Решение по делу № 2-464/2021 от 22.07.2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Балтийск «17» ноября 2021 года

Балтийский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи     Агуреева А.Н.,

при секретаре     Берестовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дайбова Александра Валерьевича к Будину Сергею Ивановичу о взыскании задатка в двойном размере, убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Дайбов А.В. обратился с иском к Будину С.И. о взыскании двойной суммы задатка, убытков, компенсации морального вреда, указав, что 13 октября 2020 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <....> в г. Калининграде, принадлежащей на праве собственности ответчику, по условиям которого стороны обязались в срок до 14 ноября 2020 года заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры по цене в размере 3 600 000 руб. В соответствии с пунктом 4 предварительного договора он (истец) уплатил ответчику 50 000 руб. в качестве задатка. При заключении предварительного договора Будин С.И. был поставлен в известность, что указанная квартира покупается за счет денежных средств, полученных от продажи принадлежащей ему (истцу) квартиры, на что необходимо получение согласия органа опеки и попечительства, а также кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Банк Санкт-Петербург», в размере 2 880 000 руб. 11 ноября 2020 года истцом было получено согласие органа пеки и попечительства о разрешении продать квартиру <....> в г. Калининграде при условии покупки квартиры, принадлежащей ответчику Будину С.И., с выделением долей несовершеннолетним детям. Весь необходимый пакет документов был направлен в ПАО «Банк Санкт-Петербург» для согласования объекта и передаче его в залог банку при предоставлении кредита, 13 ноября 2020 года банк затребовал дополнительные документы: первоначальную выписку из ЕГРН на приобретаемый объект от 2017 года, о чем Будин С.И. был поставлен в известность. С этой целью, а также для согласования даты сделки была назначена встреча на 13 ноября 2020 года в офисе агентства недвижимости «Гранд», но ответчик отказался пролонгировать договор, но при этом предоставил запрашиваемый банком документ. В дальнейшем банк назначил дату заключения основного договора купли-продажи на 24 ноября 2020 года, о чем Будин С.И. был поставлен в известность, однако последний перестал отвечать на телефонные звонки и не явился для заключения основного договора.

На основании изложенного истец считает, что Будин С.И. не исполнил взятые на себя обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры от 13 октября 2020 года, отказался заключать основной договор.

Ссылаясь на статьи 309, 310, 329, 380, 381, 421, 429, 1102 ГК РФ, истец просит взыскать с Будина С.И. двойную сумму задатка размере 100 000 руб.

Кроме этого, истец ссылается на то, что действиями ответчика ему причинены физические и нравственные страдания, поскольку он попал в безвыходную ситуацию, так как, продавая свою квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, должен был вместе с членами семьи освободить её в декабре 2020 года, но по вине ответчика ему пришлось искать для покупки другое жилье и вновь согласовывать его приобретение с органом опеки и попечительства, в связи с чем у него ухудшилось состояние здоровья, начались головные боли и повышалось давление. Причиненный моральный вред истец оценивает в 50 000 руб.

Также истец просит возместить убытки, понесенные на оплату за составление Отчета об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества в размере 3 500 руб.; на оплату органу опеки и попечительства - 1100 руб.; а также возместить расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 292 руб.

В суде Дайбов А.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что принадлежащую ему квартиру <....> в г. Калининграде продал в сентябре 2020 года, а согласование органа опеки и попечительства на продажу квартиры получал на материнский капитал. Также пояснил, что у него 13 ноября, 16 ноября и 22 ноября 2020 года ещё не было денежных средств в размере 3 600 000 руб., требуемых для покупки квартиры; его денежные средства от продажи квартиры по <....> в г. Калининграде были у покупателя их квартиры; у него нет доказательств согласия ответчика на продление срока заключения основного договора купли-продажи квартиры. Подтвердил, что ему принадлежит подпись в почтовом уведомлении о получении 21.11.2020 сообщения Будина С.И. от 16.11.2020 (л.д.72). Пояснил, что поскольку сбором документов занимался работник агентства недвижимости «Гранд», общавшийся с ответчиком, он, истец, не знает, когда банк потребовал выписку из ЕГРН по квартире продавца Будина С.Н. за 2017 год. 13 ноября 2020 года, после оценки квартиры, он заплатил оценщику 3 500 руб. после чего получил заключение оценщика.

Представитель истца Дайбова А.В. Шайдеман Т.Ю., действующая на основании доверенности от 19.06.2021, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доказательств неявки по уважительной причине, не представила, поэтому суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ. Ранее в судебном заседании представитель истца подержала заявленные Дайбовым А.В. требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что она является руководителем агентства недвижимости «Гранд» и составляла предварительный договор купли-продажи от 13 октября 2020 года. Также пояснила, что предварительный договор предусматривал заключение основного договора купли-продажи квартиры в срок до 14 ноября 2020 года, так как на этом настаивал ответчик; 13 ноября 2020 года была назначена встреча продавца и покупателя для определения даты заключения основного договора купли-продажи квартиры, но ответчик не явился, а банк назначил дату совершения сделки на 24 ноября 2020 года; истец представил необходимые документы в банк 14 ноября 2020 года, был готов заключить сделку, но у него не было кредитных средств, поскольку банк еще не назначил дату заключения основного договора. Кроме этого, пояснила, что ответчику было известно о сложностях с получением истцом согласия органа опеки и попечительства, не возражал, но письменно согласование на продление срока предварительного договора получено не было. Не отрицала, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры ответчик представил все необходимые документы. Полагают, что сделка не состоялась по вине продавца, так как истец согласен был на заключение сделки.

Ответчик Будин С.И. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что в установленный предварительным договором срок истец не выполнил свои обязательства; 13 ноября 2020 года ему озвучили об отсутствии денег на покупку квартиры; запрошенную банком выписку из ЕГРН по его квартире он предоставил до 13 ноября 2020 года.

Представитель ответчика Будина С.И. адвокат Цуканова Л.А., действующая на основании соглашения, по ордеру от 21 июня 2021 года, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на выполнение доверителем требований предварительного договора купли-продажи от 13.10.2020, предоставления истцу выписки из ЕГРН до 13 ноября 2020 года. Дополнительно пояснила, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине покупателя, не имевшего необходимых денежных средств на 14 ноября 2020 года, поэтому 16 ноября 2020 года Будин С.И. направил истцу заявление об отсутствии у него перед Дайбовым А.В. обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи квартиры. Отметила, что соблюдение срока заключения основного договора купли-продажи квартиры за указанную в нем сумму имело для ответчика существенное значение.

Заслушав стороны и их представителей, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (абзац 1 пункта 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как видно из материалов дела, Будин С.И. является собственником квартиры <....> в г. Калининграде Калининградской области, на основании договора купли-продажи от 22 июня 2017 года, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 12-17, 37-40, 82-86) и копиями реестрового дела в отношении данного объекта недвижимости, предоставленного Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области (л.д.88-135).

13 октября 2020 года между ответчиком Будиным С.И. (продавец) и истцом Дайбовым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались в срок до 14 ноября 2020 года заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор); продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить стоимость квартиры <....> в г. Калининграде Калининградской области, расположенной на первом этаже, общей площадью <....> кв.м., с кадастровым номером <....>. В предварительном договоре сторонами определена стоимость указанной квартиры в 3 600 000 руб. и установлен порядок оплаты этой цены покупателем продавцу в следующем порядке: денежные средства в размере 50 000 руб. уплачиваются покупателем продавцу наличными в качестве задатка при подписании настоящего договора; 2 880 000 руб. – целевые кредитные денежные средства, предоставляемые покупателю Дайбову А.В. ПАО «Банк Санкт-Петербург», перечисляемые на счет продавца при предоставлении покупателем договора купли-продажи, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; денежные средства в размере 670 000 руб. – собственные средства, передаются покупателем продавцу при подписании основного договора купли-продажи (пункты 3.3, 4 предварительного договора от 13.10.2020).

Таким образом, данный предварительный договор соответствует требованиям статьи 429 ГК РФ, а исполнение сторонами обязательства по заключению основного договора купли-продажи названной квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором, обеспечено задатком.

При этом в пункте 4 предварительного договора от 13 октября 2020 года предусмотрено, что задаток в сумме 50 000 руб., переданный Дайбовым А.В. Будину С.И. в счет оплаты стоимости квартиры, в соответствии со статьями 380, 381 ГК РФ при расторжении данного предварительного договора купли-продажи по инициативе продавца, возвращается покупателю в двойном размере, а в случае отказа покупателя от покупки указанного объекта недвижимости покупателю не возвращается.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждено материалами дела, что в установленный указанным предварительным договором срок – до 14 ноября 2020 года, основной договор купли-продажи квартиры <....> в г. Калининграде Калининградской области, не был заключен и за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть истец Дайбов А.В.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 14 ноября 2020 года – срок, до которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, продавец Будин С.И. исполнил обязательства, предусмотренные пунктом 5 предварительного договора от 13 октября 2020 года, - надлежащим образом оформил документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на названную квартиру к покупателю, в том числе предоставил выписку из ЕГРН от 2017 года, затребованную ПАО «Банк Санкт-Петербург»; а также предоставил документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (л.д. 140, 142, 143, 144, 145, 146). Данные обстоятельства установлены из согласующихся пояснений сторон и их представителей, учитывая, что представитель истца Шайдеман Т.Ю. является руководителем агентства недвижимости «Гранд», участвовала в заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от 13 октября 2020 года и сопровождала заключение основного договора.

В то же время, судом установлено, что по состоянию на 14 ноября 2020 года у покупателя Дайбова А.В. не было денежных средств, необходимых для заключения с продавцом Будиным С.И. договора купли-продажи квартиры <....> в г. Калининграде Калининградской области, что в суде подтвердили истец и его представитель Шайдеман Т.Ю. Более того истец и его представитель пояснили об отсутствии у Дайбова А.В. требуемых для покупки спорной квартиры денежных средств не только на 13 ноября 2020 года, но и на 22 ноября 2020 года, так как ПАО «Банк Санкт-Петербург», к которому Дайбов А.В. обратился для получения кредитных денежных средств для приобретения квартиры ответчика, назначил дату совершения сделки лишь на 24 ноября 2020 года.

Суд при этом отмечает также и то, что отчет ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» № <.....> об оценке рыночной стоимости квартиры <....> в г. Калининграде от 12.11.2020 (л.д.25-27), был выдан истцу Дайбову А.В. лишь после оплаты услуг специалиста, которая была произведена Дайбовым А.В. только 13.11.2020 (л.д.9) – в последний день срока, в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, из пояснений истца и материалов дела следует, что названный отчет об оценке был необходим ПАО «Банк Санкт-Петербург» для принятия решения по заявке истца на заключение кредитного договора на приобретение указанной квартиры.

При таких данных суд приходит к однозначному выводу о том, что за неисполнение предварительного договора от 13 октября 2020 года ответственен покупатель Дайбов А.В., давший задаток в размере 50 000 руб. продавцу Будину С.И., поэтому в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ он остается у продавца – ответчика Будина С.И.

Поскольку в срок, определенный предварительным договором от 13 октября 2020 года, покупатель не исполнил его условие о заключении основного договора купли-продажи указанной квартиры ввиду отсутствия денежных средств для оплаты стоимости объекта недвижимости, продавец Будин С.И. 16 ноября 2020 года направил Дайбову А.В. уведомление о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором (л.д. 71), которое лично получено истцом 21 ноября 2020 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 72).

Само по себе намерение истца Дайбова А.В. заключить с Будиным С.И. основной договор купли-продажи указанной квартиры после истечения срока, в который стороны обязались заключить договор купли-продажи, – 24 ноября 2020 года – в дату, назначенную банком для заключения сделки, не свидетельствует о том, что за неисполнение предварительного договора ответственен Будин С.И., так как изменение срока заключения основного договора продавцом не подтверждалось, напротив, направленное продавцом Будиным С.И. покупателю Дайбову А.В. уведомление о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, свидетельствует об отсутствии у ответчика намерения продлить срок действия предварительного договора. Изложенные обстоятельства подтверждаются пояснениями Дайбова А.В. и его представителя Шайдеман Т.Ю. о том, что ответчик Будин С.И. не явился в агентство недвижимости «Гранд» 13 ноября 2020 года для продления срока предварительного договора купли-продажи, а также скриншотом СМС-уведомлений, направленных ответчику представителем истца (л.д. 28).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования Дайбова А.В. необоснованны и полагает необходимым отказать ему в иске о взыскании с Будина С.И. двойной суммы задатка в размере 100 000 руб.

В связи с отказом Дайбову А.В. в иске о взыскании двойной суммы задатка, следует отказать и в удовлетворении требований о взыскании с ответчика морального вреда в размере 50 000 руб.; убытков в размере 3 500 руб., уплаченных за составление отчета по оценке объекта недвижимости; уплаченных органу опеки и попечительства денежных средств в сумме 1100 руб.

Суд также отмечает, что формулировки, использованные сторонами в п.4 предварительного договора купли-продажи от 13.10.2020, не оставляют никаких сомнений в том, что сумма в размере 50 000 руб. была передана Дайбовым А.В. Будину С.И. именно в качестве задатка (а не аванса) - то есть в обеспечение исполнения взятых на себя обязательств по заключению основного договора купи-продажи в определенный срок и на определенных условиях. По изложенным причинам суд не усматривает оснований и для взыскания с ответчика суммы в размере 50 000 руб. в одинарном размере.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дайбова Александра Валерьевича к Будину Сергею Ивановичу о взыскании задатка в двойном размере, убытков, компенсации морального вреда, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.11.2021.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области: подпись А.Н. Агуреев

Копия верна. Судья: