Решение по делу № 2-2221/2024 от 24.04.2024

Дело № 2-2221/2024

УИД 39RS0010-01-2024-001564-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2024 года                          г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Курташовой И.Ю. при секретаре Степановой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области к Кузьмину-Алтухову ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Гурьевского муниципального округа Калининградской области обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, ссылаясь на то, что 24.05.2012 года с Гусевой ФИО11 заключен договор аренды № 782 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес >, площадью 820 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 01.05.2022 года, с условием внесения арендной платы до 15 сентября каждого года. Пунктом 4.7 договора аренды предусмотрено начисление пени при неуплате (неполной уплате) арендной платы в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 23.04.2015 года между Гусевой ФИО12 и Сударь И.В. заключено соглашение о переуступке последней прав и обязанностей по данному договору. Аналогичные соглашения были заключены 06.05.2016 года между последней и Шебаршевой ФИО14 и 02.03.2018 года между арендатором и Кузьминым-Алтуховым ФИО2 Вследствие неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с 09.04.2018 года по 31.12.2023 года образовалась задолженность в размере 10 614,75 рублей. Также Кузьмину-Алтухову ФИО3 начислена пеня за невнесение платы по договору аренды, размер которой за период с 15.09.2018 года по 02.04.2024 года составил 56 844,95 рубля. 05.04.2024 года в адрес ответчика направлялась претензия об оплате образовавшейся задолженности, которая погашена не была. По указанным основаниям истец просит расторгнуть договор аренды указанного земельного участка от 782 от 24.05.2012 года № 782, взыскать с Кузьмина-Алтухова ФИО4 задолженность по договору аренды за период с 09.04.2018 года по 31.12.2023 года в размере 10 614,75 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 15.09.2018 года по 02.04.2024 года в размере 56 844,95 рубля.

В судебном заседании ответчик Алтухов-Кузьмин ФИО5 и его представитель Матвиенко ФИО16. по устному ходатайству с иском не согласились, просили отказать в его удовлетворении, пояснив, что договор аренды земельного участка в силу п. 2.1 и п. 8.4 утратил свою силу по истечении срока его действия, то есть с 01.05.2022 года, и с учетом п. 8.5 договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд он считал действие договора прекращенным еще в 2020 году. В этой связи начисление истцом арендной платы за пределами срока действия договора незаконно. Также за 3 месяца до истечения срока действия договора он обращался к истцу по вопросу продления срока его действия, в чем ему устно было отказано по мотиву наличия задолженности по арендным платежам, которые им не производились ввиду не поступления квитанций на оплату. Кроме того, земельный участок обременен железной дорогой, ОАО «РЖД» отказало ему в согласовании строительства на данном участке. Наряду с изложенным указывали на пропуск администрацией срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 15.09.2018 года по 15.09.2021 года, правовые последствия которого просили применить. Также указывали, что размер пени несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем просили снизить ее размер.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращался, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заслушав ответчика, его представителя, исследовав представленные доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.05.2012 года администрация Гурьевского муниципального района Калининградской области и Гусева ФИО13 заключили договор аренды № 782 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес >, площадью 820 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 01.05.2022 года, с условием внесения арендной платы до 15 сентября каждого года. Договор действует с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения. По истечении срока аренды земельного участка и действия договора арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок, о чем должен письменно уведомить арендодателя за 2 месяца до окончания срока действия договора. Договор утрачивает силу по истечении срока действия, установленного п. 2.1 договора (п.п. 2.2., 2.3, 8.4 договора).

В соответствии с п. 4.4, 4.7 договора аренды арендная плата вносится арендатором на указанные в договоре реквизиты, при неуплате которой (не полной уплате) в предусмотренные договором сроки и размере с арендатора взыскивается пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал – до 10 декабря.

На основании соглашений от 23.04.2015 года, 06.05.2016 года и 02.03.2018 года об уступке прав обязанностей по договору аренды № 782 от 24.05.2012 года таковые перешли новым арендаторам Сударь И.В., после чего Шебаршевой ФИО15, а затем Кузьмину-Алтухову ФИО6 соответственно, обременение в виде аренды в пользу последнего зарегистрировано в ЕГРН 09.04.2018 года.

Как следует из положений ст. 42 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждается актом сверки, что за период с 15.09.2018 года обязательства по внесению арендной платы по договору ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 10 614,75 рублей. Размер задолженности определен истцом по 15.09.2023 года.

Вопреки доводам ответчика, обязанность по внесению арендной платы в силу условий заключенного договора аренды земельного участка не ставится в зависимость от направления арендодателем квитанций. Напротив, данным договором прямо предусмотрено осуществление арендатором арендных платежей на реквизиты, указанные в договоре, которые имеются в его распоряжении.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п. 8 Постановления Пленума от 06.07.2014 года № «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Как выше было указано, из содержания заключенного сторонами договором аренды не было предусмотрено правило о пролонгации срока его действия, а предусмотрено лишь право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока его действия. При этом договором прямо предусмотрено его действие до окончания срока действия – до 01.05.2022 года, с которого таковой утрачивает силу. При этом доказательств обращения ответчика с письменным заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка в материалах дела не имеется. Обращение по данному вопросу в устном порядке свидетельствует о несоблюдении формы обращения, предусмотренной договором, и само по себе не может свидетельствовать о соблюдении условий, необходимых для реализации права на заключение договора арены на новый срок.

Судом также установлено и, по сути, не оспаривалось ответчиком, что по окончании срока действия договора аренды земельного участка с заявлениями о его расторжении ни арендодатель, ни арендатор не обращались.

Впервые в связи с наличием задолженности по оплате арендных платежей претензия № 04/3997 от 03.04.2024 года в адрес Кузьмина-Алтухова ФИО7 была направлена 05.04.2024 года, согласно которой ему предлагалось погасить образовавшуюся задолженность и явиться в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон.

Между тем, указанная претензия оставлена ответчиком без внимания, задолженность не погашена до настоящего времени.

По общему правилу в качестве доказательства передачи (возвращения) земельного участка арендодателю, может служить либо соглашение о расторжении договора, либо акт приема-передачи имущества арендодателю, которые в материалах дела отсутствуют.

В то же время, как разъяснено в п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 года, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела по существу ответчик настаивал на том, что после окончания срока действия договора – после 01.05.2022 года арендованный земельный участок им не использовался. При этом факт неиспользования арендованного имущества до окончания срока действия договора правового значения для рассмотрения спора не имеет, поскольку в таком случае ответчик не лишен был возможности обратиться в администрацию с заявлением о досрочном его расторжении, чего им сделано не было.

Утверждения ответчика о неиспользовании земельного участка после окончания срока действия договора аренды не только не опровергнуты истом, но и, напротив, подтверждаются актом выездного обследования № 16.05/7 от 16.05.2024 года, подготовленного КРУ администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, согласно которому на территории земельного участка наблюдается прорастание многолетней сорной, древесной и кустарниковой растительности, объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют. Территория не имеет ограждения, межевые знаки визуально не обнаружены, с западной стороны от территории земельного участка расположен железнодорожный путь.

Согласно фотоматериалам, проложенным к указанному выше акту, земельный участок имеет признаки заброшенности.

Отсутствие объектов на данном земельном участке также подтверждаются сведениями из ЕГРН, согласно которым таковых в пределах участка не имеется.

Таким образом, судом установлено, что арендатор Кузьмин-Алтухов ФИО8 прекратил использование объекта аренды – земельного участка с кадастровым номером № после окончания срока действия договора, а потому такой договор не был возобновлен.

Поскольку договор аренды земельного участка от 24.05.2012 года № 782 прекратил своей действие с 01.05.2022 года, оснований для его расторжения суд не находит.

При этом доводы Кузьмина-Алтухова ФИО9 о прекращении действия договора еще в 2020 году являются ошибочными, поскольку невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд в силу ст. 619 ГК РФ по договорам аренды недвижимости, заключенным на срок более 5 лет, влечет иные правовые последствия, в том числе является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке, а не для автоматического прекращения такого договора.

Судом установлено и подтверждается актом сверки, что на момент обращения в суд с настоящим исковым заявлением обязательства по внесению арендной платы по договору ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 15.09.2018 года по 30.04.2022 года с учетом прекращения действия договора с 01.05.2022 года образовалась задолженность в размере 6164,88 рубля.

Указанный размер задолженности по договору аренды ответчиком не опровергнут. Доказательств иного размера задолженности или ее отсутствия, равно как и погашения задолженности материалы дела не содержат и ответчиком не представлено.

Принимая во внимание, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по своевременной уплате арендных платежей, к ответчику подлежат применению меры гражданско-правовой ответственности в виде возложения обязанности по уплате пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Между тем, в ходе рассмотрения дела ответчиком в письменной     форме было заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности к настоящим требованиям.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

О невнесении арендной платы за 2020 год исходя из ежегодной обязанности не позднее 15 сентября каждого года осуществлять соответствующие платежи истцу стало известно 16.09.2020 года, следовательно, трехлетний срок исковой давности по данному платежу истекал 16.09.2023 года и на момент обращения 23.04.2024 года в суд с настоящим исковым заявлением такой срок истек. По предыдущим платежам срок исковой давности соответственно истек ранее указанной даты.

Таким образом, истечение срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за 2018-2020 годы является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При этом с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2021 года по 30.04.2022 года

Принимая во внимание, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по своевременной уплате арендных платежей за период с 01.01.2021 года по 30.04.2022 года, в связи с чем образовалась задолженность исходя из ежегодного размера платежа 1852 рубля в размере в размере 2 460,80 рублей (1852 руб. + 1852руб./365дн. х 120 дн.), с Кузьмина-Алтухова ФИО10 подлежит взысканию в пользу истца задолженность за указанный период в указанном размере.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

Поскольку истцом пропущен срок исковой давности по главному требованию - о взыскании арендных платежей за 2018-2020 годы, данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований по дополнительному требованию о взыскании пени на сумму задолженности по арендной плате за указанный период.

Таким образом, в связи с невнесением ответчиком арендной платы подлежит начислению пеня исходя из ее ежегодного размера 1852 рубля и обязанности по внесению до 15 сентября каждого года, размер и расчет которой составляет 8 628,05 рублей и приведен ниже:

- за 2021 года за период с 16.09.2021 года по 02.04.2024 года в размере 6907,96 рублей (1852 руб. х 197 дн. х 0,5%) + (1852 руб. х 549 дн. х 0,5%);

- за 2022 год за период с 16.09.2022 года по 02.04.2024 года в размере 1720,09 (608,88 руб. х 565 дн. х 0,5%).

Размер пени за указанный период определен судом с учетом моратория на начисление санкций, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 года № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», подлежащего применению к денежным обязательствам, возникшим до 01.04.2022 года.

Суд полагает, что начисленная пеня за несвоевременное погашение арендной платы в размере 8628,05 рублей является несоразмерной последствиям неисполненного в установленный договором срок обязательства и не отвечает требованиям справедливости, в связи с чем, считает необходимым снизить ее до размера годовой арендной платы, то есть до 1852 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня по договору аренды в указанном выше размере.

Также в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с учетом п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 511,71 рублей.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области удовлетворить частично.

Взыскать с Кузьмина-Алтухова Дмитрия Валерьевича, ДД.ММ.ГГ года рождения, СНИЛС №, в пользу администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области (ИНН №) задолженность по договору аренды земельного участка № 782 от 24.05.2012 года за период с 01.01.2021 года по 30.04.2022 года в размере 2 460,80 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.09.2021 года по 02.04.2024 года в размере 1852 рубля, а всего 4 312,80 рублей.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с Кузьмина-Алтухова Дмитрия Валерьевича, ДД.ММ.ГГ года рождения, СНИЛС №, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 511,71 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 13 сентября 2024 года.

Судья: Курташова И.Ю.