Решение по делу № 2-3/2020 от 26.04.2019

Дело № 2-3/2020 УИД 76RS0021-01-2019-000629-97

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2020 года г. Тутаев Ярославской области

Тутаевский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Голубевой А.Е.,

при секретаре Устиновой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Двойничникова С.В, к ЖСК «Элитный квартал», ООО «Оникс-Строй» о признании договора субаренды и соглашения о передаче договора недействительными,

установил:

Двойничников С.В. обратился в суд с иском к ЖСК «Элитный квартал», ООО «Оникс-Строй», Управлению Росреестра по Ярославской области, просил признать недействительными (ничтожными) договор субаренды земельного участка от 31 августа 2016 года, заключенного между Двойничниковым С.В. и ООО «Оникс-Строй», соглашение от 31 августа 2017 года, заключенное между Двойничниковым С.В., ООО «Оникс-Строй» и ЖСК «Элитный квартал», аннулировать государственную регистрацию указанных сделок. В обоснование требований указано, что истцу по договору аренды по результатам публичных торгов был предоставлен земельный участок для строительства многоквартирного дома, уступка прав по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, запрещена законом (п. 7 ст. 448 ГК РФ), а также условиями договора аренды (п. 7.3 договора), администрация не имела права давать согласие на заключение указанных сделок, оспариваемыми сделками затрагиваются публичные интересы, данные сделки, как нарушающие требования закона, являются в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ ничтожными. С момента получения земельного участка в аренду истцом были вложены значительные денежные средства в строительство многоквартирного дома, организация ЖСК «Элитный квартал» была создана истцом в целях привлечения дополнительных денежных средств членов кооператива для завершения строительства многоквартирного дома, в дальнейшем принятые истцом члены кооператива отстранили истца от управления кооперативом, исключили его из состава членов кооператива, завладели объектом незавершенного строительства.

Судом с учетом мнения истца изменен процессуальный статус Управления Росреестра по Ярославской области с ответчика на третье лицо.

Двойничниковым С.В. также предъявлено исковое заявление к ЖСК «Элитный квартал», ООО «Оникс-Строй» о расторжении вышеуказанных договора субаренды и соглашения и об аннулировании регистрации указанных сделок. Требования мотивированы тем, что ответчиками условия о внесении платы не соблюдены, что повлекло возникновение задолженности, свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

В судебном заседании истец Двойничников С.В., его представитель по ордеру Войтюк И.В. поддержали заявленные требования о признании договора субаренды и соглашения о передаче прав недействительными, требования о расторжении указанных договоров не поддержали (ранее стороной истца требования о расторжении сделок также не были поддержаны том 1 л.д. 105, л.д. 158), пояснили, что истцом был получен по результатам аукциона земельный участок для строительства многоквартирного дома, однако в связи с невозможностью оформления разрешения на строительство на физическое лицо истцом было создано ООО «Оникс-Строй», с которым был заключен договор субаренды земельного участка, данным обществом было получено разрешение на строительство многоквартирного дома на данном участке, истец с компаньоном произвели вложения денежных средств и приступили к строительству, была оформлена проектная документация, проведены геодезические работы, работы по подведению газа, заложен фундамент и стены первого этажа, после чего денежные средства закончились, строительство было приостановлено, истцом было принято решение о создании ЖСК «Элитный квартал» для привлечения денежных средств физических лиц для завершения строительства многоквартирного дома, кооперативу были переданы права по договору субаренды, кооперативом также было получено разрешение на строительство, после истца исключили из членов кооператива, к деятельности общества не допускают, с момента создания ЖСК «Элитный квартал» до исключения истца из его членов строительство было заморожено, в настоящее время по договору аренды имеется задолженность перед администрацией, которую требуют с истца, выставляют пени за просрочку платежа, в настоящее время истец преследует цель возвратить себе в пользование земельный участок, желает достроить многоквартирный дом, им получен также земельный участок для благоустройства территории, истец согласен вернуть вложенные денежные средства и получить упущенную выгоду, однако члены кооператива на контакт не идут, в связи с чем был предъявлен настоящий иск, кроме того, в настоящее время истец также обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору субаренды. Представитель истца также пояснила, что право на заключение договора субаренды договором аренды не было предусмотрено, согласие арендодателя на заключение договора субаренды дано в нарушение положений закона, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении государственного или муниципального имущества без проведения торгов законом не допускается, оспаривала представленные ответчиком документы о членстве в кооперативе, поскольку они оформлены в нарушение положений закона, список членов ответчиком менялся, доказательств внесения вступительных и паевых взносов не представлено, возможность переуступки пая законом не предусмотрена, внесение одним членов кооператива более пяти паев противоречит положениям устава, содержание представленных ответчиком документов вызывает недоверие.

Представитель ответчика ООО «Оникс-Строй» в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании представитель Дановская Е.А. заявленные требования поддержала, пояснила, что данная организация в настоящее время заинтересованности в строительстве не имеет, ООО «Оникс-Строй» были осуществлены полностью проектные работы, заключены договора на подключение сетей, инвестирование производилось только истцом.

Представитель ответчика ЖСК «Элитный квартал» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель по доверенности Казаков А.Л. возражал против удовлетворения заявленных требований, полагал, что имеет место злоупотребление правом со стороны истца, поскольку оспариваемые договора заключались им как от своего имени, так и от имени юридических лиц, нарушение прав истца оспариваемыми договорами отсутствует, просил применить положения п. 5 ст. 166 ГК РФ, договора на проведение проектных работ, на подключение к сетям заключались от имени юридического лица, каким-либо образом объект незавершенного строительства от ООО «Оникс-Строй» к ЖСК «Элитный квартал» не передавался, строительство в течение длительного времени было заморожено, имелась ли возможность использовать объект незавершенного строительства, существовавший на момент передачи прав по договору субаренды, представителю неизвестно, со стороны ООО «Оникс-Строй» каких-либо претензий в адрес кооператива не поступало, спор между указанными организациями подлежит рассмотрению в арбитражном суде, от оплаты по договору аренды сторона ответчика не отказывается, в настоящее время возникли финансовые сложности, согласны заплатить аренду и начисленные пени, за предыдущие периоды арендная плата была внесена непосредственно в адрес администрации участниками строительства через принадлежащие им организации, внесение паев не проходило через принадлежащий ЖСК счет, поскольку члены производили оплаты непосредственно подрядным организациям, осуществляющим строительство, в настоящий момент многоквартирный дом построен на 98 %, права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован за кооперативом.

Представитель третьего лица Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области по доверенности Тараканова Е.С. оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда, пояснила, что администрацией было дано согласие на заключение оспариваемых договора субаренды и соглашения на передачу прав по договору субаренды, при даче такого согласия администрация полагала, что запрета на заключение договора субаренды закон и договор не содержат, поскольку договор субаренды не свидетельствует об уступке прав по договору аренды, оплата по договору аренды осуществлялась, в настоящее время образовалась задолженность, расчет которой представлен.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15 июня 2016 года по результатам проведения аукциона между Администрацией городского поселения Тутаев и Двойничниковым С.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, рядом с домом №.

Согласно пункту 7.3 договора в соответствии с нормами главы 24 ГК РФ передача прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам запрещена.

Главой 24 ГК РФ предусмотрена возможность перемены лиц в обязательстве, в том числе путем уступки прав и обязанностей.

31 августа 2016 года между Двойничниковым С.В. и ООО «Оникс-Строй» в лице директора Двойничникова С.В. заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка за плату, договор от имени обеих сторон подписан Двойничниковым С.В.

17 октября 2016 года ООО «Оникс-Строй» получено разрешение на строительство многоквартирного дома на 44 квартиры на земельном участке с кадастровым номером №.

31 августа 2017 года между Двойничниковым С.В., ООО «Оникс-Строй» в лице директора Двойничникова С.В. и ЖСК «Элитный квартал» в лице председателя правления Двойничникова С.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанности по договору субаренды от 31 августа 2016 года от ООО «Оникс-Строй» к ЖСК «Элитный квартал». Соглашение от имени всех сторон подписано Двойничниковым С.В.

27 сентября 2017 года ЖСК «Элитный квартал» получено разрешение на строительство многоквартирного дома на 44 квартиры на земельном участке с кадастровым номером №.

Постановлением Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области от 5 февраля 2018 года земельному участку с кадастровым № присвоен адрес: <адрес>.

2 августа 2018 года за ЖСК «Элитный квартал» зарегистрировано право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, степень готовности объекта 20 %.

На 1 октября 2019 года внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта указана 98%.

Суд полагает, что оспариваемыми сделками перемена лица в договоре аренды земельного участка от 15 июня 2016 года не произошла, арендатором земельного участка до настоящего времени является Двойничников С.В. Договор аренды запрет на заключение договора субаренды в отношении земельного участка не содержит, согласие арендодателя на заключение оспариваемых сделок получено, что подтверждено в судебном заседание представителем арендодателя. Соответствующие ограничения прав виде субаренды зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ярославской области.

В связи с изложенным доводы стороны истца о нарушении положений п. 7 ст. 448 ГК РФ, п. 7.3 договора, содержащих запрет уступки прав по договору аренды, заключенному по результатам публичных торгов, являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Истец, подписывая оспариваемые сделки от имени всех сторон их заключивших, желал наступления последствий, действовал в своем интересе, всеми своими действиями давал основание другим лицам полагаться на действительности сделки, на момент заключения сделки не возникало сомнений, что истец согласен со сделками и намерен придерживаться их условий. Заключение оспариваемых сделок не привело к нарушению прав истца. Фактически, заявляя настоящие требования, истец желает разрешить спор, возникший между инвесторами строительства многоквартирного дома. Вместе с тем, никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения.

На основании изложенного суд полагает, что истец утратил право на заявление о недействительности оспариваемых сделок, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая неоднократное заявление стороны истца о том, что требования о расторжении договора им не поддерживаются, достаточных доказательств, касающихся оплаты по договору субаренды, сторонами представлено не было. Исходя из позиции стороны истца заявленные требования о расторжении договора субаренды и соглашения о передаче прав не подлежат рассмотрению судом. Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить следующее.

В настоящее время право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом зарегистрировано за юридическим лицом ЖСК «Элитный квартал», которым ведутся активные работы по завершению строительства, свидетельствующие о фактическом внесении членами кооператива значительных вложений в строительство данного многоквартирного дома. На сегодняшний день степень готовности объекта установлена в 98 %.

По окончании строительства права собственности на помещения многоквартирного дома перейдут в собственность членов кооператива.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

На сегодняшний день истцом в суд предъявлены требования о взыскании платы по договору субаренды, по мнению суда, при сложившихся обстоятельствах, указанные требования являются надлежащим способом защиты прав истца.

Доводы о произведенных истцом вложениях в строительство многоквартирного дома не имеют правового значения при разрешении рассматриваемого спора, в случае нарушения его прав истец вправе обратиться в суд с требованиями о разрешении экономического спора.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Двойничникова С.В. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд Ярославской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Е.Голубева