Решение по делу № 2-175/2018 от 13.11.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2018 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ РБ в составе судьи Болотовой Ж.Т., при секретаре Ямпиловой Т.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева Ф. М. к МТУ Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, Хатуеву А. М. о признании торгов по продаже арестованного недвижимого имущества недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит признать недействительными торги по продаже арестованного имущества – здания лаборатории с кадастровым номером 03:24:032802:331, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ <адрес>, проведенные ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца Кокорина Т.А. исковые требования поддержала, суду пояснила, что постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г. Улан-Удэ № ДД.ММ.ГГГГ было передано на реализацию здание лаборатории (нежилое здание), одноэтажное, общей площадью 136,6 кв.м, расположенное по адресу г. Улан-Удэ, <адрес>, кадастровый №, принадлежащее Васильеву Ф.М. на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ состоялись торги. Как следует из Протокола №-АИ заседания комиссии об определении победителя торгов, им стал Хатуев А. М. (взыскатель по исполнительному производству), приобретя указанное имущество на сумму 590000 рублей.

Считает, что состоявшиеся торги не соответствуют требованиям действующего законодательства и подлежат признанию недействительными в связи с нарушением процедуры их проведения.

Так, оценка имущества по отчету № явно занижена, не соответствует ее рыночной стоимости. Кроме того, оценка произведена без учета стоимости земельного участка, хотя он является собственником земельного участка, расположенного под данным зданием. Так, по лоту № (здание лаборатории) было указано, что здание расположено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Земельный участок, на котором расположено это нежилое здание, был приобретен истцом у Комитета по У. имуществом г. Улан-Удэ по договору купли-продажи (№) от ДД.ММ.ГГГГ с уплатой за него цены в сумме 479269 руб. 32 коп. Был оформлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Комитетом по У. имуществом г. Улан-Удэ, как стороной по договору купли-продажи. Договор не оспорен, не признан недействительным по решению суда и не расторгнут до сего дня. Между тем, к акту приема-передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем договор не был передан, хотя в материалах исполнительного производства он имеется.

Согласно ч.9 ст.89 ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются: копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания. Непонятно по какой причине, организатор торгов не запросил документы на земельный участок, действуя при этом в нарушение норм ст.39.20 и ст.35 п.4 ЗК РФ.

На дату проведения торгов земельный участок площадью 264 кв.м., на котором находится здание лаборатории, от имени Васильева Ф.М. был сформирован, выполнены кадастровые работы, участок Кадастровой Палатой РБ поставлен 29.02.2016г. на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 03:24:032802:1271. На Публичной кадастровой карте РБ он до сего дня значится как существующий. Поскольку исключительное право на приватизацию земельного участка имеет только сам собственник объекта недвижимости на нем расположенного, судебный пристав, имея в силу закона такие полномочия, должен был зарегистрировать право собственности на земельный участок …1271 за Васильевым Ф.Э. в соответствии со ст.25 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и выставить на торги здание лаборатории с земельным участком, на котором оно расположено, одним лотом. Реализуемый на торгах объект недвижимости оценивался без имущественных прав на земельный участок, на котором он расположен. Тем самым нарушены правила проведения торгов, установленных законом, повлекшие неправильное определение цены продажи арестованного объекта недвижимости.
Оценка имущества, подлежащего реализации на торгах имеет существенное значение, поскольку непосредственно влияет на организацию, проведение и результат этих торгов.

Кроме того, при такой ситуации опубликованная в официальных источниках информация о том, что земельный участок является муниципальной собственностью, недостоверна. Более того, приставом не была выполнена рекомендация, содержащаяся в ответе вышестоящего руководства, затребовать документы, подтверждающие права собственности на земельный участок иному лицу, а также установить на каком праве используется земельный участок собственником здания.

У организатора торгов отсутствовали все необходимые документы на объект недвижимости, реализованный на торгах. К постановлению о передаче имущества на торги также не прилагались документы на земельный участок, на котором расположен выставленный на торги объект недвижимости, что предусмотрено п.8 п.п. 3 ст.89 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Имеется кардинальное расхождение кадастровой стоимости здания равной 3304544,80 руб. и 575000 руб., определенной по отчету. Торги проведены по недействительному отчету об оценки, поскольку 6- месячный срок его действия к моменту реализации арестованного имущества истек. Повторную оценку имущества судебный пристав-исполнитель не провел. При проведении торгов отсутствовала существенная информация о месте расположения объекта на соответствующем земельном участке, что так же влечет недействительность торгов. Дата размещения информации на сайте www.torgi.gov.ruответчиком не доказана, что имеет существенное значение для дела, т.к. представлена распечатка, дата формирования которой ДД.ММ.ГГГГ В материалы дела также не представлены доказательства, свидетельствующие о нахождении соответствующей информации на сайте организатора торгов весь необходимый период, т.е. до окончания срока приема заявок. Нет доказательств внесения участниками торгов задатка,а в случае не поступления суммы задатка в срок, от лица, подавшего заявку, такое лицо не имеет право на участие в торгах. В случае внесения задатка, в протоколе о результатах торгов было бы указано, что задаток засчитывается в счет оплаты имущества и за вычетом суммы задатка.

В аукционе участвовало два участника. Шаг аукциона обозначен в 15000 руб. Предложение о приобретении имущества было сделано один раз и только одним участником Хатуевым, который и признан победителем торгов. Хатуевым А.М в лице его представителя по доверенности Елобогоева К.М., была предложена цена 590000 руб. Объект был продан без второго шага аукциона. Халбазыков, участвуя в торгах, не делал никаких предложений по приобретению имущества, что говорит о том, что была создана только видимость состязательности. Халбазыков присутствовал на торгах чисто номинально, из чего следует вывод об отсутствии конкуренции при проведении торгов. Полагает, имело место нарушение требований абз.2 п.4 ст.447 ГК РФ, в соответствии с которым выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. В Протоколе №-АИ от ДД.ММ.ГГГГ нет информации о том, что в результате продажи арестованного имущества от покупателя – Хатуева А.М. поступили денежные средства, которые в свою очередь должны были быть перечислены службе судебных приставов с учетом удержанного задатка. Наряду с прочим Протокол торгов не содержит указания о судьбе задатка, который должен был быть перечислен победителем торгов в соответствии с извещением о проведении торгов. В Протоколе отсутствуют сведения о паспортных данных участников торгов, сам Протокол по результатам торгов не подписан лицом, выигравшем торги, ни его представителем.

Не подтверждены полномочия представителя Хатуева А.М., отсутствуют сведения о его паспортных данных, была ли доверенность нотариально удостоверена, не известно.

Сама доверенность не приложена к Протоколу №-АИ, из чего неясно в каком объеме был наделен полномочиями представитель Хатуева А.М.
Когда истец опровергая утверждение, что земля, на которой расположено здание лаборатории, является муниципальной собственностью, истец имеет в виду то обстоятельство, что Васильев Ф.М. на момент проведения торгов был не только собственником здания лаборатории, но и имел титул «незарегистрированного собственника» земельного участка, на котором оно расположено.

Наличие действующего договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено нежилое здание лаборатории, на которое обращено взыскание, является препятствием для реализации с торгов этого недвижимого имущества, без земельного участка, на котором оно расположено.

Васильев Ф.М. узнал об отчете после проведения торгов. Как впрочем, не был он извещен и о проведении самих торгов по продаже арестованного имущества.

Существенным является нарушение, выразившееся в непредставлении судебным приставом и организатору торгов, документов, подтверждающих право на земельный участок в случае продажи отдельно стоящего здания, каковым является нежилое здание лаборатории.

Указанные выше обстоятельства ввиду неопределенности характеристик продаваемого объекта лишает покупателей возможности сформировать полное представление о данном объекте, что влияет на желание покупателей участвовать в проводимых торгах.

Кроме того, организатором торгов, на которого законом возложена обязанность разместить информацию в сети Интернет, неопровержимых доказательств исполнения им этой обязанности в суд не представил. Документы, полученные с использованием сети Интернет допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и в порядке, которые установлены процессуальным законодательством, федеральными законами, иными нормативными актами. Дата размещения информации на официальном сайте РФ о проведении торгов www.torgi.gov.ru не подтверждена. Представлена распечатка h ttp:// torgi.gov.ru, дата формирования которой – ДД.ММ.ГГГГ В деле не имеется и доказательств, свидетельствующих о нахождение соответствующей информации на сайте организатора торгов весь необходимый период, то есть до окончания срока приема заявок.

Истец Васильев Ф.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель ответчика Межрегионального Территориального У. Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> и <адрес> Очирова С.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что правила проведения торгов устанавливаются ст.448 ГКРФ, ст.89 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно ст.ч 3 ст.78 ФЗ заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества, а в соответствии с пунктом 3 статьи 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет на соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Истцом не представлено доказательств того, что торги были проведены в нарушение действующего законодательства, и каким образом нарушены права и законные интересы истца.
Таким образом, считает, что права и законные интересы истца в данном случае никоим образом не нарушаются, соответственно, заявленные требования подлежат отклонению.
Торги по продаже недвижимого имущества были проведены в строгом соответствии с действующим законодательством, нарушений процедуры проведения торгов не было допущено. Судебным приставом предоставлена заявка на реализацию только здания. В отношении земельного участка документов на реализацию не поступало, следовательно, У. не имеет оснований для его реализации.
Согласно ст. 89 «Реализация имущества должника на торгах при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акта приема-передачи прилагаются: Копия акта о наложении ареста на имущество должника; Правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости; копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания». Судебным приставом исполнителем представлено в МТУ: Акт о наложении ареста на имущество должника от 27.09.16г., Свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ на Васильева Ф.М., Кадастровый паспорт, технический паспорт, выписка ЕГРН, заявка на торги от ДД.ММ.ГГГГ, поступившая в МТУ 14.03.17г.. Документы на земельный участок не требовались, в связи с тем, что он не оформлен на истца, и подтверждает выписка ЕГРН. По выписке из ЕГРН следует, что недвижимость не залоговая, что противоречит исполнительным документам судебного пристава, как имущества находящегося только в аресте.

После приведения в соответствие документов МТУ начата работа по реализации арестованного имущества. Опубликование информации о проведении торгов размещено в официальном бюллетене Федерального агентства по У. государственным имуществом «Государственное имущество» №(809) от ДД.ММ.ГГГГ и на сайте торги.ру. Опубликование в газете «Бурятия» производится только заложенного недвижимого имущества. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № Федеральное агентство по У. государственным имуществом обеспечивает опубликование решений об условиях приватизации федерального имущества и издает официальный информационный бюллетень. Официальный бюллетень Федерального агентства по У. государственным имуществом «Государственное имущество» содержит самую полную информацию о приватизации объектов федеральной собственности, реализации высвобождаемого военного, арестованного, конфискованного и иного имущества. Опубликованные в «Государственном имуществе» информационные сообщения являются основанием для проведения продаж, дают полное представление о торгах и условиях участия в них, выставляемых на аукционы акциях и их эмитентах, ином реализуемом имуществе. В бюллетене «Государственное имущество» также публикуются сообщения об итогах проведенных продаж, иная информация, связанная с деятельностью Федерального агентства по У. государственным имуществом.

Организатором торгов МТУ Росимущество издано распоряжение №-р от ДД.ММ.ГГГГ о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества. После чего принимаются заявки от желающих участвовать. По лоту № поступили заявки от Халбазыкова Б.Б., Хатуева А.М и на основании договора о задатке в срок до ДД.ММ.ГГГГ должна быть внесена сумма залога. Хатуев А.М. внес задаток ДД.ММ.ГГГГ согласно пл. поручению № от ДД.ММ.ГГГГ

Победителем торгов признан Хатуев А.М., на котором оформлен протокол №-АИ заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества, который предложил сумму 590000 руб 00 коп., с внес остаток денежных средств в сумме 302500 руб. 00 коп. ДД.ММ.ГГГГ Согласно ст. 89 п.1.1 не допускается заключение договора по результатам торгов ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения. Договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества заключен с победителем торгов Хатуевым А.М. ДД.ММ.ГГГГ

Нарушений при проведении торгов ответчиком не допущено, в связи с чем просит в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель ответчика Хатуева А.М. – Елобогоев К.М. возражал против удовлетворения заявленных требований, суду пояснил, что прав на земельный участок у Васильева Ф М не было. Кадастровая стоимость не влияет на стоимость, определяемую экспертом оценщиком, для целей реализации арестованного имущества. Считает, что торги соответствуют требованиям законодательства, нарушений допущено не было. Неоднократно решениями Октябрьского суда г.Улан-Удэ было отказано в удовлетворении исковых требований. Кроме того, рассмотрено исковое заявление Васильева Ф.М. по оспариванию договора купли- продажи по результатам торгов, и судом отказано в удовлетворении его требований. На основании изложенного просит исковые требования оставить без удовлетворения.

В случае несогласия с оценкой имущества, Васильев Ф.М. имел возможность обжаловать решения, действия судебного пристава-исполнителя, как по вынесению постановлению по определению рыночной стоимости здания, так и определение о принятии рыночной стоимости, о передачи на реализацию. В настоящее время ни один документ не оспорен истцом. Сам отчет, который подвергает сомнению истец, так же оспорен не был, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Ответчик Хатуев А.М. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

Судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП № г. Улан-Удэ УФССП по РФ Жамбалова А.Б. возражала против удовлетворения иска. Считает, что действия судебного-пристава –исполнителя соответствовали требованиям закона, нарушений при передаче имущества на реализацию не допущено. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица-Комитета по У. имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ Манзарова Т.Н. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд счел возможным в соответствии со ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Улан-Удэ № УФССП России по РБ Жарковой О.А. на основании исполнительного документа, выданного Октябрьским районным судом г. Улан-Удэ, возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении Васильева Ф.М., предметом исполнения которого является задолженность в размере 656298,87 руб. в пользу взыскателя Хатуева А.М.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем Октябрьского РОСП № УФССП России по РБ вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, принадлежащего Васильеву Ф.М.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем Октябрьского РОСП УФССП России по РБ Батомункуевой Д.Ж. наложен арест на имущество Васильева Ф.М., а именно, здание лаборатории, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ <адрес>, с кадастровым номером 03:24:032802:331, что подтверждается актом о наложении ареста.

Согласно части 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного У., за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки: здания лаборатории (нежилое здание),одноэтажное, общей площадью 136,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Улан-Удэ <адрес> с кадастровым номером 03:24:032802:331 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, без учета НДС 18% составляет 575000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ результаты оценки приняты судебным приставом-исполнителем на основании соответствующего постановления.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Батомункуевой Д.Ж. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги- здания лаборатории со ссылкой на отчет специалиста–оценщика от ДД.ММ.ГГГГ без №, в то время как отчет об оценке имеет № и дату его составления- ДД.ММ.ГГГГ

Отчет об оценке № ответчику МТУ Федерального агентства по У. государственным имуществом не передавался, что подтверждается актом приема документов от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение №-р на получение и реализацию арестованного имущества-здания лаборатории.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Улан-Удэ № УФССП России по РБ Батомункуевой Д.Ж. подана заявка на проведение торгов арестованного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче здания лаборатории и документов: выписки из ЕГРП, техпаспорта на здание, кадастровый паспорт на здание, свидетельство о гос.регистрации права.

В официальном бюллетене Федерального агентства по У. государственным имуществом « Государственное имущество» №(809) от ДД.ММ.ГГГГ сообщено о реализации арестованного имущества путем проведения торгов: здании лаборатории (нежилое здание),одноэтажное, общей площадью 136,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Улан-Удэ <адрес> с кадастровым номером 03:24:032802:331, начальной продажной стоимостью 575000 руб. Здание расположено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Организатором торгов – Межрегиональным территориальным У. Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> и <адрес> издано распоряжение №-р от ДД.ММ.ГГГГ о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества по лоту №: здании лаборатории (нежилое здание),одноэтажное, общей площадью 136,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Улан-Удэ <адрес> с кадастровым номером 03:24:032802:331. Здание расположено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ по лоту № поступили заявки от Халбазыкова Б.Б., Хатуева А.М.

В тот же день Хатуев А.М. на основании договора о задатке внес задаток в размере 287500 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств тому, что Халбазыков Б.Б. также внес задаток, ответчиком МТУ Федерального агентства в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено распоряжение №-р о проведении открытого аукциона.

Согласно протоколу № - АИ от ДД.ММ.ГГГГ комиссия об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества признала победителем торгов по лоту № Хатуева А. М..

ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным территориальным У. Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> крае и Хатуевым А.М., в лице Елобогоева К.М., заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: здание лаборатории (нежилое здание),одноэтажное, общей площадью 136,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Улан-Удэ <адрес> с кадастровым номером 03:24:032802:331.Здание расположено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, Елобогоев К.М. за Хатуева А. М. по протоколу о результатах торгов 24-р от ДД.ММ.ГГГГ внес в УФК по <адрес> (ТУ Росимущества в <адрес>) 304 000 рублей.

Организация и порядок проведения торгов, заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1).

Согласно статье 85 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Если срок, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, истек, то в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника.

Такой срок установлен статьей 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

С момента составления отчета об оценке здания от ДД.ММ.ГГГГ до продажи арестованного имущества прошло 8 месяцев (договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, при проведении торгов и продаже арестованного имущества организатор торгов руководствовался недействительным отчетом об оценке, утратившим свою достоверность, т.к. в течение времени, превышающем установленный для таких отчетов срок его действия, рыночная стоимость объекта оценки могла существенно измениться, а за счет вырученных от реализации денежных средств погашаются обязательства должника Васильева Ф.М. в исполнительном производстве, что свидетельствует о прямом нарушении его прав и законных интересов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Истец неоднократно указывал на явную заниженность рыночной стоимости здания, и при указанных выше обстоятельствах объективность продажной цены реализованного имущества действительно вызывает у суда обоснованные сомнения.

Статьей 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Учитывая, что судом в данном случае установлено нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение в связи с этим прав и законных интересов истца, суд полагает необходимым признать торги недействительными.

Одновременно суд не может принять во внимание доводы представителя ответчика Хатуева А.М. о том, что истец был вправе оспорить действия судебного пристава-исполнителя, в том числе и отчет, но не воспользовался таким правом, что влечет за собой необоснованность требований Васильева Ф.М.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, т.к. законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Суд критически относится и доводам представителя ответчика Очировой С.В. о том, законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень основания для признания торгов недействительными.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Так же суд признает обоснованными доводы истца о том, что здание лаборатории с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, предусмотренного ст.35 ЗК РФ, неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено, в связи с чем для проведения торгов необходимы были сведения и о земельном участке.

В данном же случае проведены торги по зданию лаборатории, где указано, что оно расположено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие место расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из указанных положений закона следует, что предмет договора купли-продажи недвижимости является согласованным, если указаны площадь объекта, его адрес, а также кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором находится данный объект. В противном случае договор считается незаключенным.

Учитывая, что торги направлены на реализацию недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи, суд считает, что сведения о земельном участке, на котором оно находится (сведения о площади земельного участка, разрешенный вид его использования, кадастровый номер) являются существенными условиями проведения торгов.

Как видно из распоряжения МТУ Федерального агентства по У. государственным имуществом; информации, размещенной на сайте и официальном бюллетене; договора купли-продажи, сведения о земельном участке отсутствуют, указано лишь, что он находится в муниципальной собственности.

Вместе с тем, в кадастровом паспорте здания лаборатории содержались сведения о кадастровом номере земельного участка (03:24:032802:1271), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества.

В материалы дела также представлен кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельный участок имеет кадастровый №, общую площадь 264 кв.м., разрешенный вид использования - под размещение здания лаборатории. Данные сведения содержатся в ГКН.

При тех обстоятельствах, когда по материалам торгов и его результатам определить расположения недвижимости на соответствующем земельном участке не представляется возможным, а судебным приставом-исполнителем не были переданы организатору торгов все необходимые для реализации документы, как того требует ст.87 ФЗ « Об исполнительном производстве», и в этой связи информация не содержит все существенные сведения о подлежащем реализации объекте недвижимости, суд признает торги недействительными, т.к. ввиду неопределенности характеристик продаваемого объекта покупатели лишены возможности сформировать полное представление о данном объекте, что влияет на их желание участвовать в проводимых торгах.

Так же противоречива информация ответчика о том, что данный земельный участок находится в муниципальной собственности. Данное утверждение ничем не подтверждается, более того, опровергается представленными истцом договором купли-продажи земельного участка для размещения здания лаборатории от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу г.Улан-Удэ, <адрес>, на котором находится здание ( лаборатория ( п.1.5 договора), и доказательствами его исполнения, т.е. актом приема-передачи земельного участка и квитанцией об оплате истцом цены договора в размере 470269,32 рублей.

Доказательств признания данного договора недействительным, его расторжения не имеется, при этом суд отмечает, что расторжение такого договора в судебном порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ не производилось.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Кроме того, в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиком МТУ Федерального агентства по У. государственным имуществом не представлены доказательства законности проведенных торгов. В частности, доказательств внесения вторым участником торгов Халбазыковым Б.Б. задатка и его размера, хотя истец в ходе судебного разбирательства обращал внимание на то, что в материалах торгов отсутствует информация о сумме задатке, была ли она внесена участниками аукциона; требовал аукционные материалы отражающие все процедуру проведения торгов по продаже здания лаборатории; утверждал, что Халбазыков Б.Б. участвовал формально, заявка была подана обоими участниками аукциона с разницей в 1 минуту, Халбазыков Б.Б. присутствовал на торгах номинально, конкуренция на торгах отсутствовала, что является нарушением процедуры торгов.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом принципа состязательности сторон, ответчик должен был опровергнуть доводы истца в этой части и представить доказательства законности состоявшихся торгов.

В отсутствие доказательств внесения Халбазыковым Б.Б. задатка, суд приходит к выводу о том, что он необоснованно был допущен к участию в торгах, что влечет за собой недействительность данных торгов.

Кроме того, суд соглашается с доводами истца о том, что дата размещения информации на сайте www.torgi.gov.ruответчиком не доказана, что имеет существенное значение для дела, т.к. представлена распечатка, дата формирования которой ДД.ММ.ГГГГ В материалы дела также не представлены доказательства, свидетельствующие о нахождении соответствующей информации на сайте организатора торгов весь необходимый период, т.е. до окончания срока приема заявок.

Учитывая, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований ч. 3 ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» об обязательном извещении о проведении публичных торгов, обеспечении доступности для ознакомления неопределенного круга лиц информация о месте и времени проведении торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, суд признает недействительными торги и по данному основанию.

На основании изложенного исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Васильева Ф. М. к МТУ Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, Хатуеву А. М. о признании торгов по продаже арестованного недвижимого имущества недействительными удовлетворить.

Признать результаты торгов по продаже здания лаборатории, с кадастровым номером 03:24:032802:331, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, <адрес>, проведенные МТУ Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья Болотова Ж.Т.