» при покупке у ФИО2 объектов недвижимости, суды указали, что с учетом публичных данных о годе постройки здания (1946), а также обстоятельств регистрации права ФИО2 на здание магазина, как на вновь созданный объект недвижимости, действия покупателя, длительное время являвшегося застройщиком г.Зеленоградска, не проверившего полномочия продавца, нельзя признать добросовестными.

    Однако, признав недобросовестным покупателя недвижимого имущества, полагавшегося при его приобретении на данные государственного реестра, суд апелляционной инстанции одновременно исходил из того, что Агентство по имуществу Калининградской области при продаже земельного участка ФИО2 не могло узнать об отсутствии оснований для передачи ответчику территории под магазином, не приведя мотивов, по которым был сделан такой вывод.

    Оспариваемая ответчиками добросовестность публичных органов, допустивших продажу комплекса имущественных объектов без установления его действительного состава, судами не проверена и не оценена.

    Таким образом, в нарушение требований ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судами не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданского дела, что не может быть признано соответствующим определенным ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачам гражданского судопроизводства и влечет за собой отмену состоявшихся по делу судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

     Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 ноября 2023 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    Председательствующий

    судьи