Решение по делу № 33-38/2014 (33-4485/2013;) от 12.11.2013

Судья <.>

Дело № 33-4485/2013

Апелляционное определение

г. Махачкала 09 января 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Зайнудиновой Ш.М.

судей Ибрагимова С.Р., Мустафаевой З.К.

при секретаре Алимове Р.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе адвоката Баркаева М.Б. в интересах ООО «Велка» на решение Избербашского городского суда Республики Дагестан от 27 августа 2013 года, которым постановлено:

«исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Велка» г.Москва к Омарову О.М., ООО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2008 года, заключенного между ООО «Велка» и Омарову О.М. в отношении земельного участка площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Избербаш, кадастровый номер земельного участка №; обязать Омарова О.М. вернуть ООО «Велка» земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №; обязать Избербашский отдел Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Омарова О.М. на земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №; обязать Избербашский отдел Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Велка» на земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №; дополнительные иски ООО «Велка» к Омарову О.М., ООО «ДЗФО», Хасаевой С. О., Мукмагомедовой М. Ш., Алиевой З. С., Сурхаеву С.Г., Избербашскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы РФ по РД о признании недействительными: договора купли-продажи земельного участка площадью 25421 (двадцать пять тысяч четыреста двадцать один) кв.м. (кадастровый номер №) от 14.04.2009 года, заключенного между Омарову О.М. и ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования»; договора купли- продажи земельного участка площадью 1573 (тысяча пятьсот семьдесят три) кв.м. (кадастровый номер № от 21.12.2012 года, заключенного между ОАО « Дагестанский завод фильтрующего оборудования» и Алиевой З. С.; договора купли-продажи земельного участка площадью 4580 (четыре тысячи пятьсот восемьдесят) кв.м. (кадастровый номер №) от 14.04.2009 года, заключенного между Омарову О.М. и Мукмагомедовой М. Ш.; договора купли- продажи земельного участка площадью 8675 (восемь тысяч шестьсот семьдесят пять) кв.м. (кадастровый номер №) от 30.12.2010 года, заключенного между Омаровым О.М. и Хасаевой С. О.; о признании недействительными записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними на земельные участки с кадастровыми номерами №; №; №; №; об истребовании имущества - земельных участков под кадастровыми номерами №; №; №; №; №; № из незаконного владения Омарова О.М., ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», Алиевой 3.С, Мукмагомедовой М.Ш., Хасаевой С.О. и Сурхаева С.Г.,- оставить без удовлетворения.

Встречные исковые заявления Мукмагомедовой М. Ш. и ОАО «ЗФО» о признании добросовестными приобретателями земельных участков- удовлетворить и признать их добросовестными покупателями земельных участков с кадастровыми номерами №; №, расположенных по адресу: Республика Дагестан, <адрес>.

Меры по обеспечению иска- наложение ареста на указанные земельные участки-, отменить».

Заслушав доклад судьи Мустафаевой З.К., выслушав объяснения сторон, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Велка», зарегистрированное в г. Москва, через своего представителя Гасанова М.С. обратилось в суд с иском к Омарову О.М.

В обоснование требовний указало, что 06.12.2008 года между ООО «Велка» и ответчиком Омарову О.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 50 000 (пятьдесят тысяч) кв.м., расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (Дагестанский завод фильтрующего оборудования). Переход права собственности на земельный участок к ответчику зарегистрирован Избербашским отделом Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан 12.01.2009г. Существенным условием Договора было то, что оплата ответчиком согласованной цены будет произведена после подписания договора. Однако ответчик, в нарушение условий договора, согласованную цену не уплатил, хотя с момента заключения договора прошло почти три года. Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, указанное служит основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и возврата переданного покупателю имущества.

Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06.12.2008 года, заключенный между ООО «Велка» и Омарову О.М. в отношении земельного участка площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Избербаш, кадастровый номер земельного участка №;

обязать Омарову О.М. вернуть ООО «Велка» земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №;

обязать Избербашский отдел Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Омарова О.М. на земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №.

В ходе судебного разбирательства, истцом предъявлялись дополнительные исковые требования, касающиеся третьих лиц, эти требования рассматривались совместно с вышеуказанным иском, а именно о признании недействительными:

договора купли-продажи земельного участка площадью 25421 кв.м. (кадастровый номер №) от 14.04.2009 года, заключенного между Омаровым О.М. и ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования»;

договора купли-продажи земельного участка площадью 1573 кв.м. (кадастровый номер №) от 21.12.2012 года, заключенного между ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» и Алиевой З. С.;

договора купли-продажи земельного участка площадью 4580 кв.м. (кадастровый номер №) от 14.04.2009 года, заключенного между Омаровым О.М. и Мукмагомедовой М. Ш.;

договора купли-продажи земельного участка площадью 8675 кв.м. (кадастровый номер №) от 30.12.2010 года, заключенного между Омаровым О.М. и Хасаевой С. О.;

договора купли-продажи земельного участка площадью 3854 кв.м. (кадастровый номер №) от 29.10.2012 года, заключенного между ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» и Сурхаеву С.Г.;

записи в едином государственном реестре о регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 05:49:00 №; №; №; №; №;

обязать Избербашский отдел Управления Федеральной регистрационной службы РФ по РД произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Велка» на земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №;

истребовать имущество - земельные участки под кадастровыми номерами №; №; №; №; №; № из незаконного владения Омарова О.М., ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», Алиевой З.С., Мукмагомедовой М.Ш., Хасаевой CO., Сурхаева С.Г.

В обоснование последующих исковых требований, представитель истца указал, что Омаров О.М., не расплатившись за земельный участок перед ООО «Велка», раздробил спорный земельный участок на несколько и произвел отчуждение.

По договору купли-продажи от 14.04.2009 года Омаров О.М. продал часть участка площадью 25421 (двадцать пять тысяч четыреста двадцать один) кв.м. ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» (кадастровый номер №).

По договору купли-продажи от 14.04.2009 года Омаров О.М. продал Мукмагомедовой М. Ш. земельный участок площадью 4580 (четыре тысячи пятьсот восемьдесят) кв.м. (кадастровый номер №).

По договору купли-продажи от 30.12.2010 года ответчик Омаров О.М. продал Хасаевой С. О. земельный участок площадью 8675 (восемь тысяч шестьсот семьдесят пять) кв.м. (кадастровый номер №).

По договору купли-продажи земельного участка от 21.12.2012 года часть участка площадью 1573 (тысяча пятьсот семьдесят три) кв.м. (кадастровый номер №) ОАО «ДЗФО» перепродало Алиевой З. С..

По договору купли-продажи от 29.10.2012 года ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» в лице Омарову О.М. продало Сурхаеву С.Г. земельный участок площадью 3854 (три тысячи восемьсот пятьдесят четыре) кв.м. (кадастровый номер №).

Таким образом, купленный у ООО «Велка» и неоплаченный земельный участок под кадастровым номером 05:49:000047:0001, ответчик Омаров О.М. продал третьим лицам, разбив земельный участок на более мелкие.

Имущество - земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, выбыло из владения ООО «Велка» вследствие противоправных действий ответчика Омарова О.М., который ввел руководство ООО «Велка» в заблуждение относительно своих намерений, и, как свидетельствует характер его дальнейших действий, изначально не имел намерения расплачиваться за земельный участок. В противном случае, условие об оплате стоимости земельного участка после подписания договора, причем с неопределенным сроком, не могло было быть ими подписано.

Ответчик Омаров О.М., он же руководитель ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» (далее ОАО «ДЗФО») г. Избербаш, с исковыми требованиями не согласился, в удовлетворении их просил отказать, при этом предъявил встречный иск к ООО «Велка» о признании добросовестным приобретателем.

В обоснование своих доводов, Омаров О.М. указал, что купля-продажа спорного земельного участка произведена в рамках комплекса денежных взаиморасчетов, которые были согласованы между Гаджиевым Г.Х. (100% владельцем акций истца - ООО «Велка») и им, Омаровым О.М., по результатам прекращения двухлетней совместной работы в качестве равноправных участников ООО «Бизнес центр-аркада» в г.Москве. В соглашении от 23.10.2008 года, заключенном между Омаровым О.М. и Гаджиевым Г.Х., закреплены все условия прекращения совместной деятельности, согласно условиям соглашения расчеты производятся как напрямую, так и через принадлежащие сторонам фирмы.

Подпись Гаджиева Г.Х. в данном соглашении подтверждается заключением эксперта от 23.10.2013 г. и не оспаривается Гаджиевым Г.Х.

Согласно п. 12 соглашения «стороны» возвращают друг другу земли, а согласно п.4.3 Гаджиев Г.Х. обязуется ежемесячно выплачивать Омарову О.М. арендную плату за 380 кв.м. недвижимости, являющейся долей Омарова О.М. при разделе совместной собственности в г. Москве. Стоимость аренды этой площади составляет 407 000 руб. в месяц (согласно прилагаемой копии арендного договора арендная плата за 1 кв.м. спорной недвижимости в г. Москве составляет 12872,5 руб. за кв.м. в год). Учитывая, что согласно п. 4.3. соглашения от 23.10.2008 года Гаджиев Г. должен был перечислять с ноября 2008 года ежемесячно авансом в начале месяца 407 000 руб. в месяц (по настоящее время) ответчику, Гаджиев Г.Х. в декабре 2008 года перечислил 300 000 руб. за аренду за декабрь 2008 года на его сберкнижку, что подтверждается справкой банка. Неперечисление платежа за октябрь и ноябрь Гаджиев Г.Х. объяснил зачетом задолженности его, Омарова О.М., перед принадлежащей Гаджиеву Г.Х. ООО «Велка», за проданную землю, о взыскании которой он сейчас судится. Гаджиев Г.Х. должен был Омарову О.М. за одну декаду октября и за ноябрь всего 945 000 руб. (538 000 руб. + 407 000 руб.). Перечислив в декабре 300 тыс., истец удержал с Омарова О.М. 645 000 руб. задолженности. Прилагаемые Омаровым О.М. к возражениям документы о перечислении Гаджиевым Г.Х. 300 000 руб. доказывают отсутствие за ним задолженности перед истцом. Если бы ответчик должен был Гаджиеву Г.Х. 645 000 руб. по договору от 06.12.2008 г., то ему, Гаджиеву Г.Х., не было необходимости перечислять 300 000 руб. 17.12.2008 года

В дальнейшем Гаджиев Г.Х. перестал выполнять условия соглашения от 23.10.2008 года, за что судом по иску Омарова О.М. был наложен арест на имущество Гаджиева Г.Х. на сумму 67000000 руб., впоследствии отмененный Московским городским судом. 17.08.2012 года по заявлению Омарова О.М. СУ УВД ЮАО г. Москва в отношении Гаджиева Г.Х. Омарова О.М. (гражданина Азербайджана), возбуждено и расследуется уголовное дело № 64158 по ч.4 ст. 159 УК РФ (за мошенничество в особо крупных размерах), где Омаров О.М. (ответчик по настоящему делу) признан потерпевшим.

Омаров О.М. полагает, что участок, на который претендует истец, не выбыл из его владения помимо его воли, не был похищен или утерян и не был передан во владение, поэтому истец не может по правилам статьи 302 ГК РФ истребовать участок у ответчиков. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества исключает возможность его истребования.

К спорному участку у истца не было претензий в течение трех лет, пока Омаров О.М. не обратился в правоохранительные органы о привлечении к уголовной ответственности Гаджиева Г.Х. за мошенничество. Спорный участок был разбит на более мелкие и продан физическим и юридическим лицам, которые так же являются добросовестными покупателями в связи с отсутствием спора и обременения в момент покупки и наличием законных правоустанавливающих документов у продавца. Большая часть кадастровых номеров, предъявленных в иске к истребованию, не существует в природе, т.к. аннулированы в связи с разбивкой на части и реализацией другим лицам, поэтому эти земли нельзя истребовать и изъять даже физически. В период продажи земельных участков была проведена проверка на предмет наличия на него обременения в УФРС, на земельные участки имелись все правоустанавливающие документы, никакого спора по ним не имелось. Были соблюдены все условия заключения договоров купли-продажи, своевременно были произведены расчеты, претензий сторон не имеется, договора и акты перехода прав своевременно были зарегистрированы в УФРС РФ по РД, поэтому все новые собственники, в.т.ч. не привлеченные истцом в качестве ответчиков, являются добросовестными покупателями, к которым не применимы нормы ст. 302 ГК РФ.

Ответчики по делу Мукмагомедова М.Ш. и ОАО «ДЗФО» заявили встречные требования о признании их добросовестными приобретателями.

Кроме того, Омаров О.М. полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный в три года, который просил применить к возникшим правоотношениям.

Судом постановлено указанное выше решение.

На решение адвокатом Баркаевым М.Б. в интересах ООО «Велка» подана апелляционная жалоба, в которой он ставит вопрос об отмене указанного судебного решения.

В обоснование апелляционной жалобы указывается на то, что согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из обжалуемого решения суда следует, что в обоснование принятого решения суд произвел зачет требований между Гаджиевым Г.Х. и Омаровым О.М., которые предусмотрены соглашением, заключенного между ними 23 октября 2008 года.

Между тем, в суд с исковым заявлением обратился не Гаджиев Г.Х., а ООО «Велка», и исковые требования предъявлены к названным выше ответчикам, которые стороной указанного соглашения не выступали.

Кроме того, из обжалуемого решения суда следует, что суд пришел к выводу о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорного земельного участка.

Такой вывод суда является необоснованным, так как суд не выяснил в судебном заседании обстоятельства заключения оспариваемых ООО «Велка» договоров купли - продажи земельных участков между ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» и другими названными выше ответчиками.

Помимо этого, суд пришел к выводу о том, что истец пропустил срок исковой давности. С таким выводом суда согласиться нельзя, так как истец обратился в суд до истечения трех лет, со дня как он узнал о нарушении своего права и понял. Что Омаров О.М. не собирается приозводить оплатц спорного земельного участка.

Также в суд поступила дополнительная апелляционная жалоба адвоката Баркаева М.Б. в которой указывается, что с 16 октября 2006 г. в собственности истца ООО «Велка» находился земельный участок площадью 50 000 кв.м., расположенный по адресу в г. Избербаш.

23 октября 2008 г. между Омаровым О.М. и Гаджиевым Г.Х. в г. Москве было заключено соглашение, состоящее из 15 пунктов, в п. 12 которого указано, что в течение 10 дней после подписания настоящего соглашения стороны обмениваются доверенностями на отчуждение числящихся на ними земельных участков другой стороны (Рязань, завод ДЗФО).

06 декабря 2008 г. между ответчиком Омаровым О.М. и истцом ООО «Велка» был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, согласно которому первый купил у второго данный земельный участок по цене 645 000 руб. При этом п.п. 2.2. условий данного договора определено, что расчет между сторонами будет произведен после подписания договора.

14 апреля 2009 г. ответчик Омаров О.М. заключил с ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», директором которого являлся он сам, договор купли-продажи части названного земельного участка площадью 25 421 кв.м. за 300 000 руб.

В этот же день, т.е. 14 апреля 2009 г. ответчик Омаров О.М. заключил с ответчицей Мукмагомедовой М.Ш. договор купли-продажи одной части упомянутого земельного участка площадью 4 580 кв.м. за 100 000 руб.

21 декабря 2010 г. ответчик ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», директором которого является ответчик Омаров О.М., заключил с ответчицей Алиевой З.С. договор купли-продажи земельного участка площадью 1 573 кв.м. за 150 000 руб.

30 декабря 2010 г. ответчик Омаров О.М. заключил с ответчицей Хасаевой С.О. договор купли-продажи земельного участка площадью 8 765 кв.м. по цене 200 000 руб.

После, 29 октября 2012 г. ответчик ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», директором которого являлся ответчик Омаров О.М., заключил с ответчиком Сурхаевым С.Г. договор купли-продажи пятой части упомянутого земельного участка площадью 3 854 кв.м. по цене 350 000 руб.

В связи с тем, что ответчик Омаров О.М. истцу ООО «Велка» стоимость спорного земельного участка не оплатил, 05 декабря 2011 г. истец обратился в Избербашский городской суд с исковым заявление о расторжении заключенного между ним и ответчиком Омаровым О.М. вышеназванного договора купли-продажи земельного участка.

Определениями судьи Избербашского городского суда Республики Дагестан от 06 и 16 декабря 2011 г. исковое заявление ООО «Велка» было оставлено без движения и возвращено.

15 марта 2012 г. истец ООО «Велка» повторно обратился в Избербашский городской суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ответчику Омарову О.М. о расторжении заключенного между ними вышеназванного договора купли-продажи спорного земельного участка, которое было принято судом к производству.

Из обжалуемого решения следует, что суд, отказывая в удовлетворении требований истца ООО «Велка», произвел зачет требований ответчика Омарова О.М. к Гаджиеву Г.Х. по указанному выше соглашению от 23 октября 2008 г., и пришел к выводу о том, что ответчик Омаров О.М. полностью расплатился с ООО «Велка».Между тем, суд не учел то обстоятельство, что соглашение от 23 октября 2008 г. заключено между Омаровым О.М. и Гаджиевым Г.Х., а договор купли-продажи спорного земельного участка, о расторжении которого заявлены исковые требования заключен между ООО «Велка» и ответчиком Омаровым О.М. Кроме того, из объяснений ответчика Омарова О.М. следует, что ему должным остается Гаджиев Г.Х., а не истец ООО «Велка». При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции о зачете требований противоречит требованиям ст. 410 ГК РФ.

Из обжалуемого решения суда следует, что суд пришел к выводу о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями. Однако, суд не учел то обстоятельство, что директором ответчика ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» являлся и является ответчик Омаров О.М., и с учетом того, что юридическое лицо действует через свой исполнительный орган, ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» не мог не знать о том, что ответчик Омаров О.М. не имеет право отчуждать спорный земельный участок.

Вывод суда о том, что ответчики Алиева З.С., Мукмагомедова М.Ш., Хасаева С.О. и Сурхаев С.Г. являются добросовестными приобретателями, доказательствами, исследованными в судебном заседании не подтверждается, так как названные ответчики ни разу в судебное заседание не явились и доказательства своей добросовестности не представили.

Вместе с тем, из договоров купли-продажи земельных участков заключенных ответчиками ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», Алиевой З.С., Мукмагомедовой М.Ш., Хасаевой С.О. и Сурхаевым С.Г. видно, что стоимость купленных ими земельных участков, исходя из их площадей, существенно занижена. Данное обстоятельство бесспорно свидетельствует о том, что ответчики не являются добросовестными приобретателями спорных земельных участков.

Вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности не состоятелен, так как о нарушении своего права, т.е. о том, что ответчик Омаров О.М. не будет оплачивать стоимость спорного земельного участка, истцу ООО «Велка» стало известно в декабре 2011 г. Исковое заявление ООО «Велка» судом принято к производству 15 марта 2012 г. Из этого следует, что истец, вопреки утверждению суда, обратился в суд за защитой нарушенного права в пределах установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

В материалах дела имеются также возражения Омарова О.М., в которых содержится просьба об оставлении решения суда первой инстанции без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков Избербашского отдела УФСГ регистрации, кадастра и картографии по РД, Сурхаева С.Г., Хасаеввой С.О., Мукмагомедовой М.Ш. и ОАО «ДЗФО», которые судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, однако в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Ответчик Алиева З.С. извещена о рассмотрении дела посредством телеграммы, которая была вручена члену семьи по адресу, указанному в материалах дела, что не противоречит требованиям ч. 2 ст. 116 ГПК РФ. Алиева З.С. в суд не явилась, ходатайств об отложении дела в суд не поступило. Неявка Алиевой З.С. не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы гражданского дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований истца пришел к выводу о том, что Омаров О.М. полностью расплатился с ООО «Велка» за приобретенный земельный участок. В обоснование своих выводов суд сослался на соглашение от 23.10.2008 года, заключенное между Омаровым О.М. и Гаджиевым Г.Х., в котором закреплены все условия прекращения совместной деятельности, и согласно условиям данного соглашения расчеты между ними производятся как напрямую, так и через принадлежащие сторонам фирмы и которое свидетельствует о том, что между сторонами произведены все расчеты по сделке купли продажи спорного земельного участка.

Между тем данный вывод суда является неверным по следующим основаниям.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд пришел к выводу о том, что в соответствии с требованиями статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство Омарова О.М. прекращено зачетом встречного требования, поскольку по условиям соглашения от 23 октября 2008 года Гаджиев Г.Х. имеет обязательство перед Омаровым О.М., оплачивать арендную плату за 380 кв.м. недвижимости, расположенное в г.Москве. Исходя из этого обязательства суд первой инстанции пришел к выводу, что, не оплатив арендную плату Омарову О.М. за октябрь и ноябрь 2008 года Гаджиев Г.Х. произвел взаиморасчет ответчиком за спорный земельный участок.

С указанным выводом суда нельзя согласиться, т.к. он противоречит требованиям гражданского законодательства, поскольку соглашение о зачете взаимных требований в порядке, установленном ст. 410 Гражданского кодекса РФ, между сторонами не было заключено.

В данном случае, исходя из положений ст. 410 ГК РФ, которая предусматривает зачет только однородных обязательств, отсутствуют основания для зачета обязательств по оплате арендной платы с одной стороны и оплаты спорного земельного участка с другой стороны, т.к. они возникли из разных по существу гражданско-правовых обязательств.

Согласно требованиям ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ).

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела усматривается, что 06.12.2008 года между ООО «Велка» в лице генерального директора Гаджиева Г.Х. и ответчиком Омарову О.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 50 000 (пятьдесят тысяч) кв.м., стоимостью 645 000 руб., расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, на территории которого расположен ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования». Срок исполнения обязательств в договоре не оговорен. Омаров О.М. зарегистрировал в Избербашском отделе Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан (далее Избербашский отдел УФСГРКиК РФ по РД) 12.01.2009 г. переход права собственности на земельный участок на себя.

В последующем из этого земельного участка были отчуждены части земельных участков и перепроданы третьим лицам.

Доказательств передачи Омаровым О.М. ООО «Велка» указанных в договоре в качестве оплаты денег за проданный земельный участок суду не представлено. Из имеющихся в материалах дела сведениях об открытых банковских счетах в различных кредитных организациях усматривается, что денежные средства от Омарова О.М. по договору купли-продажи спорного земельного участка от 06 декабря 2008 года ни в кассу организации, ни на расчетные счета не поступали (т.1 л.д.39-54). Данное обстоятельство не отрицал и ответчик Омаров О.М. как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка оплата должна была быть произведена после подписания оспариваемого договора.

Судом достоверно установлено, что ответчик не оплатил денежные средства за купленный у ООО «Велка» земельный участок, в деле отсутствует расписка о передаче денежных средств. Данный факт не отрицал Омаров О.М.

С учетом изложенного, заключенный 06 декабря 2008 года между сторонами договор купли-продажи земельного участка исполненным считаться не может, поскольку доказательств передачи по нему денежных средств в сумме, оговоренной в п.п. 2.1 и 2.2 договора, суду представлено не было. Невыплата покупателем стоимости земельного участка продавцу, в определенной сторонами в договоре купли-продажи сумме, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для ООО «Велка» ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - получение денежных средств.

Не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о том, что соглашение от 23 октября 2008 года свидетельствует о том, что купля-продажа спорного земельного участка произведена в рамках комплекса денежных взаиморасчетов, которые были согласованы между собой сторонами, так как ни в самом соглашении от 23 октября 2008 года, ни в каких-либо других документах не содержится указание на то, что оплата цены земельного участка по договору от 06 декабря 2008 года будет производится за счет сумм, подлежащих выплате Омарову О.М. в счет арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в г. Москве.

К тому же заслуживает довод апелляционной жалобы о том, что соглашение от 23 октября 2008 года было заключено между Гаджиевым Г.Х. и Омаровым О.М., в то время как оспариваемый договор купли-продажи заключен между ООО «Велка» и Омаровым О.М.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Суд первой инстанции руководствовался п. 1 ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Однако в данном случае необходимо было руководствоваться ч. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которой по обязательствам, срок исполнения которых не определен, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Учитывая, что до обращения в суд оплата не была произведена, тогда как истец вправе был рассчитывать на добросовестное исполнение ответчиком своих обязательств по сделке, коллегия приходит к выводу, что трехгодичный срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен.

Разрешая возникший спор и установив, что Омаров О.М., не выполнив условия договора купли-продажи земельного участка от 06 декабря 2008 года и не выплатив его стоимость продавцу, не имел права отчуждать спорный земельный участок другим лицам, разбив его на более мелкие, что влечет расторжение всех заключенных в последующем сделок. Следовательно, не могут быть удовлетворены встречные исковые требования ОАО «ДЗФО» и Мукмагомедовой М.Ш. о признании их добросовестными приобретателями земельных участков. К тому же директором ОАО «ДЗФО» является ответчик Омаров О.М., который не мог не знать, что земельный участок является спорным, так как по нему не произведена оплата.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное решение, принять новое решение, поскольку допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, а выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Избербашского городского суда от 27 августа 2013 года отменить.

По делу принять новое решение.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Велка» к Омарову О.М., ООО «Дагестанскому заводу фильтрующего оборудования» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2008 года, заключенного между ООО «Велка» и Омарову О.М. в отношении земельного участка площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Избербаш, кадастровый номер земельного участка №; об обязании Омарова О.М. вернуть ООО «Велка» земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка 05:49:000047:0001; об обязании Избербашский отдел Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Омарова О.М. на земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №; об обязании Избербашский отдел Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Велка» на земельный участок площадью 50000 (пятьдесят тысяч) квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №; а также иски ООО «Велка» к Омарову О.М., ООО «ДЗФО», Хасаевой С. О., Мукмагомедовой М. Ш., Алиевой З. С., Сурхаеву С.Г., Избербашскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы РФ по РД о признании недействительными: договора купли-продажи земельного участка площадью 25421 (двадцать пять тысяч четыреста двадцать один) кв.м. (кадастровый номер №) от 14.04.2009 года, заключенного между Омаровым О.М. и ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования»; договора купли- продажи земельного участка площадью 1573 (тысяча пятьсот семьдесят три) кв.м. (кадастровый номер №) от 21.12.2012 года, заключенного между ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования» и Алиевой З. С.; договора купли-продажи земельного участка площадью 4580 (четыре тысячи пятьсот восемьдесят) кв.м. (кадастровый номер №) от 14.04.2009 года, заключенного между Омаровым О.М. и Мукмагомедовой М. Ш.; договора купли- продажи земельного участка площадью 8675 (восемь тысяч шестьсот семьдесят пять) кв.м. (кадастровый номер №) от 30.12.2010 года, заключенного между Омарову О.М. и Хасаевой С. О.; о признании недействительными записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними на земельные участки с кадастровыми номерами №; №; №; №; об истребовании имущества - земельных участков под кадастровыми номерами №; №; №; №; №; № из незаконного владения Омарова О.М., ОАО «Дагестанский завод фильтрующего оборудования», Алиевой 3.С, Мукмагомедовой М.Ш., Хасаевой С.О. и Сурхаева С.Г.- удовлетворить.

Встречные исковые заявления Мукмагомедовой М. Ш. и ОАО «ДЗФО» о признании их добросовестными приобретателями земельных участков с кадастровыми номерами №; №, расположенных по адресу: Республика Дагестан, <адрес> – оставить без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи -