Решение по делу № 33-3129/2018 от 19.11.2018

Судья Венек И.В. Дело №33-3129/2018

Докладчик Литвинова Т.Н.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

04 декабря 2018 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Литвиновой Т.Н.,

судей областного суда Калинского В.А. и Загорьян А.Г.,

при секретаре Абрамовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зайцева Сергея Валерьевича к администрации Поронайского городского округа о признании права собственности на здание механических мастерских

по апелляционной жалобе Зайцева С.В.

на решение Поронайского городского суда от 28 сентября 2018 года, которым истцу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Литвиновой Т.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

20 июня 2018 года Зайцев С.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Поронайского городского округа о признании права собственности на здание механических мастерских.

В обоснование заявленных требований указал, что по договору купли-продажи от 21 июня 2005 года, заключенного с ОАО «Поронайскцемент», он приобрел в собственность здание механических мастерских, расположенное на производственной территории ОАО «Поронайскцемент» по адресу: <адрес>. В тот же день по акту приема-передачи объект был им принят от продавца. 08 августа 2005 года ОАО «Поронайскцемент» прекратило свою деятельность. Ссылаясь на положения статей 420, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что основания для приобретения права собственности на недвижимое имущество не противоречат закону, поскольку сторонами договора обязательства исполнены. С учетом уточнения требований от 05 сентября 2018 года просил признать право собственности на здание механических мастерских, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 415,6 кв.м.

Определением суда от 06 июля 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, а также территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области.

28 сентября 2018 года судом постановлено вышеуказанное решение, на которое истцом Зайцевым С.В. подана апелляционная жалоба с требованием об его отмене и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По его мнению, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, выраженной в абзаце 4 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд должен был только проверить исполнение продавцом обязанности по передаче имущества, а покупателем обязанности по его оплате, что сторонами договора исполнено, и удовлетворить его требование. Указывает, что право собственности на спорный объект возникло у продавца до момента вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, оно признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Настаивает на том, что в материалы дела представлено доказательство, свидетельствующих о передачи недвижимого имущества продавцом покупателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Полагает, что к спорным правоотношениям по аналогии закона подлежат применению положения статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец Зайцев С.В., представители администрации Поронайского городского округа, Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пунктах 1 и 2 статьи 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на дату заключения договора купли-продажи 21 июня 2005 года) закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 21 июня 2005 года между ОАО «Поронайскцемент» в лице конкурсного управляющего и Зайцевым С.В. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ОАО «Порнайскцемент» приняло на себя обязанность передать в собственность Зайцева С.В., а Зайцев С.В. принял на себя обязанность принять здание механических мастерских, расположенное на производственной территории ОАО «Поронайскцемент» по адресу: <адрес> и оплатить за данное имущество 10000 рублей.

21 июня 2005 года Зайцев С.В. принял указанное в договоре недвижимое имущество по передаточному акту.

08 августа 2005 года ОАО «Поронайскцемент» ликвидировано.

Регистрация перехода права собственности на указанное имущество от ОАО «Поронайскцемент» к Зайцеву С.В. не произведена, сведения о регистрации прав на указанное выше нежилое здание за продавцом в АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и в ГБУ «Государственый исторический архив Сахалинской области» отсутствуют.

В соответствии с материалами акционерных обществ, образованных в результате приватизации федеральных предприятий, механические мастерские Поронайского цементного завода указаны в акте оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01 июля 1992 года.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив что на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано право собственности ОАО «Поронайскцемент», а истцом не представлено доказательств того, что продавец по договору купли-продажи до момента ликвидации юридического лица уклонялся от регистрации сделки, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

С такими выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку истцом не представлено и судом не добыто допустимых и достоверных доказательств того, что нежилое здание механических мастерских по адресу: <адрес>, являющееся предметом договора купли-продажи от 21 июня 2005 года, принадлежало на праве собственности ОАО «Поронайскцемент».

Кроме того, судебная коллегия полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку возможность покупателя по договору купли-продажи защитить свои права при ликвидации продавца недвижимого имущества указана в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно указанным разъяснениям, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений пункта 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю, кроме ликвидации юридического лица (продавца).

Таким образом, поскольку правомочность требований о регистрации сделки после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, что включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.

Кроме того, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю допускается в рамках рассмотрения заявления покупателя об обжаловании отказа в государственной регистрации, тогда как в материалы дела доказательства, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, а равно о невозможности такого обращения, не представлено.

Довод истца о том, что в материалах дела имеются доказательства того, что до заключения договора купли-продажи спорное имущество принадлежало на праве собственности ОАО «Поронайскцемент», является ошибочным, чему судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка Зайцева С.В. в апелляционной жалобе на применение к спорным правоотношениям требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной, поскольку Высшими суда в приведенном выше постановлении определен порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при ликвидации организации – продавца по договору купли-продажи.

Поскольку решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Поронайского городского суда от 28 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зайцева С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Т.Н. Литвинова

Судьи В.А. Калинский

А.Г. Загорьян