Решение по делу № 2-598/2020 от 22.06.2020

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

03 сентября 2020 года

Дубненский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Лозовых О.В.

при секретаре К.В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ж.Л.А. к М.И.Ф. о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Ж.Л.А. обратилась в суд с исковым заявлением к М.И.Ф. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и возврате жилого помещения в ее собственность.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ она являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное жилое помещение представляет из себя две комнаты, расположенных в 4-комнатной коммунальной квартире по вышеуказанном адресу. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей был заключен договор купли-продажи, согласно которого она продала М.И.Ф. вышеуказанное жилое помещение за 1085000 рублей. Переход права собственности на вышеуказанное жилое помещение был зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем в настоящее время ответчица является его титульным собственником. Полагает, что, несмотря на то, что в договоре купли-продажи и передаточном акте указано, что расчет между сторонами был произведен полностью при подписании договора, такого расчета в действительности не было, так как денежных средств в размере 1085000 рублей у ответчика в наличии не было. В связи с тем, что на тот момент времени между ними были дружеские отношения, они договорились об оплате по договору купли-продажи равными частями по 180834 рубля, начиная с июля по декабрь 2019 г. До настоящего времени ответчица не произвела ей оплату за приобретенное жилое помещение. При этом отсутствуют какие-либо письменные доказательства (денежная расписка и т.д.) уплаты ответчицей стоимости квартиры в вышеуказанном размере. В настоящее время она проживает в другой принадлежащей ей комнате, расположенной в жилом помещении по вышеуказанному адресу. Ответчица чинит ей препятствия в допуске в спорные комнаты, хотя п. 12 договора купли-продажи предусмотрено ее право безвозмездного пожизненного пользования. Ее претензия в адрес ответчицы о расторжении договора купли-продажи осталась без ответа. В связи с изложенным просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить указанное жилое помещение в ее собственность.

В судебном заседании истец и ее представитель Б.И.С. исковые требования поддержали, дали объяснения, аналогичные доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что фактически истец с ответчицей проживали одной семьей, в связи с чем Ж.Л.А. было принято решение подарить вышеуказанное жилое помещение истцу, поэтому последняя осуществила погашение задолженности по оплате данного жилого помещения. По совету адвоката был оформлен договор купли-продажи – жилья, однако денежные средства по данному договору не передавались. Впоследствии, между сторонами сложились неприязненные отношения, в связи с чем истец приняла решение о расторжении заключенного договора и обратилась с настоящим иском в суд.

Извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела ответчик М.И.Ф. в судебное заседание не явилась, ее интересы представляла адвокат Л.И.С., в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Л.И.С. исковые требования Ж.Л.А. не признала, суду пояснила, что в пункте 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продавец подтверждает, что при подписании договора получил от покупателя в счет оплаты жилого помещения по договору денежную сумму в размере 1085000 рублей и которые были переданы ему наличными денежными средствами, в связи с чем стороны пришли к соглашению, что составление отдельной расписки не требуется. Пунктом 4 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли продажи также подтверждается оплата ответчиком стоимости жилого помещения наличными денежными средствами, получение указанной денежной суммы продавцом и отсутствие материальных претензий друг к другу. Полагает перечисленные документы допустимыми доказательствами факта оплаты по договору купли-продажи и выполнение таким образом ответчиком своей обязанности по договору. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи и передаточный акт содержат сведения о получении денежных средств истцом в полном объеме, доводы о том, что ответчица не оплатила стоимость имущества, несостоятельны. На момент приобретения спорного жилого помещения у ответчика имелись необходимые для этого денежные средства. Так, в апреле 2018 г. ей был оформлен займ на работе на сумму 500000 рублей, еще 500000 рублей она заняла у своей знакомой, которая работает вместе с ней и также по ее просьбе заключила договор займа с работодателем. Так как спорное жилое помещение оказалось неприватизированным, ответчица помогала истицу в оформлении необходимых документов. Чинение истцу препятствий в проживании и пользовании спорным жилым помещением само по себе не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры в собственность истца. Кроме того, доказательств данному доводу, помимо указания об этом в иске, не приведено. Препятствий в проживании и пользовании жилым помещением ответчица истцу никогда не чинила.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Ж.Е.В. показала, что является общается с истицей, та является женой брата ее супруга. Со слов Ж.Л.А. свидетелю известно, что около трех лет назад по просьбе своей подруги истец разрешила пожить в своей квартире М.Л.А. с семьей. По квартире истца была задолженность, М.Л.А. предложила оплатить ее, взяла ссуду на работе. В конце декабря 2019 г. истец позвонила свидетелю и рассказала, что заключила с М.Л.А. договор купли-продажи, хотя хотела оформить дарственную. Деньги по договору купли-продажи истец не получала, документы о переходе права собственности на жилье, у нее отсутствуют. Свидетель помогла истцу запросить в МФЦ документы в отношении квартиры, та рассказывала ей, что М.Л.А. ущемляет ее жилищные права, требует деньги, выгоняет ее из квартиры. В настоящее время Ж.Л.А. и М.И.Ф. проживают в спорной квартире, отношения у них неприязненные, при этом, истец передумала отчуждать свою квартиру в пользу Ж.Л.А.

Допрошенный в судебном заседании свидетель А.С.А. показал, что в 2016 г. познакомился с Ж.Л.А., некоторое время проживал у нее. Со слов Ж.Л.А. свидетелю известно, что она хотела оформить договор дарения квартиры или завещание в пользу М.И.Ф. Но потом свидетелю стало известно, что был оформлен договор купли-продажи, при этом денежные средства по договору не передавались, хотя у истца были материальные проблемы, задолженность по квартире, которую оплатила ответчик.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Д.Н.А., суду показала, что она является подругой М.И.Ф., они вместе работают в Объединенном институте ядерных исследований. В апреле 2018 года ответчица попросила у нее взаймы денег, так как собиралась приобретать квартиру. Так как требуемой суммы у нее не было в наличии, она оформила на работе беспроцентный займ в размере 500000 рублей, указанные денежные средства она передала М.И.Ф. Ответчица также оформила договор займа на работе в размере 500000 рублей. На указанные денежные средства М.И.Ф. приобрела квартиру в <адрес>. Денежные средства по договору М.И.Ф. передала Ж.Л.А. До настоящего времени ответчица частями возвращает ей сумму займа.

Допрошенный в судебном заседании Л.А.В. суду показал, что он является адвокатом, не помнит, обращалась ли к нему Ж.Л.А. за юридическими услугами. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ он не составлял, так как не занимается составлением каких-либо договоров. При нем указанный договор и передаточный акт не подписывался и какие-либо денежные средства не передавались.

Выслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, пояснения свидетелей и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)                     при существенном нарушении договора другой стороной;

2)                     в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По правилам ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ж.Л.А. (Продавец), с одной стороны, и М.И.Ф. (Покупатель) - с другой, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, состоящего из двух комнат, расположенных в четырехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 договора стоимость жилого помещения определена сторонами в размере 1085000 рублей. Данная сумма уплачена Покупателем Продавцу при подписании настоящего договора путем передачи наличных денежных средств.

Продавец подтверждает, что при подписании договора получил от Покупателя в счет оплаты жилого помещения по настоящему договору денежную сумму в размере 1085000 рублей, которые были переданы ему Покупателем наличными денежными средствами. В связи с этим, стороны пришли к соглашению, что составление отдельной расписки не требуется.

ДД.ММ.ГГГГ между Ж.Л.А. и М.И.Ф. был составлен и подписан передаточный акт к договору купли-продажи жилого помещения.

Согласно п. 4 данного акта Покупатель оплатил Продавцу стоимость жилого помещения в размере 1085000 рублей при подписании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами. Продавец указанную сумму получил. Расчеты между сторонами произведены в полном объеме.

Пунктом 5 передаточного акта подтверждается, что у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

ДД.ММ.ГГГГ за М.И.Ф. в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Ж.Л.А. направила М.И.Ф. претензию, в которой в связи с неоплатой последней стоимости жилого помещения, просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить ей право собственности.

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на факт неуплаты ответчиком, как покупателем, денежных средств за объект недвижимости по договору.

Оценивая указанный довод, суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

Из буквального толкования пункта 2 договора купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного между сторонами, и пункта 4 и 5 передаточного акта к договору купли-продажи следует, что стоимость жилого помещения в сумме 1085000 рублей покупатель оплатил продавцу при подписании договора путем передачи наличных денежных средств, продавец (ответчик) указанную денежную сумму получил, в связи с чем у сторон нет претензий друг к другу.

Таким образом, суд полагает, что обязательство ответчика по оплате и исполнение этого обязательства четко и однозначно прописаны в договоре купли-продажи и передаточном акте, сомнений в двусмысленности не вызывает, то есть исполнение ответчиком полностью обязательства покупателя по уплате денежных средств за жилое помещение определено самим договором.

При этом предоставления иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи и передаточного акта, содержащих подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не предусмотрено.

Факт добровольного и собственноручного подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта к договору Ж.Л.А. подтвердила в судебном заседании.

Как следует из материалов регистрационного дела, Ж.Л.А., собственноручно были подписаны заявления в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение на имя М.И.Ф.

Таким образом, оплата ответчиком приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, как это отражено в договоре, в передаточном акте, осуществление государственной регистрации прав на указанное жилое помещение, владение и пользование покупателем (ответчиком) приобретенным жилым помещением, свидетельствуют о выполнении ответчиком всех необходимых действий для исполнения договора.

Ссылка истца на отсутствие у ответчика денежных средств на приобретение квартиры не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не доказан факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате приобретенного жилого помещения.

Кроме того, суд учитывает, что в материалах дела имеется договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.И.Ф., как Заемщиком, и Объединенным институтом ядерных исследований, как Займодавцем. Согласно п. 1 и 2 данного договора ответчице был предоставлен заем в сумме 500000 рублей сроком на три года для приобретения жилья. Согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ Объединенный институт ядерных исследований предоставил Д.Н.А. займ на сумму 500000 рублей для приобретения жилья. Указанные денежные средства она передала ответчице для приобретения спорного жилого помещения.

Истец в подтверждение своих доводов о неисполнении М.И.Ф. условий договора в части оплаты стоимости квартиры ссылается на показания свидетелей Ж.Е.В.?., А.С.А.

Вместе с тем, показания указанных свидетелей, допрошенных в судебном заседании, не могут являться основанием для удовлетворения иска, поскольку опровергаются подписанным истцом договором и передаточным актом, в которых содержатся указание на получение денежных средств от покупателя при их подписании. Более того, указанным свидетелям о том, что денежные средства не были переданы ответчиком истцу по договору известно лишь со слов самого истца.

Доводы Ж.Л.А. о том, что договором была установлена цена ниже кадастровой стоимости жилого помещения, не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра кадастровая стоимость жилого помещения составляет 1602006 руб. 86 коп., пунктом 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого помещения определена сторонами в размере 1085000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что в оспариваемом договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон. При заключении договора воля истца относительно цены была определенно выражена и направлена на получение именной той денежной суммы, которая был установлена сторонами в договоре.

Таким образом, соглашение сторон о продаже жилого помещения по цене, отличающейся от кадастровой, соответствует п. 1 ст. 421 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований, истец также ссылается на чинение ей препятствий в проживании и пользовании спорным жилым помещением со стороны ответчика в нарушение п. 12 договора купли-продажи, которым установлено ее право пожизненного пользования.

Согласно действующему законодательству, расторжение договора возможно по соглашению сторон, и лишь при существенном нарушении его условий по требованию одной из сторон.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

То обстоятельство, что, по мнению истца, ответчиком создаются препятствия в пользовании жилым помещением, само по себе не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку данное обстоятельство является устранимым и восстановление нарушенных прав истца может быть реализовано путем подачи соответствующего иска.

Кроме того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, что ответчик действительно чинит ей препятствия в пользовании и проживании в спорном жилом помещении.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи и возврате спорного жилого помещения в ее собственность.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Ж.Л.А. к М.И.Ф. о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дна его изготовления в окончательной форме.

Судья: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: подпись