Решение по делу № 2-2575/2024 от 26.03.2024

УИД: 59RS0004-01-2024-002366-75                            

Дело № 2-2575/2024    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2024 года        г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Милашевич О.В.,

при секретаре судебного заседания Батуевой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, судебных расходов,

установил:

Лузина Т.С. обратилась в суд с иском к ответчику, просит взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес>, в размере 394 000 руб., рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок под многоквартирным домом в размере 250 000 руб., расходы по оплате услуг оценки в размере 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование требований указано, что Королев Д.С. являлся собственником жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей площадью 62,1 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>. Жилой дом по адресу: <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ между Королевым Д.С. и муниципальным образованием «город Пермь» заключен договор № об изъятии жилого помещения, в котором в выкупную стоимость сумма компенсации за долю в праве на общедомовое имущество в многоквартирном доме в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не были включены. ДД.ММ.ГГГГ между Лузиной Т.С. и Королевым Д.С. заключен договор цессии, на основании которого к Лузиной Т.С. перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в связи с изъятием жилого помещения по адресу: <Адрес>. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, размер рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок определен согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненных ООО «Оценка-Консалтинг». Стоимость услуг по договору о проведении оценки составила <данные изъяты>

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещена, направила ходатайство о проведении судебного заседания без ее участия.

Представитель ответчика и Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явился, направил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия, в котором также указал, что с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому в соответствии с п. 1.5 договора изъятия сумма, выплаченная истцу, является окончательной и пересмотру не подлежит.

Третье лицо – Королев Д.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещен, направил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия.

Суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, признав извещение лиц, участвующих в деле, надлежащим.

Суд, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, Королев Д.С. являлся собственником жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей площадью 62,1 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ на кадастровом учете состоит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 4733 +/- 16 кв. м, расположенный по адресу: <Адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоквартирные жилые дома этажностью 2-6 этажей.

В соответствии с данными технического паспорта, жилой дом по адресу: <Адрес>, построен 1954 году, сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 210 оборот).

Согласно справке ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ, на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <Адрес> передан на праве собственности АООТ «КАМТЭКС»; сведениями о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес> не располагают. В правовой части инвентарного дела по вышеуказанному адресу имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 206).

Распоряжением заместителя главы администрации г. Перми – начальника Департамента земельных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № для муниципальных нужд изъят земельный участок с кадастровым номером № площадью 4733 кв. м по адресу: <Адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и Королевым Д.С. заключен договор об изъятии жилого помещения № (л.д. 9).

Согласно п. 1.2 договора администрация с согласия собственников изымает в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 62,1 кв.м, расположенную на 2-м этаже 2-этажного жилого дома по адресу: <Адрес>, в том числе общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: <Адрес>.

Пунктом 1.4 договора установлено, что на основании п.7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет <данные изъяты>, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «ПРОГРЕСС КОНСАЛТИНГ» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет <данные изъяты>, убытки: услуги по изготовлению отчета об оценке <данные изъяты>, услуги риелтора, услуги грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплаченную при покупке жилого помещения – <данные изъяты>

В соответствии с отчетом об оценке ООО «ПРОГРЕСС КОНСАЛТИНГ» от ДД.ММ.ГГГГ №, при определении рыночной стоимости жилого помещения доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, как самостоятельный объект гражданских прав не рассматривалась, в отчете не рассчитывалась. Рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок при оценке рыночной стоимости жилого помещения не определялась (л.д. 118-193).

В подтверждение размера компенсации рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок по адресу: <Адрес>, истцом представлен отчет об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, пропорционально площади жилого помещения, (двухкомнатная квартира общей площадью 62,1 кв. м по адресу: <Адрес>) по состоянию на дату оценки составляет <данные изъяты> (л.д. 27-73).

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от ДД.ММ.ГГГГ.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования – 2-комнатная квартира в 2-этажном жилом доме 1954 года постройки площадью 62,1 кв. м (5 зона престижности); удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь квартир в соответствии с данными технического паспорта (1358,3 кв. м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (4733 кв. м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 216,4 кв. м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 176,4 кв. м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 40 кв. м., в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв. м земельного участка (<данные изъяты>) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере <данные изъяты> (л.д. 52 оборот).

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению приложен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Оценка-Консалтинг», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально размеру общей площади двухкомнатной квартиры № по адресу <Адрес> составляет <данные изъяты>, при этом экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 74-113).

Экспертом установлено, что согласно техническому паспорту капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <Адрес> на дату первой приватизации не проводился. Величина общего физического износа многоквартирного дома на дату приватизации первой квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) составляла 34% - здание относится к IV группе по показателю общего износа – необходим капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования. Таким образом, эксперт делает вывод, что многоквартирный дом по адресу: <Адрес> нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, который наймодателем проведен не был (л.д. 88).

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1954 год), дату первой приватизации (1992 год), нормы ВСН 58-88 (р), отсутствие сведений о проводимых капитальных ремонтах по дому и рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (38 лет).

При определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт определил стоимость компенсации на дату первой приватизации для всего жилого дома в размере <данные изъяты>, для жилого помещения общей площадью 62,1 кв. м в размере <данные изъяты>, с учетом индекса пересчета от цен 1991 года к текущим ценам указал, что стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (л.д. 90 оборот-91).

Доводы ответчика о том, что договор об изъятии исполнен и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку заключенным договором не установлено, что стороны пришли к соглашению о не выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, которые подлежат выплате собственнику аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку возникновение или прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом неразрывно связано с возникновением или прекращением права собственности на жилое помещение, а также в связи с тем, что наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена.

При определении размера рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок суд полагает возможным принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд полагает возможным принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «Оценка-Консалтинг».

Ответчиком доказательств в подтверждение возражений относительно размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

В силу ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

ДД.ММ.ГГГГ между Королевым Д.С. (цедент) и Лузиной Т.С. (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент передает цессионарию права требования компенсации за излишки земельного участка под многоквартирным домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, переданного в собственность муниципального образования «город Пермь» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

В соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве не содержится запрета на передачу собственником жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд, принадлежащего ему права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт другим лицам.

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок по адресу: <Адрес> размере <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>

Положениями ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Лузиной Т.С. понесены расходы по оплате услуг оценки в размере <данные изъяты>, что подтверждено договором №/о на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-14), актом от ДД.ММ.ГГГГ сдачи-приемки услуг по договору №/о на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком на сумму <данные изъяты> (л.д. 16), договором №/о на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-23), актом от ДД.ММ.ГГГГ сдачи-приемки услуг по договору №/о на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком на сумму <данные изъяты> (л.д. 25).

При подаче иска Лузиной Т.С. уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).

Поскольку расходы по оплате оценки в размере <данные изъяты> и по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> Лузина Т.С. понесла в связи защитой нарушенного права, указанные расходы подлежат взысканию с администрации г. Перми в полном объёме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 250 000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 394 000 руб., расходы по оплате услуг оценки в размере 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины – 300 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья. подпись                         О.В. Милашевич

Копия верна.

Судья                                     О.В. Милашевич

Мотивированное решение изготовлено 29.05.2024