Решение по делу № 33-1693/2024 от 15.01.2024

УИД 91RS0№-39

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 2-79/2023                            председательствующий судья суда первой инстанции Бойко З.А.

         № 33-1693/2024                         судья-докладчик суда апелляционной инстанции Кузнецова Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 февраля 2024 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи         Кузнецовой Е.А.

судей                                                    Басараба Д.В.

                                                              Сыча М.Ю.

при секретаре                                      Фищенко И.И.

с участием: - представителя истца

посредством видеоконференц-связи

с Ленинский районным судом

г. Смоленска    -                        Галицкой Н.С.

             - ответчиков                            Пылыпива А.П.

                                                              Хома О.Ф.

             - представителя ответчика    Демура Е.В.

             - третьего лица                       Губогло Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного       Суда Республики Крым гражданское дело по иску Бухаровой Е.А. к Пылыпиву А.П., Хома О.Ф., третьи лица – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Садоводческий потребительский кооператив "Радуга", Губогло Н.М., о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Хома О.Ф. на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 23.11.2023г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым       Кузнецовой Е.А., пояснения ответчика и ее представителя, подержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца, ответчика      Пылыпива А.В. и третьего лицо, возражавших против доводов жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

    Бухарова Е.А. в иске от 26.05.2022г., с учетом последующего уточнения заявленных требований (л.д. 78 т. 2, л.д. 225-230 т. 3), просила признать недействительным заключенный 16.04.2019г. от ее имени Пылыпива А.П., с одной стороны, и Хома О.Ф., с другой стороны, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 197 кв.м., расположенного по адресу: Республика <адрес>; и применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Хома О.Ф. на этот земельный участок, а также на расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 84,7 кв.м.

    В обоснование иска указано на то, что данная сделка совершена от ее имени Пылыпивом А.П. в отсутствие у него на это соответствующих полномочий и в нарушении ее прав, что указанная в договоре цена         сделки (60 000 рублей) не соответствует фактической стоимости спорного имущества и что она не получила денежные средства за отчужденное имущество. Кроме того, указывает на то, что фактически в собственность Хома О.Ф. перешел не только земельный участок, но и на безоплатной основе расположенный на нем неоконченный строительством жилой дом. При этом отсутствие в договоре указаний на переход прав на жилой дом противоречит требованиям ст. 35 ЗК РФ. Полагает, что Пылыпив А.П., будучи ее представителем, действовал недобросовестно, совершил сделку с аффилированным лицом (05.10.2019г. между ним и покупателем Хома О.В. зарегистрирован брак), в ущерб ее (истца) интересам и причинением ей явного и существенного ущерба, что в силу положений ст. ст. 10, 168, 174 ГК РФ свидетельствует о недействительности этой сделки.

    Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 23.11.2023г. иск Бухаровой Е.А. удовлетворен.

    Признан недействительным заключенный 16.03.2019г. между Бухаровой Е.А., от имени которой действовал Пылыпив А.П., и Хома О.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 197 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

    Применены последствия недействительности сделки путем возврата в собственность Бухаровой Е.А. вышеуказанного земельного участка и прекращения права Хома О.Ф. на этот земельный участок и на расположенный на этом земельном участке жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 84,7 кв.м.

    Указано, что решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений.

    С Пылыпива А.П. в пользу Хома О.Ф. взыскано 60 000 рублей.

    В остальной части в удовлетворении иска Бухаровой Е.А. отказано.

    В апелляционной жалобе Хома О.Ф. просит указанное решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и несоответствующее фактическим обстоятельствам по делу. В том числе, апеллянт указывает на неполноту установления юридически значимых обстоятельств, безосновательность оставления без внимания поданного ими заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности; а также разрешение спора на основании недопустимых доказательств – не удостоверенных копий документов.

    Представитель Бухаровой Е.А. – Галицкая Н.С. в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить     без изменения, указав на несостоятельность изложенных в жалобе доводов.

    Представители Госкомрегистра и СПК "Радуга" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, СПК "Радуга" заявлением просил о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, Госкомрегистр о причинах неявки представителя суд не уведомил.

         Обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу Хома О.Ф. – без удовлетворения по следующим основаниям.

    Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Бухаровой Е.А. приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым № 2186 от 25.09.2018г. в собственность был передан земельный участок площадью 1 197 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

16.04.2019г. между Бухаровой Е.А., интересы которой по доверенности от 20.03.2019г. (<адрес>8) представлял Пылыпив А.В., с одной стороны, и Хома О.Ф., с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка.

По условиям указанного договора Бухарова Е.А. продала, а Хома О.Ф. купила земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 197 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по цене 60 000 рублей, которые переданы Покупателем Продавцу до подписания договора (л.д. 18-19, 55 т.1).

    Доверенностью, представленной Пылыпивом А.В. при заключении данного договора, Бухарова Е.А. уполномочила его, в том числе, на представительство ее интересов по вопросу получения необходимых документов для продажи земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и продажу этого земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. 26, 62 т. 1)

26.04.2019г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности Хома О.Ф. на этот земельный участок (л.д. 20-21 т. 1).

    07.11.2019г. в ЕГРН за Хома О.Ф. зарегистрировано право собственности на расположенное на данном земельном участке жилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 84,7 кв.м., 2019г. постройки (л.д. 23-24 т. 1).

    21.04.2021г. Бухарова Е.А. направила в адрес Пылыпива А.В. и          Хома О.Ф. претензии о расторжении договора купли-продажи земельного участка и признании его недействительным (л.д. 28-36 т. 1).

Кроме того, из материалов дела усматривается, что Бухарова Е.А. является дочерью Пылыпива А.П., 05.10.2019г. между Пылыпив А.В. и     Хома О.Ф. был зарегистрирован брак, который расторгнут решением мирового судьи судебного участка № 89 Феодосийского судебного района (городской округ Феодосия) Республики Крым от 05.09.2022г. (л.д. 112 т. 1, л.д. 50 т. 2).

Постанавливая решение об удовлетворении иска Бухаровой Е.А. и признании недействительным заключенного ее представителем Пылыпи- вом А.П. от ее имени договора купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных в иске требований, установив, что Пылыпив А.П., совершая от имени Бухаровой Е.А. данную сделку, действовал недобросовестно, произвел отчуждение ее имущества в ущерб ее интересам по цене, значительно ниже действительной стоимости отчуждаемого имущества, чем причинил ей явный ущерб. При этом Бухарова Е.А., узнав о нарушении своих прав, в пределах срока исковой давности обратилась в суд с настоящим иском.

Указанные выводы суда основаны на правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельствах и согласуются с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.

Так, в силу положений ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (абз. 1 п. 2); и при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1), в том числе: право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом (п. 2).

    По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

    Как установлено п. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу общих, установленных п.п. 1, 2 ст. 973 ГК РФ, правил поверенный обязан исполнить данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя; вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос, и уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным; а в силу предписаний п. 3 ст. 974 ГК РФ - обязан передать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

При этом, в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно абз. 2 указанной правовой нормы сделка, которая     совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1 настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Как следует из положений п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре     либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны     сделки в ущерб интересам представляемого.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 93 постановления      Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии        явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было    способом предотвращения еще больших убытков для представляемого, сделка, хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых представляемый получили выгоду, невыгодные     условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

Таким образом, по указанным в ст. 174 ГК РФ основаниям сделка может быть признана недействительной при совокупности юридически значимых обстоятельств, таких как: 1) заключение сделки на невыгодных условиях; 2) заведомая невыгодность этих условий и их очевидность для любого участника сделки в момент её заключения.

Заключением строительно-технической экспертизы № 42 от 11.09.2023г. установлено, что рыночная стоимость земельного участка, площадью 1 197+/-12 кв.м., с кадастровым номером № на 16.04.2019г. составляет (без учета расположенного на нем строения) – 550 620 рублей, а с учетом расположенного на нем объекта недвижимости – 2 164 139,00 рублей;

- расположенное на земельном участке строение по своим фактическим параметрам соответствует технико-экономическим показателям здания и спецификации изделий и материалов по Договору строительного подряда      № 02 от 06.06.2017г.;

- строительство данного здания осуществлялось в период с VI квартала 2017г. и по настоящее время строительство не завершено;

- поскольку объект не окончен строительством, определить его соответствие техническим, санитарным, противопожарным и иным требованиям, предъявляемым к жилым домам на садовых участках, не представляется возможным.

- стоимость строительно-монтажных работ и материалов по объекту строительства – двухэтажного здания, каркасно-панельного типа со стенами из СИП-панелей на свайно-винтовой фундаменту, строительство которого не завершено (степень готовности 64%) по адресу: <адрес> по базисно-индексному методу:

- по состоянию на 16.04.2019г. - 2 430 502,80 рублей,

- на дату проведения экспертизы - 4 373 186,50 рублей (л.д. 3-135 т. 3).

    Проводивший экспертизу эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию и достаточный опыт экспертной работы, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Составленное экспертом заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, основано на результатах исследованием спорного земельного участка и расположенного на нем строения, а также представленных в материалы дела доказательств, содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным и не противоречит иным представленным в материалах дела доказательствам. Выводы заключения мотивированы и соответствуют требованиям ст. ст. 79, 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

    Таким образом, указанная в договоре цена отчуждаемого имущества (60 000,00 рублей) явно не соответствует его действительной стоимости (2 164 139,00 рублей – стоимость земельного участка + 2 430 502,80 рублей – стоимость расположенного на этом земельном участке строения), и отчуждение Пылыпивом А.П. этого имущества на указанных условиях противоречит интересам Бухаровой Е.А. и причиняет ей явный и существенный ущерб, что очевидно, и Хома О.В., заключая данный договор на указанных условиях, не могла не знать и не понимать этого.

    Ссылки Хома О.Ф. и ее представителя на положения закона о свободе договора и предоставленное Бухаровой Е.А. своему отцу Пылыпиву А.П. право на отчуждение земельного участка по цене и на условиях по его усмотрению несостоятельны, поскольку положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора не предполагают произвольности в реализации права определять условия договора по своему усмотрению, возможности нарушения предписаний ст. 10 ГПК РФ, устанавливающей пределы добросовестности в реализации гражданских прав, и заключения представителем договора вопреки интересам доверителя по цене более чем в 76 раз меньше действительности стоимости отчужденного имущества, а если исходить из того, что предметом сделки был только земельный участок, то в 36 раз меньше его стоимости.

    Кроме того, согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положениями абз. 3 пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлена недопустимость отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Исходя из смысла приведенных норм права и разъяснений относительно их применения, отчуждение земельного участка без находящемся на нем строения в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу нарушает установленный законом запрет.

Из представленных суду доказательств следует, что на день заключения оспариваемого договора на отчуждаемом земельном участке был расположен объект незавершенного строительства, отнесенный п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу.

Между тем, договор заключен только в отношении земельного участка, без указания на расположенный на нем объект капитального строительства.

Ссылки Хома О.Ф. и ее представителя на то, что Бухарова Е.А. не имеет какого-либо отношения ни к земельному участку, ни к расположенному на нем недостроенному жилому дому, поскольку являлась лишь номинальным собственником данного имущества, несостоятельны и     не согласуются с фактическими обстоятельствами по делу, согласно    которым право собственности Бухаровой Е.А. не земельный участок возникло на основании приказа Минимущества Крыма, который не отменен и не признан недействительным; право собственности Бухаровой Е.А. на этот земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, не оспорено и не признано незаконно приобретенным; ей же, как правообладателю этого земельного участка, в силу закону принадлежит право его застройки, а доверенностью от 03.05.2017г. она уполномочила Пылыпива А.П., в том числе, на проведение строительных работ и ввод в эксплуатацию строений, возведенных на принадлежащем ей земельном участке (л.д. 27 т. 1). Права Бухаровой Е.А. на объект незавершенного строительства не оспорены, допустимые доказательства наличия прав на этот объект у иных лиц, в частности у      Хома О.Ф., в рамках разрешения настоящего спора не представлены.

Доводы апеллянтов о необходимости выяснения финансовой состоятельности Бухаровой Е.А. и/или Пылыпива А.П., наличия у них материальной возможности вести строительство жилого дома правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Хома О.Ф. же, заявляя о своем участии в строительстве жилого дома, не лишена возможности защищать свои нарушенные, как она считает, права, в том числе, путем обращения в суд с соответствующим иском.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений относительно их применения, действия Пылыпива А.П. по заключению оспариваемого договора противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нарушает права Бухаровой Е.А.

Таким образом, оценив доводы сторон и представленные ими доказательства, суд первой инстанции пришел к верным выводам об обоснованности заявленных в иске требований и наличии правовых оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

    Применяя последствия недействительности сделки, судом спорный земельный участок возвращен в собственность Бухаровой Е.А. с указанием на необходимость внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности Хома О.Ф. на этот земельный участок и на расположенный на нем объект незавершенного строительства, а с Пылыпива А.П. в пользу    Хома О.Ф. взыскано 60 000 рублей. Пылыпив А.П. решение суда не оспаривает.

Доводы Хома О.Ф. и ее представителя о пропуске Бухаровой Е.А. срока исковой давности, что в силу закона является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, являются несостоятельными, поскольку согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности исчисляется со    дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    По заявлению Бухаровой Е.А. ей о совершении оспариваемой сделки стало известно из выписки из ЕГРН в апреле 2022г., а в мае 2022г. она обратилась в суд с настоящим иском.

    Доводы Хома О.Ф. и ее представителя о том, что Бухарова Е.А. могла узнать и узнала данную информацию непосредственно после заключения сделки, в том числе при личном общении с Хома О.Ф., объективно не подтверждены и являются несостоятельными.

Как следует из материалов дела, Бухарова Е.А. проживает в <адрес>, доверенностью от 03.05.2017г. она уполномочила своего отца           Пылыпива А.П. на управление своим имуществом, в том числе: на строительство на принадлежащем ей земельном участке жилого дома, на оформление всех связанных с этим документов, а также на уплату налога на недвижимость.

Вопреки доводам апеллянтов законом не предусмотрена обязанность Госкомрегистра уведомлять участников сделки о факте ее совершения и регистрации в ЕГРН перехода права собственности по этой сделке.

    Сам по себе факт поездки Хома О.Ф. в <адрес>, ее общение в Бухаровой Е.А. не является достаточным подтверждением ее осведомлен-ности о совершении сделки ранее апреля 2022г., Бухарова Е.А. утверждения Хома О.Ф. в указанной части не подтверждает.

Какие-либо доказательства недобросовестности Бухаровой Е.А., на что указывает Хома О.Ф. в апелляционной жалобе, материалы дела не содержат.

    Проверив законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения, судебная коллегия считает, что юридически значимые для разрешения настоящего спора обстоятельства установлены полно и правильно, верно определен характер спорных правоотношений и нормы права, которые их регулируют, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка с изложением в решении выводов, состоятельность которых апеллянтом не опровергнута.

    Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 23.11.2023г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Хома О.Ф. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Феодосийский городской суд Республики Крым.

Председательствующий судья:                                    Кузнецова Е.А.

    Судьи:                                                                        Басараб Д.В.

                                                                                            Сыч М.Ю.

Мотивированное апелляционное определение составлено 07.03.2024г.