cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon

Решение по делу № 2-4/2024 (2-308/2023;) от 24.01.2023

Производство № 2-4/2024

УИД 60RS0001-01-2022-010572-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года                     город Псков

Псковский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Федоровой В.Н.

при секретаре Поляковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признания обременения земельного участка отсутствующим, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании пени, обязании возвратить земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, взыскании компенсации за объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: <адрес> в пользу ответчика отсутствующим, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № от 20.06.2022г., согласно условиям которого ФИО2 обязался оплатить земельный участок в сумме 409 000 руб. в течении 3 дней с момента подписания договора наличными денежными средствами. В адрес ответчика было направлено уведомление от 07.10.2022г., в котором истец предлагал получить денежные средства и снять обременение в МФЦ 26.10.2022г., но ответчик этого не сделал. В связи с этим ФИО2 внес сумму в размере 409 000 рублей на депозит нотариуса <адрес>, о чем направил ответчику уведомление. Указанные действия, по мнению истца, свидетельствуют об исполнении всего комплекса мер по урегулированию спора и оплаты земельного участка, поэтому не обращение в регистрирующий орган ответчика, нарушает его права.

ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО6, обратился в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 20.06.2022г. с КН:№ в связи с неисполнением обязанности по его уплате; взыскании с ФИО2 пени в размере 548 060 рублей за существенное нарушение условий договора; обязании ФИО2, ФИО1 возвратить земельный участок с КН:№, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с неисполнением условий договора; обязании передать в собственность ФИО3 объект недвижимости, расположенный на земельном участке; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсации в размере стоимости объекта недвижимости в сумме 2 262 000 рублей.

В обосновании иска указано, что до настоящего времени оплата по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ № не произведена ответчиком. 18.01.2023г. истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи, ответа на которую не последовало. Согласно п. 5.1 договора предусмотрена уплата пени в размере 1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, таким образом, размер пени по состоянию на 22.05.2023г. составили 548 060 рублей. Также указано, что ООО «Жилищно-Коммунальная Компания» по договору цессии № от 17.12.2023г. уступило ФИО3 требования к ФИО2, возникшие на основании договора займа № от 17.03.2021г. в размере 3 500 000 рублей. Таким образом, в настоящий момент у ФИО2 имеется обязательство перед ФИО3 в размере 3 500 000 рублей. Кроме того, на земельном участке ответчиком возведен дом, являющийся капитальным строением. На основании изложенного, заявлены настоящие исковые требования.

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ООО «Жилищно-Коммунальная компания».

Истец (ответчик по встречным требованиям) ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Представитель истца (ответчика по встречным требованиям) ФИО5 заявленные требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснил, что истец покупал земельный участок для строительства дома в личных целях, находясь в браке с ФИО1 Строительство дома велось за счёт совместных средств супругов, а не за счет заемных денежных средств по договору займа как утверждает сторона ФИО3 Нарушение срока уплаты средств по договору не оспаривал, но указал, что истец не мог связаться с ответчиком, чтобы передать денежные средства, альтернативного способа расчётов договор не содержит, поэтому он внес денежные средства на депозитный счет нотариуса. Нотариусом в адрес ФИО3 было направлено уведомление, но ответчик уклоняется от получения денежных средств, что расценивается им как злоупотреблении правом. Истец готов компенсировать часть пеней за нарушение сроков оплаты по договору, но считал, что они могут быть начислены за период с момента заключения договора и до направления ФИО2 уведомления в адрес ФИО3 Также просил снизить размер пени в случае их взыскания на основании ст. 333 ГК РФ до 50 000 руб.

Представитель ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал встречные исковые требования. Пояснил, что ФИО3 узнал о нахождении на счете у нотариуса денежных средств, внесенных ФИО2 в счет оплаты договора, только в ходе рассмотрения спора. Однако к этому моменту у него уже было принято решение о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств и возврате земельного участка. Отрицал наличие со стороны ФИО2 попыток связаться с ним и передать оплату по договору. Также указал, что с невозможностью возврата земельного участка в первоначальном виде, поскольку на нем расположен дом, являющийся капитальным строением, ФИО3 готов выплатить компенсацию за него. В последующем с учетом договора уступки прав требований намерен решать вопрос о зачете имущественных требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя. Также представила письменную позицию по спору, согласно которой требования ФИО2 поддерживает, считает, что ФИО3 действует недобросовестно, осведомлен о наличии на земельном участке построенного жилого дома, который является объектом капитального строительства, общим совместным имуществом супругов. С заявленными встречными требованиями ФИО3 не согласна. Денежные средства находятся на депозите нотариуса, ФИО2 неоднократно предлагал ФИО3 забрать денежные средства в счет уплаты земельного участка (т. 1 л.д. 210).

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО7 поддержала позицию своего доверителя. Указала, что земельный участок является совместно нажитым имуществом, дом строился за счет совместных денежных средств супругов ФИО13, поэтому выплата компенсации, в случае удовлетворения требований ФИО3, должна производиться с учетом этих обстоятельств. Кроме того, в настоящее время между ФИО2 и ФИО1 имеется судебный спор о разделе совместно нажитого имущества, предметом которого являются спорные дом и земельный участок. Также указала, что стоимость земельного участка увеличилась с момента его приобретения, поскольку имели место существенные вложения, которые были необходимы для строительства дома. Полагала, что со стороны ФИО3 проявлено недобросовестное поведение в части уклонения от получения денежных средств. Кроме того, ФИО3 было известно о том, что ФИО2 вступил во владение земельным участком, производил строительство на данном земельном участке, однако каких-либо действий, препятствующих возведению объекта капитального строительства, не производил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания в судебное заседание не явился, представил позицию, согласно которой, по сведениям ЕГРН участок имеет уточненную площадь 750 кв.м., относится к категории «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования «для садоводства». Собственником участка является ФИО2 В отношении имеется запись об ипотеке в силу закона, залогодержателем является ФИО3 Сведения о расположении на участке каких-либо объектов капитального строительства в ЕГРН отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», о месте и времени судебного заседания извещалось надлежащим образом, почтовая корреспонденция направленная в адрес третьего лица, возвращена в суд за истечением прока хранения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка с КН:№, заключенного 19.08.2021г. между ФИО8 и ФИО3, за последним 06.09.2021г. было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок. В результате раздела земельного участка с КН№ на основании межевого плана от 30.09.2021г. на кадастровый учет 18.10.2021г. поставлены земельные участки с КН:№, КН:№, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № земельного участка с КН:№, расположенный по адресу: <адрес> категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства. В соответствии с условиями договора ФИО2 был обязан оплатить стоимость земельного участка в размере 409 000 рублей в течение трех дней после подписания договора, т.е. до 23.06.2022г. с составлением расписки (т. 1 л.д. 9-11).

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2 28.06.2022г. В отношении данного земельного участка установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 (т.1 л.д. 32-68).

Установлено, что в определённый договором срок ФИО2 не оплатил стоимость земельного участка ФИО3

Из дела следует, что 07.10.2022г. ФИО2 в адрес ФИО3 было направлено уведомление согласно которого ФИО2 предлагал ФИО3 получить денежные средства в размере 409 000 рублей в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи от 20.06.2022г. 26.10.2022г. в 12.00 по адресу: <адрес> либо в иное время до указанной даты, известив его по телефону. Также указано, что в случае не принятия денежных средств, денежные средства будут внесены 26.10.2022г. на депозит нотариуса нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 (т. 1 л.д. 12-14).

Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вышеуказанное уведомление не было получено ФИО3 и возвращено в адрес отправителя по истечении срок хранения 13.12.2022г.

Согласно распоряжению № от 31.10.2022г. нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 зачислены на публичный депозитный счет денежные средства, внесенные ФИО2 в счет уплаты по договору № купли-продажи земельного участка от 20.06.2022г. в сумме 409 000 р (т.1 л.д.17).

Из ответа нотариуса нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 от 24.01.2024г. следует, что ею в адрес ФИО3 01.11.2022г. было направлено извещение о внесении на депозит нотариуса денежных средств в размере 409000 рублей в счет уплаты по договору купли-продажи земельного участка от 20.06.2022г. и возможности получения указанных денежных средств. Также из ответа нотариуса от 19.01.2024г. следует, что вышеуказанная сумма ФИО3 не получена.

Таким образом, денежные средства в счет оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 20.06.2022г. в распоряжение ФИО3 не поступали.

Заявляя исковые требования, ФИО2, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагает свои обязательства перед ФИО3 по оплате договора о 20.06.2022г. полностью исполненным.

Разрешая заявленные ФИО2 требования, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании подпункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 327 ГК РФ определено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Согласно пункту 2 статьи 327 ГК РФ, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Согласно статье 87 Основ законодательства о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги.

По смыслу статьи 316 ГК РФ, моментом исполнения денежного обязательства по уплате наличных денег является фактическая выплата денежной суммы кредитору, а по уплате безналичных денежных средств - зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

В силу п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должник, используя право, предоставленное статьей 327 ГК РФ, внес в срок, предусмотренный обязательством, причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в установленных законом случаях - в депозит суда, денежное обязательство считается исполненным своевременно (пункт 2 статьи 327 ГК РФ) и проценты, в том числе предусмотренные статьей 395 ГК РФ, на сумму долга не начисляются.

Между тем, суд находит, что оснований для внесения на депозит нотариуса денежных средств в счет оплаты договора, в том числе, на которое ссылалась сторона истца по первоначальному требованию (п. 4 ч.1 ст. 327 ГК РФ) не имелось, стороной ФИО2 в ходе рассмотрения дела не доказано обратное.

Так, стороны не отрицали, что были знакомы до заключения сделки, связаны правоотношениями в сфере коммерческой деятельности, имели телефонные контакты друг друга, что исключало невозможность передачи денежных средств способом, указанным в договоре, при наличии таковых и намерений ФИО2 произвести оплату договора.

Кроме того, денежные средства на депозит были внесены со значительным пропуском срока, установленного договором, о наличии денежных средств на депозите ФИО3 узнал только в ходе рассмотрения спора.

В досудебной претензии о расторжении договора от 18.01.2023г. ФИО3 указал, что факт внесения денежных средств на депозит нотариуса не считает надлежащим исполнением договора (т.1 л.д. 158).

Доказательств того, что со стороны ФИО3 имели место действия, свидетельствующие о принятии им обязательств по исполнению договора, не установлено.

Напротив, ФИО3 заявил отказ от принятия исполнения, требуя расторжения договора.

Таким образом, оснований полагать, что ФИО2 выполнил надлежащим образом обязательства по договору от 20.06.2022г. в части оплаты сделки не усматривается.

Соответственно, оснований для прекращения обременения земельного участка КН:№, не имеется.

С учётом изложенного исковые ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Из дела следует, что 18.01.2023г. ФИО3 направлял в адрес ФИО2 досудебное требование о расторжении договора купли-продажи, которое было им получено, но оставлено без удовлетворения.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вышеуказанное нарушение условий договора со стороны ФИО2 является существенным и порождает у ФИО3 право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В связи с указанным, встречные исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Вопреки доводам представителей ФИО2 и ФИО1, учитывая наличие у ФИО2 намерений и возможности исполнить свое обязательство перед ФИО3, в том числе и при отсутствии информации о банковских реквизитах последнего, поведение истца по встречному иску (неполучение им денежных средств с депозитного счета нотариуса) не может быть расценено как злоупотребление им своим правом применительно к положениям ст. 10 ГК РФ. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об осуществлении им гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, в связи с чем, оснований считать, что истец злоупотребил своим правом в рамках ст. 10 ГК РФ не имеется.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на земельном участке с КН№ в 2023 году завершен строительством индивидуальный жилой дом, который согласно техническому плану от 22.03.2023г. является объектом недвижимости со всеми признаками капитального строения, прочно связано с землей, перемещение здания не возможно без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, подлежит постановке на кадастровый учет (т. 1 л.д. 115-154).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 28.06.2023г., выполненной специалистом ФИО10, здание, расположенное на земельном участке с КН:№ является капитальным строением (т. 2 л.д. 1-17).

Указанный объект не состоит на кадастровом учете, право собственности на него не зарегистрировано.

Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п.5 ст. 1 ЗК РФ), в настоящее время уже утрачена возможность возврата земельного участка в первоначальном состоянии, поскольку на нем имеется иной объект недвижимости и земельный участок, являвшийся предметом договора, прекратил свое существование.

Согласно заключению эксперта ФИО10 от 16.08.2023г., представленного в материалы дела представителем ФИО2, рыночная стоимость вышеуказанного жилого дома составляет 3 224 872 руб., земельного участка 706 000 руб. (т. 2 л.д. 42-72).

В связи с сомнениями правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО10, судом по ходатайству представителя ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО3 - ФИО6 была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО11 от 15.12.2023г. рыночная стоимость индивидуального жилого дома, площадью 94,2 кв.м. составила 2 262 000 рублей, земельного участка - 887 000 рублей, а всего 3 149 000 рублей (т. 3 л.д. 11-41).

Суд соглашается с данным заключением, поскольку оно проведено экспертом в порядке, установленном ст.ст. 79, 84, 87 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов не установлено, экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; ответы являются полными и мотивированными.

Доказательств существенных неотделимых улучшений, которые должны учитывается дополнительно к стоимости дома и земельного участка, кроме указанных в заключении эксперта, суду не предоставлено. Из заключения эксперта видно, что стоимость дома определена с учетом состояния дома, включая санитарно-технические, электрические устройства (электричество, теплый пол, канализация - септик, водоснабжение - скважина); при оценке стоимости участка отмечено отсутствие улучшений.

Также материалами дела установлено, что ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества, согласно которому она просит признать земельный участок с КН:№ и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> совместным имуществом супругов ФИО13, определив их доли равными. В настоящее время заявленные исковые требования ФИО1 рассмотрены и удовлетворены в части расторжения брака, в остальной части по существу судом не рассмотрены.

Оценивая доводы представителя ФИО3 о том, что строительство жилого дома на спорном земельном участке велось за счет денежных средств, полученных ФИО2 по договору займа № от 17.03.2021г, заключенному им как ИП и ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», суд считает, что они не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.

Так, несмотря на дополнительное соглашение к данному договору от 01.04.2022г., согласно которому был установлен график работ по постройке дома на земельном участке КН:№ и график перевода траншей для этих целей, документального подтверждения осуществления данных переводов представлено суду не было.

Кроме того, решением Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2023г. с ИП ФИО2 в пользу ООО «Жилищно-Коммунальная Компания» взыскана задолженность по договору займа № от 17.03.2021г. в сумме 10 227 481 руб., проценты за пользование денежными средствами в сумме 5 951 371 руб., пени в сумме 2 413 687 руб. В рамках рассмотрения данного дела дополнительное соглашение к договору займа не предъявлялось, в принятии мер по обеспечению иска в виде запрета регистрационных действии в отношении земельного участка КН:№ было отказано, поскольку он не относится к предмету спора (т.2 л.д. 100-131, 141-143, 150-152).

С учетом вышеизложенного, а также позиции представителя ФИО2 о строительстве дома в период брака за счет совместных средств с ФИО1, ФИО2 и ФИО1 обязаны возвратить спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом ФИО3 после расторжения договора купли-продажи, а стоимость дома взыскивается с ФИО3 в пользу ФИО2 в размере 2262 000 руб. Указанные денежные средства в ходе рассмотрения спора о разделе совместно нажитого имущества могут быть разделены согласно долям бывших супругов ФИО13, установленных судом.

Поскольку на момент рассмотрения спора решение Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2023г. не вступило в законную силу, обязательства ФИО2 перед ФИО3, исходя из договора уступки требования № от 17.12.2023г., заключенного с ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», требования долга по договору займа от 17.03.2021г. в размере 2500 000 руб. не могут быть способными к зачету с обязательствами ФИО3 перед ФИО2

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ФИО3 заявлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате его ФИО3 в связи с неоплатой договора, правовых оснований для применения к ФИО2 ответственности в виде взыскания пеней в сумме 548 060 рублей, в данном случае не имеется, поэтому в удовлетворении этой части встречного иска суд отказывает.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: <адрес>, с/п «Тямшанская волость», д. Большая Гоголевка в пользу ФИО3 отсутствующим отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН: № площадью 750 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 20.06.2022г. за №, возвратив данный земельный участок ФИО3 с исключением из ЕГРН записей о праве собственности ФИО2 и обременения в виде ипотеки № и № и внесением в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО3 на данный земельный участок.

Обязать ФИО2, ФИО1 передать ФИО3 земельный участок с КН:№ с расположенным на нем объектом недвижимости в виде индивидуального жилого дома, 2023 года постройки, площадью 94,2 кв.м., взыскав с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсацию в размере стоимости указанного объекта в сумме 2262 000 руб., отказав в удовлетворении остальной части встречного иска.

          

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья                                           /подпись/                            В.Н. Федорова

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2024 года

Копия верна

Судья                                                                                        В.Н. Федорова

Производство № 2-4/2024

УИД 60RS0001-01-2022-010572-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года                     город Псков

Псковский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Федоровой В.Н.

при секретаре Поляковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признания обременения земельного участка отсутствующим, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании пени, обязании возвратить земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, взыскании компенсации за объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: <адрес> в пользу ответчика отсутствующим, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № от 20.06.2022г., согласно условиям которого ФИО2 обязался оплатить земельный участок в сумме 409 000 руб. в течении 3 дней с момента подписания договора наличными денежными средствами. В адрес ответчика было направлено уведомление от 07.10.2022г., в котором истец предлагал получить денежные средства и снять обременение в МФЦ 26.10.2022г., но ответчик этого не сделал. В связи с этим ФИО2 внес сумму в размере 409 000 рублей на депозит нотариуса <адрес>, о чем направил ответчику уведомление. Указанные действия, по мнению истца, свидетельствуют об исполнении всего комплекса мер по урегулированию спора и оплаты земельного участка, поэтому не обращение в регистрирующий орган ответчика, нарушает его права.

ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО6, обратился в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 20.06.2022г. с КН:№ в связи с неисполнением обязанности по его уплате; взыскании с ФИО2 пени в размере 548 060 рублей за существенное нарушение условий договора; обязании ФИО2, ФИО1 возвратить земельный участок с КН:№, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с неисполнением условий договора; обязании передать в собственность ФИО3 объект недвижимости, расположенный на земельном участке; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсации в размере стоимости объекта недвижимости в сумме 2 262 000 рублей.

В обосновании иска указано, что до настоящего времени оплата по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ № не произведена ответчиком. 18.01.2023г. истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи, ответа на которую не последовало. Согласно п. 5.1 договора предусмотрена уплата пени в размере 1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, таким образом, размер пени по состоянию на 22.05.2023г. составили 548 060 рублей. Также указано, что ООО «Жилищно-Коммунальная Компания» по договору цессии № от 17.12.2023г. уступило ФИО3 требования к ФИО2, возникшие на основании договора займа № от 17.03.2021г. в размере 3 500 000 рублей. Таким образом, в настоящий момент у ФИО2 имеется обязательство перед ФИО3 в размере 3 500 000 рублей. Кроме того, на земельном участке ответчиком возведен дом, являющийся капитальным строением. На основании изложенного, заявлены настоящие исковые требования.

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ООО «Жилищно-Коммунальная компания».

Истец (ответчик по встречным требованиям) ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Представитель истца (ответчика по встречным требованиям) ФИО5 заявленные требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснил, что истец покупал земельный участок для строительства дома в личных целях, находясь в браке с ФИО1 Строительство дома велось за счёт совместных средств супругов, а не за счет заемных денежных средств по договору займа как утверждает сторона ФИО3 Нарушение срока уплаты средств по договору не оспаривал, но указал, что истец не мог связаться с ответчиком, чтобы передать денежные средства, альтернативного способа расчётов договор не содержит, поэтому он внес денежные средства на депозитный счет нотариуса. Нотариусом в адрес ФИО3 было направлено уведомление, но ответчик уклоняется от получения денежных средств, что расценивается им как злоупотреблении правом. Истец готов компенсировать часть пеней за нарушение сроков оплаты по договору, но считал, что они могут быть начислены за период с момента заключения договора и до направления ФИО2 уведомления в адрес ФИО3 Также просил снизить размер пени в случае их взыскания на основании ст. 333 ГК РФ до 50 000 руб.

Представитель ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал встречные исковые требования. Пояснил, что ФИО3 узнал о нахождении на счете у нотариуса денежных средств, внесенных ФИО2 в счет оплаты договора, только в ходе рассмотрения спора. Однако к этому моменту у него уже было принято решение о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств и возврате земельного участка. Отрицал наличие со стороны ФИО2 попыток связаться с ним и передать оплату по договору. Также указал, что с невозможностью возврата земельного участка в первоначальном виде, поскольку на нем расположен дом, являющийся капитальным строением, ФИО3 готов выплатить компенсацию за него. В последующем с учетом договора уступки прав требований намерен решать вопрос о зачете имущественных требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя. Также представила письменную позицию по спору, согласно которой требования ФИО2 поддерживает, считает, что ФИО3 действует недобросовестно, осведомлен о наличии на земельном участке построенного жилого дома, который является объектом капитального строительства, общим совместным имуществом супругов. С заявленными встречными требованиями ФИО3 не согласна. Денежные средства находятся на депозите нотариуса, ФИО2 неоднократно предлагал ФИО3 забрать денежные средства в счет уплаты земельного участка (т. 1 л.д. 210).

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО7 поддержала позицию своего доверителя. Указала, что земельный участок является совместно нажитым имуществом, дом строился за счет совместных денежных средств супругов ФИО13, поэтому выплата компенсации, в случае удовлетворения требований ФИО3, должна производиться с учетом этих обстоятельств. Кроме того, в настоящее время между ФИО2 и ФИО1 имеется судебный спор о разделе совместно нажитого имущества, предметом которого являются спорные дом и земельный участок. Также указала, что стоимость земельного участка увеличилась с момента его приобретения, поскольку имели место существенные вложения, которые были необходимы для строительства дома. Полагала, что со стороны ФИО3 проявлено недобросовестное поведение в части уклонения от получения денежных средств. Кроме того, ФИО3 было известно о том, что ФИО2 вступил во владение земельным участком, производил строительство на данном земельном участке, однако каких-либо действий, препятствующих возведению объекта капитального строительства, не производил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания в судебное заседание не явился, представил позицию, согласно которой, по сведениям ЕГРН участок имеет уточненную площадь 750 кв.м., относится к категории «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования «для садоводства». Собственником участка является ФИО2 В отношении имеется запись об ипотеке в силу закона, залогодержателем является ФИО3 Сведения о расположении на участке каких-либо объектов капитального строительства в ЕГРН отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», о месте и времени судебного заседания извещалось надлежащим образом, почтовая корреспонденция направленная в адрес третьего лица, возвращена в суд за истечением прока хранения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка с КН:№, заключенного 19.08.2021г. между ФИО8 и ФИО3, за последним 06.09.2021г. было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок. В результате раздела земельного участка с КН№ на основании межевого плана от 30.09.2021г. на кадастровый учет 18.10.2021г. поставлены земельные участки с КН:№, КН:№, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № земельного участка с КН:№, расположенный по адресу: <адрес> категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства. В соответствии с условиями договора ФИО2 был обязан оплатить стоимость земельного участка в размере 409 000 рублей в течение трех дней после подписания договора, т.е. до 23.06.2022г. с составлением расписки (т. 1 л.д. 9-11).

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2 28.06.2022г. В отношении данного земельного участка установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 (т.1 л.д. 32-68).

Установлено, что в определённый договором срок ФИО2 не оплатил стоимость земельного участка ФИО3

Из дела следует, что 07.10.2022г. ФИО2 в адрес ФИО3 было направлено уведомление согласно которого ФИО2 предлагал ФИО3 получить денежные средства в размере 409 000 рублей в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи от 20.06.2022г. 26.10.2022г. в 12.00 по адресу: <адрес> либо в иное время до указанной даты, известив его по телефону. Также указано, что в случае не принятия денежных средств, денежные средства будут внесены 26.10.2022г. на депозит нотариуса нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 (т. 1 л.д. 12-14).

Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вышеуказанное уведомление не было получено ФИО3 и возвращено в адрес отправителя по истечении срок хранения 13.12.2022г.

Согласно распоряжению № от 31.10.2022г. нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 зачислены на публичный депозитный счет денежные средства, внесенные ФИО2 в счет уплаты по договору № купли-продажи земельного участка от 20.06.2022г. в сумме 409 000 р (т.1 л.д.17).

Из ответа нотариуса нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 от 24.01.2024г. следует, что ею в адрес ФИО3 01.11.2022г. было направлено извещение о внесении на депозит нотариуса денежных средств в размере 409000 рублей в счет уплаты по договору купли-продажи земельного участка от 20.06.2022г. и возможности получения указанных денежных средств. Также из ответа нотариуса от 19.01.2024г. следует, что вышеуказанная сумма ФИО3 не получена.

Таким образом, денежные средства в счет оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 20.06.2022г. в распоряжение ФИО3 не поступали.

Заявляя исковые требования, ФИО2, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагает свои обязательства перед ФИО3 по оплате договора о 20.06.2022г. полностью исполненным.

Разрешая заявленные ФИО2 требования, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании подпункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 327 ГК РФ определено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Согласно пункту 2 статьи 327 ГК РФ, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Согласно статье 87 Основ законодательства о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги.

По смыслу статьи 316 ГК РФ, моментом исполнения денежного обязательства по уплате наличных денег является фактическая выплата денежной суммы кредитору, а по уплате безналичных денежных средств - зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

В силу п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должник, используя право, предоставленное статьей 327 ГК РФ, внес в срок, предусмотренный обязательством, причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в установленных законом случаях - в депозит суда, денежное обязательство считается исполненным своевременно (пункт 2 статьи 327 ГК РФ) и проценты, в том числе предусмотренные статьей 395 ГК РФ, на сумму долга не начисляются.

Между тем, суд находит, что оснований для внесения на депозит нотариуса денежных средств в счет оплаты договора, в том числе, на которое ссылалась сторона истца по первоначальному требованию (п. 4 ч.1 ст. 327 ГК РФ) не имелось, стороной ФИО2 в ходе рассмотрения дела не доказано обратное.

Так, стороны не отрицали, что были знакомы до заключения сделки, связаны правоотношениями в сфере коммерческой деятельности, имели телефонные контакты друг друга, что исключало невозможность передачи денежных средств способом, указанным в договоре, при наличии таковых и намерений ФИО2 произвести оплату договора.

Кроме того, денежные средства на депозит были внесены со значительным пропуском срока, установленного договором, о наличии денежных средств на депозите ФИО3 узнал только в ходе рассмотрения спора.

В досудебной претензии о расторжении договора от 18.01.2023г. ФИО3 указал, что факт внесения денежных средств на депозит нотариуса не считает надлежащим исполнением договора (т.1 л.д. 158).

Доказательств того, что со стороны ФИО3 имели место действия, свидетельствующие о принятии им обязательств по исполнению договора, не установлено.

Напротив, ФИО3 заявил отказ от принятия исполнения, требуя расторжения договора.

Таким образом, оснований полагать, что ФИО2 выполнил надлежащим образом обязательства по договору от 20.06.2022г. в части оплаты сделки не усматривается.

Соответственно, оснований для прекращения обременения земельного участка КН:№, не имеется.

С учётом изложенного исковые ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Из дела следует, что 18.01.2023г. ФИО3 направлял в адрес ФИО2 досудебное требование о расторжении договора купли-продажи, которое было им получено, но оставлено без удовлетворения.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вышеуказанное нарушение условий договора со стороны ФИО2 является существенным и порождает у ФИО3 право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В связи с указанным, встречные исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Вопреки доводам представителей ФИО2 и ФИО1, учитывая наличие у ФИО2 намерений и возможности исполнить свое обязательство перед ФИО3, в том числе и при отсутствии информации о банковских реквизитах последнего, поведение истца по встречному иску (неполучение им денежных средств с депозитного счета нотариуса) не может быть расценено как злоупотребление им своим правом применительно к положениям ст. 10 ГК РФ. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об осуществлении им гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, в связи с чем, оснований считать, что истец злоупотребил своим правом в рамках ст. 10 ГК РФ не имеется.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на земельном участке с КН№ в 2023 году завершен строительством индивидуальный жилой дом, который согласно техническому плану от 22.03.2023г. является объектом недвижимости со всеми признаками капитального строения, прочно связано с землей, перемещение здания не возможно без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, подлежит постановке на кадастровый учет (т. 1 л.д. 115-154).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 28.06.2023г., выполненной специалистом ФИО10, здание, расположенное на земельном участке с КН:№ является капитальным строением (т. 2 л.д. 1-17).

Указанный объект не состоит на кадастровом учете, право собственности на него не зарегистрировано.

Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п.5 ст. 1 ЗК РФ), в настоящее время уже утрачена возможность возврата земельного участка в первоначальном состоянии, поскольку на нем имеется иной объект недвижимости и земельный участок, являвшийся предметом договора, прекратил свое существование.

Согласно заключению эксперта ФИО10 от 16.08.2023г., представленного в материалы дела представителем ФИО2, рыночная стоимость вышеуказанного жилого дома составляет 3 224 872 руб., земельного участка 706 000 руб. (т. 2 л.д. 42-72).

В связи с сомнениями правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО10, судом по ходатайству представителя ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО3 - ФИО6 была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО11 от 15.12.2023г. рыночная стоимость индивидуального жилого дома, площадью 94,2 кв.м. составила 2 262 000 рублей, земельного участка - 887 000 рублей, а всего 3 149 000 рублей (т. 3 л.д. 11-41).

Суд соглашается с данным заключением, поскольку оно проведено экспертом в порядке, установленном ст.ст. 79, 84, 87 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов не установлено, экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; ответы являются полными и мотивированными.

Доказательств существенных неотделимых улучшений, которые должны учитывается дополнительно к стоимости дома и земельного участка, кроме указанных в заключении эксперта, суду не предоставлено. Из заключения эксперта видно, что стоимость дома определена с учетом состояния дома, включая санитарно-технические, электрические устройства (электричество, теплый пол, канализация - септик, водоснабжение - скважина); при оценке стоимости участка отмечено отсутствие улучшений.

Также материалами дела установлено, что ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества, согласно которому она просит признать земельный участок с КН:№ и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> совместным имуществом супругов ФИО13, определив их доли равными. В настоящее время заявленные исковые требования ФИО1 рассмотрены и удовлетворены в части расторжения брака, в остальной части по существу судом не рассмотрены.

Оценивая доводы представителя ФИО3 о том, что строительство жилого дома на спорном земельном участке велось за счет денежных средств, полученных ФИО2 по договору займа № от 17.03.2021г, заключенному им как ИП и ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», суд считает, что они не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.

Так, несмотря на дополнительное соглашение к данному договору от 01.04.2022г., согласно которому был установлен график работ по постройке дома на земельном участке КН:№ и график перевода траншей для этих целей, документального подтверждения осуществления данных переводов представлено суду не было.

Кроме того, решением Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2023г. с ИП ФИО2 в пользу ООО «Жилищно-Коммунальная Компания» взыскана задолженность по договору займа № от 17.03.2021г. в сумме 10 227 481 руб., проценты за пользование денежными средствами в сумме 5 951 371 руб., пени в сумме 2 413 687 руб. В рамках рассмотрения данного дела дополнительное соглашение к договору займа не предъявлялось, в принятии мер по обеспечению иска в виде запрета регистрационных действии в отношении земельного участка КН:№ было отказано, поскольку он не относится к предмету спора (т.2 л.д. 100-131, 141-143, 150-152).

С учетом вышеизложенного, а также позиции представителя ФИО2 о строительстве дома в период брака за счет совместных средств с ФИО1, ФИО2 и ФИО1 обязаны возвратить спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом ФИО3 после расторжения договора купли-продажи, а стоимость дома взыскивается с ФИО3 в пользу ФИО2 в размере 2262 000 руб. Указанные денежные средства в ходе рассмотрения спора о разделе совместно нажитого имущества могут быть разделены согласно долям бывших супругов ФИО13, установленных судом.

Поскольку на момент рассмотрения спора решение Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2023г. не вступило в законную силу, обязательства ФИО2 перед ФИО3, исходя из договора уступки требования № от 17.12.2023г., заключенного с ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», требования долга по договору займа от 17.03.2021г. в размере 2500 000 руб. не могут быть способными к зачету с обязательствами ФИО3 перед ФИО2

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ФИО3 заявлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате его ФИО3 в связи с неоплатой договора, правовых оснований для применения к ФИО2 ответственности в виде взыскания пеней в сумме 548 060 рублей, в данном случае не имеется, поэтому в удовлетворении этой части встречного иска суд отказывает.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: <адрес>, с/п «Тямшанская волость», д. Большая Гоголевка в пользу ФИО3 отсутствующим отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН: № площадью 750 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 20.06.2022г. за №, возвратив данный земельный участок ФИО3 с исключением из ЕГРН записей о праве собственности ФИО2 и обременения в виде ипотеки № и № и внесением в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО3 на данный земельный участок.

Обязать ФИО2, ФИО1 передать ФИО3 земельный участок с КН:№ с расположенным на нем объектом недвижимости в виде индивидуального жилого дома, 2023 года постройки, площадью 94,2 кв.м., взыскав с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсацию в размере стоимости указанного объекта в сумме 2262 000 руб., отказав в удовлетворении остальной части встречного иска.

          

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья                                           /подпись/                            В.Н. Федорова

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2024 года

Копия верна

Судья                                                                                        В.Н. Федорова

Производство № 2-4/2024

УИД 60RS0001-01-2022-010572-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года                     город Псков

Псковский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Федоровой В.Н.

при секретаре Поляковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признания обременения земельного участка отсутствующим, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании пени, обязании возвратить земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, взыскании компенсации за объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: <адрес> в пользу ответчика отсутствующим, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № от 20.06.2022г., согласно условиям которого ФИО2 обязался оплатить земельный участок в сумме 409 000 руб. в течении 3 дней с момента подписания договора наличными денежными средствами. В адрес ответчика было направлено уведомление от 07.10.2022г., в котором истец предлагал получить денежные средства и снять обременение в МФЦ 26.10.2022г., но ответчик этого не сделал. В связи с этим ФИО2 внес сумму в размере 409 000 рублей на депозит нотариуса <адрес>, о чем направил ответчику уведомление. Указанные действия, по мнению истца, свидетельствуют об исполнении всего комплекса мер по урегулированию спора и оплаты земельного участка, поэтому не обращение в регистрирующий орган ответчика, нарушает его права.

ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО6, обратился в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 20.06.2022г. с КН:№ в связи с неисполнением обязанности по его уплате; взыскании с ФИО2 пени в размере 548 060 рублей за существенное нарушение условий договора; обязании ФИО2, ФИО1 возвратить земельный участок с КН:№, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с неисполнением условий договора; обязании передать в собственность ФИО3 объект недвижимости, расположенный на земельном участке; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсации в размере стоимости объекта недвижимости в сумме 2 262 000 рублей.

В обосновании иска указано, что до настоящего времени оплата по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ № не произведена ответчиком. 18.01.2023г. истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи, ответа на которую не последовало. Согласно п. 5.1 договора предусмотрена уплата пени в размере 1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, таким образом, размер пени по состоянию на 22.05.2023г. составили 548 060 рублей. Также указано, что ООО «Жилищно-Коммунальная Компания» по договору цессии № от 17.12.2023г. уступило ФИО3 требования к ФИО2, возникшие на основании договора займа № от 17.03.2021г. в размере 3 500 000 рублей. Таким образом, в настоящий момент у ФИО2 имеется обязательство перед ФИО3 в размере 3 500 000 рублей. Кроме того, на земельном участке ответчиком возведен дом, являющийся капитальным строением. На основании изложенного, заявлены настоящие исковые требования.

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ООО «Жилищно-Коммунальная компания».

Истец (ответчик по встречным требованиям) ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Представитель истца (ответчика по встречным требованиям) ФИО5 заявленные требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснил, что истец покупал земельный участок для строительства дома в личных целях, находясь в браке с ФИО1 Строительство дома велось за счёт совместных средств супругов, а не за счет заемных денежных средств по договору займа как утверждает сторона ФИО3 Нарушение срока уплаты средств по договору не оспаривал, но указал, что истец не мог связаться с ответчиком, чтобы передать денежные средства, альтернативного способа расчётов договор не содержит, поэтому он внес денежные средства на депозитный счет нотариуса. Нотариусом в адрес ФИО3 было направлено уведомление, но ответчик уклоняется от получения денежных средств, что расценивается им как злоупотреблении правом. Истец готов компенсировать часть пеней за нарушение сроков оплаты по договору, но считал, что они могут быть начислены за период с момента заключения договора и до направления ФИО2 уведомления в адрес ФИО3 Также просил снизить размер пени в случае их взыскания на основании ст. 333 ГК РФ до 50 000 руб.

Представитель ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал встречные исковые требования. Пояснил, что ФИО3 узнал о нахождении на счете у нотариуса денежных средств, внесенных ФИО2 в счет оплаты договора, только в ходе рассмотрения спора. Однако к этому моменту у него уже было принято решение о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств и возврате земельного участка. Отрицал наличие со стороны ФИО2 попыток связаться с ним и передать оплату по договору. Также указал, что с невозможностью возврата земельного участка в первоначальном виде, поскольку на нем расположен дом, являющийся капитальным строением, ФИО3 готов выплатить компенсацию за него. В последующем с учетом договора уступки прав требований намерен решать вопрос о зачете имущественных требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя. Также представила письменную позицию по спору, согласно которой требования ФИО2 поддерживает, считает, что ФИО3 действует недобросовестно, осведомлен о наличии на земельном участке построенного жилого дома, который является объектом капитального строительства, общим совместным имуществом супругов. С заявленными встречными требованиями ФИО3 не согласна. Денежные средства находятся на депозите нотариуса, ФИО2 неоднократно предлагал ФИО3 забрать денежные средства в счет уплаты земельного участка (т. 1 л.д. 210).

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО7 поддержала позицию своего доверителя. Указала, что земельный участок является совместно нажитым имуществом, дом строился за счет совместных денежных средств супругов ФИО13, поэтому выплата компенсации, в случае удовлетворения требований ФИО3, должна производиться с учетом этих обстоятельств. Кроме того, в настоящее время между ФИО2 и ФИО1 имеется судебный спор о разделе совместно нажитого имущества, предметом которого являются спорные дом и земельный участок. Также указала, что стоимость земельного участка увеличилась с момента его приобретения, поскольку имели место существенные вложения, которые были необходимы для строительства дома. Полагала, что со стороны ФИО3 проявлено недобросовестное поведение в части уклонения от получения денежных средств. Кроме того, ФИО3 было известно о том, что ФИО2 вступил во владение земельным участком, производил строительство на данном земельном участке, однако каких-либо действий, препятствующих возведению объекта капитального строительства, не производил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания в судебное заседание не явился, представил позицию, согласно которой, по сведениям ЕГРН участок имеет уточненную площадь 750 кв.м., относится к категории «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования «для садоводства». Собственником участка является ФИО2 В отношении имеется запись об ипотеке в силу закона, залогодержателем является ФИО3 Сведения о расположении на участке каких-либо объектов капитального строительства в ЕГРН отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», о месте и времени судебного заседания извещалось надлежащим образом, почтовая корреспонденция направленная в адрес третьего лица, возвращена в суд за истечением прока хранения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка с КН:№, заключенного 19.08.2021г. между ФИО8 и ФИО3, за последним 06.09.2021г. было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок. В результате раздела земельного участка с КН№ на основании межевого плана от 30.09.2021г. на кадастровый учет 18.10.2021г. поставлены земельные участки с КН:№, КН:№, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № земельного участка с КН:№, расположенный по адресу: <адрес> категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства. В соответствии с условиями договора ФИО2 был обязан оплатить стоимость земельного участка в размере 409 000 рублей в течение трех дней после подписания договора, т.е. до 23.06.2022г. с составлением расписки (т. 1 л.д. 9-11).

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2 28.06.2022г. В отношении данного земельного участка установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 (т.1 л.д. 32-68).

Установлено, что в определённый договором срок ФИО2 не оплатил стоимость земельного участка ФИО3

Из дела следует, что 07.10.2022г. ФИО2 в адрес ФИО3 было направлено уведомление согласно которого ФИО2 предлагал ФИО3 получить денежные средства в размере 409 000 рублей в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи от 20.06.2022г. 26.10.2022г. в 12.00 по адресу: <адрес> либо в иное время до указанной даты, известив его по телефону. Также указано, что в случае не принятия денежных средств, денежные средства будут внесены 26.10.2022г. на депозит нотариуса нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 (т. 1 л.д. 12-14).

Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вышеуказанное уведомление не было получено ФИО3 и возвращено в адрес отправителя по истечении срок хранения 13.12.2022г.

Согласно распоряжению № от 31.10.2022г. нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 зачислены на публичный депозитный счет денежные средства, внесенные ФИО2 в счет уплаты по договору № купли-продажи земельного участка от 20.06.2022г. в сумме 409 000 р (т.1 л.д.17).

Из ответа нотариуса нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО9 от 24.01.2024г. следует, что ею в адрес ФИО3 01.11.2022г. было направлено извещение о внесении на депозит нотариуса денежных средств в размере 409000 рублей в счет уплаты по договору купли-продажи земельного участка от 20.06.2022г. и возможности получения указанных денежных средств. Также из ответа нотариуса от 19.01.2024г. следует, что вышеуказанная сумма ФИО3 не получена.

Таким образом, денежные средства в счет оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 20.06.2022г. в распоряжение ФИО3 не поступали.

Заявляя исковые требования, ФИО2, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагает свои обязательства перед ФИО3 по оплате договора о 20.06.2022г. полностью исполненным.

Разрешая заявленные ФИО2 требования, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании подпункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 327 ГК РФ определено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Согласно пункту 2 статьи 327 ГК РФ, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Согласно статье 87 Основ законодательства о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги.

По смыслу статьи 316 ГК РФ, моментом исполнения денежного обязательства по уплате наличных денег является фактическая выплата денежной суммы кредитору, а по уплате безналичных денежных средств - зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

В силу п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должник, используя право, предоставленное статьей 327 ГК РФ, внес в срок, предусмотренный обязательством, причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в установленных законом случаях - в депозит суда, денежное обязательство считается исполненным своевременно (пункт 2 статьи 327 ГК РФ) и проценты, в том числе предусмотренные статьей 395 ГК РФ, на сумму долга не начисляются.

Между тем, суд находит, что оснований для внесения на депозит нотариуса денежных средств в счет оплаты договора, в том числе, на которое ссылалась сторона истца по первоначальному требованию (п. 4 ч.1 ст. 327 ГК РФ) не имелось, стороной ФИО2 в ходе рассмотрения дела не доказано обратное.

Так, стороны не отрицали, что были знакомы до заключения сделки, связаны правоотношениями в сфере коммерческой деятельности, имели телефонные контакты друг друга, что исключало невозможность передачи денежных средств способом, указанным в договоре, при наличии таковых и намерений ФИО2 произвести оплату договора.

Кроме того, денежные средства на депозит были внесены со значительным пропуском срока, установленного договором, о наличии денежных средств на депозите ФИО3 узнал только в ходе рассмотрения спора.

В досудебной претензии о расторжении договора от 18.01.2023г. ФИО3 указал, что факт внесения денежных средств на депозит нотариуса не считает надлежащим исполнением договора (т.1 л.д. 158).

Доказательств того, что со стороны ФИО3 имели место действия, свидетельствующие о принятии им обязательств по исполнению договора, не установлено.

Напротив, ФИО3 заявил отказ от принятия исполнения, требуя расторжения договора.

Таким образом, оснований полагать, что ФИО2 выполнил надлежащим образом обязательства по договору от 20.06.2022г. в части оплаты сделки не усматривается.

Соответственно, оснований для прекращения обременения земельного участка КН:№, не имеется.

С учётом изложенного исковые ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Из дела следует, что 18.01.2023г. ФИО3 направлял в адрес ФИО2 досудебное требование о расторжении договора купли-продажи, которое было им получено, но оставлено без удовлетворения.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вышеуказанное нарушение условий договора со стороны ФИО2 является существенным и порождает у ФИО3 право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В связи с указанным, встречные исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Вопреки доводам представителей ФИО2 и ФИО1, учитывая наличие у ФИО2 намерений и возможности исполнить свое обязательство перед ФИО3, в том числе и при отсутствии информации о банковских реквизитах последнего, поведение истца по встречному иску (неполучение им денежных средств с депозитного счета нотариуса) не может быть расценено как злоупотребление им своим правом применительно к положениям ст. 10 ГК РФ. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об осуществлении им гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, в связи с чем, оснований считать, что истец злоупотребил своим правом в рамках ст. 10 ГК РФ не имеется.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на земельном участке с КН№ в 2023 году завершен строительством индивидуальный жилой дом, который согласно техническому плану от 22.03.2023г. является объектом недвижимости со всеми признаками капитального строения, прочно связано с землей, перемещение здания не возможно без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, подлежит постановке на кадастровый учет (т. 1 л.д. 115-154).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 28.06.2023г., выполненной специалистом ФИО10, здание, расположенное на земельном участке с КН:№ является капитальным строением (т. 2 л.д. 1-17).

Указанный объект не состоит на кадастровом учете, право собственности на него не зарегистрировано.

Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п.5 ст. 1 ЗК РФ), в настоящее время уже утрачена возможность возврата земельного участка в первоначальном состоянии, поскольку на нем имеется иной объект недвижимости и земельный участок, являвшийся предметом договора, прекратил свое существование.

Согласно заключению эксперта ФИО10 от 16.08.2023г., представленного в материалы дела представителем ФИО2, рыночная стоимость вышеуказанного жилого дома составляет 3 224 872 руб., земельного участка 706 000 руб. (т. 2 л.д. 42-72).

В связи с сомнениями правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО10, судом по ходатайству представителя ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО3 - ФИО6 была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО11 от 15.12.2023г. рыночная стоимость индивидуального жилого дома, площадью 94,2 кв.м. составила 2 262 000 рублей, земельного участка - 887 000 рублей, а всего 3 149 000 рублей (т. 3 л.д. 11-41).

Суд соглашается с данным заключением, поскольку оно проведено экспертом в порядке, установленном ст.ст. 79, 84, 87 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов не установлено, экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; ответы являются полными и мотивированными.

Доказательств существенных неотделимых улучшений, которые должны учитывается дополнительно к стоимости дома и земельного участка, кроме указанных в заключении эксперта, суду не предоставлено. Из заключения эксперта видно, что стоимость дома определена с учетом состояния дома, включая санитарно-технические, электрические устройства (электричество, теплый пол, канализация - септик, водоснабжение - скважина); при оценке стоимости участка отмечено отсутствие улучшений.

Также материалами дела установлено, что ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества, согласно которому она просит признать земельный участок с КН:№ и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> совместным имуществом супругов ФИО13, определив их доли равными. В настоящее время заявленные исковые требования ФИО1 рассмотрены и удовлетворены в части расторжения брака, в остальной части по существу судом не рассмотрены.

Оценивая доводы представителя ФИО3 о том, что строительство жилого дома на спорном земельном участке велось за счет денежных средств, полученных ФИО2 по договору займа № от 17.03.2021г, заключенному им как ИП и ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», суд считает, что они не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.

Так, несмотря на дополнительное соглашение к данному договору от 01.04.2022г., согласно которому был установлен график работ по постройке дома на земельном участке КН:№ и график перевода траншей для этих целей, документального подтверждения осуществления данных переводов представлено суду не было.

Кроме того, решением Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2023г. с ИП ФИО2 в пользу ООО «Жилищно-Коммунальная Компания» взыскана задолженность по договору займа № от 17.03.2021г. в сумме 10 227 481 руб., проценты за пользование денежными средствами в сумме 5 951 371 руб., пени в сумме 2 413 687 руб. В рамках рассмотрения данного дела дополнительное соглашение к договору займа не предъявлялось, в принятии мер по обеспечению иска в виде запрета регистрационных действии в отношении земельного участка КН:№ было отказано, поскольку он не относится к предмету спора (т.2 л.д. 100-131, 141-143, 150-152).

С учетом вышеизложенного, а также позиции представителя ФИО2 о строительстве дома в период брака за счет совместных средств с ФИО1, ФИО2 и ФИО1 обязаны возвратить спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом ФИО3 после расторжения договора купли-продажи, а стоимость дома взыскивается с ФИО3 в пользу ФИО2 в размере 2262 000 руб. Указанные денежные средства в ходе рассмотрения спора о разделе совместно нажитого имущества могут быть разделены согласно долям бывших супругов ФИО13, установленных судом.

Поскольку на момент рассмотрения спора решение Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2023г. не вступило в законную силу, обязательства ФИО2 перед ФИО3, исходя из договора уступки требования № от 17.12.2023г., заключенного с ООО «Жилищно-Коммунальная Компания», требования долга по договору займа от 17.03.2021г. в размере 2500 000 руб. не могут быть способными к зачету с обязательствами ФИО3 перед ФИО2

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ФИО3 заявлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате его ФИО3 в связи с неоплатой договора, правовых оснований для применения к ФИО2 ответственности в виде взыскания пеней в сумме 548 060 рублей, в данном случае не имеется, поэтому в удовлетворении этой части встречного иска суд отказывает.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: <адрес>, с/п «Тямшанская волость», д. Большая Гоголевка в пользу ФИО3 отсутствующим отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН: № площадью 750 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 20.06.2022г. за №, возвратив данный земельный участок ФИО3 с исключением из ЕГРН записей о праве собственности ФИО2 и обременения в виде ипотеки № и № и внесением в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО3 на данный земельный участок.

Обязать ФИО2, ФИО1 передать ФИО3 земельный участок с КН:№ с расположенным на нем объектом недвижимости в виде индивидуального жилого дома, 2023 года постройки, площадью 94,2 кв.м., взыскав с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсацию в размере стоимости указанного объекта в сумме 2262 000 руб., отказав в удовлетворении остальной части встречного иска.

          

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья                                           /подпись/                            В.Н. Федорова

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2024 года

Копия верна

Судья                                                                                        В.Н. Федорова

2-4/2024 (2-308/2023;)

Категория:
Гражданские
Истцы
Ласмон Денис Витальевич
Ответчики
Калинин Демьян Геннадьевич
Ласмон Елена Юрьевна
Другие
Управление Росреестра по Псковской области
ООО "Жилищно-коммунальная компания"
Павлова Антонина Александровна
Орлов Игорь Валентинович
Кузнецов Максим Вячеславович
Суд
Псковский районный суд Псковской области
Судья
Фёдорова Виктория Николаевна
Дело на странице суда
pskovsky.psk.sudrf.ru
24.01.2023Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде и принятие его к производству
24.01.2023Передача материалов судье
31.01.2023Вынесено определение о назначении предварительного судебного заседания
13.03.2023Предварительное судебное заседание
23.03.2023Предварительное судебное заседание
12.04.2023Судебное заседание
22.05.2023Судебное заседание
14.06.2023Судебное заседание
28.06.2023Судебное заседание
04.08.2023Производство по делу возобновлено
10.08.2023Судебное заседание
26.09.2023Судебное заседание
28.09.2023Судебное заседание
10.10.2023Судебное заседание
18.10.2023Судебное заседание
09.11.2023Судебное заседание
14.11.2023Судебное заседание
16.11.2023Судебное заседание
22.11.2023Судебное заседание
28.11.2023Судебное заседание
19.12.2023Производство по делу возобновлено
22.12.2023Судебное заседание
27.12.2023Судебное заседание
12.01.2024Судебное заседание
23.01.2024Судебное заседание
24.01.2024Судебное заседание
31.01.2024Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
14.03.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
24.01.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее