Решение по делу № 33-5905/2024 от 05.11.2024

Судья Безруких Е.С.                                           УИД 39RS0011-01-2022-000912-72

дело № 2-37/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-5905/2024

27 ноября 2024 года                                                                            г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего     Мариной С.В.

судей                 Куниной А.Ю., Филатовой Н.В.

при секретаре            Горенко Т.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Кацафа Михаила Аркадьевича на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 мая 2024 года по иску прокурора Зеленоградского района, обратившегося в интересах неопределенного круга лиц и МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», АО «Зеленоградсктеплоэнергетика», Байкалову О.В., Дубинину В.А., Цукановой Е.Н., Кацаф М.А., Барановой Г.В., Демиденко С.А., Куликову И.А., Беляевой А.В., Нильмаер В.А., Головенец Ю.Ю., Рябцевой А.В., Гришаковой Н.М., Шарниной Е.А., Рязанцевой Л.В., Тухбатовой Т.В., Скороходовой Е.В., Нагасову Д.В., Сороквашину Е.В., Медникову Р.Л., Фроловой М.В., Бассан А.С., Соловцовой О.В., Сахарук К.В., Грецкой Д.Э. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании здания самовольной постройкой и его сносе, по встречным искам Медникова Романа Леонидовича, Сороквашина Евгения Валентиновича к прокурору Зеленоградского района Калининградской области, администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» о признании добросовестным приобретателем,

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя Кацафа М.А. – Глинской Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения прокурора Мещерякова И.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

        У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Зеленоградского района обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», АО «Зеленоградсктеплоэнергетика», Байкалову О.В., Дубинину В.А., Кацаф М.А., указав, что по результатам проведенной прокурором проверки были установлены нарушения требования закона по распоряжению земельного участка с КН №.

Установлено, что решениями Совета депутатов МО «Зеленоградское городское поселение» от 13.05.2009 и 26.10.2010 в результате приватизации создано МУП «Зеленоградсктеплоэнергетика», которому 21.10.2010 в числе прочего имущества передана артезианская скважина № <адрес>. Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 113 от 19.01.2018 в соответствии с пп.20 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» в аренду без торгов предоставлен земельный участок с КН №, в границах которого расположена указанная артезианская скважина № 23, и 19.01.2018 между администрацией и АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» заключен договор № 6-КЗО/2018 аренды указанного земельного участка.

20.03.2018 АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» распорядилось указанной артезианской скважиной № 23 с КН № в пользу Байкалова О.В.

Также, в пользу Байкалова О.В. по соглашению от 21.03.2018 были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка с КН №.

13.12.2018 постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 2863 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ Байкалову О.В. в собственность без торгов предоставлен земельный участок с КН №, и между администрацией и Байкаловым О.В. 14.12.2018 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.

22.03.2019 Байкаловым О.В. земельный участок с КН № был разделен, в результате чего образованы два земельных участка: с КН №, площадью 1000 кв.м, и с КН №, площадью 1 300 кв.м, на котором осталась расположена артезианская скважина № 23.

28.03.2019 Байкалов О.В. распорядился земельным участком с КН № в пользу Дубинина В.А.; 10.01.2020 Байкалов О.В. распорядился земельным участком с КН № в пользу Кацафа М.А.

Ссылаясь на положения ст. 3, пп.20 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, ч.3 ст. 129 ГК РФ, ст.ст. 1.2, 25.1 Закона РФ «О недрах», прокурор полагал, что поскольку у АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» не имелось лицензии на право пользования недрами и артезианская скважина № 23 им фактически не использовалась, оснований для предоставления АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» в аренду земельного участка с КН № в соответствии с пп.20 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ не имелось.

Ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, прокурор считает данный договор аренды недействительной ничтожной сделкой. Все последующие сделки также являются ничтожными, поскольку посягают на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, нарушают интересы неопределенного круга лиц, лишившихся возможности приобрести спорный земельный участок на равных условиях.

Просил признать ничтожными указанные выше договоры аренды и договоры купли-продажи, применить последствия их недействительности, обязать Управление Росреестра по Калининградской области аннулировать в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Кацафа М.А. на земельный участок с КН № и Дубинина В.А. на земельный участок с КН № и расположенную на нем скважину № 23 с КН №

В процессе рассмотрения дела требования иска были уточнены.

Из числа ответчиков исключено и привлечено в качестве третьего лица Управление Росреестра по Калининградской области.

В качестве соответчиков привлечены Баранова Г.В., Демиденко С.А., Куликов И.А., Беляев В.А., Нильмаер В.А., Головенец Ю.Ю., Рябцева А.В., Гришакова Н.М., Шарнина Е.А., Рязанцева Л.В., Тухбатова Т.В., Скороходова Е.В., Нагасов Д.В., Сороквашин Е.В., Медников Р.Л., Фролова М.В., Бассан А.С., Соловцова О.В., Сахарук К.В.

Дополнительно указано, что на земельном участке с КН № возведен объект недвижимости (апартаменты) с КН №, площадью 1 320,7 кв.м, состоящий из помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам. Так, Барановой Г.В. принадлежит помещение с КН №; Демиденко С.А. – с КН №; Куликову И.А. – с КН №; Беляеву В.А. – с КН №; Нильмаер В.А. – с КН № Головенец Ю.Ю. – с КН №; Рябцевой А.В. и Гришаковой Н.М. – с КН №; Шарниной Е.А. – с КН №; Рязанцевой Л.В. – с КН №; Тухбатовой Т.В. – с КН №; Скороходовой Е.В. – с КН № Нагасову Д.В. – с КН №; Сороквашину Е.В. – с КН №; Медникову Р.Л. – с КН №; Фроловой М.В. – с КН № и №; Бассан А.С. – с КН №; Соловцовой О.В. – с КН №; Сахарук К.В. – с КН №.

Указанные помещения были приобретены ответчиками по договорам купли-продажи.

Ссылаясь на положения ч.1 ст. 222 ГК РФ прокурор считает данные объекты недвижимости самовольными постройками, приводя доводы о том, что при предоставлении земельного участка с КН 39:05:010324:989, из которого образован земельный участок с КН № не были соблюдены требования закона.

Просил признать ничтожными: договор № 6-КЗО/2018 от 19.01.2018 аренды земельного участка с КН №, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и АО «Зеленоградсктеплоэнергетика»; договор от 20.03.2018 купли-продажи артезианской скважины, заключенный между АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» и Байкаловым О.В., применить последствия их недействительности.

Признать недействительными: соглашение от 21.03.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды № 6-КЗО/2018, заключенное между АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» и Байкаловым О.В.; договор № 164/2018 от 14.12.2018 купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Байкаловым О.В.; результаты раздела земельного участка с КН № в результате которого были образованы земельные участки с КН № и с КН № договор от 28.03.2019 купли-продажи земельного участка с КН № и расположенной на нем артезианской скважины № 23 с КН №, заключенный между Байкаловым О.В. и Дубининым В.А.; договор от 10.01.2020 купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный между Байкаловым О.В. и Кацаф М.А.; договор от 13.08.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Демиденко С.А.; договор от 25.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Барановой Г.В.; договор от 15.04.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Куликовым И.А.; договор от 18.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Беляевым В.А.; договор от 13.12.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Нильмаер В.А.; договор от 20.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Головенец Ю.Ю.; договор от 20.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Рябцевой А.В., Гришаковой Н.М.; договор от 07.05.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Шарниной Е.А.; договор от 18.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Рязанцевой Л.В.; договор от 25.03.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Тухбатовой Т.В.; договор от 17.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Скороходовой Е.В.; договор от 16.04.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Нагасовым Д.В..; договор от 19.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Сороквашиным Е.В.; договор от 19.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Медниковым Р.Л.; договоры от 02.08.2021 купли продажи объектов недвижимости с КН № и с КН № заключенные между Кацаф М.А. и Фроловой М.В.; договор от 22.04.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Бассан А.С.; договор от 19.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Соловцовой О.В.; договор от 17.02.2021 купли продажи объекта недвижимости с КН № заключенный между Кацаф М.А. и Сахарук К.В., применить последствия недействительности указанных договоров путем аннулирования записи о переходе права собственности к покупателям данных объектов недвижимости.

Признать самовольной постройкой объект недвижимости (апартаменты) с КН №, площадью 1 320,7 кв.м, и все входящие в его состав нежилые помещения, на земельном участке с КН № по ул. <адрес>. Обязать Кацаф М.А. привести данный земельный участок в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) указанного объекта.

Снять с государственного кадастрового учета земельные участки с КН № и с КН №, восстановить в государственном кадастровом учете земельный участок с КН № и возвратить его в собственность МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области».

Решением Зеленоградского районного суда от 13 сентября 2022 года в удовлетворении заявленных прокурором требований было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 декабря 2022 года решение Зеленоградского районного суда от 13 сентября 2022 года оставлено без изменения.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 мая 2023 года решение Зеленоградского районного суда от 13 сентября 2022 года и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 декабря 2022 года были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, прокурор дополнил и уточнил заявленные требования.

В качестве соответчика была привлечена Цуканова Е.Н.

Дополнительно указано, что на момент передачи из МУП «Водоканал» в МУП «Зеленоградсктеплоэнергетика» спорной артезианской скважины, у МУП «Водоканал» имелась лицензия на пользование недрами, которая была аннулирована 29.01.2010.

При этом, у МУП «Зеленоградсктеплоэнергетика» лицензии не имелось, в связи с чем согласно ст.ст. 10.1 и 11 закона «О недрах» последнему не мог быть предоставлен участок для пользования недрами.

Кроме того, земельный участок с КН № входит в границы курорта федерального значения «Зеленоградск», а также в границы первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта «Зеленоградск», в связи с чем ограничен в обороте, не подлежит передаче в частную собственность, размещение на участке гостиницы апартаментного типа запрещено.

В дополнение к ранее заявленным требованиям также просил признать незаконным постановление администрации МО «Зеленоградское городское поселение» № 359 от 27.11.2009 «Об объятии имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения из МУП «Водоканал», МУП «ЖЭУ» и передаче в МУП «Зеленоградсктеплоэнергетика» незаконным в части передачи артезианской скважины № 23, признать незаконными действия администрации МО «Зеленоградское городское поселение» по акту передачи от 21.10.2010 артезианской скважины № 23 АО «Зеленоградсктеплоэнергетика».

    Медников Р.Л. и Сороквашин Е.В. обратились со встречными исками к прокурору Зеленоградского района Калининградской области, администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» о признании их добросовестными приобретателями объектов недвижимости с КН № и с КН № соответственно.

    Ссылаясь на Определение Конституционного Суда РФ от 27.01.2011 № 188-О-О, Постановление Конституционного Суда РФ 21.2003 № 6-П, положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указали, что право собственности Кацаф М.А. на указанные выше объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, сведений о наличии чьих-либо правопритязаний на них не имелось, оснований сомневаться в сделке у истцов по встречным искам не было.

    Определением Зеленоградского районного суда от 20.05.2024 произведена замена ответчика Беляева В.А. правопреемником Беляевой А.В.

30 мая 2024 года Зеленоградским районным судом Калининградской области постановлено решение об отказе в удовлетворении иска прокурора Зеленоградского района Калининградской области.

Встречные исковые требования Медникова Романа Леонидовича, Сороквашина Евгения Валентиновича удовлетворены.

Медников Роман Леонидович признан добросовестным приобретателем объекта недвижимости: апартаментов с КН №, площадью 40,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Сороквашин Евгений Валентинович признан добросовестным приобретателем объекта недвижимости: апартаментов с КН №, площадью 33,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Отменены меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Калининградской области и его территориальным органам (отделам) на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с КН № и возведенного на данном земельном участке объекта недвижимости с КН №, входящих в его состав объектов недвижимости (нежилых помещений) с КН №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, а также в отношении земельного участка с КН № площадью 1300 кв.м, расположенного по адресу: ул. <адрес>, расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости: артезианской скважины № 23 с КН №.

С решением суда не согласился Кацаф М.А., в апелляционной жалобе ставится вопрос об исключении из мотивировочной части вывода суда о незаконности действий администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» по отчуждению земельного участка с КН № в собственность Байкалова О.В. в 2018 году.

    Податель жалобы настаивает на законности и правомерности сделки, совершенной в 2018 году в отношении участка с КН №.

    Обращает внимание, что постановление администрации о предоставлении в собственность указанного участка Байкалову О.В. прокуратурой не оспорено.

В суд апелляционной инстанции явились прокурор Мещеряков И.Н., представитель Кацафа М.А. – Глинская Е.В.

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

    В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации МО «Зеленоградское городское поселение» № 359 от 27.11.2009 «Об изъятии имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения из МУП «Водоканал», МУП «ЖЭУ» и передаче в МУП «Зеленоградсктеплоэнергетика», в хозяйственное ведение МУП «Зеленоградсктеплоэнергетика» в числе прочего имущества была передана артскважина № 23 инв. № 0000026, стоимостью 15 775 рублей (пункт 21 Приложения № 2) (т.10 л.д. 143-148).

21.12.2010 в соответствии с Решением городского совета Депутатов МО «Зеленоградское городское поселение» и постановлением администрации МО «Зеленоградское городское поселение» № 315 от 26.10.2010 в собственность ОАО «Зеленоградсктеплоэнергетика» в порядке приватизации в числе прочего имущества передана артезианская скважина № 23, расположенная по адресу: г. <адрес>, что подтверждается передаточным актом (т.1 л.д. 10-14, 218-230).

07.07.2010 на кадастровый учет с КН № поставлена артезианская скважина № 23, расположенная в г. <адрес>, высотой 110 м (т.2 л.д. 89-90).

09.01.2018 на кадастровый учет был поставлен земельный участок с КН №, площадью 2 300 кв.м, расположенный по ул. <адрес>, в границах которого распложена артезианская скважина № 23 с КН № (т.1 л.д. 151).

19.01.2018 постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 113 АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» в аренду без торгов на основании пп.20 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставлен земельный участок с КН №, площадью 2 300 кв.м, расположенный по ул. <адрес>, с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание, сроком на 10 лет (т.1 л.д. 15-16).

19.01.2018 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» заключен договор № 6-КЗО/2018 аренды земельного участка с КН № (т.1 л.д. 17-21, 181-199).

20.03.2018 между АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» и Байкаловым О.В. заключен договор купли-продажи артезианской скважины № 23, высотой 110 м, с КН №, расположенной в г. <адрес> (т.1 л.д. 26-28, 69-84, л.д. 242-249).

21.03.2018 между АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» и Байкаловым О.В. заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору № 6-КЗО/2018 от 19.01.2018 аренды земельного участка с КН №, о чем администрация МО «Зеленоградский городской округ» была уведомлена в установленном законом порядке (т.1 л.д. 29-32,39, 200-212).

13.12.2018 постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 2863 Байкалову О.В. в собственность за плату без торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ предоставлен земельный участок с КН №, площадью 2 300 кв.м, расположенный по ул. <адрес>, с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание (т.1 л.д. 22-23).

14.12.2018 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Байкаловым О.В. заключен договор № 164/2018 купли-продажи земельного участка с КН № по цене 375 784,35 рублей (т.1 л.д. 24-25, 213-217).

22.03.2019 по решению собственника Байкалова О.В. земельный участок с КН № площадью 2 300 кв.м был разделен на земельные участки с КН № площадью 1000 кв. м и с КН № площадью 1 300 кв.м, при этом артезианская скважина № 23 с КН № осталась в границах земельного участка с КН №. Земельный участок с КН № снят с кадастрового учета (т.1 л.д. 38, 132, 149-151, 173-180).

28.03.2019 между Байкаловым О.В. и Дубининым В.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 1 300 кв.м, для коммунального обслуживания, на котором расположен объект недвижимости - артезианская скважина № 23 с КН №т.1 л.д. 33-34, 152-162).

     28.03.2019 между Байкаловым О.В. и Дубининым В.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – артезианской скважины № 23, высотой 110 м, с КН №, расположенной на земельном участке с КН № (т.1 л.д. 35-37, т.2 л.д. 1-6).

31.05.2023 между Дубининым В.А. и Цукановой Е.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», а также расположенной на нем артезианской скважины № 23 с КН № (т. 6 л.д. 11-14).

Артезианская скважина № 23 с КН №, расположенная в границах земельного участка с КН № была снята с кадастрового учета 06.06.2023 (т. 8 л.д. 136).

07.07.2023 Министерством градостроительной политики Калининградской области выдано разрешение на строительство гостевого дома на земельном участке с КН № (т.8 л.д. 134-136).

Постановлением администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» от 04.08.2023 № 2388 земельному участку с КН № и расположенному на нем зданию был присвоен адрес: г. <адрес> (т. 8 л.д. 133).

26.12.2019 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Байкалову О.В. выдано разрешение на строительство апартаментов по ул. <адрес> на земельном участке с КН № (т.2 л.д. 55).

10.01.2020 между Байкаловым О.В. и ИП Кацаф М.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 1 000 кв.м, расположенного по ул. <адрес>, для гостиничного обслуживания (т.1 л.д. 40-42, 164-172).

28.12.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Кацафу М.А. выдано разрешение на строительство апартаментов по ул. <адрес> на земельном участке с КН № (т.2 л.д. 54).

28.12.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Кацафу М.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию апартаментов по ул. <адрес>, на земельном участке с КН № (т.3 л.д. 183).

26.01.2021 на кадастровый учет постановлено нежилое здание апартаментов с КН №, площадью 1 320,7 кв.м, расположенное по адресу: г. <адрес> в котором расположены нежилые помещения с КН №; № (т.1 л.д. 133-150, т.2 л.д. 148-168).

По договору от 05.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Скороходовой Е.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35,1 кв.м (т.3 л.д. 1-4, 184-185).

По договору от 13.04.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Нагасовым Д.В., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 59 кв.м. На данное помещение зарегистрировано обременение права в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк (т.3 л.д.24-27, 186-191).

     По договору от 10.03.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Тухбатовой Т.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 41,1 кв.м (т.2 л.д. 69, т.3 л.д. 28-30).

По договору от 10.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Рязанцевой Л.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 33,4 кв.м (т.3 л.д. 31-33, 192-194).

По договору от 26.04.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Шарниной Е.А., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35,4 кв.м (т.3 л.д. 34-36, 195-197).

По договору от 16.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. с одной стороны и Рябцевой А.В. с Гришаковой Н.М. с другой стороны, последние приобрели право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35,5 кв.м (т.3 л.д. 37-40, 198-201).

По договору от 09.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Беляевым В.А., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 34,1 кв.м (т.3 л.д. 41-43, 202-203).

По договору от 02.04.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Куликовым И.А., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 36 кв.м. На данное помещение зарегистрировано ограничение права в виде запрета регистрации на основании решения ОСП Ленинградского района г. Калининграда (т.2 л.д. 71, т.3 л.д. 44-48).

По договору от 16.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Барановой Г.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35,7 кв.м (т.3 л.д. 49-51, 204-205).

По договору от 11.08.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Демиденко С.А., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 59,8 кв.м. На данное помещение зарегистрировано обременение права в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк (т.3 л.д. 52-55, 206-219).

По договору от 09.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Сахарук К.В., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 41,2 кв.м (т.3 л.д. 56-58, 20-221).

По договору от 11.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Соловцовой О.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 33,8 кв.м (т.3 л.д. 59-61, 222-224).

По договору от 13.04.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Бассан А.С., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35.5 кв.м (т.3 л.д. 62-62-64, 225-226).

По договору от 25.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Фроловой М.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35,3 кв.м (т.3 л.д. 65-68, 227-229).

По договору от 30.01.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Фроловой М.В., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 59,7 кв.м (т.3 л.д. 69-71, 230-231).

По договору от 10.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Медниковым М.А., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 40,8 кв.м (т.3 л.д. 72-74, 232-233).

По договору от 10.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Сороквашиным Е.В., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 33,7 кв.м. На данное помещение зарегистрировано обременение права в виде ипотеки в пользу АО «Тинькофф Банк» (т.3 л.д. 75-78, 234-241).

По договору от 03.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Головенец Ю.Ю., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 59,4 кв.м (т.3 л.д. 82-84, 242-244).

По договору от 09.02.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Сахарук К.В., последний приобрел право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 40,9 кв.м. По договору купли-продажи от 07.12.2021 указанное помещение приобрел Нильмаер В.А. (т.2 л.д. 61, т.3 л.д. 85-87, 245-246).

По договору от 19.03.2021, заключенному между Кацаф М.А. и Грецкой Д.Э., последняя приобрела право собственности на объект недвижимости – апартаменты с КН №, площадью 35,5 кв.м (т.3 л.д. 247-251).

На помещения с КН № права не зарегистрированы, данные объекты являются общим имуществом собственников многоквартирного дома (т.3 л.д. 7-20).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18.07.2022, зарегистрированные права на земельный участок с КН № отсутствуют (т.2 л.д. 201-204).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Зеленоградский городской округ», утвержденными решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99, земельные участки с КН № и с КН № отнесены к территориальной зоне «О-2/ГР1 – зона делового, коммерческого и торгового назначения», в которой к основным видам разрешенного использования относится как коммунальное обслуживание, так и гостиничное обслуживание, туристическое обслуживание (т.7 л.д. 172-176).

В соответствии с ранее действовавшими Правилами землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение», утвержденными решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградское городское поселение» от 17.10.2012 № 157, исходный по отношению к земельным участкам с КН № и с КН № земельный участок с КН №, был отнесен к функциональной зоне «гостиницы и гостиничное обслуживание» (т.8 л.д. 191).

Из ГПЗУ с КН № по состоянию на 28.06.2019 следует, что данный земельный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение», утвержденными решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградское городское поселение» от 12.12.2012 № 173, расположен в территориальной зоне ОДЗ 4 – зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, в которой к основным видам разрешенного использования относятся «гостиницы, мотели», «объекты отдыха и туризма» (т.9 л.д. 152-160).

Правилами землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение», утвержденными решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградское городское поселение» от 12.12.2012 № 173 в территориальной зоне ОДЗ 4 были предусмотрены предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, касающиеся отступов от границ земельного участка, высоты строений и расстояний между ними. Ограничений по минимальной и максимальной площади при формировании земельного участка установлено не было.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при принятии решения о предоставлении в аренду АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» земельного участка с КН № и заключении соответствующего договора, администрацией Зеленоградского городского округа были допущены нарушения действующего законодательства.

Данные нарушения выразились в следующем.

Как следует из материалов дела, земельный участок с КН № был предоставлен в аренду АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» без торгов на основании подпункта 20 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание, сроком на 10 лет.

Таким образом, основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов явилась необходимость проведения на этом участке работ, связанных с пользованием недрами, то есть участок был предоставлен АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» в аренду без проведения торгов, как недропользователю.

В соответствии с ч.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.20 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

При этом, по сведениям Севзапнедра о 03.06.2022 и Калининградского филиала ФБУ «ТФГИ по Северо-Западному федерального округу» от 02.06.2022, в границах указанного участка не было выявлено учтенных в Гоударственном водном кадастре буровых скважин на воду, лицензии на добычу подземных вод не выдавалось (т.2 л.д. 27, 29).

По результатам проведенного обследования водозаборной скважины № 23, выполненного ООО «Артезианские скважины» в 2013 году, установлено, что часть открытого ствола скважины обвалилась, вследствие чего, скважина вышла из строя. С целью предотвращения загрязнения водоносного горизонта скважину рекомендовано затампонировать (т.4 л.д.25-26).

Из справки АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» от 07.11.2023 следует, что артезианская скважина № 23, с КН №, выведена из эксплуатации в 2010 году, так как длительное время не эксплуатировалась в связи с несоответствием качества воды действующим нормативам СанПиН. Скважина не была подключена к централизованным системам водоснабжения г. Зеленоградска (т. 8 л.д. 194).

    Установив, что на момент предоставления указанного земельного участка в аренду, АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» не являлась недропользователем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с КН № не подлежал предоставлению в аренду АО «Зеленоградсктеплоэнергетика» в порядке, предусмотренном п.20 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Поскольку при предоставлении земельного участка с КН № Байкалову О.В. в собственность, арендные отношения, возникшие из договора № 6-КЗО/2018 от 19.01.2018 аренды указанного земельного участка, были прекращены, суд первой инстанции посчитал данные обстоятельства, не имеющие правового значения по делу.

    Из материалов дела следует, что 13 декабря 2018 года администрацией Зеленоградского городского округа было принято решение о предоставлении Байкалову О.В. указанного выше земельного участка в собственность за плату без торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, как собственнику расположенной на участке скважины.

На момент предоставления участка в собственность, по сведениям ЕГРН Байкалов О.В. владел на праве собственности расположенной в границах данного земельного участка артезианской скважиной № 23 с КН № и администрация, совершая данную сделку, исходила из принадлежности арендатору артезианской скважины.

    В соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч.2 ст. 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 14 ч.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский район» № 943 от 23.11.1998 был утвержден I пояс зон санитарной охраны вокруг эксплуатационных скважин размере не менее 50х50 м для незащищенного кампанского верхнемелового водоносного горизонта, в том числе, в отношении скважины № 23 (т. 9 л.д. 20).

Судом установлено, что часть земельного участка с КН № включала в себя первый пояс зоны санитарной охраны артезианской скважины № 23, с КН №, следовательно, была ограничена в обороте и не подлежала передаче в частную собственность.

Однако, при предоставлении земельного участка с КН № в собственность Байкалову О.В. вопросы о том, продолжает ли функционировать артезианская скважина № 23 с КН №, сохраняется ли в связи с ее состоянием санитарная охранная зона, соразмерность предоставляемого земельного участка под обслуживание данной скважины с учетом ее технического состояния, администрацией не выяснялись.

    С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности действий администрации МО «Зеленоградский городской округ» по предоставлению Байкалову О.В. под артезианскую скважину № 23 земельного участка с КН №, площадью 2 300 кв.м.

    Такие суждения суда первой инстанции являются верными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части и мотивами, приведенными в обжалуемом судебном акте.

    Указывая на незаконность действий администрации при предоставлении участка с КН № в собственность Байкалову О.В. в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что допущенные администрацией Зеленоградского городского округа нарушения при заключении оспариваемого договора купли - продажи № 164/2018 от 14.12.2018 земельного участка с КН №, не могут повлечь удовлетворение требований прокурора в том виде, в котором они заявлены.

Позиция суда первой инстанции была обоснована следующим.

Как следует из материалов дела, прокурором оспаривается не только первоначальная сделка по распоряжению администрацией исходного земельного участка с КН № в пользу ответчика Байкалова О.В., но и заявлены требования о признании недействительными результатов раздела данного земельного участка, всех последующих сделок с земельными участками, образованными из первоначального земельного участка, а также требования об отнесении расположенного на образованном участке с КН № здания, находящегося в собственности граждан - ответчиков по делу, к самовольным постройкам, подлежащим сносу.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п.п.1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

По смыслу разъяснений, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца", добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

При этом для поддержания баланса интересов собственника (титульного владельца) вещи и ее добросовестного, но неуправомоченного, т.е. незаконного (фактического), приобретателя требуется, чтобы допущенная последним фактическая ошибка об обстоятельствах, препятствующих законному отчуждению вещи, была извинительной, т.е. свидетельствовала бы об отсутствии его вины в таком незнании. Поэтому для добросовестности приобретателя необходимо, чтобы он не только фактически не знал, но и не должен был знать (был не в состоянии узнать) о приобретении им вещи у неуправомоченного отчуждателя. Однако механизм защиты интересов добросовестного приобретателя остается недействующим в том случае, когда выбытие имущества из владения собственника было осуществлено помимо воли последнего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с КН № выбыл из собственности муниципального образования по воле администрации.

Байкалов О.В., Кацаф М.А., Дубинин В.А. и Цуканова Е.Н. приобрели право собственности на исходный и образованные из него земельные участки по возмездным сделкам.

При этом, на земельном участке с КН № Кацаф М.А. было возведено нежилое здание – апартаменты, право собственности на которые также по договорам купли-продажи перешло к гражданам – ответчикам по делу.

В границах земельного участка с КН № не находится и не находилась спорная артезианская скважина, в связи с чем как Кацаф М.А., так и граждане, приобретшие апартаменты, не могли знать о ее наличии и о постановлении администрации МО «Зеленоградский район» № 943 от 23.11.1998 об утверждении I пояса зон санитарной охраны скважин.

Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал граждан, которые приобрели спорные апартаменты, расположенные в границах земельного участка с КН №, и которые убедились в наличии у Кацаф М.А. права собственности на земельный участок и распложенные на нем апартаменты, разрешения на строительство и разрешения на ввод здания апартаментов в эксплуатацию, добросовестными приобретателями.

С учетом вышеизложенного, заявленные Медниковым Р.Л. и Сороквашиным Е.В. встречные требования о признании их добросовестными приобретателями были правильно признаны обоснованными, оснований для отказа в удовлетворении встречного иска у суда первой инстанции не имелось.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии законных оснований для истребования спорных участков у ответчиков по делу, посчитав их добросовестными приобретателями таких участков, указав, что данные граждане покупали участки по возмездным сделкам, не знали и не могли знать о совершенной в 2018 году сделке с исходным участком.

Кроме того, судом первой инстанции было учтено, что спорные земельные участки находятся в фактическом владении их собственников, на них возведены апартаменты и гостевой дом на основании соответствующей разрешительной документации.

При таких обстоятельствах оснований признания недействительными указанных выше сделок, а также раздела земельного участка с КН №, договоров купли-продажи земельных участков с КН № и с КН №, и договоров купли-продажи апартаментов, выстроенных на земельном участке с КН №, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку земельный участок с КН № на момент его продажи Кацафу М.А. имел вид разрешенного использования гостиничное обслуживание, для размещения иных обслуживающих сооружений и объектов, а также учитывая, что на строительство апартаментов на данном земельном участке в установленном законом порядке было выдано разрешение на строительство и в последующем оно было введено в эксплуатацию, выводы суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ч.1 ст. 222 ГК РФ оснований для признания здания апартаментов с КН № самовольной постройкой, являются правильными.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым согласиться с суждениями суда первой инстанции о пропуске прокурором срока исковой давности при обращении в суд с настоящим иском.

Судом при разрешении настоящего спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, на основании которых суд постановил законное и обоснованное решение. Нарушений процессуального закона по делу не допущено.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции о незаконности действий администрации по отчуждению спорного земельного участка в собственность Байкалова О.В.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о необходимости исключения из мотивировочной части обжалуемого судебного акта указанных выводов апелляционным судом отклоняются, поскольку каких-либо оснований для изменения мотивировочной части обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопреки доводам жалобы, выводы суда первой инстанции, изложенные в судебном акте, об исключении которых просит податель жалобы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и не привели к принятию неправильного по существу судебного акта.

Проверяя решение суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает нарушений каких – либо прав Кацаф М.А. выводами суда первой инстанции о незаконности действий администрации по отчуждению спорного земельного участка в собственность Байкалова О.В.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 декабря 2024 года.

    Председательствующий

    Судьи