Решение по делу № 3-41/2015 от 05.02.2015

Дело № 3-41/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2015 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Максимовой И.А.,

при секретаре судебного заседания Казаковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кузьмина С. Л. об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Кузьмин С.Л. обратился в Верховный Суд Чувашской Республики с заявлением (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 100 кв.м. (кадастровый номер ...), расположенного по адресу: Чувашская Республика, г...., ул. ... по состоянию на 23 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в сумме 90 000 руб.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. ..., ул. .... Кадастровая стоимость земельного участка составляет 356 763 руб. по состоянию на 23 января 2014 года, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости, составленном специалистом - оценщиком ООО «Премьер – Оценка».

По мнению заявителя, более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью затрагивает его права, поскольку из кадастровой стоимости устанавливается выкупная стоимость земельного участка.

Ссылаясь на то, что действующим законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. ..., ул. ..., равной его рыночной стоимости в размере 90 000 руб.

В судебном заседании представитель заявителя Кузьмина С.Л. - Юрков Ю.Н. заявленные требования поддержал.

Представители администрации Цивильского района Чувашской Республики Иванова Т.Ю., Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики Семенова Н.Ю., ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике Новинская Е.И. просили в удовлетворении заявления отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Молостова М.Г. оставила вопрос удовлетворения требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на усмотрение суда.

Представитель Министерства финансов Чувашской Республики, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов гражданского дела, правообладателем земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. ..., ул. ... является Администрация Цивильского района Чувашской Республики.

24 октября 2012 года между Администрацией Цивильского района Чувашской Республики и Кузьминым С.Л. заключен договор аренды № 123 земельного участка площадью 100 кв.м. с разрешенным использованием: для обслуживания здания, с кадастровым номером ... расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. ..., ул. ....

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396, вступившим в силу 01 января 2014 года, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года.

Земельный участок с кадастровым номером ... образован и поставлен на государственный кадастровый учет 21 августа 2012 года.

02 декабря 2013 года изменено разрешенное использование земельного участка на «для обслуживание здания».

В связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 100 кв.м. определена по состоянию на 23 января 2014 года в размере 356 763 рублей, в соответствии с Приложением № 2 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики № 396 от 27 сентября 2013 года и п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России № 122 от 12 августа 2006 года (л.д.22).

Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной, деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела. Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов и которое подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат рассмотрению с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку Кузьмин С.Л. является арендатором земельного участка ..., результаты кадастровой оценки данного участка затрагивают его права и обязанности, следовательно, он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием. Данное право лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кузьминым С.Л. в подтверждение заявленных требований представлен отчет № ПО – Н – 4766/01-15 от 19 января 2015 года по определению рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г...., ул. ..., составленный ООО «Премьер- Оценка» (л.д. 23).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 100 кв.м. составляет по состоянию на 23 января 2014 года 90 000 руб.

Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» подготовлено экспертное заключение № Э- 270115 –ЧЕБ» от 05 февраля 2015 года о соответствии отчета № ПО – Н – 4766/01-15 от 19 января 2015 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (л.д. 159-164).

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной на основании отчета, подготовленного ООО «Премьер- Оценка», по заказу заинтересованного лица, в рамках дела судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка» г.Казань.

Согласно экспертному заключению от 14 мая 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 23 января 2014 года составляет 163400 рублей.

Таким образом, суду представлены отчет по результатам проведения внесудебной оценки и экспертное заключение, которые являются иными документами, допускаемыми в качестве доказательства в соответствии положениями главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также заключение судебной экспертизы.

Рыночная стоимость земельного участка и по отчету и по заключению судебной экспертизы определена в рамках сравнительного подхода (методом сравнительных продаж) лицами, обладающими специальными познаниями.

При оценке указанных документов, суд отдает предпочтение заключению судебной экспертизы, поскольку эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ему разъяснены права и обязанности эксперта по ст. 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Эксперт, представивший заключение судебной экспертизы – генеральный директор Общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка» Давлиев Ф.Ф. является членом НП «Кадастр – оценка», имеет стаж работы в качестве эксперта – 4 года.

Выводы, изложенные в заключении экспертизы, мотивированы, соответствуют предмету исследования, оценка рыночной стоимости земельного участка проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом сравнительным методом (метод сравнения продаж), при этом экспертом в основу взята достоверная рыночная информация о сделках с земельными участками, проанализированы цены сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемых.

Выводы эксперта о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка отвечают принципам обоснованности и однозначности, предусмотренным Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости установлена экспертом на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, как того требует ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Исходя из категории дела, а также предмета заявленных требований: установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, суд не связан с размером кадастровой стоимости, которую просит установить Кузьмин С.Л. Поэтому суд полагает, что по делу имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.

Что касается разницы между утвержденной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенной экспертом, суд исходит из следующего.

Государственная кадастровая оценка относится к сплошным массовым оценкам, проводимым по унифицированной процедуре. Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики проведены в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15 декабря 2007 года № 39.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поэтому само по себе различие в установленной кадастровой стоимости и в рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости, определенной экспертом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Доводы представителя заявителя Юркова Ю.Н. о несогласии с экспертным заключением не принимаются во внимание. Из материалов дела следует, что судебная экспертиза назначена определением суда от 05 марта 2015 года в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Оснований сомневаться в правильности заключения эксперта не имеется, поскольку заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональным экспертом. Кроме того, представитель заявителя правом, предоставленным ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовался; о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявил.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Верховный Суд Чувашской Республики

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для обслуживания здания, площадью 100 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. ..., ул. ..., в размере 163 400 (сто шестьдесят три тысячи четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.А. Максимова

Мотивированное решение суда изготовлено 09 июня 2015 года.