Решение от 04.09.2024 по делу № 33-5467/2024 от 14.08.2024

Председательствующий: Могилева О.В. Дело № 33-5467/2024

(2-2073/2024)

55RS0003-01-2024-001769-79

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Пшиготского А.И.

судей областного суда Оганесян Л.С., Петерса А.Н.

при секретаре Аверкиной Д.А.

рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 04 сентября 2024 года

дело по апелляционной жалобе истца Лащенко С. А. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 06 июня 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Лащенко С. А. оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Лащенко С. А. обратилась в суд с иском к Борисенко П. В., Горобец О. А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, в обоснование требований указав, что ей и ответчику принадлежит по <...> доли в квартире по адресу: Омская область, <...>. Ответчик Горобец О. А. продала принадлежащую ей долю Борисенко П. В. по договору купли-продажи. Вместе с тем она имела намерение приобрести указанную долю по продажной цене и направила ответчику соответствующее письмо, однако ответчик заключила договор купли-продажи чем нарушила ее право преимущественной покупки. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Письменного отказа от приобретения доли она не заявляла.

Просит перевести на нее права и обязанности Борисенко П. В., как приобретателя <...> доли общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Омская область, <...>.

В судебное заседание истец Лащенко С. А. не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Шаханин А. А. в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что в рассматриваемом случае нарушено право истца на преимущественное право приобретение доли.

В судебном заседании ответчик Горобец О. А. заявленные требования не признала, указав, что неоднократно предлагала истцу, которая приходится ей сестрой, приобрести принадлежащую ей долю либо продать свою. Истец долго не отвечала согласием, ссылаясь на трудности, в связи с чем она обратилась в риэлтерское агентство, в котором нашли покупателя Борисенко П. В. с которым она заключила договор.

Ответчик Борисенко П. В. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании нотариус Бурмистрова А. Ю. участия не принимала, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. Представила суду заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Лащенко С.А. полагает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права. Считает, что сделка купли-продажи доли между ответчиками могла быть совершена с нарушениями, в связи с чем, суду первой инстанции надлежало установить обстоятельства ее совершения, в частности, действительно ли Горобец О.А., получив денежные средства наличными в полном объеме стала их владельцем. Полагает возможным истребовать в ФНС РФ справки 2-НДФЛ за последние три года в отношении Борисенко П.В., данные по совершенным сделкам с недвижимостью за последние три года и данные о том, как производились расчеты по установленным сделкам с недвижимостью, что не было сделано судом первой инстанции. Указывает, что от приобретения доли не отказывалась, хотела получить проект договора и начать процедуру утверждения договора купли-продажи. Просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Согласно «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28 марта 2016 года № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Лащенко С. А. является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру <...>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <...>. Собственником другой <...> доли в указанном жилом помещении являлась ответчик Горобец О. А. на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

Из материалов реестрового дела на жилое помещение следует, что 14 марта 2024 года между Горобец О. А. (продавец) и Борисенко П. В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Борисенко П. В. приобрел у Горобец О. А. <...> долю в квартире <...> за 850000 рублей.

07 февраля 2024 года Горобец О. А. направила в адрес Лащенко С. А. извещение (уведомление) о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на <...> долю в квартире по адресу: <...> по цене 850000 рублей. Письмо направлено заказной почтой с описью вложений и получено Лащенко С. А. 10 февраля 2024 года.

05 марта 2024 года Лащенко С. А. направила в адрес Горобец О. А. уведомление, из текста которого следует, что 10 февраля 2024 года она получила уведомление от участника общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Одновременно сообщила, что денежными средствами в размере 850000 рублей не располагает, согласна выкупить <...> долю Горобец О. А. в течение трех лет.

Договор купли-продажи спорной доли заключен между ответчиками 13 марта 2024 года, то есть спустя месяц после направления извещения о предстоящей продаже в адрес других собственников. Стоимость <...> доли в квартире, согласно договору, соответствует той, которая предлагалась истцу как участнику долевой собственности.

Также, из пункта 4.4 договора следует, что в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации сособственник доли в указанной квартире Лащенко С. А. извещена о предстоящей продаже принадлежащего продавцу отчуждаемого объекта за цену 850 000 рублей путем направления письма. Указанное письмо Лащенко С. А. вручено лично, что подтверждается заверениями продавца и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № <...>.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции как основанными на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, с учетом получения истцом 10.02.2024 предложения ответчика о выкупе спорной доли за 850 000 рублей, у ответчика Горобец О.А. возникло право произвести отчуждение спорной доли иному покупателю, с учетом отсутствия согласия истца от приобретения указанной доли на предложенных условиях и иных действий со стороны Лащенко С.А. по преимущественному праву покупки отчуждаемого объекта за указанную цену в установленный законом срок.

Факт надлежащего извещения истца о намерении Горобец О.А. продать свою долю в спорной квартире был установлен в ходе рассмотрения дела и истцом не оспаривался, при этом уведомление от 07 февраля 2024 года содержало в себе все необходимые условия продаваемого имущества и его цену. Между тем, истец в своем ответном уведомлении не выразила согласия на покупку доли на предложенных условиях, указала, что на момент получения уведомления денежные средства в размере установленной ответчиком покупной цены у нее отсутствуют, выразила согласие выкупить <...> доли у Горобец О.А. в течении трех лет. В последствии, истец свое право преимущественной покупки не реализовала, в установленный ответчиком срок договор купли-продажи не заключила.

В данной связи суд апелляционной инстанции обращает внимание, что истец, располагая сведениями о продаже спорной доли в квартире, не лишена была возможности заключить договор купли-продажи за предложенную ей стоимость, обсудить условия договора с ответчиком, однако этого не сделала, при этом сам по себе факт направления истцом уведомления о согласии на покупку доли в течении трех лет, а также заключение между Лащенко С.А и ФИО 1 договора займа 10.02.2024, в соответствии с которым, займодавец по первому требованию, после получения уведомления о возможности заключения договора купли-продажи 1/2 доли в спорном помещении, передает заемщику (Лащенко С.А.) в собственность денежные средства в размере 850000 руб., без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Доводы жалобы о том, что истец не отказывалась от приобретения доли в квартире хотела получить проект договора и начать процедуру его утверждения, однако, ответчик Горобец О.А., не дождавшись ее решения совершила незаконную сделку, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку истцом не представлено в материалы достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что ею были предприняты какие-то конкретные действия, направленные на приобретение спорной доли, согласования условий договора, подготовки его проекта. Из уведомления, направленного Лащенко С.А. в адрес Горобец О.А. не усматривается, что истец выразила свое согласие на покупку доли за указанную цену, лишь указала на отсутствие у нее денежных средств в таком размере, не просила представить проект договора и не сообщала, что заключила договор займа с ФИО 1 на сумму, соответствующую цене спорной доли, а также о том, что планирует начать переговоры с ответчиком с целью прийти к соглашению и выкупить долю.

С учетом установленных по делу обстоятельств, вывод суда первой инстанции о том, что преимущественное право истца на приобретение доли в праве собственности в спорной квартире, ответчиком не нарушено, является правильным. Данные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка при вынесении решения.

Вместе с тем, коллегия судей также не находит оснований для удовлетворения доводов жалобы истца Лащенко С.А. о наличии возможных нарушений при совершении сделки купли-продажи спорной доли между Горобец О.А. и Борисенко П.В., необходимости проверки судом обстоятельств совершения сделки, в частности, установления действительного получения Горобец О.А. денежных средств наличными в определенной договором сумме от Борисенко П.В., а также истребования в целях проверки данных обстоятельств сведений из ФНС РФ о доходах Борисенко П.В. за последние три года и сведений о совершенных сделках с недвижимостью и расчетах по ним, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку Лащенко С.А. заявлены исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Факт надлежащего извещения Горобец О.А. второго участника долевой собственности Лащенко С.А. о своем намерении продать долю был установлен судом и сторонами не оспаривался, как и факт обращения Лащенко С.А. в суд с заявленными требованиями в установленный законом срок.

В указанной связи, иные обстоятельства в рамках настоящего спора доказыванию не подлежат и правового значения для существа спора не имеют, в том числе факт реальности исполнения обязательств по договору купли-продажи между продавцом и покупателем, при отсутствии исковых требований истца о признании данного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, учитывая, что не установлено нарушение преимущественного права истицы на приобретение доли.

Как верно указано судом первой инстанции, доказательств безденежности договора купли-продажи спорной доли не установлено, истцом надлежащих доказательств в подтверждение своих доводов не представлено. В договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом, имеется отметка о том, что расчет в сумме 850000 руб. произведен полностью. При этом, наличие или отсутствие денежных средств в указанной сумме на счетах ответчиков, не свидетельствует о безденежности договора, а сам факт передачи денежных средств в наличной форме не противоречит закону, является правом участников сделки и не может являться основанием полагать, что расчет произведен не в полном объеме и сделка проведена с нарушениями.

Кроме того, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие денежной суммы и внесение этой суммы, равной стоимости спорной доли квартиры (850000 руб.), в счет выкупа доли, принадлежащей Горобец О.А.), на депозит Управления Судебного Департамента в Омской области, доказательства наличия денежных средств, необходимых для оплаты доли, не представлены, тогда как возможность прекращения права собственности до получения денежной компенсации, исходя из положений пункта 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также перевода прав и обязанностей покупателя по статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 06 июня 2024 года оставить без изменения; апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в г. Кемерово через Ленинский районный суд г. Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 10 сентября 2024 года.