Решение по делу № 2-2/2018 от 19.01.2017

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рі. Севастополь                            18 января 2018 РіРѕРґР°

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - СЃСѓРґСЊРё                     РЎРѕРјРѕРІРѕР№ И.Р’.,

РїСЂРё секретаре                                Р›Р°СЂРёРЅРѕР№ Рћ.Рђ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пахомова Сергея Сергеевича к ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» о защите прав потребителей, возложении обязанности устранить недостатки и передать квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Пахомов С.С. предъявил ответчику указанный иск, ссылаясь на то, что между ними заключен договор участия в долевом строительстве от 18.01.2016, зарегистрированный в ЕГРН. Объектом договора является 1-комнатная <адрес>, общей площадью 42,36 кв.м., проектной площадью 42,97 кв.м. во 2-м подъезде жилого дома по адресу: г. Севастополь, <адрес>. Оплата по договору в сумме 2 664 140 рублей внесена истцом полностью. Согласно договору ответчик обязался передать объект долевого строительства в срок до 30.06.2016. Однако ответчик нарушил сроки ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства. 30.11.2016 истцу было вручено извещение о необходимости принятия объекта долевого строительства в срок до 30.10.2016 и указание о необходимости доплатить за фактически увеличившуюся площадь квартиры. Акт приема-передачи истцом не подписан, так как в квартире обнаружены недостатки (повреждена дверь; не установлен ограждающий короб на межэтажные стояки водоснабжающих и канализационных труб, данный короб прорисован на чертеже квартиры, который выдавался дольщикам). 12.12.2016 он предъявил претензию ответчику, в которой просил устранить недостатки, разобраться с обмерами площади квартиры, передать квартиру и выплатить неустойку. Ответчик отказывается добровольно устранить недостатки и выполнить другие его требования. В связи с чем он заявляет требование по взысканию неустойки за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 (153 дня) в сумме 271 700 рублей (1 776,093 х 153), взыскании компенсации причиненного ему морального вреда.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил:

1. Взыскать с ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» в пользу Пахомова Сергея Сергеевича:

- неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2016 по 29.11.2016 включительно в сумме 1 776 рублей 09 копеек за каждый день просрочки;

- компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей;

- штраф, предусмотренный п. 3 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы присужденной судом.

2. Обязать застройщика устранить указанные в заявлениях от 12.12.2016 и 22.12.2016 недостатки по квартире, гарантировать возможность работы кадастрового инженера БТИ.

3. Обязать застройщика передать ему объект долевого строительства (<адрес>) и необходимый для ее регистрации пакет документов после выполнения пунктов 1 и 2 иска.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял свои требования, а также дополнил их новым требованием (т.1 л.д. 101-106, 145, 153-158, 178-179, 224, т.2 л.д. 85) указав, что 17.01.2016 он получил предупреждение от 23.12.2016 о необходимости погашения задолженности за увеличившуюся площадь квартиры с предупреждением о расторжении договора, а уведомлением от 21.02.2017 ответчик уведомил его о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке, что является неправомерным, поскольку им произведена полная оплата цены договора - стоимости объекта долевого строительства, предусмотренной договором, дополнительная оплата за разницу фактической и проектной площадью квартиры в цену договора не входит.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил:

I. Признать уведомление о расторжении договора Застройщиком в одностороннем порядке не соответствующим Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», и признать расторжение договора от 18.01.2016 недействительным.

II. Взыскать с ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» в пользу Пахомова Сергея Сергеевича:

1) неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2016 по 29.11.2016 включительно в сумме 1 776 рублей 09 копеек за каждый день просрочки;

2) компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей;

3) штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы присуждаемой судом в его пользу.

III. Обязать застройщика устранить указанные в заявлениях от 12.12.2016 и 22.12.2016 недостатки по квартире (установить заглушку торцевую подоконника на кухне, накладки петель окна в комнате, заменить входную металлическую дверь, установить ограждающий короб в санузле на стояки водо- и канализационных труб), гарантировать возможность работы кадастрового инженера БТИ предоставлением гарантийного письма о разрешении входа кадастрового инженера в квартиру.

IV. Обязать застройщика передать ему объект долевого строительства (<адрес>) и необходимый для ее регистрации пакет документов после выполнения пункта III иска.

В судебное заседание истец Пахомов С.С. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Пахомов С.В. уточнил исковые требования в части взыскания неустойки, просил взыскать неустойку за 152 дня, с 01.07.2016 по 29.11.2016 в сумме 269 965 рублей, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Лалаев Д.А. в судебном заседании иск не признал.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит иск Пахомова С.С. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком 18.03.2016 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с объектами социально-культурного назначения по <адрес> в г. Севастополе, согласно которому ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» (Застройщик) приняло на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с объектами социально-культурного назначения по <адрес> в г. Севастополе и передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Пахомов С.С. (Участник долевого строительства) обязался уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи (т.1 л.д. 41-45).

Объектом долевого строительства является входящая в состав многоквартирного дома по адресу: г. Севастополь, <адрес>, однокомнатная квартира, в блоке 2, строительный №, на 9 этаже, общей проектной площадью 42,36 кв.м., приведенной проектной площадью 42,97 кв.м., подробное описание и характеристики которой (в том числе план квартиры, план расположения на этаже, перечень строительно-монтажных и отделочных работ) в соответствии с проектной документацией указаны на плане многоквартирного дома и содержатся в Приложении 1 и Приложении № 1-1 к договору, являющимися неотъемлемой частью договора.

Согласно пунктам 1.5, 1.6 договора срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - до 31.03.2016. Застройщик передает Участнику долевого строительства Объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 3 месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 3.2 стоимость Объекта долевого строительства составляет 2 664 140 рублей, и складывается из стоимости 1 квадратного метра в размере 62 000 рублей.

Оплата стоимости квартиры истцом произведена полностью, что подтверждается платежным поручением и приходным кассовым ордером от 18.12.2014 на сумму 2 397 726 рублей, банковской квитанцией от 18.12.2015 на сумму 266 414 рублей (т.1 л.д. 48-50).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – многоквартирного жилого дома по <адрес> в г. Севастополе получено ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» 13.10.2016 (т.1 л.д. 204-209).

30.11.2016 Пахомову С.С. ответчиком вручено сообщение от 14.10.2016 о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, с указанием на необходимость принятия объекта долевого строительства в срок до 31.10.2016 (т.1 л.д. 74).

12.12.2016 Пахомов С.С. обратился к ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» с претензией, в которой указал о наличии недостатков в квартире (отсутствуют заглушка торцевая подоконника в кухне, накладки петель металло-пластикового окна в комнате, повреждена входная металлическая дверь), несоответствии фактической площади квартиры произведенным им обмерам, наличии права на получение неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры с 30.06.2016 по 30.11.2016 в сумме 271 742 рубля 26 копеек (т.1 л.д. 51-52).

22.12.2016 представитель истца Пахомов С.В. обратился со второй претензией к ответчику, указав на наличие недостатков в квартире в виде отсутствия ограждающего короба на стояках водоснабжения и водоотведения (т.1 л.д. 54).

30.01.2017 ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» дан ответ на претензию Пахомова С.С. от 12.12.2016, сообщено, что устранены недостатки в квартире, а именно установлены заглушка торцевая подоконника в кухне, накладки петель металло-пластикового окна в комнате, произведена замена входной металлической двери (т.1 л.д. 215-216).

Ответа на другие требования истца ответчиком не представлено.

Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан.

Правоотношения сторон по настоящему делу регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 6 данного закона (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В судебном заседании установлено, что ответчиком нарушены предусмотренные договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 18.01.2016 сроки передачи Пахомову С.С. объекта долевого строительства (до 30.06.2016). Сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче вручено ему 30.11.2016.

Доводы представителя ответчика о том, что такое сообщение направлено почтой истцу 15.10.2017, но не получено им по собственной воле (т.1 л.д. 210-211), опровергаются материалами дела.

Согласно ответу ФГУП «Почта Крыма» на обращение представителя истца Пахомова С.В. направленное ответчиком заказное письмо, адресованное Пахомову С.С., было направлено по адресу: г. Севастополь, <адрес>, тогда как согласно материалам дела истец проживает по адресу: г. Севастополь, <адрес>А (т.1 л.д. 140, 9).

Обязанность по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче законом возложена на застройщика (части 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ). Направление такого уведомления по адресу, отличному от адреса участника долевого строительства, указанному в договоре долевого участия, не может быть признано надлежащим исполнением указанной обязанности.

Доводы ответчика о наличии обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), повлекших невозможность исполнения обязательств в установленные договором сроки, в виде введения Правительством Севастополя режима чрезвычайной ситуации и запрета на осуществление строительных работ в связи с прекращением поставок электроэнергии, суд находит несостоятельными.

Согласно статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в пункта 8, 10 Постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Должник обязан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причиненного кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязанности - возместить кредитору причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Распоряжением Губернатора города Севастополя от 22.11.2015 на территории города Севастополя введен режим веерного отключения потребителей электрической энергии, связанный с прекращением поставок электроэнергии из энергосистемы Украины, режим «чрезвычайной ситуации» (т.1 л.д. 55-57).

Указом Губернатора города Севастополя от 28.11.2015 предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим строительство объектов капитального строительства, на период действия режима «чрезвычайной ситуации» указано приостановить строительно-монтажные работы, связанные с использованием прямого подключения к сетям энергоснабжения города Севастополя, за исключением использования собственных устройств, генерирующих электрическую энергию, обеспечивающих их потребности (т.1 л.д. 58).

Режим «чрезвычайной ситуации» отменен с 25.05.2016 (т.1 л.д. 59).

Вместе с тем суд учитывает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома был заключен между истцом и ответчиком 18.01.2016, т.е. в период действия режима «чрезвычайной ситуации», при этом ответчиком срок ввода дома в эксплуатацию определен – до 31.03.2016.

Заключая договор с указанным сроком исполнения обязательств, ответчик мог и должен был определить срок строительства жилого дома с учетом действующего режима «чрезвычайной ситуации» и своих реальных возможностей. Объективных препятствий для этого не имелось.

Доводы представителя ответчика о том, что в договоре, заключенном с Пахомовым С.С., не мог быть установлен иной срок исполнения обязательств, отличный от сроков, установленных для других участников долевого строительства по ранее заключенным договорам, не могут быть приняты во внимание.

Как видно из материалов дела, срок окончания строительства неоднократно изменялся ответчиком, что отражено в ранее заключенных с Пахомовым С.В. и Пахомовым С.С. предварительном договоре от 16.12.2014 и договоре от 14.12.2015, не прошедшим регистрацию, в которых сроки ввода дома в эксплуатацию были установлены – до 30.09.2015, до 31.12.2015 (т.1 л.д. 33-38, 22-32).

При этом суд отмечает, что последний договор от 14.12.2015 составлялся также в период действия режима «чрезвычайной ситуации», в связи с чем отсутствуют основания полагать, что заключая спустя месяц договор участия в долевом строительстве от 18.01.2016, ответчик был связан какими-либо неустранимыми обстоятельствами, препятствующими ему установить реальный срок окончания строительства жилого дома, в том числе изменить указанный срок в договорах с другими участниками долевого строительства.

С учетом изложенного суд не находит оснований для признания указанных ответчиком обстоятельств непредотвратимыми, обстоятельствами непреодолимой силы, исключающими его ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств.

В этой связи суд приходит к выводу, что истец имеет право на взыскание с ответчика неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, в двойном размере, за период с 01.07.2016 по 29.11.2016.

По делу установлено, что до 30.11.2016 (даты вручения истцу сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче) участник долевого строительства не уклонялся от подписания передаточного акта.

В соответствии с указанием Центрального банка Российской Федерации от 11.12.2015 № 3894-У с 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России не устанавливается, ее значение приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

При расчете суммы неустойки суд принимает во внимание значение ставки рефинансирования (ключевой ставки) 10,5% - с 14.06.2016, 10% - с 19.09.2016.

Размер неустойки составит:

- с 01.07.2016 по 18.09.2016 (80 дней): 2 664 140 рублей х 10,5% х 1/300 х 2 х 80 дней = 149 191 рубль 84 копейки;

- с 19.09.2016 по 29.11.2016 (72 дня): 2 664 140 рублей х 10% х 1/300 х 2 х 72 дня = 127 878 рублей 72 копейки.

Всего - 277 070 рублей 56 копеек.

Представитель истца, уточнив требования в судебном заседании, просил взыскать 269 965 рублей. Рассматривая в соответствии с требованиями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело в пределах заявленных истцом требований, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 269 965 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.

Из материалов дела следует, что истцом была направлена ответчику претензия, содержащая в числе других требований, предложение о выплате неустойки, которое было оставлено без удовлетворения. В этой связи с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, т.е. в размере 134 982 рубля 50 копеек.

Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии со статьями 151, 1101 Гражданского кодекса РФ моральный вред (физические или нравственные страдания), причиненный гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Истец в результате нарушения ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства, безусловно, испытывал нравственные переживания, которые согласно пояснениям истца выразились в длительных переживаниях за неполучение своевременно квартиры, необходимости вести переписку с ответчиком.

Учитывая, что нарушение договора долевого участия в строительстве произошло по вине ответчика, суд находит требования истца о взыскании компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению. При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает конкретные обстоятельства дела, наступившие негативные последствия в результате нарушения прав истца, его индивидуальные особенности, степень и характер нравственных страданий, исходя из требований разумности и справедливости, считает возможным определить размер компенсации морального вреда в сумме 10 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.6 договора участия в долевом строительстве от 18.01.2016, заключенного между истцом и ответчиком, в случае, если фактическая общая площадь Объекта долевого строительства в результате проведения кадастрового учета (по данным государственного технического учета и технической инвентаризации) не совпадает с его проектной площадью, предусмотренной данным договором, Застройщик направляет Участнику долевого строительства соответствующее уведомление, в котором оговаривается размер обязательств сторон по доплате или возврату средств из-за разницы в площади, сроки проведения окончательных расчетов и другие условия.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что в случае, если фактическая общая площадь Объекта долевого строительства в результате проведения кадастрового учета (по данным государственного технического учета и технической инвентаризации) окажется больше, чем проектная, которая предусмотрена договором, Участник долевого строительства на основании внесенных изменений и дополнений в договор участия в долевом строительстве в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика производит оплату за указанную разницу, исходя из стоимости квадратного метра.

Из материалов дела следует, что в сообщении о готовности объекта долевого строительства к передаче, врученном истцу 30.11.2016, ООО «Девелопментская компания» уведомило истца также о необходимости проведения окончательных расчетов за разницу между фактической и проектной площадью, сообщило, что согласно технической документации, фактическая общая площадь квартиры (с учетом летних помещений) составляет 43,3 кв.м. (т.1 л.д. 74).

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

13.01.2017 ООО «Девелопментская компания» направило Пахомову С.С. предупреждение, датированное 23.12.2016, о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения данного требования, в котором предложило в срок до 29.01.2017 произвести оплату за разницу между фактической и проектной площадью в размере 20 460 рублей, разъяснив положения закона о наличии в случае неуплаты у Застройщика права на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение (т.1 л.д. 127-129).

Указанное предупреждение получено истцом 20.01.2017 (т.1 л.д. 130).

21.02.2017 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке в связи с неуплатой истцом указанной суммы (т.1 л.д. 131-134).

Уведомление получено истцом 27.02.2017 (т.1 л.д. 135-137).

16.03.2017 представителем истца Пахомовым С.В. произведено перечисление ответчику суммы в размере 20 460 рублей, что подтверждается банковской квитанцией (т.1 л.д. 168).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Частью 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу частей 4 и 5 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца.

Заключенным сторонами договором предусмотрен общая проектная площадь и приведенная проектная площадь Объекта долевого строительства, которая после проведения кадастрового учета (по данным государственного технического учета и технической инвентаризации) может не совпадать с его проектной площадью, предусмотренной договором, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет стоимости Объекта долевого строительства.

Указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.

Соответствующая позиция изложена в пункте 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которой просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании установлено, что Пахомовым С.С. в установленном договором порядке, своевременно произведена оплата цены Объекта долевого строительства, предусмотренная договором, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади как одностороннее расторжение договора застройщиком, ни законом, ни договором от 18.01.2016 не установлено. В этой связи у ответчика право расторгнуть договор не возникло.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными требования истца о признании уведомления о расторжении договора ответчиком в одностороннем порядке от 21.02.2017, направленное Пахомову С.С., не соответствующим закону, признании недействительным расторжения договора от 18.01.2016 со стороны ООО «Девелопментская компания «Вертикаль».

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требований Пахомова С.С. о понуждении ответчика устранить указанные в заявлениях от 12.12.2016 и 22.12.2016 недостатки по квартире (установить заглушку торцевую подоконника на кухне, накладки петель окна в комнате, заменить входную металлическую дверь, установить ограждающий короб в санузле на стояки водоснабжения и водоотведения).

Как установлено в судебном заседании, после получения претензии истца от 12.12.2016 ответчик устранил часть указанных недостатков, а именно установил заглушку торцевую на подоконник в кухне, накладки петель металло-пластикового окна в комнате, произвел замену входной металлической двери, о чем сообщил Пахомову С.С. письмом от 30.01.2017 (т.1 л.д. 215-216).

Представитель истца в судебном заседании не отрицал указанные обстоятельства, настаивал только на удовлетворении исковых требований в части установки ограждающего короба на стояки водоснабжения и водоотведения, утверждая, что установка короба предусмотрена проектной документацией многоквартирного жилого дома и строительными нормами.

В целях проверки указанных обстоятельств судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению проведенной ФБУ «Севастопольская ЛСЭ» экспертизы объект долевого строительства – квартира по адресу: г. Севастополь, <адрес>, в части размещения стояков водопроводных и канализационных сетей соответствует действующим строительным нормам и правилам, а именно СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», согласно которым размещение стояков водопроводных и канализационных сетей в санузле квартиры возможно в коробе и открыто, размещение в строительных конструкциях, коммуникационных шахтах, технических шкафах, каналах и коробах не обязательно. Если короба предусмотрены, то их монтаж производится после проведения штукатурных работ и устройства пола.

В проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, <адрес>, в части <адрес>, и остальных квартир, размещение стояков водопроводных и канализационных сетей в санузле в строительных конструкциях, коммуникационных шахтах, технических шкафах, каналах и коробах не предусмотрено, что не противоречит нормам СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*.

Проектная документация в части размещения стояков водопроводных и канализационных сетей в санузлах квартир и без коробов соответствует нормам и правилам, действовавшим на момент ее составления (т.2 л.д. 66-71).

Оснований сомневаться в правильности и достоверности выводов судебной экспертизы у суда отсутствуют, экспертиза проведена специалистом в области строительства, имеющим необходимое образование, квалификацию и значительный экспертный стаж. Выводы экспертизы подтверждены и разъяснены экспертом ФИО4 в судебном заседании.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве от 18.01.2016 является Приложение № 1, содержащее описание Объекта долевого строительства и перечень строительно-монтажных и отделочных работ, о выполнении которых стороны достигли соглашение при заключении договора (т.1 л.д.71-72).

Согласно указанному перечню ответчик обязался передать квартиру истцу без внутренней отделки стен (выполняется затирка швов), потолка, пола (звукоизолирующая стяжка по перекрытию под чистовой пол и гидроизоляция в помещениях с мокрым циклом; в санузлах – гидроизоляция, стяжка не выполняется). В части работ по устройству системы холодного и горячего водоснабжения предусмотрены – стояки и магистральные трубы; отвод труб от стояка к месту установки сантехнических приборов с установкой запорной арматуры, без разводки по помещению; в части работ по устройству канализации – стояки для подключения сантехнических приборов; разведение по помещению не выполняется.

В указанном перечне строительно-монтажных и отделочных работ не предусмотрена установка коробов на стояки системы водоснабжения и канализации.

Ссылку представителя истца на содержащийся в Приложении № 1 план квартиры в части обозначенного на нем ограждающего короба стояков водоснабжения и канализации, как подтверждение обязательств ответчика по выполнению короба, суд признает несостоятельной.

Указанный план квартиры является схемой будущей планировки квартиры с предполагаемым вариантом размещения сантехнических приборов – ванной, раковины, унитаза и даже стиральной машины. Между тем установка указанных приборов, а также короба на стояки не предусмотрена в договоре и согласованном сторонами перечне строительно-монтажных и отделочных работ.

Кроме того, согласно заключению экспертизы и пояснениям эксперта в судебном заседании монтаж короба на стояки водоснабжения и канализации производится после проведения штукатурных работ и устройства пола, в то время как выполнение этих работ в обязательства ответчика не входит.

Из пояснений эксперта и фотоснимков, сделанных экспертом при проведении экспертного исследования, следует, что в санузле оштукатуривание стен и устройство пола не произведено, в связи с чем возложение на ответчика обязанности по устройству короба невозможно, установка короба должна быть выполнена самим истцом, по его желанию, после выполнения названных отделочных работ.

Кроме того, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности гарантировать возможность работы кадастрового инженера БТИ (предоставлением гарантийного письма о разрешении входа кадастрового инженера в квартиру).

Суду представлен кадастровый паспорт помещения – <адрес> доме по <адрес>, выполненный кадастровым инженером, согласно которому площадь данной квартиры составляет 42,4 кв.м. (т.1 л.д. 247-248).

Оснований сомневаться в достоверности результата кадастровых работ, выполненных кадастровым инженером, квалификация которого подтверждается принятием в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров, не имеется. Истцом таких доказательств не представлено.

Сведения о площади объекта недвижимости устанавливаются в результате кадастровых работ и подлежат включению Единый государственный реестр недвижимости как одна из основных характеристик объекта недвижимости (статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Изменение указанных сведений осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства (статья 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Законом № 214-ФЗ и договором участия в долевом строительстве от 18.01.2016, заключенным между истцом и ответчиком, не предусмотрена возможность обсуждения, согласования площади объекта долевого строительства, самостоятельного измерения его площади участником долевого строительства, в том числе с привлечением кадастровых инженеров, на стадии приема-передачи данного объекта.

То обстоятельство, что окончательная стоимость квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве, рассчитана ответчиком из общей площади квартиры (с учетом летних помещений) в размере 43,3 кв.м., истцом по настоящему делу не оспаривается. Оплата за увеличение площади квартиры истцом произведена добровольно, требований о перерасчете стоимости объекта долевого строительства по настоящему делу не заявлено.

Не подлежат удовлетворению требования Пахомова С.С. о возложении обязанности на ответчика передать ему объект долевого строительства и необходимый для ее регистрации пакет документов после выполнения требований, изложенных в пункте III иска, о понуждении устранить недостатки квартиры и допустить кадастрового инженера.

Как установлено по делу, акт приема-передачи объекта долевого строительства не подписан истцом в связи с предъявлением указанных требований. Поскольку судом не установлено оснований для удовлетворения данных исковых требований, отсутствуют и основания о понуждении ответчика к подписанию акта приема-передачи квартиры и передаче необходимого для регистрации права собственности пакета документов.

Иных обстоятельств, свидетельствующих об уклонении ответчика от передачи объекта долевого строительства истцу, по делу не установлено.

В силу статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика.

Поскольку истец в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 499 рублей 65 копеек (5 899,65 руб. за требования о взыскании неустойки + 300 рублей за требование о компенсации морального вреда + 300 рублей за требование о признании недействительным расторжения договора).

Согласно письму экспертного учреждения - ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России» расходы на проведение строительно-технической экспертизы в сумме 17 710 рублей 46 копеек не были предварительно оплачены (т.2 л.д. 63).

В соответствии с частью 2 статьи 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Судебная строительно-техническая экспертиза по делу была назначена по ходатайству истца в целях проверки его доводов о недостатках объекта долевого строительства, в удовлетворении данных требований истцу отказано. Данное требование имело самостоятельное основание иска, не связанное с основаниями других требований истца - о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и оспаривании расторжения договора. В этой связи удовлетворение судом последних требований не дают оснований для взыскания судебных расходов с ответчика. Поскольку в требованиях Пахомова С.С. об устранении недостатков квартиры судом отказано, расходы на проведение экспертизы, назначенной для проверки этих требований, подлежат взысканию с истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Пахомова Сергея Сергеевича к ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» в пользу Пахомова Сергея Сергеевича неустойку за период с 01.07.2016 по 29.11.2016 в размере 269 965 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 134 982 рубля 50 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей.

Признать уведомление о расторжении договора застройщиком в одностороннем порядке от 21.02.2017, направленное Пахомову Сергею Сергеевичу, не соответствующим закону, признать недействительным расторжение договора от 18.01.2016 в виде одностороннего отказа ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» от его исполнения.

В остальной части иска Пахомову Сергею Сергеевичу отказать.

Взыскать с ООО «Девелопментская компания «Вертикаль» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 499 рублей 65 копеек.

Взыскать с Пахомова Сергея Сергеевича в пользу ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России» расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 17 710 рублей 46 копеек.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:            (РїРѕРґРїРёСЃСЊ)                Р˜.Р’. РЎРѕРјРѕРІР°

Решение в окончательной форме составлено 23.01.2018.

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна

РЎСѓРґСЊСЏ                                            Р˜.Р’. РЎРѕРјРѕРІР°