Решение от 26.06.2020 по делу № 2-21/2020 от 16.01.2020

Дело 2-21/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2020 года

Башмаковский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи В.В.Агапова,

при секретаре Борониной Л.А. в здании районного суда в р.п.Башмаково Пензенской области

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Чернышева Алексея Михайловича к администрации р.п.Башмаково

Башмаковского района Пензенской области о признании права

собственности на техническое здание автомойки, -

у с т а н о в и л :

Чернышев А.М. 16 января 2020 года обратился в Башмаковский районный суд Пензенской области с иском к администрации р.п.Башмаково Башмаковского района Пензенской области, просил суд признать за ним право собственности на техническое здание автомойки, расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>В общей площадью 58 кв.м., расположенное на земельном участке кадастровым номером №.

При разбирательстве дела, истец подачей письменного заявления изменил предмет иска, просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства с назначением: автомойка - техническое здание автомойки общей площадью 58 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>В, находящееся на земельном участке с кадастровым номером №. Изменение предмета иска было принято отдельным определением суда.

В исковом заявлении и заявлении об изменении предмета иска истец указал следующие основания иска: В 2013 году истец обратился в администрацию Башмаковского района с целью приобретения земельного участка по адресу: р.<адрес> возле <адрес> под строительство здания автомойки. Истцу было разъяснено, что он должен будет выкупить участок с торгов. 21 января 2013 года по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков от 29 декабря 2012 года № был заключен договор № аренды земель несельскохозяйственного назначения между истцом и администрацией Башмаковского района на срок 5 лет на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1204 кв.м. с видом разрешенного использования – для строительства здания автомойки. Согласно договора, срок аренды был установлен с 11 января 2013 года по 10 января 2018 года. Договор аренды № был прекращен, о чем истец узнал из выписки из ЕГРН от 24 октября 2019 года, но земельный участок истцом не возвращен до настоящего времени. При заключении договора аренды участка 21 января 2015 года он сразу написал заявление в администрацию Башмаковского района о выдаче ему разрешения на строительство здания автомойки, это заявление он передал архитектору ФИО9. Но когда в 2018 году он обратился за выдачей ему разрешения на строительство на руки, ему был дан ответ, что заявление не поступало, и в документах администрации района нет разрешения на строительство здания автомойки. На спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект с назначением автомойка - техническое здание автомойки, которое было возведено истцом в период действия договора аренды участка. В настоящее время истец не имеет возможности получить разрешение на строительство здания автомойки, так как договор аренды прекращен. Поскольку техническое здание автомойки было истцом построено без разрешения на строительство, постройка имеет признаки самовольной постройки. Ссылается на нормы ст.222 ГК РФ.

Истец Чернышев А.М., Будучи извещенным о заседании, в настоящее заседание не прибыл, письменно просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Присутствуя в прежнем заседании, истец поддержал исковые требования, дополнительно к основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснял: Спорное строение находится на фундаменте из бетона, стены из бруса, обитого досками, снаружи стены обиты шифером, внутри досчатые полы, крыша покрыта шифером. Автомойку он не построил, построенное здание – это помещение для посетителей автомойки, он планировал еще построить три бокса. За разрешением на строительство он обращался в 2013 году и в октябре-ноябре 2019 года, ответа не получал. К строению от АТП подведено через кабель электричество, но договора с энергоснабжающей организацией у него нет, к строению не подведены газ и вода, канализации нет. Есть отопление, топит дровами. Автомойку он не достраивает, так как опасается сноса. Если будет удовлетворен его иск, то он продолжит дальше строить. Задолженность по арендной плате имеет, но точную сумму не знает.

Представитель истца – адвокат Вершигорова С.А., действующая по ордеру, поддержала исковые требования своего доверителя и их основания, суду пояснила: Спорная постройка является недвижимым имущество, не нарушает права третьих лиц. У истца нет на бумаге разрешения на строительство. Истец не построил автомойку из-за тяжелого финансового положения, когда у него появиться такая возможность, она не знает. Сейчас у истца нет договора аренды на земельный участок. По каким-либо объективным признакам определить, что строение - это часть будущей автомойки, нельзя.

Ответчик, извещенный о деле, о месте и времени рассмотрения дела, в суд представителя не направил, возражений против иска не представил, просил суд о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Суду ответчик представил справку(<данные изъяты>), согласно которой, арендная плата по договору составляла 24 080 руб. в год, и сейчас у Чернышев имеется долг по арендной плате в размере 103 316,47 руб..

Привлеченное к участию по делу в качестве третьего лица –Управление Росреестра РФ по Пензенской области, надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в заседание представителя не направило, возражений против иска не представило, об отложении разбирательства дела не просило, суду сообщило, что в ЕГРН нет сведений о спорном в деле здании, указанный истцом договор аренды земельного участка – прекращен.

Привлеченный к участию в деле третьим лицом Сандер Б.Х., назначенный финансовым управляющим истца в деле по заявлению банка о признании гражданина Чернышева А.М. несостоятельным(банкротом), рассматриваемом Арбитражным судом Пензенской области, извещенный о деле и настоящем заседании, в суд не явился, об отложении разбирательства дела суд не просил, свою позицию по спору суду не сообщал.

Заслушав объяснения истца и его представителя, допросив свидетелей Свидетель №1 и Свидетель №2, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, заключение эксперта, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

В ст. 222 ГК РФ установлено: Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки(ч.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается(ч.2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан(ч.3).

В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, разъяснено, что из системного толкования правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Именно указанными нормами закона в частности регулируются спорные правоотношения сторон в настоящем деле.

Из содержания ст.51 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей в момент заключения истцом договора аренды участка, так и в редакции действовавшей после этой даты, и действующей в настоящее время, следует, что для строительства здания автомойки, которое истец намеревался построить, требовалось и требуется получение разрешения на строительство.

Истец не предоставил суду доказательств получения им до настоящего времени разрешения на строительство как здания автомойки, так и здания, которое он фактически построил, не представил доказательств обращения истца в соответствующие уполномоченные органы до 2020 года за выдачей разрешения на строительство.

По делу установлено: Истец и администрация района 21 января 2013 года заключили договор аренды земельного участка, указанного истцом в иске, срок действия договора был оговорен по 10 января 2018 года, 3 июня 2013 года договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра РФ. В указанном договоре было определено, что Чернышев обязан использовать его по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием – для строительства здания автомойки.

До настоящего времени истец здание автомойки не построил. Согласно заключения эксперта по результатам назначенной судом экспертизы(<данные изъяты>), оснований сомневаться в в достоверности которого у суда не имеется, фактически построенное строение является объектом капитального строительства в связи с наличием прочной связи с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, использование постройки как автомойки – невозможно.

Учитывая указанные выводы эксперта и положения ч.1 ст.130 ГК РФ, спорная постройка является недвижимым имуществом.

Из показаний допрошенного судом свидетеля Свидетель №1, оснований сомневаться в достоверности которых у суда не имеется, на момент допроса этого свидетеля, он проживал в спорной постройке с согласия истца, а другая часть постройки использовалась истцом как личный кабинет.

Однако спорная постройка, являясь самовольной постройкой согласно ст.222 ГК РФ, в связи с ее созданием без получения разрешения на строительство, находится на земельном участке, который не находится в настоящее время ни в аренде, ни в собственности, ни в пожизненном наследуемом владении, ни в постоянном (бессрочном) пользовании истца, что является обязательным условием, согласно ст.222 ГК РФ, для признания на нее права собственности за лицом, ее создавшим.

Кроме того, истец, до настоящего времени, более чем через семь лет после даты заключения договора аренды участка, так и не создал объект, который указывался в договоре аренды и должен был быть создан истцом на участке.

По указанным основаниям, за истцом не может быть признано право собственности на спорную постройку, которую он именует объектом незавершенного строительства автомойки.

О том, что договор аренды земельного участка был прекращен в 2018 году, свидетельствует следующее.

Договор аренды земельного участка был заключен в 2013 году, срок его действия был указан в нем по 10 января 2018 года.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса(земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов или на аукционе для ведения садоводства), арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 года.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Из материалов дела следует, что в настоящее время в отношении истца рассматривается в арбитражном суде дело о банкротстве, однако этот факт не препятствует рассмотрению Башмаковским районным судом настоящего дела, так как спорное строение, из-за отсутствия у Чернышева права собственности, не могло быть включено в конкурсную массу имущества Чернышева, которое подлежит реализации в ходе процедуры его банкротства для расчетов с кредиторами.

Земельный участок с кадастровым номером №, учитывая, что права собственности на него не зарегистрированы в ЕГРН, что следует из выписок из ЕГРН, учитывая, что в отношении него не принималось решений о разграничении государственной и муниципальной собственности, соответственно находится в государственной собственности.

Согласно ст.3.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия по распоряжению им до разграничения государственной собственности принадлежат органам местного самоуправления, на территории которого он находится, таким органом является администрация р.п.Башмаково, поэтому она является надлежащим ответчиком в настоящем деле, в котором заявлены требования о признании права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке, полномочия по распоряжению которым, принадлежат ответчику.

Истец и ответчик не просили суд о распределении между ними судебных издержек. При назначении экспертизы, суд возлагал на истца ее оплату. До направления суду заключения эксперта, истец не оплатил проведение экспертизы в экспертное учреждение, поэтому суду от этого учреждения поступало заявление о возмещении ему расходов за производство экспертизы. После поступления суду такого заявления, истец представил в дело банковский чек-ордер от 09 июня 2020 года о полной оплате счета за проведение экспертизы, поэтому оснований для взыскания судебных расходов экспертному учреждению, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 58 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░.<░░░░░>░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № – ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30 ░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░: ░.░.░░░░░░