Решение по делу № 2-2701/2024 от 08.02.2024

Дело № – 2701/2024

УИД 63RS0045-01-2024-001179-05

Решение

Именем Российской Федерации

13 июня 2024 года Промышленный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего Бобылевой Е.В.,

при секретаре Сущенко У.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2701/2024 по иску Зайцева Андрея Александровича к Замировой Алифмо Мирзодавлятовне о    расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества,

Установил:

     Зайцев А.А. обратился в суд к Замировой А.М. с вышеуказанным иском, в обоснование требований указал, что 02.12.2022г. между Зайцевым А.А. и Замировой А.М. был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец обязался передать в собственность Замировой А.М. квартиру, расположенную на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, г.о.<адрес>, <адрес>, общей площадью 79,5 кв.м., без учёта площади лоджий, балконов и прочих летних помещений, составляющую 5,0 кв.м., жилой площадью 45,5 кв.м., состоящую из 3 (трёх) комнат, кадастровый №, а Замирова А.М. обязалась принять и оплатить квартиру. Квартира принадлежала истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской ЕГРН от 07.06.2022г.

    Согласно п.3.1. Договора квартира передана Замировой А.М. переход права собственности зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 09.12.2022г., что подтверждается выпиской ЕГРН от 09.12.2022г.

    Согласно п. 2.1. Договора стоимость Квартиры составляет 7 500 000 (Семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

    Согласно п.2.2. Договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена Замировой А.М. в срок до 30.12.2023г.

    Однако Замирова А.М. до настоящего времени не исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры.

    26.01.2024 г. Зайцев А.А. направил Замировой А.М. предложение о расторжении договора купли-продажи от 02.12.2022г. Однако в срок, указанный в предложении о расторжении договора, ответ от Замировой А.М. не был получен.

В связи с чем, просит расторгнуть договор купли- продажи квартиры от 02.12.2022 года заключенный между Зайцевым А.А. и Замировой А.М. Вернуть квартиру с собственность Зайцева А.А..

В судебное заседание истец Зайцев А.А. не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца Зайцева А.А. по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что денежные средства по договору в указанный срок не переданы, в связи с чем, нарушены существенные условия договора.

Ответчик Замирова А.М. в судебное заседание не явился, извещался надлежаще,    причина неявки неизвестна.

Представитель ответчика Замировой А.М. по доверенности Замиров С.Д. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна. Ранее в судебном заседании пояснил, что Замирова А.М. лично присутствовала при заключении договора купли продажи и подписывала договор, но не была ознакомлена с условием о передаче денежных средств Зайцеву А.А. Согласилась принять от истца спорный    объект по договору купли продажи, в счет иных долговых обязательства по договору займа. В настоящее время в квартире производится ремонт.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неизвестна.

Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 г.), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд, оценив обстоятельства и собранные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что условие договора купли-продажи об оплате не исполнено.

02.12.2022г. между продавцом Зайцевым А.В. и покупателем Замировой А.М. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.1.1 которого продавец Зайцев А.А обязуется передать в собственность Покупателя Замировой А.М., а Покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером № общей площадью 79,5 кв.м., без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений, составляющих 5,0 кв.м., состоящую из 3 (трёх) комнат жилой площадью 45,8 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, г.о. <адрес>, <адрес>.

Согласно п. 1.2. договора, квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании:

Договора №ПР-2.2. от 08.04.2019г. участия в долевом строительстве многоквартирной хилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>;

Договора № от 16.05.2019г. уступки прав требования по Договору №ПР-2.2. от 58 04.2019г. участия в долевом строительстве многоквартирной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>;

Договора № от 30.09.2021г. уступки прав требования по Договору №ПР-2.2. от 1S.04.2019г. участия в долевом строительстве многоквартирной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>,

Дополнительного соглашения от 14.01,2021г. к Договору №ПР-2.2. от 08.04.2019г. участия в долевом строительстве многоквартирной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>;

Акта приёма-передачи квартиры от 04.04.2022г. по Договору №ПР-2.2. от 08.04.2019г. участия в долевом строительстве многоквартирной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>;

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 16.03.2022г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "07"июня 2022 N 63:01:0704004:4135-63/464/2022-1.

    Согласно п. 2.1. цена квартиры, передаваемой по настоящему договору, составляет 7 500 000 (Семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

    Согласно п.2.2. договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена Замировой А.М. в срок до 30.12.2023г.

Согласно п. 4.2. договора, Покупатель обязан: Принять Квартиру в порядке, предусмотренном настоящим Договором. Уплатить цену Договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором. Подписать и представить в орган регистрации прав все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно выписки ЕГРП, квартира расположенная по адресу: <адрес>, г.о. <адрес>, <адрес> принадлежит ФИО2, дата регистрации права собственности 09.12.2022 года.

По материалам реестрового дела по регистрации сделки купли – продажи от 02.12.2022 года, Замирова А.М., 08.12.2022 года обратилась в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора и предоставлении дополнительных документов, вместе с договором представлено заявление от Зайцева А.А. и нотариально удостоверенный брачный договор супругов Зайцевых А.А., А.Ю. Органом регистрации проведена регистрация сделки и перехода права, к Замировой А.М.

При этом обязательства по оплате цены договора покупателем не были выполнены.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По мнению суда, буквальное толкование условий договора позволяет прийти к выводу о том, что покупатель не оплатил продавцу стоимость отчуждаемого имущества.

Обязанности по оплате договора купли-продажи четко установлены     и подтверждается содержанием пункта 2 данного договора купли-продажи, согласно которому расчет между сторонами должен быть произведен до 31.12.2023.

Нигде в своем содержании договор купли-продажи не содержит условия о том, что расчет между сторонами произведен полностью до его подписания.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 140 ГК РФ платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.

В соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов.

При этом не представлено платежных документов, либо расписки либо иных документов в передаче (получении) денежных средств в том случае, если факт оплаты имущества состоялся.

Доводы ответчика которые он указывал в своих возражениях, не подтверждены никакими допустимыми доказательствам и, ответчик не представил ни договор займа ни иное соглашение между сторонами, в отношении спорного имущества.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что между сторонами возникли правоотношения по купли – продаже объекта недвижимости, однако обязанность по оплате покупателем не выполнена.

Учитывая, что продавец свои обязанности по договору купли - продажи выполнил и квартиру передал однако исполнение от ответчика не получил, чем ответчик причинил истцу значительный ущерб и существенно нарушил условия договора.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд считает что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры за которую истец не получил плату, подлежат расторжению, ввиду его существенного нарушения ответчиком; спорная квартира, подлежащее возврату истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зайцева Андрея Александровича к Замировой Алифмо Мирзодавлятовне о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 02.12.2022 года заключенный между Зайцевым Андреем Александровичем и Замировой Алифмо Мирзодавлятовной.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в собственность Зайцева Андрея Александровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г.Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.06.2024 года.

Председательствующий:                          подпись                    Е.В. Бобылева