Решение по делу № 2-31/2013 (2-1047/2012;) от 20.11.2012

№2-31/13

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 февраля 2013 года г.Луховицы Московской области

Луховицкий районный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ступиной С.В.

при секретаре Солдатниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукашевич Т.М. к Муравьевой Л.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Лукашевич Т.М. обратилась в суд с иском к Муравьевой Л.М., Зудиной Н.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств.

После уточнения иск предъявлен только к ответчику Муравьевой Л.М., истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ..., заключенный между продавцом Муравьевой Л.М. (от имени которой действовала Зудина Н.А.) и покупателем Лукашевич Т.М.; взыскать с Муравьевой Л.М. денежные средства, полученные за земельный участок в размере ....; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ....; понесенные истцом расходы согласно ст. 15 ГК РФ в размере ....

В обоснование требований истец показала, что по договору купли-продажи от ... она купила у ответчицы за .... земельный участок площадью ....м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., участок ...; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

В спорном договоре было указано, что участок не обременен правами третьих лиц (п.5 договора), не имеется ограничений в пользовании земельным участком (п.6).

Пояснила, что до заключения сделки было проведено межевание земельного участка, в ходе которого было установлено, что площадь продаваемого земельного участка составляет ....м, то есть меньше площади земельного участка согласно правоустанавливающим документам ответчицы (....), на которую первоначально рассчитывала истица при покупке.

Истица признала, что до заключения договора купли-продажи она осматривала земельный участок, который на момент осмотра не был огорожен; его границы не были обозначены ориентирами; истица видела, что рядом с участком находится линия электропередач. При этом продавец Муравьева Л.М. указала истице месторасположение земельного участка приблизительно в ... м от этой линии электропередач.

Земельный участок приобретался истцом для строительства жилого дома. После покупки земельного участка в процессе согласования строительно-технической документации выяснилось, что у данного земельного участка имеются обременения и ограничения в пользовании земельным участком: так, при проведении в ... году топографической съемки было выявлено, что вдоль границы земельного участка проходит линия электропередач, 2 столба которой находятся на земельном участке. ... ОАО «...» направило истцу технические условия по обременению и ограничению в пользовании земельным участком. По указанным причинам истица не может разместить на земельном участке строения, которые планировалось на нем построить. Кроме того линия электропередач негативно влияет на здоровье человека.

При этом истица признала, что эта линия электропередач установлена в ... году и с этого времени находится на одном и том же месте.

Истец считает, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых истец исходила при заключении договора. Считает, что обременения и ограничения земельного участка появились после заключения договора купли-продажи. По ее мнению, ответчик скрыла от истца, что земельный участок имеет обременения и ограничения в пользовании; она длительное время пользовалась этим участком и должна была знать обо всех его ограничениях.

До предъявления иска в суд истица обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора, ответчик на это требование не ответила, а поэтому, ссылаясь на положения п.1 ст.451 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ, истица просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, взыскать с ответчика уплаченную истцом денежную сумму ...., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... коп., расходы, понесенные истцом в связи с заключением договора в размере ... ....

Считает, что она не пропустила срок исковой давности по данному спору, поскольку о нарушении своего права истица узнала в ... году, получив информацию об имеющихся обременениях земельного участка.

Ответчик Муравьева Л.М. и ее представитель - Сотникова Е.В. иск непризнали. В обоснование возражений показали, что ответчик являлась собственником спорного земельного участка площадью ....м, расположенного по адресу: ..., участок .... Этот участок ей был выделен для ведения личного подсобного хозяйства; ответчица использовала его для выращивания картофеля, на нем не было строений. Участок не имел ограничений и обременений в пользовании, ответчик не знала о существовании каких-либо ограничений и обременений и не скрывала от истца об ограничениях и обременениях участка. Этот участок ответчик продала истице.

Ответчик показала, что перед заключением спорного договора истица в ее присутствии осмотрела участок, который на момент осмотра действительно не был огорожен, однако его границы были четко обозримы на местности, и обозначены отвалом земли высотой более ....

У истца не возникло вопросов по поводу линии электропередачи, проходящей вдоль границы участка, которая была построена в ... и с этого момента находится на одном и том же месте.

Договор купли-продажи земельного участка был заключен ..., истец уплатила за него денежную сумму ... руб. В договоре указано, что истец осмотрела земельный участок и удовлетворена его качественным состоянием, не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщила продавец. При заключении договора истец подписала передаточный акт, в котором указано, что у нее отсутствуют претензии в отношении передаваемого земельного участка.

Считают, что истец может использовать земельный участок по его целевому назначению без ограничений, в том числе для строительства, поскольку ей разрешено размещать на участке объекты недвижимости в соответствии с разработанной для нее «Схемой планировочной организации земельного участка», согласованной, в том числе, с электросетевой организацией.

По мнению представителя ответчика, истица пропустила срок исковой давности по данному спору, который следует исчислять с ... – даты заключения спорного договора купли-продажи земельного участка; а поэтому в удовлетворении иска следует отказать.

Определением суда от ... процессуальное положение Зудиной Н.А. было изменено с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третье лицо Зудина Н.А. считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик не нарушила права истца. Показала, что действительно она от имени ответчицы занималась подготовкой документов для заключения спорного договора купли-продажи земельного участка, принадлежавшего ответчику. Признала, что в процессе межевания действительно изменилась площадь этого земельного участка, но истица была с этим согласна и заключила догово..., что согласно документам на земельный участок никаких обременений и ограничений в пользовании спорным земельным участком нет.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ...в судебное заседание не явился, третье лицо направило в адрес суда заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие его представителя, относительно чего лица, участвующие в деле, не возражают. Суд считает возможным в силу положений ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

судом установлено, что ... между продавцом Муравьевой Л.М. (от имени которой действовала Зудина Н.А.) и покупателем Лукашевич Т.М., был заключен договор, согласно которому истец за .... купила у ответчицы земельный участок площадью ....м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., участок ..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.29-30).

Этот договор и переход к истцу права собственности по договору ... были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по ...; запись о регистрации ... (л.д.38).

Истец просит расторгнуть вышеуказанный договор, ссылаясь на положения п.1 ст.451 ГК РФ; считает, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Пояснила, что после заключения договора в ходе подготовки строительной документации истице стало известно, что у данного земельного участка имеются обременения и ограничения в пользовании им, а именно: вдоль границы земельного участка проходит линия электропередач, 2 столба которой находятся на земельном участке; данное обстоятельство препятствует ей использовать земельный участок для строительства жилого дома и служебных строений. По мнению истца, эти обременения и ограничения земельного участка появились после заключения договора купли-продажи.

Суд учел, что до предъявления иска в суд истец ... с соблюдением требований п.2 ст.452 ГК РФ направила в адрес ответчицы предложение расторгнуть договор (л.д.54-56).

Суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

в соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

При этом в пункте 2 ст.451 ГК РФ перечислены условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В данном случае истец должна доказать, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых она исходила при его заключении.

Судом установлено, что до заключения договора купли-продажи было проведено межевание земельного участка, в процессе которого были определены границы участка, месторасположение этих границ ... было внесено в ГКН; площадь участка определена - ....м (л.д. 18-20). Именно эта площадь земельного участка была внесена в договор купли-продажи (в предварительном договоре площадь участка была указана из правоустанавливающих документов -....м).

При таких обстоятельствах суд считает установленным, что на день заключения спорного договора купли-продажи границы спорного земельного участка были установлены на местности, его площадь составила ....м.

Из договора купли-продажи спорного земельного участка усматривается, что покупатель удовлетворена качественным состоянием земельного участка, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщила продавец (п.10 договора).

... (в день заключения спорного договора) стороны договора подписали Передаточный акт, в котором указано, что покупатель приняла от продавца земельный участок площадью ... кв.м (п.1); претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имеется (п.2) (л.д.37).

Истица в суде показала, что перед подписанием передаточного акта она не осмотрела спорный земельный участок по той причине, что участок не был огорожен, его границы не были обозначены на местности, она плохо ориентируется в д...., а поэтому не могла найти этот участок.

Суд считает эти доводы истца неубедительными, поскольку в спорном договоре и в передаточном акте нет отметок о том, что истец не имеет возможности осмотреть участок либо, что она требовала обозначить земельный участок на местности; истец не привела веских оснований, препятствующих осмотреть земельный участок при заключении договора и потребовать от продавца обозначить участок на местности.

Суд принял во внимание объяснения ответчика о том, что границы спорного участка четко обозримы на местности, и обозначены отвалом земли высотой более ... см.

Как пояснила истица, ... года перед принятием решения о покупке спорного земельного участка она осмотрела его. Признает, что она видела проходящую вблизи с участком линию электропередач, местонахождение которой с момента заключения договора купли-продажи земельного участка до настоящего времени не изменилось.

В ответе ОАО «...» от ... указано, что вышеуказанная линия электропередач построена и введена в эксплуатацию в ... году (л.д.58).

При таких обстоятельствах суд считает установленным, что линия электропередач построена в ... году, и до настоящего времени ее местонахождение не изменилось.

Стороны не оспаривают, что в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах ответчицы на спорный земельный участок отсутствовало указание на какие-либо обременения и ограничения в пользовании земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием.

В спорном договоре купли-продажи земельного участка указано, что участок не обременен правами третьих лиц (п.5 договора), не имеется ограничений в пользовании земельным участком (п.6).

В правоподтверждающем документе на имя истица (свидетельстве о государственной регистрации права от ...) также нет отметок об ограничениях (обременениях) участка.

В подтверждение того, что после заключения спорного договора произошло существенное изменение обстоятельств, истица сослалась на топографическую съемку земельного участка, проведенную ООО «...» в ... году, и письмо от ... ОАО «...

Из вышеуказанной топографической съемки усматривается, что на ней обозначена линия электропередач (...), которая проходит за пределами границы спорного земельного участка.

В письме от ... ОАО «...» направило истцу технические условия по обременению и ограничению в пользовании земельным участком, поскольку он находится в охранной зоне ..., которая составляет ... м в обе стороны от проекции на землю крайних проводов ... (л.д.52-53).

В этом же письме электросетевая организация указала, что строительство объектов на территории охранной зоны запрещается без письменного согласования с «... электрическими сетями» (в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 года №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон») (л.д.52-53).

В данном случае Управление капитального строительства ... выдало истице ордер ... от ... на право производства земляных работ по строительству жилого дома и служебных строений по адресу: д...., в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, согласованной с отделом главного архитектора ... и требованиями Правил производства земляных работ (л.д.40-41).

Этот ордер согласован со всеми заинтересованными службами района, в том числе, с ... ОАО «...», о чем на нем имеется соответствующая резолюция главного инженера этой организации от ... (л.д.41).

Тем самым строительство объектов недвижимости на спорном участке в установленном законом порядке было согласовано с электросетевой организацией, которая не запретила истцу осуществлять строительство в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка.

Суду представлена «Схема планировочной организации земельного участка», разработанная для застройщика Лукашевич Т.М., на которой расположены разрешенные к строительству объекты недвижимости, в том числе жилой дом. Из этой схемы усматривается, что эти объекты расположены на расстоянии более ... метров от границы земельного участка (л.д.138); при этом на схеме отмечено, что линия электропередачи проходит за пределами границы земельного участка. Тем самым объекты недвижимости на участке расположены вне охранной зоны.

Истица вышеуказанные обстоятельства не опровергла; в том числе не представила доказательства того, что 2 электрических столба линии электропередач находятся на спорном земельном участке.

Суд учел, что вышеуказанная «Схема планировочной организации спорного земельного участка» согласована с соответствующими органами, в том числе с Территориальным отделом Роспотребнадзора, который осуществляет надзор в сфере защиты прав и благополучия человека.

При таких обстоятельствах суд считает, что после заключения спорного договора не произошло изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Линия электропередач существует с ... года, и ее месторасположение не препятствуют истцу использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, включая строительство на нем объектов недвижимости

Суд считает, что доводы истца фактически сводятся к тому, что она при заключении договора не проявила разумную осмотрительность и осторожность, чтобы избежать риска приобретения земельного участка, не отвечающего ее требованиям. Ее объяснения сводятся к описанию действий сторон при совершении сделки – осмотру покупателем приобретаемого по сделке имущества; оформлению передачи имущества; установлению соответствия приобретенного участка его характеристикам, указанным в договоре; сокрытию от покупателя информации о приобретаемом объекте. Все эти причины не имеют правового значения для разрешения спора о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Они могут явиться основанием для предъявления соответствующих исков (связанных с продажей товара, не соответствующего указанным в договоре характеристикам и др.).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что Лукашевич Т.М. следует отказать в удовлетворении требований к Муравьевой Л.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка на основании п.1 ст.451 ГК РФ - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по тому основанию, что ответчик знала и скрыла от нее информацию об имеющихся у земельного участка обременениях и ограничениях по его использованию в связи с нахождением рядом с участком линии электропередачи; в обоснование этого требования истец сослалась на положения п.3 ст.37 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Суд считает, что истец не представила доказательства, подтверждающие ее доводы, и в удовлетворении заявленного требования следует отказать по следующим основаниям:

при рассмотрении требования о расторжении договора на основании п.1 ст.451 ГК РФ судом установлено, что на день заключения договора в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах ответчицы на спорный земельный участок отсутствовало указание на какие-либо обременения и ограничения в пользовании земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием. В настоящее время в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах истца на земельный участок не отмечено о каких-либо ограничениях и обременениях в пользовании земельным участком.

Истец утверждает, что об ограничениях в пользовании земельным участком ей стало известно в связи с подготовкой строительно-технической документации для строительства объектов на участке.

Суд учел, что на участке ответчика не было строений, она не оформляла строительно-техническую документацию, использовала земельный участок для выращивания картофеля; для этого вида деятельности ограничения отсутствуют.

Представитель ответчика заявила, что истица пропустила срок исковой давности по данному спору, который следует исчислять с ... – даты заключения спорного договора купли-продажи земельного участка.

Истица считает, что она не пропустила срок исковой давности по данному спору, поскольку о нарушении своего права она узнала в ....

Исследовав доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к следующему:

по общему правилу срок исковой давности по данному требованию, установленный ст.196 ГК РФ, составляет 3 года.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец утверждает, что об обременениях и ограничениях в пользовании земельным участком она узнала в ... году при оформлении документации по строительству объектов недвижимости на земельном участке.

Ее доводы подтверждаются результатами топографической съемки участка, проведенной в ... году, и письмом ОАО «...» от ... о направлении истцу технических условий по обременению и ограничению в пользовании земельным участком.

При таких обстоятельствах суд согласен с доводами истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с ... года. С настоящим иском она обратилась в суд ... - в пределах 3-х летнего срока исковой давности.

Поскольку суд отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора, а поэтому не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика уплаченной по договору денежной суммы в размере ... руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... коп.; понесенных истцом расходов в сумме ....

В соответствии с ч.2 ст.103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

В данном случае при подаче иска истец госпошлину не уплатила. Исходя из предъявленных истцом требований, госпошлина составляет ...., а поэтому суд считает, что эту сумму следует взыскать с истца в бюджет ... муниципального района ....

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать Лукашевич Т.М. в удовлетворении исковых требований к Муравьевой Л.М. о расторжении договора от ... купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., участок ..., заключенного между Муравьевой Л.М.от имени которой действовала Зудина Н.А.) и Лукашевич Т.М.; о взыскании денежной суммы в размере ... руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... коп.; понесенных истцом расходов в сумме ....

Взыскать с Лукашевич Т.М. в бюджет ... муниципального района ... госпошлину в сумме ...

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Луховицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ....

Председательствующий судья С.В.Ступина