Решение по делу № 33-9150/2014 от 09.09.2014

Судья - Мельникова А.Н.

Дело № 33-9150

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Сергеева В.А., судей Стрельцова А.С. и Швецова К.И., при секретаре Кирьяновой О.Н. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 08 октября 2014 года дело по апелляционным жалобам ПОПОВА М.Д., ЗАВЬЯЛОВА Д.А. и ЗАВЬЯЛОВОЙ Ю.А. на решение Губахинского городского суда Пермского края от 07 июля 2014 года, которым постановлено, -

признать недействительным договор купли - продажи от 10.08.2005 года, заключённый между ООО «Циклон» и Завьяловым Д.А., Завьяловой Ю.А., в части отчуждения нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже пятиэтажного здания гостиницы по адресу: ****, с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года:

коридора с инвентарным номером ** общей площадью 24 кв.м.;

раздевалки с инвентарным номером ** общей площадью 7,2 кв.м.;

признать общим имуществом собственников помещений в пятиэтажном здании гостиницы по адресу: **** расположенные в цокольном этаже указанного здания нежилые помещения с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года:

тамбур с инвентарным номером ** общей площадью 3,5 кв.м.; коридор с инвентарным номером 26 общей площадью 24 кв.м.; раздевалку с инвентарным номером ** общей площадью 7,2 кв.м.;

обязать Завьялова Д.А. и Завьялову Ю.А. привести в первоначальное положение по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года расположенные в цокольном этаже пятиэтажного здания гостиницы по адресу: **** нежилые помещения: тамбур с инвентарным номером ** общей площадью 3,5 кв.м., раздевалку с инвентарным номером ** общей площадью 7,2 кв.м.;

отказать Попову М.Д. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 10.08.2005 года, заключенного между ООО «Циклон» и Завьяловым Д.А., Завьяловой Ю.А., в части отчуждения нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже пятиэтажного здания гостиницы по адресу: ****, с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года:

торгового зала с инвентарным номером ** общей площадью 29,7 кв.м.;

склада с инвентарным номером ** общей площадью 5,9 кв.м.;

отказать Попову М.Д. в удовлетворении исковых требований о признании общим имуществом собственников помещений в пятиэтажном здании гостиницы по адресу: **** расположенных в цокольном этаже указанного здания нежилых помещений с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года:

торгового зала с инвентарным номером ** общей площадью 29,7 кв.м.;

склада с инвентарным номером ** общей площадью 5,9 кв.м.;

взыскать с Завьялова Д.А. и Завьяловой Ю.А. в пользу Попова М.Д. судебные расходы по оплате госпошлины с каждого из должников по 100 рублей.

Заслушав доклад судьи Швецова К.И., пояснения ответчицы Завьяловой Ю.А. и её представителя по устному ходатайству Попова О.В., представляющего интересы истца Попова М.Д. - адвоката Бушуева А.С, представителя третьего лица Фахретдинова А.Т., действующего по доверенности Дейкало И.А., ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Попов М.Д. обратился в суд с иском к Завьялову Д.А., Завьяловой Ю.А., ООО «Циклон» о признании ничтожным заключённого между ответчиками договора купли-продажи от 10.08.2005 года в части отчуждения в пользу ответчиков отдельных нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже пятиэтажного здания гостиницы по адресу: ****, с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года; о возложении обязанности, предусматривающей приведение указанных помещений в первоначальное положение и признании их общим имуществом собственников помещений в здании гостиницы по адресу: ****.

В обоснование исковых требований указано, 10.08.2005 года ответчики Завьялова Ю.А. и Заявьялов Д.А. на основании заключённого с ООО «Циклон» договора купли - продажи приобрели в собственность нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже гостиницы по адресу: **** с нумерацией и площадями по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года, в том числе, -

тамбур общей площадью 3,5 кв.м. с инвентарным номером **;

торговый зал общей площадью 29,7 кв.м. с инвентарным номером **;

склад общей площадью 5,9 кв.м. с инвентарным номером **;

коридор общей площадью 24 кв.м. с инвентарным номером **;

раздевалку общей площадью 7,2 кв.м. с инвентарным номером **.

Впоследствии эти помещения были реконструированы ответчиками без получения соответствующих разрешений, заключений и согласия других собственников помещений гостиницы.

В силу закона данное имущество является общим имуществом собственников помещений гостиничного здания, к числу которых относится истец (1/10 доля в праве), и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Об этом свидетельствует характер использования и назначение нежилых помещений, необходимых для удовлетворения социально-бытовых потребностей всех пользователей и собственников помещений в здании гостиницы. Они имеют вход в общий коридор цокольного этажа здания и не обособлены от помещений, относящихся к общему имуществу собственников гостиницы. Из этого следует, что владение и распоряжение спорными помещениями должно осуществляться в соответствии с требованиями п.1 ст. 246 и п.1 ст. 247 ГК РФ. При их отчуждении без согласия других собственников общего имущества оспариваемый в части договор купли-продажи от 10.08.2005 года не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Реконструкция спорных помещений повлекла за собой уменьшение общего имущества здания, что нарушает права истца и других собственников, в частности: К., Ф. и А., также поддерживающих необходимость истребования этих помещений из чужого незаконного владения.

В ходе разбирательства дела судом первой инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, опираясь на изложенные выше обстоятельства.

Ответчики иск не признали, поскольку не согласны с отнесением спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений в цокольном этаже здания гостиницы по адресу: ****. Они изначально не были предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей всех пользователей и собственников помещений в здании гостиницы, обособлены от помещений, относящихся к общегостиничному имуществу, имеют отдельный вход. На их отчуждение и реконструкцию не требовалось согласия других собственников. Кроме того, исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности обращения с ними в суд (ст. 181 ГК РФ).

Губахинским городским судом Пермского края постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в части просят в апелляционных жалобах Попов М.Д., Завьялов Д.А. и Завьялова Ю.А., полагая, что выводы районного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

Как считает истец, не переданные в общую долевую собственность владельцев гостиницы по адресу: **** нежилые помещения с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года: торговый зал с инвентарным номером ** общей площадью 29,7 кв.м. и склад с инвентарным номером ** общей площадью 5,9 кв.м. согласно заключению ООО «Региональный центр оценки, проектирования и экспертиз «Эксперт», -

формировались как самостоятельные объекты по техническим характеристикам обладающие признаками общего имущества, так как предназначались для удовлетворения социально-бытовых потребностей неограниченного круга лиц при предоставлении гостиничных услуг и обслуживания более одного помещения здания. Использование их в качестве самостоятельных помещений нарушает требования пожарной безопасности. Ответчиками не опровергнуто заключение специалиста ООО «Региональный центр оценки, проектирования и экспертиз «Эксперт», из которого следует, что спорные помещения обладают признаками общего имущества по техническим характеристикам. Спорные помещения проектировались как мастерская по ремонту одежды и бытовое помещение (первичный технический учёт 08.12.1975 года), а по материалам инвентарного дела в инвентаризации 28.10.2005 года предназначались как игровой зал (не торговый зал магазина) и бытовое помещение (не склад магазина). Изначально и в последствии они использовались не в целях обслуживания здания гостиницы, а в качестве самостоятельных торговых и складских помещений магазина. К тому же в деле отсутствуют доказательства выделения спорных помещений, как отдельных объектов права, в самостоятельные объекты по состоянию на 28.06.2004 года, которые имеют вход в общий коридор цокольного этажа здания и не обособлены от помещений, относящихся к общему имуществу собственников здания гостиницы. Самовольная реконструкция ответчиками торгового зала и склада с изменением их площадей без соблюдения установленного законом порядка совершения указанных действий нарушает права других собственников помещений гостиницы. Данные помещения подлежат приведению в первоначальное положение.

Как считают ответчики, расположенные в цокольном этаже здания гостиницы по адресу: **** нежилые помещения с нумерацией по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года: тамбур с инвентарным номером ** общей площадью 3,5 кв.м.; коридор с инвентарным номером ** общей площадью 24 кв.м.; раздевалка с инвентарным номером ** общей площадью 7,2 кв.м. не могли быть признаны общим имуществом собственников помещений в указанном здании. Они изначально существуют как самостоятельные объекты гражданских прав, поэтому их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и 4,1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Как вспомогательные помещения гостиницы, необходимые для удовлетворения социально-бытовых потребностей неограниченного круга лиц, они никогда не использовались. В опровержение этому истец не представил достаточных доказательств. Как следует из технической документации, в этих помещениях отсутствует инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в здании. У них имеется отдельный вход, указывающий на самостоятельное использование помещений. С момента строительства они предназначались для технологического процесса продажи товаров в магазине «Комиссионный», обеспечивали вход в магазин, хранение товаров с их реализацией в торговом зале.

Каждая из сторон настаивала на удовлетворении своей апелляционной жалобы, не соглашаясь с доводами жалобы противоположной стороны.

Судебная коллегия, проверив по доводам жалоб законность и обоснованность решения суда первой инстанции (статья 327.1 ГПК РФ), не находит оснований для его отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 36 ЖК РФ, -собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Вывод районного суда о возможности отнесения нежилых помещений: тамбура с инвентарным номером 1 общей площадью 3,5 кв.м., коридора с инвентарным номером ** общей площадью 24 кв.м. и раздевалки с инвентарным номером ** общей площадью 7,2 кв.м. по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года к общему имуществу собственников помещений в здании гостиницы по адресу: **** основан на материалах дела и приведённых выше нормах действующего законодательства.

Определяющими признаками указанных выше нежилых помещений: тамбура, коридора и раздевалки здания гостиницы являются их обособленность, строгая эксплуатация в рамках специального назначения, необходимая для удовлетворения социально-бытовых потребностей неограниченного круга лиц.

Суд первой инстанции, исходя из представленных сторонами в материалы дела документов, заключения специалиста ООО «Региональный центр оценки, проектирования и экспертиз «Эксперт», справки ООО «Экспертиза» проверил фактическое назначение упомянутых помещений и правильно посчитал, что они относятся к общему имуществу собственников помещений в здании гостиницы по адресу: ****.

Согласно техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года эти помещения изначально являлись тамбуром, коридором и раздевалкой или вспомогательными помещениями гостиницы, несмотря на их реконструкцию, произведённую ответчиками с нарушением установленного законом порядка. Использование их в качестве помещений общественного назначения невозможно, поскольку они не обладают признаками обособленности от строгой эксплуатации в рамках специального назначения, не проектировались и не возводились с целью самостоятельного использования в качестве объектов гражданских прав.

Таким образом, нежилые помещения: тамбур, коридор и раздевалка здания гостиницы по своему правовому режиму сходны с помещениями, обозначенными в п.1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ. В связи с этим: законом исключается возможность приобретения данного имущества в самостоятельную собственность граждан и юридических лиц.

Противоположными признаками обладают нежилые помещения: торговый зал с инвентарным номером 24 общей площадью 29,7 кв.м. и склад с инвентарным номером ** общей площадью 5,9 кв.м по техническому паспорту ОГУП «ЦТИ Пермской области» от 09.06.2004 года, которые нельзя отнести к общему имуществу собственников помещений в здании гостиницы по адресу: ****. Изначальное их предназначение не для использования в качестве специальных объектов при оказании гостиничных услуг или обслуживания здания гостиницы в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей пользователей и собственников помещений. Назначение нежилого помещения как объекта недвижимого имущества должно определяться по документам технического учёта. Наличие в указанных помещениях торгового зала и склада входа в общий коридор цокольного этажа здания, инженерных коммуникаций, связи с помещениями, относящимися к общему имуществу собственников здания гостиницы, не является достаточным основанием для их отнесения к исключительно специальным помещениям, обеспечивающим оказание гостиничных услуг. По своим техническим характеристикам они могут использоваться в качестве самостоятельных торговых и складских помещений магазина, тем самым, удовлетворяя социально - бытовые потребности неограниченного круга лиц. Иного истцом не доказано. Данные обстоятельства исключают возможность признания помещений торгового зала и склада общим имуществом собственников помещений в здании гостиницы по адресу: ****.

Проведение вопреки требованиям закона и пожарной безопасности реконструкции спорных нежилых помещений являются обстоятельствами, образующими предмет самостоятельных исковых требований об устранении нарушений прав собственников помещений в здании гостиницы по адресу: ****.

Принимая во внимание изложенное, доводы апелляционных жалоб сторон являются необоснованными и не влекут необходимость отмены вышестоящим судом решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 199 и 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционные жалобы ПОПОВА М.Д., ЗАВЬЯЛОВА Д.А. и ЗАВЬЯЛОВОЙ Ю.А. на решение Губахинского городского суда Пермского края от 07 июля 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: