Решение по делу № 33-1478/2014 от 24.11.2014

Судья Ховалыг Ш.А.     № 33-1478/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кызыл 16 декабря 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Соскал О.М.,

судей Куулар Л.Д., Кунгаа Т.В.,

при секретаре Донгак Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Куулар Л.Д. гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «**» к Т.М., Т.К. об обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении договора займа, по апелляционной жалобе Т.К. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 26 мая 2014 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ОАО «**» (далее – ОАО «**») обратилось в суд с иском к Т.М., Т.К. об обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа, указывая на то, что в соответствии с условиями договора займа (при ипотеке в силу закона) № от 23 августа 2007 года (далее - Договор займа) заемщикам Т.М., Т.К. (далее - Ответчики) ОАО «**» предоставил ипотечный жилищный заем в размере 1 620 000 руб. на срок 180 месяцев, с годовой процентной ставкой в размере 13,75 процентов годовых, для приобретения квартиры в общую совместную собственность Т.М., Т.К. Квартира состоит из трех комнат, общей площадью ** кв. м, в том числе жилой площадью ** кв. м, расположенной по адресу: ** (далее - Квартира). Заем в сумме 1 620 000 рублей зачислен 24 августа 2007 года на счет ответчика Т.М., что подтверждается платежным поручением №. По состоянию на 22 августа 2007 года квартира была оценена в размере 1800 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика. Государственная регистрация права в общую долевую собственность ответчиков на квартиру произведена 30 августа 2007 года. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками и залогодателями 23 августа 2007 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Тыва первоначальному залогодержателю ГУП «**» (далее Закладная). Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 30 августа 2007 за №. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «**», созданное Правительством Российской. Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации (далее - Истец). В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № от 15.04.2004 г. и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ГУП «**». Начиная с февраля 2008 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиком надлежащим образом не производятся. После 13 сентября 2012 года платежи не производились. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение Агентством причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Начиная, со дня первой допущенной просрочки платежа ответчикам было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности Ответчики до настоящего времени не совершил. Письмом № от 05 марта 2012 года в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости"), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 договора займа вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Просит суд обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Т.М., Т.К., расположенную по адресу: **, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 800 000 руб., расторгнуть договор займа № от 23 августа 2007 года, взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва 26 мая 2014 года исковые требования удовлетворены. Судом обращено взыскание на квартиру, принадлежащую Т.М., Т.К., расположенную по адресу: **, с определением способа реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2 936 800 руб. Также судом расторгнут договор займа от 23 августа №. С Т.М., Т.К. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «**» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

В апелляционной жалобе Т.К. просила отменить решение как незаконное, указав, что не согласна отчетом оценки от 14 апреля 2014 года № квартиры рыночной стоимостью 3 671 000 рублей, так как при оценке не были включены стоимость установленной шумоизоляционной двери, проведенного косметического ремонта квартиры. Также указала, что не согласна с начальной продажной ценой квартиры в размере 2 936 800 рублей. При вынесении решения суд не учел ее мнение, она не присутствовала в суде, так как ухаживала за ребенком инвалидом и не была и не была ознакомлена в то время с отчетом оценки квартиры. Также судом не принято во внимание, что ответчики начали ежемесячно погашать кредитную задолженность, не исследовано количество просрочек за 12 месяцев. Также ответчица просит о применении судом ч.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке». Также просит учесть, что у них нет другого жилья, на иждивении двое детей, один из которых инвалид.

Ответчики Т.М., Т.К. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение отменить и принять новое решение.

Представитель ОАО «** в судебном заседании не согласился с доводами апелляционной жалобы, просила оставить решение в силе.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Администрации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению (пп. 1); наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя (пп. 2);

способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание (пп. 3);

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет залога, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела усматривается, что 23 августа 2007 года между ОАО «**» и Т.М., Т.К. заключен договор займа №, в соответствии с которым им был предоставлен заем в размере 1 620 000 руб. сроком на 180 месяцев под 13,75% годовых для приобретения в общую совместную собственность квартиру, находящуюся по адресу: **, стоимостью 1 800 000 руб.

В обеспечение обязательств договором предусмотрено установление ипотеки (залога) до исполнения обязательств по возврату кредита, право займодавца на исполнение обязательств и право залога подлежит удостоверению закладной.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 23 августа 2007 года, Т.М., Т.К. приобрели в общую совместную собственность квартиру по адресу: **, стоимостью 1 800 000 руб., квартира приобретается за счет собственных средств и заемных средств, предоставляемых ОАО «**»

Как указано в п. 2.4 договора купли-продажи квартиры, квартира в обеспечении обязательств, принятых по договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру.

Из данного договора следует, что квартира как предмет ипотеки оценивается в 1800000 рублей на основании заключения независимого оценщика от 22 августа 2007 года.

Согласно закладной, Т.М., Т.К. передали первоначальному залогодержателю в залог квартиру по адресу: **, в обеспечение обязательства по договору займа, дата государственной регистрации ипотеки – 30 августа 2007 года, 13 сентября 2007 года права по закладной переданы ОАО «**»

Из свидетельства о государственной регистрации права серии № от 30 августа 2007 года следует, что Т.М., Т.К. принадлежит на праве общей совместной собственности трехкомнатная благоустроенная квартира общей площадью ** кв. м, расположенная по адресу **.

20 сентября 2013 года решением Кызылского городского суда Республики Тыва по гражданскому делу по исковому заявлению ОАО «**» к Т.М., Т.К. о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество постановлено: «Исковые требования Открытого акционерного общества «**» к Т.М., Т.К. о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично. Взыскать в солидарном порядке с Т.М., Т.К. в пользу Открытого акционерного общества «**» 1 609 387 руб. 97 коп. в счет кредитной задолженности, 16 246 руб. 93 коп. в счет расходов по уплате государственной пошлины. Взыскивать в солидарном порядке с Т.М., Т.К. в пользу Открытого акционерного общества «**», начиная с 27 апреля 2013 года и по день реализации квартиры или по день полного погашения обязательства, проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по кредиту в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы неисполненных обязательств по основному долгу – 1 401 196 руб. В удовлетворении остальной части иска отказать». Решение вступило в законную силу 26 октября 2014 года.

Разрешая заявленные требования по существу, суд правомерно применил к спорным правоотношениям положения вышеуказанных правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, учитывая, что факт нарушения обязательств по договору займа, обеспеченного залогом квартиры, установлен.

С данным выводом судебная коллегия соглашается, поскольку оснований, по которым обращение взыскания на предмет залога не допускается, не имеется. Из материалов дела усматривается, что сумма долга по кредитному договору является значительной, а период просрочки ответчиками исполнения обязательства по кредитному договору более трех месяцев (последний платеж в погашение кредита ответчиком был произведен 13 сентября 2012 г.). При таких данных у суда первой инстанции имелись все основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная стоимость квартиры судом определена на основании отчета рыночной стоимости заложенной квартиры для продажи на публичных торгах.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с отчетом об определении рыночной стоимости квартиры от 14 апреля 2014 года №, где рыночная стоимость квартиры определена в размере 3 671 000 руб., не влекут отмену решения суда, поскольку иных доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ответчики не представили.

Руководствуясь правилами п. п. 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции обоснованно определил начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества в размере 2 936 800 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости указанных объектов, установленной экспертом в рамках проведенной судебной оценочной экспертизы.

Иные доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, оснований для отмены решения суда у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 26 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2014 года.

Председательствующий

Судьи