Решение по делу № 33-17800/2024 от 25.09.2024

УИД 66RS0010-01-2024-001910-77 дело № 33-17800/2024 (№ 2-1339/2024)

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 06 ноября 2024 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 23 октября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С.,

Доевой З.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой Ю.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратенко Сергея Сергеевича к обществу с ограниченной ответственностью «ЮристКомпани», Глотовой Наталье Сергеевне, индивидуальному предпринимателю Кощееву Антону Сергеевичу о переводе прав и обязанностей покупателя, по апелляционным жалобам ответчиков общества с ограниченной ответственностью «ЮристКомпани», индивидуального предпринимателя Кощеева Антона Сергеевича на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 22.07.2024.

Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., объяснения истца Кондратенко С.С. и его представителя ( / / )19 представителя ответчика Кощеева А.С. – ( / / )20 представителя ответчика ООО «ЮристКомпани» Бызова Д.В., представителя ответчика Глотовой Н.С. – ( / / )21 третьего лица Кондратенко А.В., судебная коллегия

установила:

Кондратенко С.С. обратился в суд с иском к ООО «ЮристКомпани», Глотовой Н.С., ИП Кощееву А.С. с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества в виде 1/3 доли цеха по адресу: <адрес> заключенному 07.02.2024 между Глотовой Н.С. и ООО «ЮристКомпани».

В обоснование исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от 02.06.2018 супруга истца Кондратенко А.В. приобрела у Глотова В.В. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – цех по адресу: <адрес> Брак супругов Кондратенко не прекращен, брачный договор не заключали. Приобретенное Кондратенко А.В. в период брака имущество в силу закона является совместной собственностью супругов, приобреталось на совместные денежные средства. Таким образом, истец также является собственником 1/3 доли в праве собственности на здание цеха. Другими сособственниками здания цеха по 1/3 доле в праве каждая являются Фурман Ю.А. и Глотова Н.С. По просьбе представителей Глотовой Н.С. 07.02.2024 Кондратенко А.В. и Фурман Ю.А. подписали отказ от преимущественного права покупки принадлежащей Глотовой Н.С. доли в праве на цех. При этом супруг Кондратенко А.В. – Кондратенко С.С. о подписании такого отказа информирован не был, находился в это время в командировке. Глотова Н.С., зная о заинтересованности и готовности истца в приобретении доли в праве общей долевой собственности на цех, воспользовалась его отсутствием и неосведомленностью Кондратенко А.В., и получила нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки. О намерении продать свою долю Глотова Н.С. ни Кондратенко А.В., ни истца не информировала. 05.04.2024 Кондратенко А.В. получила извещение от ООО «ЮристКомпани», датированное 06.03.2024, согласно которому ООО «ЮристКомпани», являясь новым собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание цеха, имеет намерение произвести отчуждение доли третьему лицу по цене 14100 000 руб. Истец полагает, что ответчик Глотова Н.С. нарушила право истца преимущественной покупки отчуждаемого ответчиком Глотовой Н.С. имущества, не уведомила надлежащим образом о своем намерении.

В судебном заседании истец Кондратенко С.С., его представитель ( / / )22. доводы иска поддержали, настаивали на удовлетворении требований по указанным в иске основаниям.

Ответчики Глотова Н.С., ИП Кощеев А.С. в судебное заседание не явились, направили в суд представителя.

Представитель ответчиков ООО «ЮристКомпани», Глотовой Н.С., ИП Кощеева А.С. – ( / / )23 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, указывая на то, что Кондратенко А.В., являясь собственником 1/3 доли в праве собственности на здание цеха, добровольно отказалась от преимущественного права покупки доли, принадлежавшей Глотовой Н.С. Свой отказ Кондратенко А.В. оформила у нотариуса, до этого была надлежащим образом уведомлена о намерении Глотовой Н.С. продать принадлежащую ей долю третьему лицу. В спорной ситуации отсутствует нарушение прав истца, поскольку у Глотовой Н.С. отсутствовала обязанность информировать супруга собственника о продаже доли, статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает необходимость получения согласия супруга собственника при реализации участником долевой собственности своего права.

Третьи лица Кондратенко А.В., Фурман Ю.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

Решением Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 22.07.2024 исковые требования Кондратенко С.С. удовлетворены. Суд постановил: перевести на Кондратенко С.С. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/3 (одной третьей) доли в праве общей долевой собственности на здание цеха по изготовлению металлоконструкций с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес> заключенному между Глотовой Н.С. и ООО «ЮристКомпани» от 07.02.2024.

Не согласившись с таким решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, ответчик ООО «ЮристКомпани» подал апелляционную жалобу, в которой указал, что судом неправомерно признан отказ Кондратенко А.В. от преимущественного права покупки ничтожным, поскольку данный отказ был нотариально удостоверен и соответствовал всем требованиям; что судом не обоснованно предоставлена судебная защита истцу, поскольку собственником доли в праве собственности на здание цеха истец не является; что выводы суда о пребывания истца в командировке ничем не подтверждены.

Апелляционная жалоба поступила также от ответчика Кощеева А.С., в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение и неправильное применение норм материального права. В качестве доводов жалобы указано на то, что Кондратенко А.В. отказалась от преимущественного права покупки спорной доли на любых условиях, какие бы не были предложены, что Кощеев А.С. является добросовестным приобретателем и решение суда каких-либо выводов по договору от 14.05.2024 не содержит, что к истцу положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Кощеева А.С. – ( / / )24., представитель ответчика ООО «ЮристКомпани» ( / / )25. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Истец Кондратенко С.С. и его представитель ( / / )26. против удовлетворения жалоб возражали, просили решение суда оставить без изменения. Представили чек от 23.10.2024 о перечислении на депозит УСД Свердловской области 8747441 руб. 22 коп.

Представитель ответчика Глотовой Н.С. – ( / / )27 поддержал позицию ответчиков.

Третье лицо Кондратенко А.В. поддержала позицию истца.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец Кондратенко С.С. состоит в браке с Кондатенко А.В. с 05.03.2005 (свидетельство о заключении брака на л.д. 14).

Согласно выписке из ЕГРН, Кондратенко А.В. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание цеха по адресу: <адрес> здание цеха по изготовлению металлоконструкций (л.д. 15-16). Доля приобретена Кондратенко А.В. в период брака с истцом на основании договора купли-продажи от 02.06.2018 (л.д. 17-18).

07.02.2024 Кондратенко А.В. подписала отказ от преимущественного права покупки принадлежащей Глотовой Н.С. доли в праве общей долевой собственности на здание цеха, подтвердив, что ей известно о продаже Глотовой Н.С. принадлежащей ей доли, при этом согласна на отчуждение Глотовой Н.С. доли за любую цену и на любых условиях. Отказ удостоверен нотариусом (л.д. 19).

В тот же день Глотова Н.С. заключила договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на здание цеха с ООО «ЮристКомпани» за цену 8747 441 руб. 22 коп. (л.д. 78-81).

06.03.2024 ООО «ЮристКомпани» направило Кондратенко А.В. извещение об отчуждении 1/3 доли в праве собственности на здание цеха за 14100000 руб. (л.д. 21). Извещение получено 05.04.2024, что следует из искового заявления и пункта 6 договора купли-продажи от 14.05.2024.

14.05.2024 между ООО «ЮристКомпани» и ИП Кощеевым А.С. заключен договор купли-продажи спорной доли в праве собственности на здание цеха по адресу: <адрес>, за 14100000 руб. (л.д. 82-88).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Кондратенко С.С., суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств надлежащего извещения Кондратенко А.В. о предстоящей продаже принадлежащей Глотовой Н.С. доли (Кондратенко А.В. не была извещена ни о сроках, ни о цене, по которой Глотова Н.С. была намерена продать свою долю), в связи с чем Кондратенко А.В. приняла решение о подписании отказа от преимущественного права покупки, не будучи информированной об условиях планируемой сделки по отчуждению, истец же, находясь в командировке, также не имел возможности должным образом оценить условия сделки и выразить свою волю на заключение сделки либо на отказ от ее заключения, учитывая заинтересованность истца в приобретении спорной доли в виду осуществления в здании цеха предпринимательской деятельности.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может в виду следующего.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариально деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ничтожность.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с пунктом 4.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 № 03/16, далее – Методические указания), бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу. Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен в силу пункта 4.6 Методических указаний.

В силу статьи 156 Гражданского кодекса Российской Федерации к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия совершенного участником долевой собственности Кондратенко А.В. нотариально удостоверенного отказа от 07.02.2024 неясностей не содержит, не допускает двоякого толкования и выражает отказ от преимущественного права покупки при совершении Глотовой Н.С. любых сделок на любых условиях и по любой цене.

На основании пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; таким имуществом в том числе являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, приведенными нормами установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, пока не представлены доказательства обратного. При этом отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу, то исходя из содержания статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки, и не требует согласия супруга сособственника, выдающего отказ.

Соответственно положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации не распространяются на правоотношения, возникшие между участниками общей долевой собственности применительно к соблюдению правил о преимущественной покупке.

Если титульный сособственник отказывается приобрести предлагаемую ему долю, то в данном случае нетитульный сособственник на практике реализовать свое право не сможет, так как согласно Гражданскому кодексу продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности, которые являются титульными. Таким образом, если титульный сособственник против приобретения доли, то его супруг при всем желании воспользоваться правом преимущественной покупки не сможет.

Кроме того, как следует из пункта 4.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 № 2-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева», часть 7 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Сособственник общего совместного имущества, сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества, вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.

При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что Кондратенко А.В., оформившая нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки доли, не была извещена Глотовой Н.С. об отчуждении доли, являются несостоятельными. Самой Кондратенко А.В. заключенные в связи с продажей Глотовой Н.С. доли сделки по каким-либо основаниям не оспаривались.

Оснований для извещения Кондратенко С.С. о предстоящей продаже доли у Глотовой Н.С., вопреки выводам суда первой инстанции, не имелось, поскольку в силу вышеприведенных норм продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности, которые являются титульными. Глотова Н.С., применительно к положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, выполнила свои обязанности по извещению Кондратенко А.В. и Фурман Ю.В. как сособственников других долей (по 1/3 доли в праве у каждой) о намерении продать свою долю (получив нотариально удостоверенные отказы долевых собственников от преимущественного права покупки), таким образом, продавец не нарушила права долевых собственников на преимущественное право покупки.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Кондратенко С.С. не имелось, в связи с чем постановленное решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия разъясняет, что для возврата перечисленных на депозит денежных средств истцу необходимо обратиться в суд первой инстанции с заявлением.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 22.07.2024 отменить, принять по делу новое решение, которым исковое заявление Кондратенко Сергея Сергеевича к обществу с ограниченной ответственностью «ЮристКомпани», Глотовой Наталье Сергеевне, индивидуальному предпринимателю Кощееву Антону Сергеевичу о переводе прав и обязанностей покупателя – оставить без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Некрасова А.С.

Доева З.Б.