Решение по делу № 33-2205/2020 от 14.05.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Кузовлева И.С.                        Дело    № 33-2205/2020

                                                 №2-195/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 августа 2020 года                                                                       г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего     Шевченко С.В.

судей                 Мариной С.В., Гарматовской Ю.В.

при секретаре              Чика О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Монастерецкого Юрия Петровича на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 5 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения Монастерецкого Ю.П. и его представителя Наумова Н.С., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя АО «ДОМ.РФ» Долганиной В.С., считавшей решение суда законным, судебная коллегия

                У С Т А Н О В И Л А:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ответчикам, указав, что между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и солидарными заемщиками Монастерецким Ю.П. и Монастерецкой О.Г. был заключен кредитный договор № от 14 апреля 2009 года, в соответствии с которым последним предоставлен кредит в сумме 2000000 рублей под 14,75% годовых сроком на 204 месяца.

Кредит был предоставлен для целевого использования – приобретения в долевую собственность Монастерецкого Ю.П., Монастерецкой О.Г., Монастерецкой С.Ю., Огурцовой А.С. квартиры общей площадью 75,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков является ипотека недвижимого имущества в силу закона.

Денежная оценка предмета ипотеки согласована сторонами в размере 4000000 рублей, права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченные ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной Управлением Росреестра по Калининградской области.

В настоящее время законным владельцем закладной является истец (до изменения наименования – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), что подтверждается отметкой на закладной о смене владельца закладной.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий закладной и кредитного договора платежи в счет возврата суммы займа и процентов за пользование займом производятся ответчиками с нарушением сроков и в недостаточном размере, истец, уточнив иск, просил суд взыскать с Монастерецкого Ю.П. и Монастерецкой О.Г. задолженность по кредитному договору по состоянию на 17 декабря 2019 года в размере 1227004,90 рубля, из которых: 1198626,78 рублей – задолженность по основному долгу, 14368,53 рублей – задолженность по процентам, 14009,59 рублей – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты, а также, начиная с 18 декабря 2019 года до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 14,75% годовых. Также просил суд обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, общая площадь 75,3 кв.м, этаж 5, 6, адрес (местоположение): <адрес>, принадлежащую в 46/100 доли Монастерецкому Ю.П., 46/100 доли Монастерецкой О.Г., 4/100 доли Монастерецкой С.Ю., 4/100 доли Огурцовой А.С., установив начальную продажную цену заложенного имущества по залоговой стоимости в размере 4000000 рублей; расторгнуть кредитный договор с даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с Монастерецкого Ю.П. и Монастерецкой О.Г. расходы по уплате госпошлины в размере 20654,66 рубля.

    Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 5 февраля 2020 года постановлено: иск АО «ДОМ.РФ» удовлетворить в части. Взыскать солидарно с Монастерецкого Юрия Петровича, Монастерецкой Ольги Геннадьевны в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 14 апреля 2009 года по состоянию на 17 декабря 2019 года в размере 1227004,90 рубля, из которых 1198626,78 рублей – задолженность по основному долгу, 14368,53 рублей – задолженность по процентам, 14009,59 рублей – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты.

Расторгнуть кредитный договор № от 14 апреля 2009 года, заключенный между КБ «Европейский трастовый банк» и Монастерецким Юрием Петровичем, Монастерецкой Ольгой Геннадьевной.

В целях удовлетворения требований по кредитному договору № от 14 апреля 2009 года обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру общей площадью 75,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4000000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с Монастерецкого Юрия Петровича, Монастерецкой Ольги Геннадьевны в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины, по 9417,51 рублей с каждого, взыскать с Огурцовой Анастасии Станиславовны в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 1500 рублей.

В апелляционной жалобе Монастерецкого Ю.П. ставится вопрос об отмене решения суда как принятого в нарушение закона.

Податель жалобы, критикуя решение суда, а также анализируя условия кредитования, указывает, что фактически заключил договор на невыгодных для него финансовых условиях, попав в кабалу.

Не оспаривая факта нарушения заемных обязательств, просит решение отменить и в удовлетворении иска отказать, предоставив ему возможность добровольно исполнить кредитные обязательства.

В суд апелляционной инстанции явились Монастерецкий Ю.П., его представитель, представитель истца.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приняв во внимание приводимые стороной ответчика возражения, исследовав заключение проведенной по делу судебной экспертизы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части установления начальной продажной цены квартиры реализации с публичных торгов, установив такую цену в размере 4 582 493, 60 руб., а в остальной части – подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 апреля 2009 года между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) (кредитор) и Монастерецким Ю.П., Монастерецкой О.Г. (солидарные заемщики) заключен кредитный договор № для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

По условиям кредитного договора заемщикам предоставлен кредит в размере 2000000 рублей под 14,75% годовых сроком на 204 месяца, размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту определен сторонами в размере 26860,36 рублей, размер неустойки за нарушение сроков возврата кредита и (или) уплаты начисленных по кредиту процентов – 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.п. 1.1, 1.3, 2.2, 3.1, 5.2, 5.3 кредитного договора).

Согласно п.п. 1.4, 1.4.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека в силу закона квартиры.

15 апреля 2009 года между Б. и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, являющейся предметом ипотеки, права кредитора как залогодержателя удостоверены закладной.

Государственная регистрация ипотеки осуществлена Управлением Росреестра по Калининградской области 17 апреля 2009 года за №.

Право общей долевой собственности на квартиру, являющуюся предметом ипотеки, зарегистрировано за ответчиками 17 апреля 2009 года: за Монастерецким Ю.П. – на 46/100 доли в праве, за Монастерецкой О.Г. – на 46/100 доли в праве, за Монастерецкой С.Ю. – на 4/100 доли в праве, за Огурцовой А.С. – на 4/100 доли в праве.

С 15 мая 2009 года и до настоящего времени владельцем закладной является истец, о чем свидетельствует соответствующая отметка о смене владельца в закладной, соответственно, соответственно истец обладает правом досрочного взыскания кредита, а также вправе заявлять об уплате процентов, неустойки, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество при нарушении заемщиками условий кредитного договора.

Судом установлено и это не оспаривается подателем жадобы, что ответчики Монастерецкий Ю.П. и Монастерецкая О.Г. более трех раз в течение 12 месяцев допустили просрочку исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей.

В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора 13 марта 2019 года истец воспользовался правом на досрочное истребование задолженности, обратившись к заемщикам с соответствующим требованием, которое не исполнено.

Согласно представленному расчету по состоянию на 17 декабря 2019 года размер задолженности по кредитному договору составляет 1227004,90 рубля, из которых 1198626,78 рублей – задолженность по основному долгу, 14368,53 рублей – задолженность по процентам, 14009,59 рублей – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом, признан правильным и ответчиками не оспаривается.

Разрешая заявленный спор, суд, установив, что заемщиками ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору, а также не было исполнено требование истца от 13 марта 2019 года о досрочном возврате кредита, суд правомерно в соответствии со ст.ст.809 810, 819, 322 ГК РФ досрочно взыскал с ответчиков задолженность в вышеуказанном размере, на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ расторг кредитный договор от 14 апреля 2009 года № между КБ «Европейский трастовый банк» и Монастерецким Ю.П., Монастерецкой О.Г., а также приняв во внимание, что допущенное должниками нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, правомерно, в соответствии с положениями ст.ст. 334, 348 ГК РФ и нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

С такой позицией суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Указанный вывод суда первой инстанции основан на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ надлежащую правильную оценку, и подтвержден материалами дела.

Доводы жалобы об отсутствии правовых оснований для досрочного взыскания кредита обращения взыскания на квартиру не могут быть признаны состоятельными.

Приводимые в апелляционной жалобе доводы опровергаются совокупностью имеющихся в деле доказательств, имеющихся в деле.

Правовые основания для удовлетворения иска АО «ДОМ.РФ» имелись, что и послужило основанием к принятию решения о взыскании задолженности, расторжении договора и обращения взыскания на предмет ипотеки путем ее реализации с публичных торгов.

В то же время, определяя начальную продажную цену квартиры в целях ее реализации с публичных торгов в размере, равном залоговой стоимости, 4 000 000 рублей, суд первой инстанции не в полной мере учел положения пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Присутствующий в суде апелляционной инстанции ответчик Монастерецкий Ю.П. выражал несогласие с определенным судом размером, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости квартиры в целях последующей реализации с публичных торгов, которое было удовлетворено и по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно поступившему в судебную коллегию заключению эксперта № 35 С от 23 июля 2020 года, составленному ООО «Агентство независимой оценки «ПРАЙС», рыночная стоимость квартиры на дату проведения экспертизы составляет 5 728 117, 00 руб.

Указанное экспертное заключение отвечает требованиям закона, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем оно может быть принято в качестве надлежащего допустимого доказательства по делу.

Пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В этой связи, с учетом приведенных выше требований материального закона, начальная продажная цена квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в целях реализации с публичных торгов подлежит определению в размере 80 % от ее рыночной стоимости, что составляет 4 582 493, 60 руб.

С учетом изложенного решение суда в указанной части подлежит изменению с установлением начальной продажной цены в указанном выше размере.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, в том числе и в части отказа в иске о взыскании процентов, которое в жалобе в этой части не оспаривается.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению только в части установления начальной продажной цены квартиры, а в остальном - оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

                                               ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 5 февраля 2020 года изменить, определив начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в целях реализации с публичных торгов в размере 4 582 493, 60 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

    Председательствующий:

    Судьи: