Решение по делу № 2-1924/2015 от 28.07.2015

Дело № 2-186/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 августа 2015 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд, Ставропольского края, Российской Федерации

В составе председательствующего судьи Кабатовой А.В.

При секретаре судебного заседания Лашко М.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Принципал» к Афанасовой Е.П., ООО «Фламинго», ООО «Дом сервис», третьим лицам управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ставропольском крае, ОАО «Кисловодский горгаз», ОАО «Горэлектросеть», ГУП СК «Кисловодский водоканал», о признании недействительными договора, записи регистрации, приведении сторон в первоначальное положение, о праве собственности, встречному иску ООО «Дом сервис», о признании недействительными договора, записи регистрации, о праве собственности,

Установил:

ООО «Принципал» в городе Кисловодске обратился в суд в иском к Афанасовой Е.П., ООО «Фламинго» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений в литере «А»-1 за № 1-3, 5-а, 5-б по адресу <адрес>, заключенного между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П. 9 октября 2014 года, о признании недействительной регистрационной записи о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. № от 16 октября 2014 года, о приведении сторон в первоначальное положение, о признании за ООО «Принципал» права собственности на пристройку – нежилое помещение по адресу <адрес> площадью 51,3 кв.метров, ссылаясь в иске и уточненном иске, заявленном в порядке ст. 39 ГПК РФ, на то, что нарушены права ООО «Принципал», как арендатора нежилых помещений по <адрес>

3 мая 2012 года между ООО «Фламинго» в лице директора Мхитарян С.А. и ООО «Принципал» был заключен договор аренды нежилых помещений.

Согласно данного договора аренды, прошедшего государственную регистрацию 12 мая 2012 г. в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за регистрационным номером №, срок аренды определен до 3 мая 2017 года.

В соответствии с договором аренды и акту приема передачи нежилого помещения от 3 мая 2012 года директор Тутхалян Э.Г. принял в аренду нежилые помещения общей площадью 126,4 кв.метра и приборы учета с оборудованием.

В период действия договора аренды, полученные помещения обустраивались за счет кредитных денежных средств, полученных ООО «Принципал» на развитие предприятия, осуществляющего деятельность в сфере общественного питания.

В период с мая 2014 года по август 2014 года директор ООО «Фламинго» стала активно вмешиваться в деятельность, осуществляемую ООО «Принципал» в арендуемых помещениях по <адрес>

В данных помещениях Мхитарян С.А. установила кассовый терминал, через который денежные средства от реализации услуг, предоставленных ООО «Принципал» зачислялись на расчетный счет ООО «Фламинго».

С мая по август 2014 года ООО «Фламинго» присвоило 423000 рублей, которые добровольно возвращать отказалось.

По данному факту ООО «Принципал» вынуждено было обратиться в следственные органы.

Директор ООО «Фламинго» с целью ухода от ответственности и сохранения своего имущества от судных взысканий заключило договор купли-продажи 9 октября 2014 года нежилых помещений площадью 126,4 кв.м., расположенных по <адрес>, отчуждаемых ООО «Фламинго» и приобретаемых Афанасовой Е.П.. О намерении осуществить продажи помещений, находящихся у ООО «Принципал» в аренде директор ООО «Фламинго» в лице Мхитарян С.А. ООО «Принципал» никогда не уведомляло.

Приход нового собственника в лице Афанасовой Е.П. резко ухудшил положение ООО «Принципал» за счет необоснованно повышенной арендной платы от 10000 руб. до 200000 рублей, которое осуществило значительные финансовые вложения в арендуемые помещения, в их отделку, оформление интерьера и оборудования, рассчитывая на определенную прибыль от деятельности в этих помещениях, с учетом, что на момент сделки между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П. кредиты ООО «Принципал» не погашены, о сделке, которая была осуществлена между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П.

ООО «Принципал» было сообщено новым собственником 7 ноября 2014 года требованием освободить арендуемые помещения, без предъявления правоустанавливающих документов нового собственника на арендуемые помещения в виде договора купли-продажи.

В конце ноября 2014 года Афанасова Е.П. представила ООО копию договора купли-продажи, по которому ею приобретены нежилые помещения.

Данный договор заключен с нарушением норм действующего законодательства и не соответствует действительности.

В соответствии с п.3 договора купли-продажи нежилых помещений продаваемые помещения принадлежат продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи № от 8.12.1998 года. Согласно данного договора п. 1.2 ООО «Фламинго» приобрело нежилые помещения в литере «А» с № 1-5 общей площадью 117 кв.м., а не 126,40 кв.метра, как указано в договоре купли-продажи.

В пункте 5 договора купли-продажи «продавец» подтверждает, что на момент совершения настоящего договора указанное имущество свободно от любых прав третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавец не мог не знать.

Однако, в п.6 этого же договора указано, что данное имущество обременено договором аренды в пользу ООО «Принципал» с 3.05.2012 года.

По условиям и содержанию пункта 8 договора купли-продажи «продавец» на момент подписания договора якобы передал покупателю нежилые помещения до подписания настоящего договора, что является вымыслами «покупателя» и «продавца». Ни одна из сторон не уведомляла ООО «Принципал» на момент совершения сделки о приобретении продаваемых помещений по <адрес>

Афанасовой Е.П. приобретенные помещения по договору никогда реально не передавались и не вручались в виде самих помещений, ключей от них и т.д.

По условиям п.9 договора купли продажи договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передача покупателям указанной в договоре суммы денег за приобретенное имущество.

Согласно преамбуле договора купли-продажи от 9.10.2014 г. сделка совершена между юридическим лицом ООО «Фламинго» и физическим лицом Афанасовой Е.П., которая за приобретенное имущество должна была внести денежные средства на расчетный счет ООО «Фламинго» либо в кассу предприятия. Данная операция должна была быть подтверждена платежным документом, как подтверждение расчета между сторонами.

Однако, ссылки в договоре купли-продажи на данный документ нет, что ставит под сомнение её реальность, так как предполагает её обязательную финансовую возмездность.

В этом же пункте 9 указано, что передача продавцом имущества, свободного от прав и притязаний третьих лиц, в пригодном для жилья состоянии, не обремененного задолженностями по всем платежам.

В данном пункте не указано, что приобретенное имущество имеет обременение в виде договора аренды в пользу ООО «Принципал», а аренда по нормам ГК РФ является одним из видов права.

Самым большим вымыслом и не соответствием является утверждение о том, что имущество передается в пригодном для жилья состоянии. О каком имуществе пригодном для жилья состоянии в договоре купли-продажи нежилых помещений идет речь непонятно.

Реально о задолженностях по каким платежам и за какое имущество или услуги в договоре не указано.

Договор в своем завершении завизирован 2-я лицами.

Однако, одним из которых является юридическое лицо. Сделка должна быть скреплена от имени юридического лица печатью и указанием банковских реквизитов, что в данном договоре также отсутствуют.

В договоре купли-продажи помещений отсутствует информация о земельном участке с указанием вида права на земельный участок и его площади.

ООО «Принципал» произвело работы в помещениях по благоустройству, выполнило ремонт, пристройку, увеличив площадь помещений, находящихся в аренде ООО «Принципал», но не отраженных в технической документации, приобщенной к п.2 договора купли-продажи по состоянию на момент сделки. Считает сделку ничтожной.

В судебном заседании представитель ООО «Принципал» Власова Л.Н. иск поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исках, указала, что сделка противоречит закону, ничтожная, мнимая, 60000 рублей, как указано в договоре, Афанасова Е.П. на расчетный счет ООО «Фламинго» не вносила, нежилые помещения по <адрес> стоят гораздо больше, сделка от 9.10.2014 г. недействительна, стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. В помещениях находится имущество ООО «Принципал», в помещениях расположено кафе. По заявлениям Афанасовой Е.П. и Мхитарян С.А. 21.08.2015 г. работники ОАО «Горгаз» отключили подачу газа в помещениях, обрезали трубу без уведомления ООО «Принципал», как арендатора помещений, срок аренды которых не истек, спорный вопрос находится на разрешении в суде.

Ею и представителем ООО «Дом сервис» Чухно Н.А. сделана видеозапись 21.08.2015 г. у строения <адрес> в присутствии работников кафе, работников ОАО «Горгаз».

Афанасова Е.П. и Мхитарян С.А. отказались 21.08.2015 г. явиться в судебное заседание в объявленный судом перерыв. При вручении судебных повесток работниками суда Мхитарян С.А., последняя стала убегать, а Афанасова Е.П., выхватив документы из рук представителя горгаза, запрыгнула в автомобиль, закрыла окна, стала требовать от работника «горгаза», разговаривая с ним на «ты», его отъезда с места совершения действий, т.е. улицы Широкой, 40. Работники «горгаза» уехали, не оставив никаких документов (заявление Власовой Л.Н. суду 21.08.2015 г.).

Власова Л.Н. в заседании также указала, что Мхитарян С.А. и Афанасова Е.П. давние подруги, Афанасова Е.П. работает гинекологом в родильном доме в гор. Ессентуки, спорная сделка недействительна, мнимая, совершена ими для вида, без намерения создать правовые последствия, нарушила требования закона.

Власова сослалась на положения статей 166, 167, 168 ГК РФ.

ООО «Дом сервис» в городе Кисловодске обратилось в суд с иском к Афанасовой Е.П., ООО «Принципал», ООО «Фламинго», к третьему лицу управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ставропольском крае о признании недействительными договора купли-продажи нежилых помещений от 9 октября 2014 г., заключенного между ООО «Фламинго» и Афанасовой, регистрационной записи о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. за № от 16 октября 2014 года, о признании общедолевой собственности за собственниками жилого дома по <адрес> на помещение № 6 в литере «А» общей площадью 51,3 кв.метров, расположенного на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> ссылаясь на то, что в 1963 году на земельном участке, расположенном по адресу <адрес> был построен многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, расположенными в литере «А» на 1-ом этаже указанного многоквартирного дома.

Нежилое помещение принадлежало на праве муниципальной собственности, имело площадь 117 кв.м.. 8.12.1998 г. путем конкурса были проданы ООО «Фламинго» согласно договору купли-продажи муниципального имущества № от 8.12.1998 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 9.04.2012 года № нежилые помещения в литере А-1, № 1-3, 5а, 5б на 1-ом этаже по адресу <адрес> общей площадью 126,4 кв.метров были зарегистрированы на праве собственности за ООО «Фламинго».

Увеличение площади помещений произошло за счет реконструкции, а также выполненной, самовольной постройки (помещение № 6), к нежилым помещениям общей площадью 51,3 кв.м. с присвоением литера «А», что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения от 21.11.2014 г.

Согласно кадастрового паспорта помещений от 8 апреля 2011 года самовольная пристройка отсутствует, то есть возведена в нарушение действия ЖК РФ, вступившего в действие 1.03.2005 года.

Как видно из технического паспорта объекта недвижимости от 21.11.2014 г. разрешение на помещение № 6 общей площадью 51,3 кв.м. отсутствует.

Следовательно, пристройка, выполненная к ранее возведенному объекту не соответствует первоначальной технической документации, акту приемки объекта в эксплуатацию.

Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 года № Ф 04-3743(2006). Если реконструкция объекта недвижимости также проведена без получения необходимых разрешений, то именно на основании ст. 222 ГК РФ данная постройка является самовольной. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27.07.2005 года № 665/060).

Для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

1.        приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника.

2.        целевой отвод земельного участка

3.        получение необходимых разрешений.

4.        выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам.

5.        сдача завершенного строительства объекта в эксплуатацию.

6.        государственная регистрация права на вновь созданный объект недвижимости.

Как видно помещение № 6 в литере «А-1» по адресу <адрес> расположено в реконструируемом многоквартирном жилом доме.

После выявленных изменений общая площадь многоквартирного дома стала составлять 2094,9 кв.метров.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 2.02.2012 года земельный участок, расположенный по адресу <адрес> с разрешенным использованием под жилую застройку среднеэтажную, с кадастровым номером № принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и Правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, за его счет.

Более того, обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является соблюдение целевого назначения земельного участка и вида разрешенного использования.

Самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, а также это важный момент – невозможность узаконить строение, которое находится на неправомерно занимаемом земельном участке. Разъяснение Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года «Об обобщении судебной практики, связанной с признанием права собственности на самовольную постройку».

Так, поскольку законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть постройки при самовольной пристройке к первоначальному объекту недвижимости, права собственников могут быть защищены путем признания в целом на объект собственности в реконструированном виде. В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку, выполненную без получения на это необходимых разрешений может быть признано судом.

При этом в силу п.3 ст. 222 ГК РФ право на самовольную постройку может быть признано судом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае выполнение самовольной постройки затрагивает интересы жильцов многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании иск ООО «Дом Сервис» поддержала представитель Чухно Н.А., ссылаясь на указанные обстоятельства.

Представитель Афанасовой Е.П. – Неручаева – Грудцына Э.И. исковые требования ООО «Принципал», ООО «Дом сервис», не признала, ссылаясь на то, что ООО «Принципал» - арендатор нежилых помещений площадью 126,4 кв.м по договору аренды с Афанасовой Е.П., заключенному 3 мая 2012 года ещё с бывшим собственником «ООО «Фламинго», но пользующийся в своей предпринимательской деятельности в сфере общественного питания еще и пристройкой. ООО «Дом сервис», не имея никакого отношения к пристройке, тем не менее выступает в интересах собственников многоквартирного дома <адрес>. ООО «Фламинго» бывший собственник нежилых помещений, проданных по договору купли-продажи Афанасовой 9.10.2014 года.

ООО «Принципал» в своем иске пишет, что «… в период действия договора аренды, полученные помещения площадью 126,4 кв.м. обустраивались и оборудовались за счет кредитных денежных средств, полученных ООО «Принципал» на развитие предприятия, осуществляющего деятельность в сфере общественного питания…», уточняя, что «… значительные финансовые вложения в арендуемые помещения, в их отделку, оформление интерьера и оборудования…».

В самом исковом заявлении нет ни слова о пристройке и в просительной части нет требований о признании права собственности на пристройку.

В исковом заявлении в порядке ст. 39 ГПК РФ, ООО «Принципал», ссылаясь на истребованную судом информацию, подтверждающую реальные работы, проведенные ООО «Принципал» в благоустройстве, ремонте и строительстве нежилых помещений по ул. Широкой, 40, в гор. Кисловодске, связанной с увеличением площади помещений, находящихся в аренде у ООО «Принципал», просит признать за ним право собственности на пристройку площадью 51,3 кв.м. по ул. Широкая, 40.

Из иска не известно, что было им благоустроено, отремонтировано и построено.

Из заключения экспертов № видно, что среди изученных им материалов находилось: 1-ое проект генерального плана архитектурного решения объекта «реконструкция кафе «Фердинанд» по <адрес>, выполненный архитектурным проектно-художественным предприятием ООО «Архиарт».

Номер проекта 2008-08 ГП АР, согласованный и подписанный главным архитектором гор. Кисловодска от 29 мая 2009 года, в котором указывается, что в результате реконструкции объекта, предусматривалась пристройка крытой площадки – помещения № 3 общей площадью 52,2 кв.м., (л.32 заключения, л.д. 81 т.2 дела).

2-ое – проектная документация «Реконструкция нежилых помещений по <адрес> в нежилых помещениях № 1-3, 5а, 5-б, в литере «А-1» с перечнем видов работ, в результате которых появилось помещение № 10 – терраса летняя площадью 47,0 кв.метров.

В ходе судебного разбирательства оказалось, что проектная документация не подготавливалась архитектурно планировочным бюро, что следует из ответа директора МУП «Архитектурно-планировочное бюро» от 20.08.2015 г. № 32 (т. 1 л.д. 200).

Выводы экспертов о возможном периоде возведения пристройки литер «а» с 3 мая 2012 года по 21.11.2014 года не свидетельствует о её возведении ООО «Принципал».

ООО «Фламинго» не давало разрешений ООО «Принципал» на какое-либо строительство.

ООО «Принципал» не представил доказательств возведения пристройки литер «а» площадью 51,3 кв.м. за свой счет. ООО не является лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянно (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право аренды на нежилые помещения не дает арендатору никаких прав на помещения, находящиеся во временном пользовании.

В договоре аренды имеется запрет на переоборудование, реконструкцию без письменного разрешения «Фламинго». Нет таковых прав и у собственников многоквартирного жилого дома

Развивая мысль ООО «Дом Сервис» о необходимости признания за собственниками многоквартирного дома права общедолевой собственности на пристройку, расположенную на 1-ом этаже дома, на земельном участке площадью 1608 кв.метров, закрепленном на праве общедолевой собственности за собственниками многоквартирного дома не нужно тогда забывать и о праве Афанасовой Е.П., а также других собственников помещений 1-го этажа многоквартирного дома по улице Широкая 40, которые наравне с собственниками многоквартирного дома, имеют в доме собственность.

Но правовая позиция ООО «Дом сервис» неверная.

Нежилые помещения муниципальное предприятие розничной торговли «Центр», как юридический комплекс, были выкуплены ООО «Фламинго» задолго до возникновения у жильцов права собственности на квартиры в многоквартирном доме по <адрес> в порядке приватизации и соответственно в общую совместную собственность появляющихся собственников многоквартирного дома, находящиеся в собственности организации нежилые помещения перейти уже не могут.

Из инвентарного дела следует, что помещения использовались в качестве магазинов и не использовались жильцами и не используются собственниками многоквартирного дома для своих нужд.

Доказательства вложения денежных средств в возведение пристройки со стороны собственников квартир многоквартирного дома у ООО «Дом сервис» отсутствуют.

Неручева-Грудцына Э.И. сослалась на положения статей 222, 290 ГК РФ, на ст. 36 ЖК РФ о принадлежности собственности многоквартирного дома конкретных помещений на праве общей долевой собственности, на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 481, о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Пристройка площадью 51,3 кв.м. согласно заключению судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № 28/-15 является самовольно возведенной пристройкой, капитальным строением и неотделимой частью литера «А-1» (т.2 л.д. 113, ответ на 5 вопрос).

Признание права собственности на часть нежилого помещения площадью 51,3 кв.м. в составе всего нежилого помещения площадью 126,4 кв.м. законом не предусмотрено.

ООО «Дом Сервис» не является товариществом собственников жилья, а является управляющей компанией по содержанию и ремонту жилья многоквартирного дома <адрес>, доверенности, выданные ООО «Д ом Сервис» Сапуновой Е.В. и Чухно Н.А., уполномочивает их представлять интересы ООО «Дом Сервис», но не действовать в интересах собственников многоквартирного дома <адрес>

Нет оснований для признания сделки купли-продажи между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П, от 9.10.2014 года недействительной.

Никаких неблагоприятных последствий для ООО «Принципал» она не повлекла. Договор аренды сохранил свою силу на тех же условиях.

Полученное дополнительное соглашение директором ООО «Принципал» о повышении базовой арендной платы не было подписано.

В силу чего сохраняются условия заключенного договора аренды от 3 мая 2012 года в силу положений ч.1 ст. 617 ГК РФ.

Каких либо нарушений прав и охраняемых законом интересов ООО «Принципал» для признания сделки купли продажи нежилых помещений от 9.10.2014 г. между ООО «Принципал» и Афанасовой Е.П., как того требует ч.2 ст. 166ГК РФ. Стороной сделки ООО «Принципал» не являлся, право аренды не относится к вещному праву, перечень которых перечислен в статье 305 ГК РФ.

О зарегистрированном праве собственности ООО «Фламинго» на нежилые помещения площадью 126,4 кв.метров ООО «Принципал» было известно еще в 2012 г. при заключении договора аренды и регистрации аренды в установленном законом порядке (т.1 л.д. 184-199).

Право собственности ООО «Фламинго» зарегистрировано, никем не оспорено, Афанасова Е.П. приобрела принадлежавшее ООО «Фламинго» нежилые помещения, заплатив в кассу предприятия 60000 рублей по квитанции. Каких либо оснований, препятствующих регистрации перехода права собственности – регистрирующий орган не обнаружил (т.3 л.д. 171-173).

ООО «Принципал» являясь арендатором нежилых помещений по <адрес> не является лицом, имеющим преимущественное право покупки (выкупа)арендуемых помещений по смыслу ст. 250 ГК РФ.

Афанасова Е.П. являясь собственником нежилых помещений, является собственником пристройки литер «а2, как единого целого. ООО «Фламинго» передало все права покупателю по договору купли-продажи.

Представитель ООО «Фламинго» Мхитарян С.А., действующая по доверенности от 12.01.2015 г. со сроком действия до 12.01.2016 года, удостоверенной директором «Фламинго» Генисарецкой Е.Ю., исковые требования ООО «Принципал» и ООО «Дом сервис» не признала, ссылаясь на то, что ООО «Принципал» не представил в суд ни одной квитанции на приобретение каких-либо строительных материалов, либо документов о денежных затратах ООО «Принципал» по возведению пристройки.

ООО «Принципал» представил в суд проект реконструкции нежилых помещений, якобы по заказу «Фламинго» в 2012 году.

Проект никем не утвержден, отсутствует роспись руководителя. Директор МУП «Архитектурно-планировочное бюро» 20.08.2015 г. в письме № указал, что заявлений на подготовку проектной документации на реконструкцию нежилых помещений по <адрес> от ООО «Фламинго» не поступало.

ООО «Фламинго» никаких разрешений на переоборудование и перепланировку ООО «Принципал» не давало.

На арендатора возложена обязанность по окончании срока аренды вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил (п.5.1 договора).

Пристройка уже существовала на момент заключения договора аренды между ООО «Фламинго» и ООО «Принципал» 3.05.2012 года, что подтверждает переписка ООО «Фламинго» с архитектурой гор. Кисловодска в 2009-2010 году (л.д. 10-14 в томе 2 гр. Дела).

На пристройку претендует и ООО «Дом сервис», считая, что она должна принадлежать на праве собственности собственникам жилого дома <адрес>

Пристройка является единым целым с нежилыми помещениями, которые в настоящее время находятся в собственности у Афанасовой Е.П.. ООО «Фламинго» еще в декабре 1998 года выкупил нежилые помещения у муниципалитета гор. Кисловодска, когда жилой дом <адрес> сам находился в муниципальной собственности и все жильцы данного дома являлись нанимателями.

Первая собственность на квартиру <адрес> появилась только 14.09.1991 года путем приватизации (договор в инвентарном деле № 7861).

Другие квартиры приватизированы позже.

Земельный участок площадью 419 кв.м. по <адрес> на котором в том числе находится пристройка был выделен администрацией гор. Кисловодска по постановлению № от 17.02.1998 года, а с ООО «Фламинго» заключен договор аренды земли, дополнительное соглашение по которому было оформлено с муниципалитетом гор. Кисловодска в 2003 г.

Нежилые помещения и пристройка находятся между 2-я жилыми домами № и № по <адрес> и не связано архитектурно ни с одним их жилых домов.

У нежилых помещений и пристройки свои коммуникации.

У ООО «Принципал» никогда не было никаких соглашений с ООО «Фламинго» о будущей продаже нежилых помещений с пристройкой. ООО «Принципал» только арендатор, временно находящийся в помещениях. Условия договора были определены и исполнены, как продавцом, так и покупателем, не смотря на смену собственника.

ООО «Фламинго» имеет в собственности нежилые помещения, построил пристройку согласно проекта.

12 декабря 2014 г. на беседе в суде присутствовал в интересах «Фламинго» представитель Уфимцева Д.В. по доверенности от 12.11.2014 г. со сроком действия до 12.11.2015 года.

26.12.2014 г. она же присутствовала на предварительном судебном заседании 26.12.2014 г., в судебных заседаниях 21-22 января 2015 г. при назначении комплексной строительно-технической, землеустроительной экспертизы по адресу <адрес>, в заседании суда 5 мая 2015 года после возобновления производства по делу, 13-14 мая 2015 года.

В письменных возражениях на иски ООО «Принципал» и ООО «Дом сервис» просила суд отказать в их требованиях, ссылаясь на те же основания, на которые сослалась Неручева – Грудцына Э.И, на нормы материального права, статьи 622, 263, 218, 222, Ф, на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, на ст. 40 ЗК РФ, определение конституционного суда РФ от 19.05.2009 г., № 489-О-О (т.1 л.д. 166-179).

Третьи лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ставропольском крае, ОАО «Кисловодскгоргаз», ОАО «Горэлектросеть», ГУП СК Ставрополькрайводоканал, Кисловодский водоканал не явились в судебное заседание.

О дне слушания дела извещены судом в установленном законом порядке.

Суд счел возможным дело рассмотреть без их участия.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела № 2-186/15, инвентарное дело № 7861 на дом <адрес>, считает заявленные ООО «Принципал» и ООО «Дом сервис» требования законными, обоснованными в части.

Суд признал недействительными договор купли-продажи нежилых помещений в литере «А» № 1-3, 5-а, 5-б, по адресу <адрес> заключенный между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П. 9.10.2014 г., регистрационную запись о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. № от 16 октября 2014 года, привел стороны по сделке в первоначальное положение, восстановив право собственности на проданный объект за продавцом – ООО «Фламинго».

В иске ООО «Принципал» и ООО «Дом Сервис» о признании права собственности на нежилое помещение № 6 площадью 51,3 кв.м.. по адресу <адрес> судом отказано.

За участие представителя ООО «Фламинго» в заседаниях суда суд взыскал с ООО «Принципал» и ООО «Дом сервис» по 5000 рублей с каждого в пользу «Фламинго».

Отказано в требовании о взыскании с них расходов на представителя в сумме 30000 рублей.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Спорная пристройка на 21.11.2014 г. согласно техническому паспорту нежилого помещения (пом. № 1-6), перепланировка помещений № 1-5 и возведение помещения № 6 пристройки являются самовольными.

В заключении комплексной строительно-технической, землеустроительной экспертизы № от 24 апреля 2015 года, данному ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «Главэксперт», отражено, что на 4 марта 2015 г., на день экспертного обследования спорного помещения, имеется самовольная пристройка литер «а», сложной формы в плане площадью застройки 74,4 кв.метра.

Пристроена она к нежилым помещениям № 1-3, 5а, 5б, в литере «А-1» многоквартирного жилого дома литер «А».

В нежилых помещениях № 1- 3, 5а, 5б были выполнены работы по реконструкции помещений в литере «А1», многоквартирного жилого дома литер «А»,

В нежилых помещениях № 1-3, 5а, 5б были выполнены работы по реконструкции помещений в литере «А1», изменилась общая площадь помещений с возведением пристройки литер «а», так как была увеличена общая площадь нежилых помещений, изменились параметры и объем многоквартирного жилого дома литер «А»,

Были выполнены работы: демонтирована перегородка между помещениями № 1 и № 3, № 2 и № 3, заложен дверной проем по фасаду литера А1 в помещении № 1, возведены кирпичные перегородки, пристроена пристройка литер «а» - веранда остекленная площадью 43,8 кв.м..

Часть пристройки выходит за пределы границ участка с кадастровым номером №

Образовались участки несоответствия за счет прихвата соседнего участка, находящегося в собственности администрации города или федеральной собственности.

Пристройка литер «а» входит в зону смешанной жилой застройки.

Пристройка литер «а» капитальное строение. Её демонтаж невозможен без нанесения несоразмерного ущерба строению <адрес>, а именно помещению № 1 (торговому залу).

На 1ый квартал 2015 г. стоимость пристройки 336623 рублей.

Фактически произведена реконструкция в литере А1 без проекта, разрешения администрации города Кисловодска, то есть имеет место самовольное строительство.

Статья 1 п. 14 Градостроительного кодекса РФ определяет понятие реконструкции объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и(или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Литер «а» не является объектом самостоятельным. Вопрос о праве собственности на такую самовольно возведенную пристройку не может решаться отдельно без заявленных требований на весь объект. Собственником строения литер «а1» до его реконструкции было ООО «Фламинго». Как собственник строения до 9.10.2014 г. оно вправе было ставить вопрос о сохранении здания в реконструированном состоянии при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок, с учетом мнения арендатора строения литер «а-1», поскольку срок аренды у ООО «Принципал» истекает 3.05.2017 года.

Истцы не представили доказательств, что пристройка «а1» является самостоятельным объектом строительства.

Никаких соглашений между истцами и ООО «Фламинго» заключено не было по вопросу оформления права собственности после возведения пристройки за ООО «Принципал» или ООО «Дом Сервис» на весь литер «А-1» или его часть, долю вправе.

Между тем, суд удовлетворил требования истцов о признании недействительными спорного договора от 1.10.2014 года, записи регистрации права собственности за Афанасовой Е.П. возвращении сторон по сделке в первоначальное положение.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, или другое недвижимое имущество.

9.10.2014 года между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений в литере «А» (1-3, 5а, 5б) по <адрес> при наличии самовольно реконструированных помещений, пристройки в нарушение статей 168, 170 ГК РФ.

Как видно из статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Такими лицами в данном споре следует считать ООО «Дом Сервис» и ООО «Принципал».

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Суд считает доказанными требования истцом о ничтожности сделки от 9.10.2014 г. признал сделку недействительной. Суд при этом принял во внимание доводы ООО «Принципал» и ООО «Дом Сервис», изложенные в исках и их представителями в судебном заседании, касающиеся изменения сделки без уведомления ООО «Принципал», как арендатора, который заключил 3.05.2012 г. договор аренды помещений № 1-3, 5а, 5б со сроком действия 5 лет, в соответствии с положениями статей 650, 651, 654 ГК РФ срок аренды не истек.

Договор содержит сведения, не соответствующие действительности. В договоре отражены площадь помещений 126,4 кв.метров, а в договоре купли-продажи № 114-К от 8.12.1998 г. ООО «Фламинго» купило помещения площадью 117 кв.м. (№ 1-5).

В п.8 договора указано на передачу Афанасовой Е.П. помещений до подписания договора от 9.10.2014 г. между тем на этот день ООО «Принципал» пользовался помещениями, как арендатор, не зная о сделке.

В договоре говориться о передаче имущества в пригодном для жилья состоянии. Между тем по договору речь идет о продаже нежилых помещений.

В договоре противоречия в п.5 и п.6.

Согласно п.5 договора «на момент совершения договора имущество свободно от любых прав третьих лиц». В п.6 указано, что имущество обременено договором аренды в пользу ООО «Принципал» с 3 мая 2012 года.

Говоря об обременении имущества договором его аренды, ООО «Фламинго» тем самым признает права ООО «Принципал».

Однако, в договоре не отражена судьба арендатора в соответствии со ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности от ООО «Фламинго» к Афанасовой Е.П., учитывая, что к арендатору требований о расторжении договора аренды, его изменения в соответствии с положением ст. 450 ГК РФ, арендодатель не предъявлял.

Договор аренды помещений в 2012 г. ООО «Принципал» был заключен с учетом положений статей 650, 651, 654, 655 ГК РФ ГК РФ, никем не оспаривался.

О мнимости сделки свидетельствуют и обстоятельства, которые произошли 21.08.2015 г., не оспоренные сторонами. Мхитарян С.А. у нежилых помещений по ул. Широкая, 40 при отключении газа в кафе ОАО «Горгаз» принимала участие, как собственник нежилых спорных помещений. Это отражено и на видеозаписи.

ОАО «Ставрополь-промстройбанк» в письме от 29.01.2015 г. № 112, сообщило суду, что на расчетный счет ООО «Фламинго» №, открытый в банке, указанная в запросе суда сумма в размере 60000 руб. от Афанасовой Елены Пантелеевны за период с 1.01.2014 г. по 28.01.2015 г. не поступала (л.д.44 т.2).

В договоре купли-продажи от 9.10.2014г. нет ссылки на платежный документ, по которому могла быть перечислена сумма 60000 рублей ООО «Фламинго» Афанасовой Е.П.

Это также свидетельствует о мнимости сделки, её ничтожности.

Как указала Мхиторян С.А., она в то время в ООО «Фламинго» была и директором и бухгалтером, получила лично от Афанасовой Е.П. 60000 руб., внеся их в кассу, не перечислив на расчетный счет в банке.

Признав сделку, запись о её регистрации, переходе права собственности к Афанасовой Е.П., приведя стороны в первоначальное положение по сделке, суд принял во внимание никем не оспариваемы факт о том, что на 9.10.2014 г. ООО «Фламинго» продало помещения Афанасовой ЕП. При наличии самовольно реконструированных помещений, без их узаконения в установленном законом порядке, возможность которого допускает ст. 222 ГК РФ.

Суд, дав анализ, оценку доказательствам в соответствии со статьями 59, 60, 67 ГПК РФ пришел к выводу о доказанности заявленных истцами требований и необходимости их удовлетворения в удовлетворенной судом части.

На основании статей 88, 98, 100 ГПК РФ, суд взыскал в разумных пределах с ООО «Принципал» и ООО «Дом Сервис» в пользу ООО «Фламинго» по 5000 рублей, расходы на представителя Уфимцеву Д.В..

Во взыскании с этих организаций в пользу ООО «Фламинго» расходов на представителя Уфимцеву Д.В. солидарно 30000 руб. суд отказал за необоснованностью, солидарная ответственность в данном споре законом не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Принципал» и ООО «Дом Сервис» удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений в литере А-1, № 1-3, 4а, 5б по адресу <адрес>, заключенного между ООО «Фламинго» и Афанасовой Е.П. 9.10.2014 года.

Признать недействительной регистрационную запись о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. № от 16 октября 2014 года. Стороны по сделке привести в первоначальное положение.

В иске ООО «Принципал» о признании за ним права собственности на пристройку – нежилое помещение по адресу <адрес> площадью 51,3 кв.м. отказать.

В иске ООО «Дом сервис» о признании за ним права общедолевой собственности за собственниками жилого дома <адрес> на помещение № 6 в литере «А-1» общей площадью 51,3 кв.м. отказать.

Взыскать с ООО «Принципал» и ООО «Дом Сервис» в пользу «Фламинго» по 5000 рублей расходы на представителя Уфимцеву Д.В..

Во взыскании с ООО «Принципал» и ООО «Дом Сервис» в пользу ООО «Фламинго» расходов на представителя Уфимцеву Д.В. в сумме 30000 рублей солидарно отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 30 дней в апелляционном порядке через Кисловодский городской суд.

Судья А.В. Кабатова