Решение по делу № 2-699/2020 от 11.02.2020

Дело №2-699/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2020 года                             г.Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи                Буджаевой С.А.,

при секретаре                            Сангаевой Г.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Дорджиевой Ирине Борисовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия обратилось в суд с иском к Дорджиевой И.Б. об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указывает, что на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 08.12.2016г. №2774-р, вынесенного в соответствии со ст.ст.10, 22, п.п.10 п.2, п.5 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Дорджиевой И.Б. заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2016г. №827/2016-д/а, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. По условиям договора аренды указанный земельный участок предоставлялся ответчику на трехлетний срок с 08.12.2016г. по 07.12.2019г. Указывает, что на арендованном земельном участке ответчиком возведен и зарегистрирован объект незавершенного строительства степенью готовности 18%. 14 ноября 2019 года в адрес Министерства поступило заявление от Дорджиевой И.Б. о перезаключении договора аренды земельного участка, в удовлетворении которого Министерством отказано ввиду непредставления, документов, подтверждающих факт завершения строительства по договору от 08.12.2016г. №827/2016-д/а, который истек 07.12.2019г.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Дорджиевой И.Б. было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, в связи с чем просит изъять у Дорджиевой И.Б. объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 294,6 кв.метров, степень готовности объекта 18%, расположенный по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца Цебеков А.А. просил наряду с ранее заявленными требованиями установить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 253 410 рублей согласно проведенной судебно-оценочной экспертизе.

Ответчик Дорджиева И.Б., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, направила представителя для участия в деле. В судебном заседании представитель ответчика Пюрбеев С.В. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Суд счел возможным в силу ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика с участием ее представителя.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев материалы административного дела №2а-488/2020, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 1 марта 2015 года, урегулирован п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, а положения ст. 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 1 марта 2015 года был однократно представлен для завершения строительства.

Судом установлено, что постановлением Администрации г.Элисты №5187 от 06 декабря 2013 года, вынесенного в соответствии с п.2 ст.22, ст.29, ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», Законом Республики Калмыкия от 09.04.2010г. №177-IV-З «О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия», ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 600 кв.метров, расположенный по адресу: <данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года.

Постановлением Администрации г.Элисты №5216 от 30 октября 2014 года земельному участку из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.метров, предназначенному для индивидуального жилищного строительства, присвоен адрес: <данные изъяты> вместо прежнего адреса: <данные изъяты>.

26 декабря 2014 года между Администрацией г.Элисты и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство №1379/2014, по условиям которого ФИО4 принял на условиях аренды сроком с 06.12.2013г. до 06.12.2016г. земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.метров, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Постановлением Администрации г.Элисты №851 от 15 апреля 2016 года утвержден градостроительный план вышеуказанного земельного участка, предоставленного в аренду ФИО4, выдано разрешение на строительство №08-RU08301000-139-2016 от 26 апреля 2016 года одноэтажного жилого дома с мансардой.

Письмом Администрации г.Элисты от 03 апреля 2015 года №К-4028/0144 ФИО4 сообщено о согласии Администрации г.Элисты на переуступку прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 26.12.2014г. №1380/2014, №1379/2014, находящихся на территории города Элисты Республики Калмыкия, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресам: <данные изъяты>.

26 марта 2016 года между ФИО4, действующим через своего представителя ФИО1, и ФИО2 заключено Соглашение об уступке права аренды (перенайм), по условиям которого к последней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.12.2014г. №1379/2014, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.метров, находящегося по адресу: <данные изъяты>, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство.

На основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 08.12.2016г. №2774-р, вынесенного в соответствии со ст.ст.10, 10.1, 22, п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении Дорджиевой И.Б. в аренду земельного участка однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства – жилого дома, с кадастровым (условным) номером <данные изъяты> (площадь 294,6 кв.метров, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – жилой дом, степень готовности объекта незавершенного строительства – 18%), между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Дорджиевой И.Б. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка от 08.12.2016г. сроком на 3 года, с 08.12.2016г. по 07.12.2019г.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 26 апреля 2017 года Дорджиева И.Б. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 294,6 кв.метров, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – жилой дом, степень готовности объекта 18%, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

14 ноября 2019 года Дорджиева И.Б. обратилась в Министерство с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка от 08.12.2016г. №827/2016-д/а сроком на 3 года, ссылаясь на расположение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Письмом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 06 декабря 2019 года за исх.№ОУ-10/8760 Дорджиевой И.Б. отказано в перезаключении договора аренды земельного участка от 08.12.2016г. №827/2016-д/а, в связи с тем, что при заключении названного договора аренды заявителем реализовано право на однократное предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства жилого дома.

В тот же день 06 декабря 2019 года письмом Министерства за исх.№ОУ-10/8737 Дорджиева И.Б. уведомлена об окончании срока аренды по договору аренды земельного участка от 08.12.2016г. №827/2016-д/а, а также об отказе Министерства от дальнейшего исполнения обязательств по указанному договору аренды с предложением представить в случае наличия документы на объект капитального строительства, расположенного на указанном в договоре аренды земельном участке.

Дорджиева И.Б., полагая отказ Министерства в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным, поскольку указанном земельном участке располагается принадлежащий ей объект незавершенного строительства, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании данного отказа, просила обязать Министерство предоставить ей в аренду указанный земельный участок.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 26 февраля 2020 года в удовлетворении административных исковых требований Дорджиевой И.Б. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 28 мая 2020 года указанное решение оставлено без изменения.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из содержания апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 28 мая 2020 года, Дорджиева И.Б. воспользовалась своим правом на заключение однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства, находящегося на нем объекта капитального строительства.

Таким образом, поскольку право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства Дорджиевой И.Б. реализовано, строительство объекта недвижимости не окончено, а договор аренды земельного участка заключен 08 декабря 2016 года, к рассматриваемым правоотношениям сторон подлежат применению положения п. 6 ст. 239.1 ГК РФ об изъятии объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что действие договора аренды, который был заключен между сторонами в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекращено, а срок договора в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ является пресекательным, однако строительство объекта ответчиком завершено не было, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца об изъятии указанного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1299 утверждены Правила, которые устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В подп. «з» п. 7 Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта № 8 от 13 марта 2020 года, составленному ИП ФИО3, рыночная стоимость недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 294,6 кв.метров, площадью застройки 141,7 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на день проведения экспертизы, составляет 253 410 рублей.

Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», с 25 мая 2017 года, имеет квалификационный аттестат №<данные изъяты> от 29.03.2018г. в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности сроком до 29 марта 2021 года.

Каких-либо обоснованных возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, стороной ответчика не приведено и не заявлено.

При таких обстоятельствах спорный объект подлежит изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 253 410 рублей.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию ответчика в бюджет г. Элисты Республики Калмыкия как с физического лица в размере 300 руб. (за требования имущественного характера, не подлежащие оценке).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворить.

Изъять у Дорджиевой Ирины Борисовны объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью застройки 141,7 кв.метров, со степенью готовности объекта 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 253 410 рублей.

Взыскать с Дорджиевой Ирины Борисовны в доход бюджета г.Элисты государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    С.А. Буджаева