Решение по делу № 2-290/2014 от 27.02.2014

                                                                                                               К делу № 2-290/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2014 года                                                                                     ст. Полтавская

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                                                  Килюхова М.А.,

с участием представителя истца (по основному иску) Руденко И.И., представившего удостоверение № 3575 от 17.02.2014 года и ордер № 736618 от 12.03.2014 года,

представителя ответчика ( по основному иску) Вельбовец Т.Г. по доверенности № 23 АА 3278876 от 17.01.2014 года и Кузьменко Н.В., представившей удостоверение № 2469 от 05.07.2005 года и ордер № 894507 от 11.03.2014 года,

при секретаре                                                                  Ивановой М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пересада В.М. и Пономаренко А.М. к Золотаревой И.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи и встречному иску Золотаревой И.С. к Пересада В.М. и Пономаренко А.М. о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным,

УСТАНОВИЛ:

    Пересада В.М. и Пономаренко А.М. обратились в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.05.2013 года, заключенного между ними и Золотаревой И.С. и выселении ответчика из жилого помещения. В ходе рассмотрения дела, истец уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика задолженность по найму жилого помещения, судебные расходы, а также отказалась от требований в части выселения ответчика, в связи с тем, что Золотарева И.С. в спорном домовладении не проживает, выехала, вещи вывезла.

    Золотарева И.С. обратилась со встречным иском к Пересада В.М. и Пономаренко А.М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым дома, расположенных по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки.

    Истцы по основному и встречному иску свои требования поддержали.

В судебном заседании Пересада В.М. и Пономаренко А.М. пояснили, что 20.05.2013 года они, являясь собственниками обьектов недвижимости, заключили с Золотаревой И.С. предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом находящимися в общей долевой собственности, расположенными по адресу: <адрес>, по условиям которого истцы обязались произвести реальный раздел земельного участка на два самостоятельных до конца июля 2013 года и получив полный расчет по сделке в срок до 02.12.2013 года, обязуются зарегистрировать переход права собственности образованного земельного участка с расположенным на нем жилым домом на имя покупателя Золотаревой И.С., с передачей всей технической документации. Общая стоимость обьектов недвижимости по договору составила 1 600 000 рублей, из которых, по условиям п.2 Договора, в виде аванса и задатка продавцы получили от Золотаревой И.С. 400 000 рублей, по 200 000 рублей каждая, еще 300 000 рублей должны были быть переданы по 25 000 рублей ежемесячно каждой из продавцов до 25 числа каждого месяца, в срок до 25 декабря 2013 года, при этом Пересада В.М. денежные средства получает в форме задатка, а Пономаренко А.М. получает в форме аванса, оставшаяся сумма, передается при подписании основанного договора купли-продажи и переходе права собственности покупателю, в регистрирующем органе ДД.ММ.ГГГГ.

    Со дня подписания предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года, ответчик переехала в домовладение, перевезла вещи, в данном домовладении постоянно проживали её родственники мать с отцом ФИО1 и ФИО2., то есть пользовались жилым помещением безвозмездно, до января 2014 года. Вместе с тем, от взятых на себя обязательств по условиям договора о полном расчете и заключении основного договора купли-продажи домовладения, Золотарева И.С. отказалась, то есть, ранее произведя выплаты продавцам по условиям договора в сумме по 200 000 рублей каждому, а также в течение четырех месяцев по 25 000 рублей каждому, ответчик прекратила расчеты по выплате остальных сумм, нарушив условия договора, при этом имеет задолженность по коммунальным платежам за всё время проживания, отказалась от общения с продавцами, избегает встреч, в тайне заключила другой договор купли-продажи с другим лицом, с намерением приобрести иное жилое помещение, в связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд, с настоящими требованиями о расторжении предварительного договора.

    Вместе с тем, ответчики по встречному иску, просили в удовлетворении исковых требований Золотаревой И.С. отказать, полагали, что оснований для признания недействительным предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года, не имеется. Договор был заключен открыто, добровольно, его условия оговорены и исполнены сторонами. Считают, что требования о признании договора недействительным вызваны желанием Золотаревой И.С. уйти от исполнения своих обязательств, в связи с заключением договора купли-продажи с другим лицом.

    Ответчик Золотарева И.С. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что действительно 20.05.2013 года заключила с Пересада В.М. и Пономаренко А.М. предварительный договор купли-продажи земельного участка с домовладением, расположенными по адресу: <адрес>. Желала приобрести данное домовладение, с этой целью, в апреле 2013 года, заранее приехала в ст. Полтавскую, совместно с ответчиками осмотрела домовладение и земельный участок, который не был разделен, условия разделения участка внесли в условия предварительного договора. Однако, в связи с тем, что земельный участок не был разделен, приборы учета воды и света по коммунальным услугам, находятся в соседней летней кухне, имелись другие скрытые недостатки, она решила отказаться от заключения договора купли-продажи и выплаты оставшихся денежных средств за приобретение жилья Пересада В.М. и Пономаренко А.М.

    Вместе с тем, Золотарева И.С. как истец по встречному иску, свои требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года, просила удовлетворить, пояснила, что предметом договора являлся в том числе и земельный участок, границы которого, не были уточнены, в связи с чем полагает, что продавцы её ввели в заблуждение, относительно информации о размере приобретаемого земельного участка, при этом не сообщив, что летняя кухня, будет находиться на другом земельном участке.

    Выслушав в судебном заседании истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Пересада В.М. и Пономаренко А.М. и об отказе в удовлетворении встречных требований Золотаревой И.С., по следующим основаниям.

    В судебном заседании установлено, что между Пересада В.М. и Пономаренко А.М. с одной стороны и Золотаревой И.С. с другой стороны, был заключен предварительный договор купли продажи № от 20.05.2013 года земельного участка и жилого дома, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до 02 декабря 2013 года.

    Ответчик Золотарева И.С., в исполнение условий п.1 п.п. 2.1 предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года, передала Пересада А.М. и Пономаревой А.М. денежные средства, за период с 20 мая 2013 года по 20 сентября 2013 года, в общей сумме 600 000 рублей, при этом, Пересада В.М. получила денежные средства в виде задатка по договору наличными, а Пономаренко А.М. в виде аванса в форме перечисления на банковский счет. Данный факт не отрицался и подтвержден сторонами в судебном заседании.

С октября 2013 года ответчик отказалась от условий договора, прекратила расчеты, избегает встреч и компромиссных решений, истцы от условий договора не отказывались, в связи с чем отношения между сторонами испортились и возникли данный исковые требования.

    Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 23.07.2013 года № № и № №, выданных на имя Пономаренко А.М. и Пересада В.М. земельный участок, находящийся в общей долевой собственности истцов, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 1310 кв.м. кадастровый номер №, то есть уже ранее подлежал разделу из общего земельного участка площадью 2500 кв.м., с постановкой на кадастровый учет (кадастровый паспорт от 02.07.2013 года л.д. 13). Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 04.04.2013 года № № и от 27.03.2013 года № №, собственниками жилого дома по указанному выше адресу по 1/2 доле являются Пересада В.М. и Пономаренко А.М..

    Суд полагает, что в части раздела земельного участка, истцы по основному иску Пересада В.М. и Пономаренко А.М. в полном обьеме и в установленные сроки, исполнили свои обязательства, предусмотренные п.4.4 предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года.

    Доказательств наличия неустранимых недостатков в приобретаемом покупателем недвижимом имуществе, на момент заключения предварительного договора купли-продажи, не установлено и не подтверждено.

    Согласно п.п. 5.3 п.5 предварительного договора, покупатель осмотрела земельный участок с жилым домом в натуре, ознакомилась с количественными и качественными характеристиками, возражений, либо претензий не имела.

    С соблюдением нормы ст. 456 ГК РФ, продавец передал покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, то есть домовладение с земельным участком, в свою очередь покупатель Золотарева И.С. заняла со своей семьей и пользовалась жилым помещением безвозмездно с 20.05.2013 года по 20.01.2014 года, после чего выехала, вещи вывезла, что подтверждено актами ( л.д. 41-42).

    В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

    В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, только при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    В данном случае Золотарева И.С., являясь стороной покупателя, отказалась от соблюдения условий предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года, прекратила расчеты по договору. Денежные средства продавцам, в обьеме обязательств, не выплатила, что является существенным обстоятельством, а также основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи, при этом сторона продавца, приняла все необходимые меры к соблюдению его условий. Ранее переданные покупателем денежные средства продавцам, в соответствии с п.п. 2 п.2 предварительного договора купли-продажи, являются задатком и авансом, а также обеспечением обязательств по исполнению договора покупателем, при этом соглашение сторон совершено в письменной форме.

На основании ч.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Вместе с тем, в соответствии с ч.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии его назначением и пределами его использования.

Свидетель ФИО2. показал, что является отцом Золотаревой И.С., совместно с ней и её супругом, с целью приобретения жилого дома, приезжали весной 2013 года в ст. Полтавскую из Кемеровской области, осматривали домовладение по <адрес>, дом понравился, претензий к продавцам не было, дочь пояснила, что заключила договор купли-продажи на увесь участок с хозпостройками, он остался в нем проживать. Через два-три месяца приехала его супруга ФИО1 он узнал, что домовладение с земельным участком им принадлежит частично, без туалета, летней кухни. За найм домовладения, он передавал Пересада В.М. ежемесячно 5 000 рублей, расписки не составлялись, также единовременно передал Пересада В.М. 5 000 рублей, за временную регистрацию в домовладении. Коммунальный услуги оплачивались им ежемесячно, но на фамилию собственника.

Свидетель ФИО3, пояснила, приходится ФИО1 снохой, Золотарева И.С. приобрела домовладение в ст. Полтавской для своих родителей Вельбовец. Изначально, Золотарева И.С. приезжала в станицу, осматривала домовладение, затем они вместе с супругом приехали в данное домовладение, в нем недолго проживали, она также какое-то время проживала в данном домовладении. Золотарева И.С. говорила, что все домовладение принадлежит им, впоследствии она узнала, что полностью домовладение и земельный участок им не принадлежит, а только часть, без хозпостроек. Ей также было известно, что ежемесячно Вельбовец передавала 5 000 рублей Пересаде В.М. за проживание в данном доме, а также они заплатили 5 000 рублей за временную регистрацию Вельбовец Сергея. Коммуникационные системы были в плохом состоянии.

Свидетель ФИО4 показала, что является дочерью истца по основному иску Пономаренко А.М. Весной 2013 года она, по просьбе матери, которая болела, встречала Золотаревых и ФИО2 на железнодорожном вокзале в г. Краснодаре. Затем в квартире у Пономаренко А.М. покупатели ознакомились с условиями предварительного договора купли-продажи домовладения, при ней его не подписывали. После чего все поехали в ст. Полтавскую, осматривать домовладение. Покупатели, осмотрели земельный участок, на котором были ограничения, то есть вбиты колышки, систему коммуникаций, претензий не возникло. Ей известно, что всей денежной суммы у покупателей не было.

Свидетель ФИО5 показал, что по просьбе Пересада В.М.помогал ей, возил на своем автомобиле в ст. Полтавскую, кроме того занимался ремонтом домовладения, расположенного в <адрес>, дом был в хорошем состоянии, все коммуникации идут раздельно, он их проверял. Золотарева И.С. в мае 2013 года завозила вещи и мебель в это домовладение, купили холодильник, проживали в доме, претензий покупатели не имели. Деньги в сумме 400 000 рублей Золотарева И.С. передавала Пересада В.М. и Пономаренко А.М. при нем договор не подписывался. Конфликты начались с приездом в станицу ФИО1

Свидетель ФИО6. показал, что является супругом ответчика по основному иску Золотаревой И.С. Весной 2013 года, имея намерение проживать в <адрес>, по обьявлению в интернете был выбран один из подходящих вариантов покупки жилья. Приехав на место, он с супругой встретились с продавцами и риэлтером, осмотрели земельный участок с жилым домом. В мае 2013 года, он также приехал в ст. Полтавскую, осмотрели частично это же домовладение, сфотографировали его, так как дом приобретался для родителей и в конце мая 2013 года приехали с отцом супруги, для передачи денег, проверили денежные средства, и Золотарева И.С. передала их в размере 400 000 рублей Пересада В.М. и Пономаренко А.М., впоследствии подписала предварительный договор купли-продажи. Отец выразил недовольство о том, что часть земельного участка продается, кольев ограничивающих участок не было. Они остались проживать в доме. В августе 2013 года приехала мать ФИО1 и лично передала денежные средства в размере 25 000 рублей Пересада В.М., а Пономаренко А.М. она денежные средства переслала. ФИО1 также ежемесячно передавал Пересада В.М. 5 000 рублей, за найм жилого помещения. Коммунальные услуги уплачивались ежемесячно, денежные средства родителя пересылал супруга из Адлера, договоренности были устными, расписки не составлялись. Со слов соседей им стало известно, что часть земельного участка продана. Осенью 2013 года Золотарева И.С. перестала высылать денежные средства своей матери в ст. Полтавскую.

Свидетель ФИО7 показал, является участковым уполномоченным ОМВД России по Красноармейскому району в ст. Полтавской. 11.01.2014 года обратилась Пересада В.М. с заявлением, о том, что её доме проживают неизвестные люди, он выезжал на место, в ходе опроса было выяснено, что Пересада В.М. знает этих людей, которые перестали производить оплату за жилое помещение, возник конфликт, отключался газ и электроснабжение.

Свидетель ФИО8 показал, что является риэлтером, с 2012 года занимался продажей дома, принадлежащего Пересада В.М., расположенным в <адрес> дом продавался полностью. Он нашел покупателя Золотарева, который желал приобрести домовладение и с его слов построить рядом еще один дом. Впоследствии связь с покупателем оборвалась.

Свидетель ФИО9 показала, что является кадастровым инженером, весной 2013 года к ней обратилась Пересада В.М. с просьбой разделить земельный участок, расположенный по <адрес> в <адрес>, данный участок был отмежеван и разделен на два примерно равных участка, сделаны кадастровые паспорта и в июле 2013 года собственника земельных участков стали Пересада В.М. и Пономаренко А.М. по 1/2 доле. Весной 2013 года на участках инженером были вбиты колышки, границы земельных участков были уточнены, в связи с продажей второго участка. Мужчина проживавший в доме видел все действия по разделу участка, возражений не имел.

Свидетель ФИО10 показала, что весной 2013 года по обьявлению в газете она приобрела земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с целью строительства дома для своих детей. Летом 2013 года она приехала осмотреть земельный участок, видела вбитые колышки. В доме находился мужчина, мы с ним поговорили как соседи, никаких претензий он не высказывал, разговоров о коммуникациях не было.

Давая оценку показаниям данных свидетелей, суд приходит к следующему

Предварительный договор купли-продажи от 20.05.2013 года земельного участка с жилым домом, расположенными по адресу: <адрес> заключен между Пересада В.М. и Пономаренко А.М. с одной стороны и Золотаревой И.С. с другой стороны, открыто и добровольно, денежные средства переданы по обоюдному согласию, после неоднократных осмотров жилого помещения. Условия передачи денежных средств и порядок расчетов между сторонами оговорены в предварительном договоре, также по обоюдному согласию.

При таких обстоятельствах, суд относиться критически к утверждению Золотаревой И.С. о введении её в заблуждение относительно предмета договора и предоставления недостоверной информации и границах земельного участка, которые были установлены, отмеряны и оформлены надлежащим образом в июле 2013 года. В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований и признания предварительного договора купли-продажи гот 20.05.2013 года недействительной сделкой, не усматривается.

Золотаева И,С. отказалась от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и домовладения, расположенных по адресу: <адрес>, после соблюдения всех его условий со стороны продавцов относительно предмета договора, однако обьем соглашений со стороны покупателя о полном расчете по сделке не выполнены, по независящим от продавцов обстоятельствам, в связи с чем ответственность за не исполнение предварительного договора лежит на покупателе Золотаревой И.С. и договор должен быть расторгнут, с целью соблюдения законных прав и интересов собственников жилого помещения.

Также суд установил, что в соответствии с выпиской из ЕГРП ( л.д. 207), ответчик Золотарева И.С. 30.10.2013 года приобрела и зарегистрировала другое жилое помещение в размере 1/4 доли по адресу: <адрес> что свидетельствует об отсутствии намерений к соблюдению условий предварительного договора купли-продажи от 20.05.2013 года о полной оплате за приобретаемое домовладение.

Суд признает существенным нарушение условий договора со стороны покупателя, так как его действия повлекли для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была бы рассчитывать при заключении договора, так как в соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Ответчик Золотарева И.С. с 20.05.2013 года, не являясь собственником, использовала жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в личных целях по назначению, для проживания до 20.01.2014 года, то есть в течение восьми месяцев. На момент подачи иска, срок пользования жилым помещением составлял семь месяцев. В данном случае, суд полагает, что Золотарева И.С. не заключив договор найма с собственниками, тем не менее, являлась нанимателем жилого помещения, в связи с чем, собственник вправе требовать материального возмещения за проживание в нанимаемом помещении. Согласно справки № 2301-С от 23.01.2014 года представленной Торгово-промышленной палатой Красноармейского района Краснодарского края стоимость арендной платы за домовладение составляет 7000 рублей в месяц, всего: 7 месяцев х 7 000 рублей + 49 000 рублей. Задолженность ответчика по коммунальным услугам за пользование домовладением, в суд не представлена и не обоснованна документально, в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 98 ГПК РФ, суд присуждает стороне в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны понесенные по делу судебные расходы, подтвержденные документально в виде госпошлины в размере 200 рублей. Требования истцов по основному иску о взыскании судебных расходов на оказание юридической помощи, удовлетворению не подлежат, как не доказанные.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194.-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Пересада В.М. и Пономаренко А.М. удовлетворить частично.

    Расторгнуть предварительный договор купли-продажи № 01 от 20 мая 2013 года земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Пересада В.П., Пономаренко А.М. с одной стороны и Золотаревой И.С., с другой стороны.

    Взыскать с Золотаревой И.С. в пользу Пересада В.М. и Пономаревой А.М. – 49 000 ( сорок девять тысяч) рублей, солидарно в счет возмещения задолженности по найму жилого помещения, 200 рублей судебные расходы по уплате госпошлины.

    В остальной части в удовлетворении исковых требований, отказать.

    Исковые требования Золотаревой И.С. – оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Красноармейский районный суд в течение 30 дней со дня вынесения в окончательной форме.

    Председательствующий: