Решение по делу № 33-405/2024 от 10.01.2024

    Судья Морев Е.А.                                                                                     Дело № 33-405/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«4» марта 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего судьи Веремьевой И.Ю.,

судей Лепиной Л.Л., Коровкиной Ю.В.

при секретаре Боречко Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 44RS0001-01-2023-001211-81 (2-2012/2023) по апелляционной жалобе представителя Баскакова С.Ню - Филатова И.М. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 октября 2023 г. по делу по иску Баскакова С.Ню к Администрации г. Костромы о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольную постройку.

Заслушав доклад судьи Лепиной Л.Л., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истец Баскаков С.Н. обратился в суд с иском к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольную постройку. В обосновании своих требований указал, что ему, его супруге Баскаковой С.Н., сыну Баскакову Д.С. на праве собственности на основании договора приватизации жилищного фонда от 28 мая 2009 г., решения мирового судьи судебного участка № 3 г. Костромы от 17 мая 2010 г., договора дарения от 22 июля 2016 г., удостоверенного нотариусом города Костромы и Костромского района Костромской области под реестровым номером №, принадлежит квартира общей площадью <данные изъяты>. м по адресу: <адрес>. Кроме того, на основании соглашения об определении долей в долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом от 23 сентября 2010 г. Баскакову С. Н., Баскаковой С.Н., Баскакову Д.С. принадлежит <данные изъяты> долей на земельный участок по адресу: <адрес>. Фактически дом по указанному адресу имеет 4 отдельные входные группы. ФИО3 распоряжается квартирой № на основании договора социального найма, ФИО4 распоряжается квартирой № на основании договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 аспоряжается квартирой № по указанному адресу на основании решения жилищной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ По сведениями ФГБУ «ФКП Росреестра» собственниками квартир №№, 2, 3 по адресу: <адрес> является муниципальное образование г.о. г. Кострома, как и собственниками <данные изъяты> долей земельного участка по указанному адресу. В 2022 г. собственники <адрес> по указанному адресу приняли решение об улучшении жилищных условий путем возведения пристройки к своей квартире и начали для этого сбор необходимых документов. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы с заявлением о предоставлении согласия на реконструкцию жилого дома путем возведения пристройки к <адрес> увеличения площади квартиры до 71 кв. м. Однако ответом Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Костромы № от 8 ноября 2022 г. отказалось дать согласие на реконструкцию, так как может произойти уменьшение площади земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию г.о. <адрес>. Вместе с тем указанный жилой дом был включен в Программу реновации в связи с его ненадлежащим состоянием, но по заявлению нанимателей был исключен из Программы комплексного развития территории жилой застройки. Указывает, что Администрация г. Костромы не предпринимала действий, направленных на улучшение состояния жилого дома, не несла каких-либо затрат на содержание принадлежащих ей квартир и части земельного участка. Фактическими собственниками принадлежащего Администрации г. Костромы имущества являются на протяжении длительного времени ответственные квартиросъемщики по договорам социального найма, которые дали свое согласие на проведение реконструкции указанного жилого дома, что подтверждается протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников и ответственных квартиросъемщиков по договорам социального найма помещений от 6 декабря 2022 г. Поскольку, кроме отсутствия согласия органов местного самоуправления, других препятствий не имеется, истец произвел реконструкцию многоквартирного дома путем возведения пристройки к <адрес>. После завершения реконструкции площадь <адрес> по вышеуказанному адресу увеличилась с 41,6 кв. м до 71 кв. м, т.е. на 29,4 кв. м. Реконструкция произведена в соответствии с распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы № 608-р от 15 августа 2022 г. «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, имеющего местоположение: <адрес>». Спорное строение было возведено истцом на принадлежащем его семье земельном участке, имеющем соответствующее разрешенное использование. Полагает, что отсутствие разрешения на строительство не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, демонтаж возведенной постройки к жилому дому по указанному адресу может повредить конструктиву всего дома. На основании изложенного истец просит сохранить жилой дом по адресу: <адрес> реконструируемом виде: признать за Баскаковым С.Ню, Баскаковой С.Н., Баскаковым Д.С. право собственности на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 71 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

В процессе рассмотрения дела произведена замена ответчика Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы на Администрацию г. Костромы. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО2, Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Костромы. Также произведена замена третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы на правопреемника – Управление муниципальным жилищным фондом Администрации г. Костромы.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 27 октября 2023 г. постановлено:

В удовлетворении искового заявления Баскакова С.Ню к Администрации г. Костромы о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольную постройку отказать.

В апелляционной жалобе представитель Баскакова С.Н. Филатов И.М. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает, что права третьих лиц не нарушены, между собственниками установлен порядок пользования земельным участком. Требование о перераспределении долей на земельный участок не заявлено. Отмечает, что капитальная пристройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Кроме того, в ходе судебного заседания эксперт дал пояснения о том, что демонтаж реконструкции может нанести существенный вред основному строению дома. Полагает, что уменьшения площади земельного участка не произошло, препятствий к пользованию земельным участком Администрацией г. Костромы не имеется.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

    В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

    Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2 ст.222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

    Как следует из материалов дела и установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв. м, вид разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, находится четырехквартирный жилой дом.

Баскаков С.Н. (1/4 доля в праве), Баскакова С.Н. (1/2 доля в праве), Баскаков Д.Н. (1/4 доля в праве) являются собственником <адрес> данном жилом доме.

    Квартиры №№ и № в вышеуказанном доме принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ г. Кострома и предоставлены на условиях социального найма соответственно ФИО3 и ФИО1

    Квартира № на основании договоров приватизации от 1 сентября 2022 г. и 2 июня 2023 г. передана в собственность ФИО2 и ФИО4

При этом между собственниками помещений указанного многоквартирного дома 23 сентября 2010 г. подписано соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, находящимся по вышеуказанному адресу.

В соответствии с данным соглашением Баскакову С.Н. принадлежит <данные изъяты> доли в праве, Баскаковой С.Н. – <данные изъяты> доли в праве, Баскакову Д.С. <данные изъяты> доли в праве, муниципальному образованию городской округ г. Кострома – <данные изъяты> доли в праве.

Указанные доли в праве определены собственниками квартир пропорционально размеру общей площади занимаемых ими квартир, которые на тот момент согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, составляли: <адрес> – <данные изъяты> кв. м, <адрес> – <данные изъяты> кв. м, <адрес> – <данные изъяты> кв. м, <адрес> – <данные изъяты> кв. м.

    Из материалов дела и объяснений участников судебного процесса следует, что по инициативе истца Баскакова С.Н. была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома, вследствие которой площадь <адрес> увеличилась с 41,6 кв. м до 71 кв. м.

    Согласно заключению судебной экспертизы №.1 от 16 августа 2023 г., выполненному экспертом ФИО5, в доме был осуществлен перенос стен с оконным блоком, возведены новые стены, изменена конфигурация кровли, за счет чего была увеличена площадь одной из комнат, оборудована новая комната и вспомогательное помещение.

    В обоснование законности производства реконструкции жилого дома истец указывает, что им было получено письменное согласие всех нанимателей жилых помещений на условиях договора социального найма.

    Стороной ответчика не оспаривалось, что в органы местного самоуправления по вопросам получения разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию истец не обращался.

    15 августа 2022 г. распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы №-р был утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>.

    По результатам рассмотрения обращения истца письмом управления ЖКХ Администрации г. Костромы от 8 ноября 2022 г. ему было отказано в согласовании реконструкции многоквартирного дома. В качестве основания к отказу указано на нарушение прав муниципального образования городской округ г. Кострома как собственника жилых помещений в многоквартирном доме на распоряжение общим имуществом. В частности, реконструкция приводит к уменьшению доли муниципального образования в праве собственности на общее имущество, прежде всего земельный участок.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Баскакова С.Н. в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном виде.

        Разрешая требования истца, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, указав, что ответчиком была самовольно произведена реконструкция помещения, повлекшая изменение параметров объекта капитального строительства, увеличение площади объекта капитального строительства, изменение архитектурного облика жилого дома путем переноса внешних несущих стен, изменения конфигурации крыши. Увеличив площадь квартиры, истец самовольно занял часть земельного участка находящегося в долевой собственности.

При этом суд исходил из того, что достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что муниципальными органами власти, представляющими интересы собственника – муниципального образования городской г. Кострома, владеющего долей в праве собственности на спорный объект, было дано согласие (в том числе письменное) на реконструкцию жилого дома путем увеличения площади <адрес>, в том числе за счет переноса внешних несущих стен, не представлено. Напротив, вышеуказанное письмо управления ЖКХ Администрации г. Костромы ясно указывает на отсутствие такого согласия.

Разрешая спор, суд также принял во внимание вывод эксперта о возможности приведения дома в первоначальное состояние путем демонтажа кровли, стен, пола, фундамента в той части здания, которая была увеличена по площади и вновь монтажа стен, кровли.

Суд признал несостоятельной ссылку истца на протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 6 декабря 2022 г., которым дано согласие истцу на реконструкцию дома, поскольку в собрании участвовали не собственники, а наниматели жилых помещений на условиях социального найма, не обладающие правом владения и распоряжения объектом недвижимости, а соответственно и правом участия в голосовании.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права и фактических обстоятельствах дела.

Так, согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В ст. 51 ГрК РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. В целях получения такого разрешения в компетентный по его выдаче орган должно быть представлено наряду с иными документами решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (п. 6.2 ч. 7 ст. 51).

В силу положений ч.2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

При этом в силу положений ч.1-3 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 27 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Таким образом, исходя из положений ч.1-3 ст.36, ч.2 ст. 40, п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

При этом надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Как видно по делу, Баскаков С.Н. возвел спорную пристройку площадью 29,4 кв. м на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений дома, что им не оспаривалось.

Соответственно его действия повлекли изменение параметров многоквартирного жилого дома и присоединение части общего имущества.

В этой связи и учитывая, что не было представлено доказательств, подтверждающих, что Баскаковым С.Н. в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорная пристройка является самовольной. Кроме того, Управление ЖКХ Администрации г. Костромы в своем письме выражает несогласие с проведением реконструкции именно по причине уменьшения доли муниципального образования в общем имуществе.

То обстоятельство, что пристройка возведена на земельном участке, прилегающем к квартире и переданным в пользование Баскакову С.Н., вопреки доводам апелляционной жалобы не может повлечь иного вывода, поскольку указанное не свидетельствует о прекращении права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников помещений и о том, что не нарушаются их права и законные интересы.

Доводы апеллянта о том, что возведенная им пристройка с учетом выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО5, подтвердившей, что спорная пристройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, основанием для отмены решения суда не является.

Действительно, самовольно реконструированный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче было неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Однако в силу вышеприведенных требований закона отсутствие разрешения на реконструкцию многоквартирного дома при отсутствии необходимого для такой реконструкции решения общего собрания собственников дома не дает оснований для удовлетворения требования о сохранении самовольно реконструированного объекта, поскольку имеется нарушение прав и законных интересов третьих лиц – собственников других квартир в доме.

В этой связи выводы судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО5 о том, что самовольно возведенная пристройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не могут повлечь иных выводов, поскольку отсутствует согласие на ее возведение собственников помещений многоквартирного дома.

Доводы апелляционной жалобы по своей сути аналогичны позиции стороны истца при рассмотрении дела, все они являлись предметом рассмотрения суда и получили надлежащую оценку в решении. Эти доводы выводов, к которым пришел суд, не опровергают, основаны на ошибочном толковании норм права и переоценке доказательств, однако основания для иной оценки отсутствуют.

Таким образом, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Баскакова С.Ню - Филатова И.М. – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 11 марта 2024 г.