Решение по делу № 2-3933/2020 от 16.03.2020

... дело №2-3933/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Мельниковой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 24 декабря 2020 года гражданское дело по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к Крестовской Е-М.В., Косареву Ю.В., Андриеш Л.Ф., Косаревой А.Ф. об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд путем выкупа,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась с иском об изъятии для муниципальных нужд у Крестовской Е-М.В., Косарева Ю.В., Андриеш Л.Ф., Косаревой А.Ф. принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. по адресу: ..., и расположенного на нем жилого дома площадью ... кв.м., путем выкупа за 3 110 000 рублей, указав в обоснование требований на не достижение с ответчиками соглашения об изъятии недвижимого имущества в досудебном порядке.

В судебном заседании представители истца требования поддержала.

Ответчики Крестовская Е-М.В., Косарев Ю.В., Косарева А.Ф. и их представитель возражали против выкупа имущества по цене, указанной истцом.

Ответчик Андриеш Л.Ф. и третье лицо ИП Елькин А.В. участия в рассмотрении дела не приняли.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчиков и их представителя, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. по адресу: ..., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером ... площадью ... кв.м.

Крестовской Е-М.В. принадлежит ... доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок; Косареву Ю.В. – ... доли; Косаревой А.Ф. – ... доли; Андриеш Л.Ф. – ... доли.

В целях строительства объекта «...» администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №... от ** ** ** «Об изъятии имущества для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар», согласно которому изъятию путем выкупа подлежат земельные участки и здания, находящиеся в частной собственности, в том числе земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ....

** ** ** администрация направила в адрес ответчиков проект соглашения об изъятии принадлежащего им земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд с установлением выкупной цены в размере 3 100 000 рублей, определенной на основании отчета №... от ** ** **, подготовленного ИП ... А.В.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях ответчики отказались.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством объектов местного значения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В случае принадлежности данного объекта нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между этими лицами пропорционально их долям в праве общей собственности на этот объект (пункт 9 статьи 56.8 ЗК РФ).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку ответчиками оспаривалась определенная истцом выкупная стоимость недвижимого имущества, по их ходатайству судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО «...» ... М.В.

Согласно заключению эксперта №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. по адресу: ..., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., составляет 6 758 500 рублей, в том числе стоимость земельного участка – 5 872 000 рублей.

Размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества определен экспертом и включает в себя:

- затраты на переезд в размере 4268 рублей;

-затраты на аренду жилого помещения (дома) на 1 месяц в размере 96 254 рубля;

-затраты на поиск другого жилого помещения (оплата риэлторских услуг) в размере 50 000 рублей;

-затраты на оформление сделки по отчуждению долей в праве собственности (оплата государственной пошлины) в размере 2000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ... М.В. свои выводы подтвердил и обосновал.

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией в присутствии собственников недвижимости.

Примененные экспертом ... М.С. методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов.

В отчете ИП ... А.В., напротив, при определении рыночной стоимости земельного участка и жилого дома непосредственный их осмотр не производился, и приведен анализ рынка объектов недвижимости значительно отдаленных территориально от исследуемых объектов, что позволяет усомниться в правильности и обоснованности сделанных им выводов.

В заключении эксперта ... М.В. содержится указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные и риэлторские услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований.

Ответы на вопросы суда даны экспертом в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперт письменно предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено.

Рецензия ИП ... В.В. к таковым отнесена быть не может, поскольку вопросы, которые требуют специальных познаний, разрешаются путем проведения соответствующих экспертиз. Нормами гражданского процессуального законодательства не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого специалиста.

Доводы ответчиков о занижении экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости со ссылкой на договоры купли-продажи земельных участков от ** ** **, суд считает несостоятельными.

В судебном заседании эксперт ... М.В. пояснил, что объекты недвижимости, являющиеся предметом представленных ответчиками договоров купли-продажи, расположены в территориальной зоне Ж-1, предполагающей застройку многоквартирными домами, в связи с чем, представляют коммерческий интерес, в том числе для застройщиков, тогда как спорные объекты располагаются в зоне О-2, где такая застройка не допустима, что в свою очередь, оказало существенное влияние на их рыночную стоимость.

Вопреки доводам ответчиков при расчете рыночной стоимости экспертом учтены все находящиеся на земельном участке хозяйственные постройки. Не указание экспертом выкупной цены отдельно по каждой доле в праве собственности на объекты недвижимости не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта, поскольку в силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ в случае принадлежности недвижимости нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между ними пропорционально их долям в праве общей собственности на эти объекты.

Оценив заключение эксперта ... М.В., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемой недвижимости определена экспертом по правилам, установленным статьей 56.8 ЗК РФ и частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, для определения выкупной цены принадлежащего ответчикам земельного участка и жилого дома суд принимает указанное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Оснований для назначения по доводам ответчиков дополнительной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка и жилого дома не имеется.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому ответчиками как собственникам жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Оснований для включения в состав убытков ответчиков расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды жилого помещения) суд не усматривает, поскольку законом (часть 6 статьи 32 ЖК РФ) и условиями предлагаемого истцом к заключению соглашения об изъятии (пункты 3.1, 4.2.6) предусмотрено сохранение за ответчиками права пользования изымаемым жилым помещением в течение 3-х месяцев с момента прекращения права собственности на него. Указанный срок по мнению суда является разумным и достаточным для поиска и приобретения ответчиками иного жилого помещения без аренды временного жилья.

Также не имеется оснований для включения в состав убытков расходов ответчиков на переезд в другие субъекты Российской Федерации (...), а также расходов связанных с закрытием частного магазина, поскольку доказательств, подтверждающих их непосредственную связь с изъятием земельного участка и жилого дома ответчиками не представлено.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у ответчиков недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ... М.В.:

-рыночная стоимость объектов недвижимости (земельного участка и дома) в размере 6 785 500 рублей,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 4268 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 2000 рублей.

Общий размер возмещения составит 6 814 768 рублей.

Указанная сумма в силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ подлежит распределению между ответчиками пропорционально их долям в праве общей собственности, что для Крестовской Е-М.В. составит 2 555 538 рублей (... доли), для Косарева Ю.В. - 425 923 рубля (... доли), для Косаревой А.Ф. - 2 129 615 рублей (... доли), для Андриеш Л.Ф. - 1 703 692 рубля (... доли).

Исходя из разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости изымаемого недвижимого имущества является основанием для прекращения права собственности ответчиков на спорные земельный участок и жилой дом.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у Крестовской Е-М.В., Косарева Ю.В., Косаревой А.Ф., Андриеш Л.Ф. путем выкупа принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. и жилой дом с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенные по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества в сумме 6 814 768 рублей в том числе:

для Крестовской Е-М.В. в размере 2 555 538 рублей,

для Косарева Ю.В. в размере 425 923 рубля,

для Косаревой А.Ф. в размере 2 129 615 рублей,

для Андриеш Л.Ф. в размере 1 703 692 рубля.

Прекратить право общей долевой собственности Крестовской Е-М.В., Косарева Ю.В., Косаревой А.Ф., Андриеш Л.Ф. на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. и жилой дом с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенные по адресу: ....

Изъятие земельного участка и жилого дома и прекращение права собственности производить после фактической выплаты стоимости указанного недвижимого имущества.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

...

Председательствующий                 О.Л. Саенко