Решение по делу № 2-1024/2022 (2-8943/2021;) от 17.08.2021

Дело №

23RS0№-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                                                                                       06 июня 2022 года

Советский районный суд <адрес> в составе:

судьи                            АрестоваН.А.

при секретаре                    ФИО6

с участием представителей истца        ФИО11, ФИО12, действующих на основании доверенностей от 30.07.2021г., 09.08.2020г.,

представителей ответчика             ФИО13, ФИО7 действующих на основании доверенностей от 15.06.2021г., 30.11.2020г.,

представителя 3-го лица ФИО3 – ФИО15, действующей на основании доверенности от 18.11.2021г.,

представителя 3-го лица ООО Группа компаний «Северстройпроект» - ФИО8, действующего на основании доверенности от 19.04.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный Застройщик «ФИО2» о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности и встречному иску ООО Специализированный Застройщик «ФИО2» к ФИО1, ФИО3 признании договора уступки прав недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО СЗ «ФИО2» о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности.

В обоснование доводов уточнённого искового заявления представитель ФИО1 указал, что между ООО СЗ «Дои ФИО2» и ФИО4 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/ЛЗ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> (Малоэтажная застройка «Строительство минополиса КУБ-А»). Застройщик в соответствии с п.1.1. договораобязался построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства включая однокомнатную квартиру со строительным номером 35, общей площадью 29.10 кв.м., расположенную на 1 этаже в литере «1» многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>. Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/ЛЗ зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), выданной ООО СЗ «ФИО2», свои обязательства участник долевого строительства ФИО4 перед застройщиком выполнил путём проведения зачёта встречных однородных требований на сумму 808920 рублей. ФИО4 задолженности перед застройщиком не имеет. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключён договор уступки права требования на <адрес>, общей площадью 29.10 кв.м., по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/ЛЗ. ФИО1 свои обязательства по оплате цены договора выполнила в полном объёме. При заключении договора уступки права требования генеральный директор ООО СЗ «ФИО2» ФИО9 предоставила справки, о том, что ФИО4 свои обязательства по оплате цены договора по договору участия в долевом строительстве выполнил, в связи с чем, у застройщика к нему отсутствуют финансовые претензии. Из этого следует, что своими действиями застройщик согласился с переходом права требования на квартиру от ФИО3 к ФИО1 Договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Пунктом 4.1. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/ЛЗ предусмотрено, что срок завершения строительства и передачи объекта участнику долевого строительства составляет до II квартала 2019 года. В соответствии с п. 4.2. договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/ЛЗ, срок передачи объекта участнику долевого строительства установлен в течение 60 дней с момента получения Разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0419025:175 по адресу: <адрес>, имел обременения в пользу третьего лица, на основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключённому между ООО СЗ «ФИО2» и ФИО4 В настоящее время многоквартирный дом достроен, застройщиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако, застройщик уклоняется от передачи объекта и подписания акта приема передачи для регистрации участником долевого строительства права собственности на квартиру. На момент регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования отсутствовали какие-либо ограничения в отношении <адрес> корпус 1 в городе Краснодаре, в связи с чем, ФИО1 является добросовестным приобретателем жилого помещения. ФИО1 обращалась к застройщику с требованием передать квартиру по акту приёма передачи, однако, ответа на свою претензию не получила. В связи с тем, что ООО СЗ «ФИО2» нарушает свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, ФИО1 просит признать её добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером 23:43:0419025:2373 по адресу: <адрес>, Пашковский сельских округ, посёлок Плодородный, <адрес>, корпус №, <адрес>, и признать за ней право собственности на указанное жилое помещение, а так же обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

ООО СЗ «ФИО2» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО3о признании договора уступки прав (цессии) недействительным.

В обоснование доводов встречного искового заявления представитель указал, что между ООО СЗ «ФИО2» и ФИО4 заключён договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, предметом которое является, в том числе, квартира со строительным номером 35, этаж 1, подъезд 2, жилых комнат 1, по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округ, посёлок Пригородный, <адрес>, корпус 1, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно пункта 2.1 договора участия в долевом строительстве, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, на момент заключения договора определена сторонами в размере 18 336 240 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра – 27 000 рублей. Стоимость жилого помещения №, площадью 29,96 кв.м., составила 808 920 рублей. Денежные средства по оплате цены договора застройщик до настоящего времени не получил. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с согласия застройщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В свою очередь, уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Между ФИО4 и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, о чём в Едином государственном реестре недвижимости делана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. По условиям договора уступки прав, ФИО4 переуступил ФИО1 право требования к ООО СЗ «ФИО2» в отношении одного из жилых помещений - <адрес>, площадью 29,10 кв.м., по строительному адресу: <адрес>. В пункте 1.3 договора уступки прав стороны указали, что на момент заключения настоящего договора обязанность по оплате цены договора за указанный объект выполнена ФИО4 перед застройщиком в полном объёме. Согласно пункта 2.2. договора уступки прав, ФИО4 обязан передать ФИО1 все документы, подтверждающие исполнение обязанности перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3. В пункте 2.3. договора уступки прав стороны договорились, что за уступаемое право ФИО1 оплачивает ФИО3 денежные средства в размере 808 920 рублей до подписания настоящего договора. О состоявшемся договоре от ДД.ММ.ГГГГ уступки праватребования по договору участия в долевом строительстве до обращения ФИО1 в суд с исковым заявлением о признании права собственности на жилое помещение, ООО СЗ «ФИО2» не было проинформировано участником долевого строительства ФИО4 Справку, подтверждающую полную, либо частичную оплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, ООО СЗ «ФИО2» ФИО3 не выдавало. ДД.ММ.ГГГГ в качестве справки, подтверждающей полную оплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом – ФИО4 застройщику, цедент и цессионарий представили в орган регистрации права согласие ООО СЗ «ФИО2» от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), подписанное директором ФИО9 По условиям согласия от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик, в лице директора ФИО9, даёт согласие ФИО3 на заключение договора уступки прав на жилое помещение №, площадью 29,96 кв.м, по адресу: <адрес>.Директор ФИО9 подтвердила полное исполнение финансовых обязательств по указанному договору, а именно в размере 808 920 рублей путём взаимозачёта встречных однородных требований на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Согласие на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) от имени общества выдано неуполномоченным лицом, поскольку согласно решения единственного учредителя ООО СЗ «ФИО2» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 – лицо, от имени которого было выдано и подписано согласие на заключение договора уступки прав, освобождена от занимаемой должности с ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем согласие на заключение договора уступки прав подписано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному решению учредителя, а также приказу от ДД.ММ.ГГГГ, в должность директора ООО СЗ «ФИО2» вступил ФИО10 Таким образом, трудовые отношения с генеральным директором ФИО9 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГбыли прекращены. Тем более, ФИО9 не состояла в трудовых отношениях с ООО СЗ «ФИО2» на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГуступки права требования. Из этого следует, что договор от ДД.ММ.ГГГГуступки права требования, заключённый между ФИО4 и ФИО1, не был согласован на момент его заключения и предъявления в орган регистрации прав с единоличным исполнительны органом застройщика. ООО СЗ «ФИО2» считает, что ФИО9 незаконно,не обладая полномочиями единоличного исполнительного органа застройщика,выдала согласие на переуступку прав, содержащее недостоверные сведения в части отсутствия задолженности дольщика ФИО3 перед застройщиком. Согласно пункта 6.15 договора участия, участник долевого строительства может произвести уступку прав требования по договору участия только после уплаты им полностью цены договора участия с письменного согласия застройщика в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а, следовательно, участник обязан направить в адрес застройщика уведомление о планируемой им сделке по переуступки своих прав, что не было сделано ФИО4, который, тем самым, нарушил условия договора. В свою очередь, ФИО1 при должной осмотрительности, которая от неё требовалась при заключении договора цессии, не убедилась, что ФИО4 в полном объёме произвёл оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 и за ним не числится задолженность. В адрес ФИО3 застройщиком направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, в предмет которого входит спорная квартира, в связи с нарушением сроков его оплаты. Данное уведомление и основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве так же были направлены в Управление Росреестра по <адрес> для погашения записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Из этого следует, что у ФИО3 имелись неисполненные обязательства на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования. ФИО1 взяла на себя риск отрицательных последствий сделки, поскольку не потребовала от ФИО3 банковские документы, подтверждающие факт произведенной оплаты застройщику, актуальное согласие застройщика на сделку, либо перевод долга. Оплата ФИО1 денежных средств ФИО3 по договору уступки права требования не свидетельствует о надлежащем исполнении последним обязанностей, как участником долевого строительства, перед ООО СЗ «ФИО2» по оплате цены договора участия в долевом строительстве. С учётом указанной справки (согласия) от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требованияпо договору участия в долевом строительстве произведена незаконно. В силу закона, требование о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования по договору участия в долевом строительстве может быть заявлено, в том числе, застройщиком, если он нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлёк ущерб и неблагоприятные для него последствия. Поскольку первоначальный участник долевого строительства – ФИО4 не исполнил обязательства перед застройщиком - ООО СЗ «ФИО2» по оплате цены договора участия в долевом строительства, а перевод на цессионария – ФИО1 права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на неё долга в установленном порядке не производился, согласие застройщика на уступку права требования объекта долевого участия не получено, договор от ДД.ММ.ГГГГуступки права требования, заключенный между ФИО4 и ФИО1 противоречит требованиямдействующего законодательства, в связи с чем, является недействительной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. ФИО1, как лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. В целях защиты прав и законных интересов ООО СЗ «ФИО2» представитель застройщика просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, заключенный между ФИО4 и ФИО1, недействительной сделкой. Применить последствия недействительной сделки путёманнулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, внесённой на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требованияв отношении спорного жилого помещения.

В судебном заседании представители истца по доверенностям ФИО11 и ФИО12 поддержали доводы первоначального иска, в удовлетворении встречного искового заявления ООО СЗ «ФИО2» просили отказать.

В судебном заседании представители ответчика по доверенностям ФИО13, ФИО7 поддержали доводы встречного искового заявления, в удовлетворении первоначального искового заявления просили отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, в материалах дела имеется отзыв представителя ФИО14 из которого следует, что между ООО СЗ «ФИО2» и ФИО4 заключён договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Между ФИО4 и ФИО1 заключён договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки права по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, о чём, в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Регистрирующий орган не формирует правоустанавливающие документы, а руководствуется теми документами, которые представили стороны, не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав объекты недвижимости, поэтому, в рассмотрении данного спора орган регистрации прав полагался на усмотрение суда. ФИО14 просила рассмотреть спор по существу в отсутствие представителя Управления Росреестра по <адрес>.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО15 возражала против удовлетворения встречных требований, суду пояснила, что между ООО СЗ «ФИО2», в лице директора ФИО9, и ФИО4 заключён договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3. Согласно сведений ЕГРЮЛ, на дату подписания договора участия в долевом строительстве ФИО9 являлась единоличным исполнительным органом застройщика. В дальнейшем все переговоры с ФИО4 относительно исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 вела ФИО9 О том, что ДД.ММ.ГГГГ решением единственного участника общества директором назначено другое лицо, а полномочия ФИО9, как директора, прекращены, ФИО4 не знал и не мог знать, так как каких-либо уведомлений по этому вопросу от застройщика не получал. Действующее законодательство не содержит запрета на прекращение частично или полностью обязательства по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачёта встречного однородного требования. Следовательно, оплату по договору участия в долевом строительстве можно произвести посредством зачёта встречных однородных требований. ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком, в лице директора ФИО9, и ФИО4 подписано соглашение о зачёте взаимных требований, согласно которого задолженность ФИО3 перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 в части оплаты за квартиру на сумму в размере 808 920 рублей прекращалась путём зачёта встречного однородного требования ФИО3 к застройщику на такую же сумму, которое возникло у ФИО3 на основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ. Отсутствие у ФИО9 полномочий подписывать соглашение о зачёте взаимных требований от имени юридического лица, не лишает юридической силы зачёт, так как для этого достаточно заявление одной из стороны. Застройщиком, в лице директора ФИО9, ФИО3 выдано согласие от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) на заключение договора уступки права на <адрес>. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО СЗ «ФИО2», в лице представителя ФИО16, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии 23АА №, было подписано новое соглашение о зачёте взаимных требований, которое полностью погашало задолженность ФИО3 по договору на общую сумму 1 087 470 рублей 95 копеек по 5 квартирам, в том числе, задолженность по <адрес> на сумму 808 920 рублей. Так же от имени застройщика, в лице представителя ФИО16, ФИО3 выдано согласие от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№№) на заключение договора уступки права требования на <адрес>, в связи с полным исполнением обязательств по договору на сумму 808 920 рублей.Согласно актов сверки расчётов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, между застройщиком и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, то есть, в день подписания соглашения о зачёте взаимных требований, от ФИО3 поступила сумма в размере 808 920 рублей. Из этого следует, что застройщик был согласен на совершение сделки по переуступке прав и обязанностей в отношении <адрес>. Таким образом, подписывая соглашение о зачёте взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, а так же давая согласие от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) на совершение сделки уступки права требования застройщик, в лице представителя ФИО16, произвёл последующее одобрение действий ФИО9, выразившихся в подписании с ФИО4 соглашения о зачёте взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ и выдаче согласия от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№). Представитель просила первоначальное исковое заявление ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления застройщика отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО Группа компаний «Северстройпроект» по доверенности ФИО8 пояснил, что между ООО СЗ «ФИО2» и ООО ГК «Северстройпроект» заключён договор от ДД.ММ.ГГГГ №на выполнение генподрядных работ. В рамках указанного договора у ООО ГК «Северстройпроект» возникло право требования к ООО СЗ «ФИО2» на сумму 808 902 рубля. На основании договора об уступки прав требования, ООО ГК «Северстройпроект» уступило ФИО3 право требования к ООО СЗ «ФИО2», принадлежащее ООО ГК «Северстройпроект» на основании договора генподряда от ДД.ММ.ГГГГ №. Общая сумма уступаемых требований составила 808 902 рубля. Просил суд в удовлетворении встречного искового заявления отказать, признать право собственности на квартиру за ФИО1

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что в первоначальных исковых требованиях ФИО1 следует отказать, а встречные требования ООО СЗ «ФИО2» подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что между ООО СЗ «ФИО2» и ФИО4 заключён договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, предметом которое является объект недвижимости: «Строительство минополиса КУБ-А в районе посёлка Пригородный <адрес>. Малоэтажная жилая застройка со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и торгово-офисными зданиями в квартале №».

Согласно пункта 1.3. договора участия в долевом строительстве, объектом договора является ряд жилых помещений, в том числе, однокомнатная квартира со строительным номером 35, общей площадью 29,10 кв.м., жилой 12,30 кв.м., этаж 1, подъезд 2, в литере 1. <адрес> объекта с понижающим коэффициентом площади балкона – 29,96 кв.м.

Согласно пункта 2.1 договора участия в долевом строительстве, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, на момент заключения договора определена сторонами в размере 18 336 240 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра – 27 000 рублей. Стоимость жилого помещения №, площадью 29,96 кв.м., составила 808 920 рублей.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства впорядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В части 2 названной статьи указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что между ФИО4 и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, по условиям которого ФИО4 переуступил ФИО1 право требования к ООО СЗ «ФИО2» в отношении жилого помещения №, площадью 29,96 кв.м, по строительному адресу: <адрес>, посёлок Пригородный.

В соответствии с частью 10 статьи 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

ДД.ММ.ГГГГ в качестве справки, подтверждающей полную оплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом – ФИО4 застройщику, цедент и цессионарий представили в орган регистрации права согласие ООО СЗ «ФИО2» от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), подписанное директором ФИО9

По условиям согласия от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик, в лице директора ФИО9, даёт согласие ФИО3 на заключение договора уступки права требования на жилое помещение №, площадью 29,96 кв.м, возникшее у ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3. Директор ФИО9 подтвердила полное исполнение финансовых обязательств по указанному договору, а именно в размере 808 920 рублей путём взаимозачёта встречных однородных требований на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости делана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В пункте 1.3 договора уступки прав стороны указали, что на момент заключения настоящего договора обязанность по оплате цены договора за указанный объект выполнена ФИО4 перед застройщиком в полном объёме.

Согласно пункта 2.2. договора уступки прав, ФИО4 обязан передать ФИО1 все документы, подтверждающие исполнение обязанности перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

В пункте 2.3. договора уступки прав стороны договорились, что за уступаемое право ФИО1 оплачивает ФИО3 денежные средства в размере 808 920 рублей до подписания настоящего договора.

Между тем, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 получил от представителя ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 денежную сумму в размере 1 150 000 рублей. Таким образом, судом установлено, что сумма, указанная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, отличается от суммы, фактически полученной ФИО4 от представителя ФИО1 при заключении договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> корпус № в городе Краснодаре поставлена на государственный кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера 23:43:0419025:2373, площадью 29,8 кв.м.

Из материалов дела следует, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> ООО СЗ «ФИО2» выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ на ввод объекта в эксплуатацию, которым корпус № многоквартирного жилого дома по <адрес> введён в эксплуатацию.

Согласно пункта 4.2. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, срок передачи объекта участнику долевого строительства в течение 60 дней со дня получения застройщиком Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

ФИО1 в исковом заявлении ссылается на то, что обращалась в ООО СЗ «ФИО2» с требованием передать квартиру и подписать акт приёма-передачи, однако, получила отказ. Между тем, письменная претензия к застройщику, а так же доказательства её направления застройщику, либо её получения застройщиком, представителями ФИО1в материалы дела не представлены.

В материалах дела имеется заявление директора ООО СЗ «ФИО2» ФИО17 в Управление Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (исх.02/21), которое получено органом регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ (вх.№), о том, что застройщик просит не регистрировать договоры уступки и другие договоры в отношении объекта недвижимости: <адрес>, расположенная по адресу, <адрес>, корпус №, в связи с подозрением на мошеннические действия. Застройщик сообщил, что в настоящий момент предпринимаются попытки по расторжению договора участия в долевом строительстве, заключённого между застройщиком ООО СЗ «ФИО2» и ФИО4, для возврата квартиры в собственность застройщика.

Так же ДД.ММ.ГГГГ директор ООО СЗ «ФИО2» ФИО17 направил в Управление Росреестра по <адрес> посредством АО «Почта России» заявление от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) с описью вложения в конверт. В заявлении есть ссылка на обращение в орган регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ (исх.02/21), а так же сведения о том, что согласие от ДД.ММ.ГГГГ на заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве выдано неуполномоченным лицом ФИО9, которая с ДД.ММ.ГГГГ освобождена от должности директора ООО СЗ «ФИО2». Орган регистрации прав поставлен в известность, что застройщик не давал согласия на заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования в отношении <адрес> корпус 1 в городе Краснодаре, поскольку, первоначальный дольщик – ФИО4 не выполнил свои обязательства перед застройщиком.

ДД.ММ.ГГГГ директорООО СЗ «ФИО2» ФИО17 направил ФИО3 посредством АО «Почта России» ценным письмом уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о наличии задолженности по ряду договоров участия в долевом строительстве, в том числе, по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, в связи с нарушением дольщиком обязательств по оплате цены объектов долевого строительства.

Как следует из правовой позиции застройщика, ФИО4 свои обязательства по договору участия в долевом строительстве не исполнил, поэтому, ДД.ММ.ГГГГ директор ООО СЗ «ФИО2» ФИО17 направил ФИО3 посредством АО «Почта России» ценным письмом уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, в связи с неуплатой участника долевого строительства объектов долевого строительства: квартир № и 35 в Литере 1, <адрес> Литере 2, <адрес> Литере 3.

Рассматривая настоящий спор в вопросе действительности договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, суд исходит из следующего.

При заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования в качестве справки, подтверждающей полную оплату цены договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 цедентом застройщику, ФИО4 и представитель ФИО1 представили в орган регистрации прав согласие ООО СЗ «ФИО2» от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), подписанное директором ФИО9

Между тем, из материалов дела следует, что решением единственного учредителя ООО СЗ «ФИО2» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 – лицо, от имени которого было подписано согласие на заключение договора уступки права требования, освобождается от занимаемой должности директора с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приказа от ДД.ММ.ГГГГ, в должность директора ООО СЗ «ФИО2» вступил ФИО10

Таким образом, суд приходит к выводу, что согласие от ДД.ММ.ГГГГ на заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 подписано ФИО9, которая на дату дачи согласия была освобождена от занимаемой должности и не вправе была действовать от имени юридического лица без доверенности.

В связи с этим, суд критически относится к согласию ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ на право заключения ФИО4 договора уступки права требования на жилое помещение – <адрес> Литере 1, и выводам ФИО9 о полном исполнении финансовых обязательств дольщика перед застройщиком.

Судом установлено, что сведения новом директоре ООО СЗ «ФИО2» ФИО10 внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ, однако, ФИО1, либо её представитель, ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора уступки права требования действуя добросовестно обязаны были проявить должную заботливость и осмотрительность и убедиться, что согласие застройщика от ДД.ММ.ГГГГ выдано уполномоченным лицом и является актуальным на дату переуступки права требования по договору участия в долевом строительстве, так как выдано более чем за 1 год и 9 месяцев до даты заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав требования.

Из этого следует, что ФИО4 и представитель ФИО1 – ФИО12 представили в орган регистрации прав совместно с договором от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 недействительное согласие (справку) застройщика о полной оплате цены договора участия в долевом строительстве.

Факт неоплаты ФИО4 цены договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, в частности, <адрес> литере 1 в городе Краснодаре, подтверждается направлением ФИО3 уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об оплате задолженности и направлением уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

Доводы представителя ФИО3 о том, что акт сверки расчётов между застройщиком и ФИО4 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, должен расцениваться судом, как согласие застройщика на заключение ФИО4 договора уступки права требования в отношении <адрес>, так как в акте сверки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ фигурирует сумма в размере 808920 рублей, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку, никакие акты сверки между цедентом и застройщиком не могут подменять собой справку, подтверждающую полную или частичную оплату цены договора участия в долевом строительстве.

Поэтому, акты сверки расчётов между застройщиком и ФИО4 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГпо договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, которые не подписаны дольщиком ФИО4, но на которые ссылаются стороны, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу.

Кроме того, из доводов представителя ФИО3 следует, что ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорной <адрес> была зачтена застройщиком, в лице директора ФИО9, посредством исполнения встречного однородного требования, после чего ФИО3 выдано согласие на заключение договора уступки прав на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№).

Затем, как указывает представитель ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорной <адрес> была вновь зачтена застройщиком, в лице представителя ФИО16., посредством исполнения встречного однородного требования, после чего ФИО3 выдано ещё одно согласие на заключение договора уступки прав на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№).

В свою очередь, представитель ФИО3 не смог пояснить суду, почему на ДД.ММ.ГГГГ – дата заключения второго соглашения о зачёте взаимных требований у ФИО3 существует задолженность по оплате объекта долевого участия – <адрес>, если, по мнению ФИО3, свои обязательства перед застройщиком по <адрес> он выполнил ещё ДД.ММ.ГГГГ путём зачёта взаимных встречных требований.

Так же представитель ФИО3 не смог пояснить суду, почему соглашение о зачёте взаимных требований датировано ДД.ММ.ГГГГ, а в согласии на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) дата соглашения о зачёте взаимных встречных требований указана ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из этого, суд критически относится как к согласию на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), поскольку оно выдано неуполномоченным лицом при наличии задолженности ФИО3 по договору участия в долевом строительстве, так и к согласию на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), поскольку, данное согласие имеет разночтения по датам с самим соглашением о зачёте взаимных требований.

В связи с этим, ссылка представителя ФИО3 на согласие от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) и на согласие от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве в подтверждение полной оплаты ФИО4 цены <адрес> застройщику, отвергается судом, так как данная позиция является противоречивой, поскольку расходится с письменными доказательствами и фактическими обстоятельствами дела.

Аналогичным образом суд относится к трёхстороннему договору уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ и трёхстороннему договору уступки права требования (цессии) ДД.ММ.ГГГГ, заключённым между ООО Группа компаний «Северстройпроект», ФИО4 и ООО СЗ «ФИО2», а так же акту сверки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подоговору уступки от ДД.ММ.ГГГГ, акту взаимозачёта от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ №Л1-1/6/8/26/28/52/58/60/61/62/65/66, акту взаимозачёта от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ №Л2-4/5/8/18/26/32/49/55, поскольку эти договора и акты не являются средством доказывания обстоятельств, имеющих значение для разрешения настоящего спора.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд считает, что риск возникновения негативных последствий для ФИО1 в отношении договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования связан с её неразумными и недобросовестными действиями при заключении договора в отношении спорной квартиры, поскольку, ФИО1 накануне заключения договора уступки права требования не убедилась об отсутствии задолженности у ФИО3 перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

В силу положений части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В силу абзаца 2 части 4 названной статьи, соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

В соответствии с пунктом 4.4. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, после получения разрешения на строительство и ввода дома в эксплуатацию, при условии полного выполнения участником долевого строительства обязательств, предусмотренных п.2.1, 2.2. и 6.7. настоящего договора, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект с характеристиками, указанными в приложении № к настоящему договору.

Согласно пункта 6.15 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, уступка участником долевого строительства прав требований по настоящему договору допускается только после уплаты им полной цены договора и письменного согласия застройщика в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, между должником – застройщиком и цедентом – дольщиком соглашением ограничена уступка прав на получение объекта долевого участия полной оплатой договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

При этом, согласно пунктов 2.1. и 2.2. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, частичная оплата денежных средств дольщиком не предусмотрена, то есть, дольщик обязан внести на расчётный счёт застройщика всю сумму, предусмотренную договором.

В настоящем споре именно на ФИО1, как лицо ответственное за выбор цедента, выступающего стороной договора участия в долевом строительстве, возлагается риск неисполнения (ненадлежащего исполнения) ФИО4 обязанностей, связанных с оплатой последним договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

В свою очередь, незаконное поведение цедента ФИО3 перед цессионарием ФИО1 определено тем, что ФИО4 получает от застройщика на один и тот же объект долевого участия – <адрес> два согласия: от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) и от ДД.ММ.ГГГГ (исх.№), однако, передаёт ФИО1 и представляет в орган регистрации прав при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования более раннее согласие – от ДД.ММ.ГГГГ.

Так же суд отмечает, что ввод многоквартирного жилого дома по <адрес> корпус 1 в городе Краснодаре структурным подразделением муниципального образования <адрес> произведён ДД.ММ.ГГГГ, однако, участник долевого строительства ФИО4 в течение 60 дней со дня получения застройщиком разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ на ввод жилого дома в эксплуатацию не обращался к застройщику по вопросу подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, либо акта сверки взаимных расчётов по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3. Ни один акт, представленный в материалы дела, ФИО4 не подписан.

Таким образом, суд приходит к выводу, что дольщик ФИО4 риск наступления негативных последствий, связанных с неисполнением договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, спустя полгода после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию переложил на цессионария ФИО1 путём заключения с ней договора от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке права требования договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

Поэтому сама по себе регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования в случае выявления неоплаты основного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 и выявления отсутствия согласия застройщика на заключение договора уступки права требования при наличии доказательств недобросовестного и неразумного поведения цедента и цессионария, не требует от застройщика безусловного исполнения своих обязательств по передаче объекта долевого участия новому дольщику, соответственно, эти обстоятельства могут выступать основаниями для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по инициативе застройщика.

Из этого следует, что договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, по условиям которого ФИО1 должна была приобрести у цедента ФИО3 право требования в отношении спорной <адрес>,не отвечает установленным в договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 условиям и требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», причиняет ущерб интересам застройщика и влечёт для него неблагоприятные последствия.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В части 2 названной статьи указано, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Поскольку первоначальный участник долевого строительства – ФИО4 не исполнил свои обязательства перед застройщиком - ООО СЗ «ФИО2» по оплате цены договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, а согласия перевод долга на цессионария – ФИО1 застройщик не давал, договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, заключенный между ФИО4 и ФИО1 противоречит требованиям закона и договора, в связи с чем, является недействительным.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В целях восстановления прав лица, оспаривающего сделку, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, внесённой на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, заключённого между ФИО4 и ФИО1, к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3.

Суд считает, что ФИО1, как лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Сам по себе факт оплаты ФИО1 ФИО3 денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования не свидетельствует о надлежащем исполнении последним обязанностей, как участником долевого строительства, перед ООО СЗ «ФИО2» по оплате цены договора долевого участия в строительствеот ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3, поэтому, цессионарий не лишён права предъявить непосредственно к цеденту требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения договора.

Так как удовлетворение встречного требования полностью исключает удовлетворение первоначального иска, суд считает возможным отказать ФИО1 в удовлетворении её требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный Застройщик «ФИО2» о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности отказать.

Встречные исковые требования ООО Специализированный Застройщик «ФИО2» - удовлетворить.

Признать договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО1 недействительным.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации от 09.06.2021г. №, внесённую на основании договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО4 и ФИО1 к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Л1/Л2/Л3 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 23:43:0419025:2373, площадью 29,8 кв.м., по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Советский районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья <адрес>

суда <адрес>                                                          Н.А. Арестов

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья <адрес>

суда <адрес>                                                          Н.А. Арестов