Решение по делу № 33-14384/2022 от 18.08.2022

Дело № 33-14384/2022

УИД: 66RS0048-01-2021-001738-83

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 15.09.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Мехонцевой Е.М.

при ведении протокола помощником судьи Некрасовой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-36/2022 по иску Залевской Ларисы Владимировны к Зеленкиной Оксане Альбертовне, Залевскому Артему Владимировичу о признании договора купли-продажи недействительным, поступившее по апелляционной жалобе истца, ответчика Зеленкиной Оксаны Альбертовны на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 31.05.2022.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения истца, представителя истца Мясникова А.П., представителя ответчика Зеленкиной О.А. – Кадачниковой Т.Г., судебная коллегия

установила:

Залевская Л.В. обратилась с исковыми требованиями к Зеленкиной О.А., Залевскому А.В. о признании договора купли-продажи квартиры от 15.07.2020, заключенного между ответчиками недействительным. В обоснование исковых требований указала, что является матерью ответчика Залевского А.В., зарегистрирована в проданной им Зеленкиной О.А. квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчиком Залевским А.В. квартира приобретена по договору № 38 безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от 29.11.2018, заключенному между Администрацией городского округа Ревда и Залевским А.В. Согласно пункту 14, указанного договора, истец ранее использовала право приватизации жилого помещения, сохраняет право проживания в указанной квартире.

15.07.2020 между ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, исходя из условий договора цена составила 1900000 руб., для покупки были привлечены кредитные денежные средства, предоставленные по договору ипотечного кредитования. В оспариваемом договоре указано, что истец зарегистрирована в квартире и обязуется сняться с регистрационного учета в течении 30 дней после государственной регистрации договора. Истец о договоре купли-продажи узнала только после подачи искового заявления Зеленкиной О.А. к ней о выселении, договор не подписывала. Полагает, что в договоре купли-продажи, должно быть указание на право пользование истца квартирой, что является существенным условием договора, без согласования которого договор не может считаться заключенным, что влечет его недействительность.

Ответчик Залевская Л.В. в возражениях на исковое заявление указала, что договором все условия согласованы, истец стороной не является. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал, указал, что договором нарушены права истца, а именно тем пунктом, где закреплена обязанность сняться с регистрационного учета, а также не закреплением права истца на пользование квартирой, без данного условия договор считается незаключенным, поскольку нельзя признать часть договора недействительным, просил удовлетворить исковые требования, признать договор купли-продажи недействительным.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 31.05.2022 исковые требования удовлетворены частично. Признан пункт 3.1. договора купли-продажи квартиры, заключенного 15.07.2020, недействительным.

Не согласившись с решением, истец подала апелляционную жалобу, в которой указала, что указание в договоре купли-продажи жилого помещения лиц, сохраняющих права пользование жилым помещением, является существенным условием договора, которое не согласовано, в связи с чем договор подлежит признанию недействительным. Выразила несогласие с выводом суда о том, что сведения о лицах, имеющих право пользования жилым помещением содержаться в п. 3.1. договора, потому что судом этот же пункт признан недействительным. Также выразила несогласие с тем, что не является заинтересованным лицом относительно требования о признании договора купли-продажи недействительной сделкой. Просила решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Зеленкина О.А. также обратилась с апелляционной жалобой, в которой указала, что истец стороной сделки не является, в связи с чем каких-либо требований относительно нее заявить не могла, оснований для признания недействительности заключенного договора или его отдельных условий не имеется.

Истец, представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержали, настаивали на том, что данным договором нарушаются права.

Представитель ответчика настаивала на том, что оснований для признания сделки недействительной нет, пояснила, что последствия сохранения данной сделки известны.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом, также информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Указанное решение данным требованиям соответствует.

Суд первой инстанции при вынесении решения руководствовался статьями 8, 21, 182 558, 168, 166, 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 08.12.2021, согласился с доводами истца относительно ничтожности пункта 3.1. договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 15.07.2020 между ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. В оспариваемом договоре указано, что истец зарегистрирована в квартире и обязуется сняться с регистрационного учета в течении 30 дней после государственной регистрации договора.

Ответчик Зеленкина О.А. обращалась с исковыми требованиями к Залевской Л.В. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 08.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано, при этом проанализирован оспариваемый пункт договора купли-продажи от 15.07.2020.

На основании части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствие пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из смысла вышеуказанных норм права, несоблюдение требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для признания сделки незаключенной. В качестве основания для признания сделки недействительной нормы действующего гражданского законодательства отсутствие перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, не содержат.

Вместе с тем положения данной статьи не содержат указаний о содержании данного перечня непосредственно в тексте договора либо договор должен содержать отсылку на документ, содержащий такой перечень. Из пояснений представителя ответчика ЗеленкинойО.А. следует, что даже с учетом вступившего в законную силу решения об отказе в прекращении право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета истца, она заинтересована в сохранении оспариваемого договора, настаивает на согласованности его условий.

Норма права, ограничивающая права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом в случае наличия факта регистрации, либо проживания третьих лиц в этих объектах недвижимости в действующем законодательстве отсутствует.

Поскольку вступившим в законную силу решением, имеющим преюдициальное значение, установлено право истца на проживание в данном жилом помещение, в данном споре данный вопрос разрешению не подлежит. Вследствие чего оспариваемый договор права истца не нарушает, даже наличием пункта 3.1, которому уже была дана оценка судом апелляционной инстанции.

Поскольку условия договора, в том числе содержащиеся в пункте 3.1, никак не влияют на права и законные интересы истца, сохраняющего право пользования жилым помещением, поскольку в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство, по общему правилу, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Истец является лицом, сохраняющим право пользования жилым помещением в силу закона, она не могла повлиять на совершение и (или) содержание договора купли продажи спорной квартиры.

В связи с чем судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворенных требований, поскольку данный договор не затрагивает ее прав, не ограничивает сохраненное за ней право пользования жилым помещением. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что несогласованность существенного условия договора может являться основанием для признания сделки незаключенной. В то время как истец указывает это обстоятельство как основание недействительности сделки, в сохранении которой заинтересована ответчик и настаивает на согласованности условий и исполнении сторонами сделки.

Таким образом, оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2020, либо какого-либо его пункта в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 31.05.2022 в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным пункта 3.1 договора купли-продажи квартиры, заключенного 15.07.2020 между Залевским Артемом Владимировичем и Зеленкиной Оксаной Альбертовной отменить, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 31.05.2022 оставить без изменения.

Председательствующий	Олькова А.А.
Судьи	Зайцева В.А.
	Мехонцева Е.М.