Решение по делу № 33-9286/2023 от 07.09.2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 октября 2023 года по делу № 33-9286/2023 (2-557/2023)

Уникальный идентификатор дела: 91RS0006 -01-2022-003469-96

Судья в 1-й инстанции Скисов А.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи	Калюбиной А.Г.
судей	Гоцкалюка В.Д.
Паниной П.Е.
при секретаре судебного заседания	Максименко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Симферополе по докладу судьи ФИО7 гражданское дело по иску Епишевой М. Н. к администрации города Бахчисарая Республики Крым, третье лицо: государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании сделки недействительной, признании отсутствующим право собственности и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Епишевой М. Н. на решение Бахчисарайского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

Истец Епишева М.Н. обратилась в Бахчисарайский районный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации <адрес> Республики Крым, в котором, уточнив исковые требования, просила признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 98 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Епишевой М.Н. и администрацией <адрес> Республики Крым, недействительным, применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 533 710 рублей уплаченной по договору в качестве стоимости объекта, а также комиссии банка за перечисление данной суммы в размере 3 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого здания - торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес>. 14.12.2018    года между сторонами по делу заключен договор аренды земельного участка площадью 98 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, сроком на 49 лет. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ, между Епишевой М.Н. и ответчиком заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Между тем, истец полагает, что сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, поскольку в нарушение действующего законодательства она заключена в период действия договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, который между его сторонами не расторгнут, а также при заключении договора ответчиком не учтены нормы ст.39.4 ЗК РФ, так как стоимость приобретаемого объекта по договору определена по его рыночной цене, а не по кадастровой.

Решением Бахчисарайского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с таким решением, Епишева М.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просила об его отмене.

Основные доводы апелляционной жалобы заключаются в несогласии апеллянта с выводом суда о неверно избранном способе защиты своего права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Верховного Суда Республики Крым, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не подавали.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи ФИО7, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, признав возможным рассмотрение дела в их отсутствие, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит    исчерпывающие    выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемый судебный акт указанным требованиям соответствует в полной мере.

Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ    года между администрацией города Бахчисарая Республики Крым и Епишевой М.Н. заключен договор аренды земельного участка площадью 98 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, сроком на 49 лет (л.д. 84- 93).

ДД.ММ.ГГГГ    года между истцом и администрацией города Бахчисарая Республики Крым заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

Сумма сделки по договору купли-продажи составила 533 710 рублей, что соответствует рыночной стоимости земельного участка на момент подписания договора, которая была перечислена истцом на расчетный счет ответчика (л.д. 10-38, 75- 79).

Согласно ответа администрации города Бахчисарая Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с Епишевой М.Н. не заключалось.

После поступления в финансово-экономический отдел администрации города Бахчисарая Республики Крым информации о заключении договора купли-продажи арендованного земельного участка, все начисления были сняты.

В выписке ЕГРН на земельный участок по адресу: <адрес> указано, что его кадастровая стоимость составляет 294 573,3 руб.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 4 статьи 421).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров (статья 422).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1,2 статьи 424).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1)    решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2)    договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3)    договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4)    договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 и подпунктам 6, 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса; земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу пунктов 2, 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Положениями пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 1 статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключённым.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции посчитал, что обстоятельства, приведенные в обоснование иска стороной истца, не служат основанием для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, районный суд указал на то, что истцом избран неверный способ защиты своего права. Возможно, нарушенное право Епишевой М.Н. при заключении оспариваемой сделки, может быть восстановлено при обращении в суд с требованиями согласно ст. 424 ГК РФ.

Выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.

С оценкой доказательств, изложенной судом в решении, судебная коллегия соглашается, оснований для иной оценки не усматривает.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии со пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1)    при существенном нарушении договора другой стороной;

2)    в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)    в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт;

2)    изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)    исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)    из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях.

Статьёй 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При этом, истец к ответчику с претензией по этому вопросу - о перерасчёте выкупной цены земельного участка и внесении соответствующих изменений не обращалась.

После получения от ответчика отказа удовлетворить претензию Епишева М.Н. вправе будет обратиться в суд с требованием об изменении договора в части выкупной стоимости земельного участка и в случае удовлетворения такого иска обязательства сторон сохранилась бы в изменённом виде (все условия договора остались бы неизменными, за исключением цены земельного участка), однако истец обратилась в суд с иском о признании недействительным договора, тогда как оснований для признания его таковым не имеется.

Однако, цена имущества является существенным условием договора продажи недвижимости и если отсутствует согласованная сторонами цена недвижимости, то договор о её продаже считается незаключённым, а признание определённой сторонами в договоре цены купли-продажи земельного участка приведёт именно к таким последствиям, учитывая, что изменение (в данном случае уменьшение) стоимости объекта купли-продажи и признание продажной стоимости недействительной являются нетождественными понятиями, т.к. связаны, как с разными способами защиты нарушенного права, так и последствиями, наступление которых предусматривает закон.

Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании вышеизложенных положений закона, не опровергают установленных по делу обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

Решение суда по данному делу не препятствует Епишевой М.Н. обратиться в суд с соответствующим иском, избрав правильный способ защиты нарушенного права.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит, доводы жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, которые были предметом исследования и оценки суда, что не свидетельствует о допущенных им нарушениях норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь отмену решения. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому решение суда соответствует требованиям статьи 195 Гражданского    процессуального кодекса Российской Федерации и оснований для его отмены по доводам апелляционной    жалобы не имеется.

Обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда    Республики Крым

о п р е д е л и л а:

Решение Бахчисарайского районного суда Республики Крым от 11 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Епишевой М. Н. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий судья	Калюбина А.Г.
Судьи	Гоцкалюк В.Д.Панина П.Е.