Решение по делу № 2-318/2023 (2-6936/2022;) от 03.10.2022

Дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« < Дата > г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Котышевского С.Ю.,

при секретаре Копычевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что < Дата > года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: < адрес >, с обязательством по заключению основного договора (передачи документов на регистрацию) в срок до < Дата >. Цена квартиры была согласована в размере 3200000 руб. В соответствии с п. 1.2 договора она как покупатель передала ответчику (продавцу) сумма в размере 530000 руб. в качестве задатка, а остаток из согласованной стоимости < адрес > руб. она должна была оплатить из кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Росбанк». ФИО2 получил от неё 530000 руб. была получена ответчиком в день заключения договора, однако до < Дата > она (стороны) не заключили основной договор купли-продажи квартиры, не направили друг другу предложения заключить такой договор, в связи с чем предварительный договор купли-продажи от < Дата > прекратил свое действие с < Дата >. Поскольку в заключенном между сторонами договоре прямо предусмотрено, что 530000 руб. она передала ответчику в качестве задатка, и учитывая, что ФИО2 добровольно не вернул сумму задатка после прекращения обязательства, вытекающего из предварительного договора купли-продажи квартиры, в обеспечения исполнения которого и был представлен задаток, у ответчика возникла обязанность вернуть полученные денежные средства в полном объеме. В этой связи она (истица) просила взыскать с ФИО2 сумму задатка в размере 530000 руб.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 свои требования дополнила и изменила основания иска, указав, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из содержания же предварительного договора от < Дата > следует, что денежные средства в сумме 530000 руб. были переданы ответчику в счет несуществующего обязательства по продаже квартиры и подлежали зачету в счет общей стоимости квартиры, поэтому данная сумма фактически является не задатком, а авансом в счет причитающейся платы за квартиру. Кроме того, в связи с не заключением основного договора ФИО2 был обязан вернуть ей сумму аванса, однако с < Дата > он незаконно удерживает полученный аванс, тем самым пользуется чужими денежными средствами. Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. С учетом изложенного она (ФИО1) просит взыскать с ФИО2 сумму аванса в размере 530000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с < Дата > по < Дата > в сумме 100474,27 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки Банка России на соответствующий период и суммы задолженности 530000 руб., начиная с < Дата > по день фактической уплаты суммы задолженности, а также судебные расходы.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена. Ранее в суде свой иск поддержала, дополнительно пояснила, что она не уклонялась от заключения основного договора купли – продажи квартиры, предпринимала все возможные меры для исполнения условий договора, однако не имела возможности заключить договор купли – продажи квартиры по причине отказа банка в предоставлении ей кредита. Ответчик ФИО2 после истечения установленного предварительным договором срока заключения основного договора не потребовал заключения этой сделки, напротив, от сделки отказался. Денежные средства в сумме 530000 руб., оформленные как задаток, она передала ФИО2 в качестве предоплаты за покупку квартиры для того, что из этих средств до заключения основного договора он погасил свою задолженность перед банком ВТБ (ПАО), которая препятствовала совершению сделки купли-продажи. В последующем данная сумма подлежала зачету в счет стоимости квартиры. По истечении срока предварительного договора она предложила ответчику вернуть данные денежные средства, однако деньги ответчик не вернул.

Представители истицы - ФИО7 и ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, указав, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине покупателя ФИО1, которая не получила в банке кредит на покупку квартиры. Он же имел намерение продать свою квартиру истице, от сделки не отказывался, фактически предоставил истице свою квартиру для проживания, длительное время ожидал, когда ей будет выдан кредит на покупку его квартиры. Его вины в не заключении основного договора не имеется. При отсутствии его вины в не заключении основного договора внесенный ФИО1 задаток в сумме 530000 руб. не подлежит возвращению истице.

Представитель ответчика - ФИО10 действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал. Указал, что после заключения предварительного договора купли – продажи квартиры от < Дата > ФИО1 подтвердила действие этого договора: внесла задаток, вселилась в спорную квартиру, пользовалась жилым помещением. По истечении срока заключения основного договора (< Дата >) она продолжала пользоваться жилым помещением ответчика, не потребовала расторжения договора, поэтому предварительный договор не прекратил свое действие. При этом сама истица в срок до < Дата > денежные средства в размере 2670000 руб. ФИО2 не выплатила, основной договор купли-продажи квартиры с ним не заключила, попыток заключить дополнительное соглашение о продлении срока заключения договора купли - продажи не предпринимала. После < Дата > истица пыталась получить в банках кредит на покупку спорной квартиры, но в этом ей отказывали. В период с < Дата > по < Дата > обращений от ФИО1 в банки за получением кредита на покупку квартиры не поступало. Отсутствия у ФИО1 денежных средств на покупку квартиры стало причиной не заключения сторонами основного договора купли-продажи квартиры; вины ответчика в не заключении основного договора не имеется. < Дата > ФИО2 передал ФИО1 претензию, в которой потребовал освободить квартиру. Поскольку истица отказалась от покупки квартиры, то задаток в сумме 530000 руб. согласно пункту 1.7 предварительного договора купли-продажи от < Дата > перешел к ФИО2

Представитель 3-го лица ООО АН «Авеню Риэлт» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как установлено судом, ответчик ФИО2 является собственником < адрес > в < адрес >; согласно выписке из ЕГРН право собственности ответчика на данную квартиру было обременено ипотекой в пользу ПАО Банк ВТБ.

В < Дата > года к ФИО2 обратилась ФИО1 с предложением приобрести указанную квартиру.

Для организации сделки стороны обратились в ООО АН «Авеню-Риэлт»; с каждым из них был заключен отдельный договор возмездного оказания риэлтерских услуг, согласно которым агентство обязалось оказать услуги по отчуждению/приобретению права собственности на < адрес >: консультации, переговоры, проверка документов, разработка и оформление форм предварительного и основного договора купли – продажи, содействие в государственной регистрации сделки.

При посредничестве ООО АН «Авеню-Риэлт» < Дата > между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры с обязательством по заключению основного договора (передачи документов на регистрацию) до < Дата >.

Цена квартиры согласована сторонами (пункт 1.2) в размере 3200000 руб., из которых покупатель передает продавцу 30000 руб. в качестве задатка, а остаток из согласованной стоимости квартиры (3170000 руб.) оплачивает из кредитных денежных средств, предоставляемых кредитной организацией, на расчетный счет покупателя после регистрации права собственности на Покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка.

< Дата > стороны подписали дополнительное соглашение, в котором продлили срок подачи документов на государственную регистрацию сделки до < Дата >.

В установленный этим предварительным договором срок сделка купли –продажи квартиры не была подготовлена по причине отсутствия у ФИО2 денежных средств для погашения кредитного обязательства перед ПАО Банк ВТБ, необходимого для отмены залога на указанную квартиру.

Имея намерение совершить сделку, ФИО1 и ФИО2 заключили новый предварительный договор купли-продажи данной квартиры, датированный < Дата >, согласно которому ФИО2 обязался продать, а ФИО1 купить у него в сроки и на условиях данного договора < адрес >.

По условиям этого предварительного договора стоимость квартиры составила 3200000 руб., из которых 530000 руб. уплачиваются покупателем в качестве задатка в момент подписания предварительного договора, а оставшаяся сумма 2670000 руб. оплачивается из кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Росбанк» на расчетный счет покупателя, после регистрации права собственности на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка.

Стороны предусмотрели срок подачи документов на государственную регистрацию заключения основного договора до < Дата >, а при невозможности совершить сделку в указанный срок они предусмотрели возможность продления срока действия предварительного договора путем подписания дополнительного соглашения.

В силу п. 1.5 предварительного договора в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора стороны предусмотрели право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.

Стороны определили также, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры (неисполнения действий по вине покупателя) задаток остается продавцу.

Факт получения задатка в размере 530000 руб. ответчиком не оспаривается.

Судом установлено, что по договоренности между сторонами полученную от ФИО1 сумму задатка ответчик использовал на погашение задолженности по кредитному договору перед ПАО Банк ВТБ, после чего < Дата > залог в отношении квартиры был отменен, а продажа квартиры стала возможной.

Во исполнение пункта 1.4 предварительного договора ФИО2 < Дата > также снялся с регистрационного учета по адресу: < адрес >, что подтверждается поквартирной карточкой, заверенной < Дата > ООО «УЮТ».

ФИО1 с целью исполнения договора < Дата > и < Дата > подала в ПАО Росбанк заявки на получение кредита на покупку указанной квартиры, однако в этом < Дата > ей было отказано.

Из материалов дела следует, что после < Дата > стороны договор купли –продажи не оформили, документы на государственную регистрацию сделки не предоставили.

Из объяснений истицы, представителя ООО АН «Авеню-Риэлт» и показаний свидетеля (риелтора) ФИО6 следует, что после < Дата > ФИО1 предпринимала попытки получить кредитные договоры на покупку квартиры с другими банками, но кредит не получила.

Ответчик после < Дата > ожидал получения ФИО1 средств на покупку квартиры до < Дата >, после чего вручил ей претензию о расторжении предварительного договора с < Дата > в связи с неисполнением ФИО1 условий сделки (не заключением основного договора, отсутствием попыток заключить дополнительное соглашение о продлении срока предварительного договора, возникновением у продавца убытков в связи с ростом цен на недвижимость и необходимостью для себя иное снимать жилье).

< Дата > ФИО1 направила ответчику досудебную претензию, в которой указала на отсутствие с её стороны каких-либо виновных действий, повлекших невозможность заключения договора купли – продажи квартиры; просила расторгнуть предварительный договор и вернуть всю сумму задатка.

Судом также установлено и это не оспаривается сторонами, что ни ФИО1, ни ФИО2 не обратились друг к другу с предложением заключить основной договор купли – продажи квартиры, не обратились в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли – продажи квартиры.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, при этом установлено, что ни одна из сторон в срок до < Дата > не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор, то обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

В связи с этим переданная ФИО1 сумма в размере 530000 руб. подлежит возврату ответчиком.

Доводы ответчика о вине ФИО1 в не заключении основного договора купли – продажи квартиры являются необоснованными.

Основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отрицательным решением банка (ПАО Росбанк) по ипотечной заявке ФИО1 на указанный в договоре объект недвижимости.

С условием же о получении истицей кредита на покупку квартиры в данном банке, изложенным в предварительном договоре купли – продажи от < Дата >, ФИО2 был согласен.

В силу пункта 1.5 предварительного договора возможность оставления задатка продавцу стороны обусловили отказом покупателя от покупки квартиры (неисполнения действий по вине покупателя).

В ходе рассмотрения дела не установлено, что ФИО1 отказалась от покупки квартиры до истечения срока на заключение основного договора.

Доказательств того, что кредит не был выдан истице по её вине либо вследствие неисполнения ею каких-либо действий суду не представлено.

Ссылку истицы на получение ФИО2 суммы 530000 руб. в виде аванса, а не задатка, суд оценивает критически.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49

"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъясняется, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Таким образом, вопреки утверждению истца, задаток может являться обеспечением исполнения предварительного договора и в том случае, если он зачисляется в счет цены по заключенному основному договору.

Следовательно, переданные ФИО1 530000 руб. являются задатком, а не авансом, полученным ответчиком в счет причитающихся платежей на продаваемую квартиру.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 того же Кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7

"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая, что стороны предъявили взаимные претензии о расторжении предварительного договора, расходясь во мнении относительно вины в не заключении основного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что до разрешения настоящего спора у ФИО2 не имелось безусловных оснований полагать, что полученная им сумма 530000 руб. является неосновательным сбережением и удерживается им неправомерно.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с < Дата > по < Дата > в размере 100474,27 руб.

Вместе с тем, из пункта 48 указанного постановления Пленума следует, что проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки Банка России на соответствующий период и суммы задолженности 530000 руб., начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактической уплаты суммы задолженности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчика пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серии №, СНИЛС № в пользу ФИО1 (паспорт серии №) денежные средства в сумме 530000 руб., судебные расходы в сумме 8500 руб., а всего 538500 (пятьсот тридцать восемь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскивать с ФИО2 (паспорт серии 6303 №, СНИЛС №) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки Банка России на соответствующий период и суммы задолженности 530000 руб., начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактической уплаты суммы задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья

Мотивированное заочное решение составлено < Дата >.

Судья