Решение по делу № 33-3327/2018 от 20.02.2018

Судья Телкова Е.И.             Дело № 33-3327/2018

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

20 марта 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кузиной Т.А., судей Крайневой Н.А., Серова Д.В.,

при секретаре Манакиной И.С.,

с участием представителя истца адвоката Надельман Е.Е. по ордеру и доверенности, представителя ответчика Ревенко С.В. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузиной Т.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от 07 декабря 2017 года

по иску общества с ограниченной ответственностью «НовМонолитСтрой» к ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «НовМонолитСтрой» обратилось в суд с иском к Скорынину П.Н. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, указав следующее.

20 апреля 2015 года между ООО «НовМонолитСтрой» и ООО «Современная архитектура» заключен договор участия в долевом строительстве №.

Согласно условиям договора, дольщик обязался уплатить установленную договором цену, а ООО «НовМонолитСтрой» приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу: <адрес> дней, <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого <адрес> (поз. № по СПОЗУ) в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства.

Срок передачи объекта дольщику не позднее 01 июля 2017 года.

14 апреля 2016 года между ООО «Современные технологии» и Скорыниным П.Н. заключен договор уступки права по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора в соответствии с п.1.3 является однокомнатная квартира, расположенная на 20 этаже, общая проектная площадь с учетом летних помещений 33,5 кв.м, жилая площадь 14,1 кв.м, общая стоимость 1299800 рублей.

27 февраля 2017 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-<данные изъяты>.

Ответчиком была осмотрена квартира, приобретенная в соответствии с договором уступки права по договору участия в долевом строительстве, но от ее приемки он отказался, сославшись на несоответствие планировки квартиры условиям договора.

Истец признал планировку соответствующей проектной документации, но указал, что в плане квартиры допущена техническая ошибка.

ООО «НовМонолитСтрой», признавая допущенное отступление от условий договора, гарантировал устранение несоответствий путем выполнения за свой счет своими силами работы по изменению планировки и данных кадастрового учета, но после принятия квартиры ответчиком и оформления им права собственности. Указанные гарантии Скорынин П.Н. не принял.

В соответствии с требованиями ответчика, планировка квартиры была приведена в соответствие с условиями договора, после чего, ввиду необоснованного отказа от приемки квартиры, 01 сентября 2017 года истцом составлен односторонний акт передачи квартиры.

18 сентября 2017 года ответчик направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст.7 ФЗ -214.

Истец считает несоответствие планировки квартиры устранимым недостатком, кроме того, указывает, что недостаток был устранен к моменту направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве.

Кроме того, истец полагает, что односторонний отказ от исполнения договора не основан на законе и нарушает права и законные интересы истца.

На основании изложенного, ООО «НовМонолитСтрой» просило признать недействительным односторонний отказ Скорынина П.Н. от исполнения договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и признать указанный договор долевого участия в строительстве действующим.

Определением Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от 07 декабря 2017 года производство по делу в части иска ООО «НовМонолитСтрой» к Скорынину П.Ню о признании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ действующим прекращено в связи с отказом истца от исковых требований и принятием отказа судом.

Представитель ООО «НовМонолитСтрой» в судебном заседании первой инстанции исковые требования поддержала.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что согласно характеристикам квартиры по договору, в ней предусмотрена гардеробная комната, при принятии и осмотре квартиры гардеробная отсутствовала. После устранения недостатка на повторный осмотр квартиры ответчик приглашен не был.

Ответчик в судебное заседание не явился, был извещен, явку представителя обеспечил. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Решением Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от 07 декабря 2017 года исковые требования удовлетворены. Постановлено:

Признать недействительным односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе Скорыниным П.Н. поставлен вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы ссылается на то, что характеристики помещения не соответствуют договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Технический отчет, представленный истцом в материалы дела в качестве подтверждения устранения недостатка по планировке квартиры, не соответствует требованиям действующего законодательства и не может быть принят в качестве доказательства их устранения. После устранения недостатков в виде перепланировки ответчик не был приглашен на повторный осмотр, а также не было представлено документов, подтверждающих законность выполнения перепланировки квартиры.

ООО «НовМонолитСтрой» представлены возражения на апелляционную жалобу.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Реывенко С.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца адвокат Надельман Е.Е. просила решение суда оставить без изменения.

Ответчик Скорынин П.Н. в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном порядке по почте и телефонограммой, об уважительности причин неявки не сообщил, но обеспечил участие в судебном заседании своего представителя. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе ответчика в его отсутствие.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном гл.39 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно нее возражений, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для одностороннего отказа дольщика от его исполнения.

Данный вывод является правильным.

С доводами апелляционной жалобы нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 апреля 2015 года между ООО «НовМонолитСтрой» и ООО «Современная архитектура» заключен договор участия в долевом строительстве №.

Согласно п.1.1 заключенного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу: г Нижний Новгород, <адрес> дней, <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома (поз. № по СПОЗУ) в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства в доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 52:180050004:934, а дольщик обязуется уплатить установленную договором цену.

В соответствии с п.1.5 застройщик обязуется завершить строительство дома до 31 декабря 2016 года, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию до 31 марта 2017 года и передать объект дольщику не позднее 01 июля 2017 года.

14 апреля 2016 года между ООО «Современная архитектура» и Скорыниным П.Н. заключен договор уступки права по договору участия в долевом строительстве № от 20 апреля 2015 года. Предметом данного договора согласно п.1.1 является однокомнатная квартира общей площадью 33,5 кв.м, жилой площадью 14,1 кв.м, под строительным номером 265. Стоимость данной квартиры по договору составила 1940000 рублей.

Согласно п.5.1 договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого должно соответствовать условиям договора.

Так, согласно приложению № к договору, являющегося его неотъемлемой частью, общая площадь <адрес> подъезде <данные изъяты> на 20 этаже по проекту составляет 33,5 кв.м. В состав квартиры входит коридор площадью 4,6 кв.м, санузел площадью 3,4 кв.м, кухня площадью 6,7 кв.м, балкон площадью 2,2 кв.м, жилая комната площадью 14,1 кв.м, гардеробная площадью 3,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-<данные изъяты>

После произведенного осмотра квартиры ответчиком было выявлено несоответствие планировки условиям договора. Согласно экспликации плана БТИ площадь жилой комнаты составляет 18,2 кв.м, кухни - 6,8 кв.м, санузла - 3,6 кв.м, коридора - 4,0 кв.м, балкона - 2,2 кв.м, гардеробная отсутствовала.

В связи с отсутствием помещения гардеробной Скорынин П.Н. отказался от принятия квартиры и направил 25 мая 2017 года застройщику заявление с просьбой произвести перепланировку квартиры с внесением изменений в данные в ФРМ либо в качестве альтернативы выполнить типовую отделку квартиры, после чего его устроит отсутствие указанного помещения, в срок до 05 июня 2017 года, о чем указал в смотровом листе строительной готовности (л.д.52, 53). О наличии недостатка квартиры в виде иной планировки также указано им в заявлении от 08 июня 2017 года и в заявлении от 24 июня 2017 года (л.д.149, 153).

В претензии от 19 июля 2017 года Скорыниным П.Н. заявлено требование о предоставлении для повторной приемки жилого помещения с устраненными недостатками в соответствии с планировкой по договору, а также о возмещении неустойки и убытков за найм жилого помещения (л.д.144).

ООО «НовМонолитСтрой», неоднократно признавая допущенное отступление от условий договора письменно в ответ на обращения дольщика – 02 августа 2017 года, 05 июня 2017 года, 14 июня 2017 года, 27 июня 2017 года предложило устранение несоответствий планировки путем выполнения за свой счет своими силами работ по изменению планировки и данных кадастрового учета, но после принятия квартиры ответчиком и оформления им права собственности. Указанные предложения Скорынин П.Н. не принял.

Впоследствии планировка квартиры по факту приведена истцом в соответствие с условиями договора – обустроено помещение гардеробной за счет жилой площади квартиры, после чего 01 сентября 2017 года застройщиком составлен односторонний акт передачи квартиры.

18 сентября 2017 года Скорынин П.Н. направил в адрес ООО «НовМонолитСтрой» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 ФЗ-214, а именно наличием несоответствия планировки квартиры условиям договора о долевом строительстве (л.д.39-42).

При удовлетворении иска исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу об устранении допущенного недостатка при строительстве жилого помещения застройщиком, в подтверждение чего представлен технический отчет ООО «Белая река».

Судебная коллегия находит данный вывод необоснованным, поскольку наличие в квартире по факту помещения гардеробной, выгороженного из площади жилой комнаты при отсутствии проведения соответствующей инвентаризации и внесения изменений в кадастровый паспорт квартиры (доказательства обратного в деле отсутствую и в суде апелляционной инстанции представитель истца подтвердил, что таких действий он не совершал и совершить не может после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию), не свидетельствует о полном отсутствии недостатков жилого помещения.

Вместе с тем, наличие указанного недостатка нельзя признать достаточным и существенным для одностороннего отказа дольщика от договора на основании ч.2 ст.7 указанного Федерального закона по следующим основаниям.

Согласно раздела 5 договора долевого участия в строительство «Гарантии качества объекта» (п.п.5.1-5.4) застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого должно соответствовать условиям договора. Объект передается дольщику в строительной готовности, указанной в приложении № 1 к настоящему договору. Качество объекта, который будет передан застройщиком дольщику по настоящему договору, должно соответствовать утвержденной проектно-сметной документации на дом, ГОСТам, СНИПам, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства. Стороны исходят из того, что свидетельством качества объекта, соответствия его условиях договора, является выдача разрешения на ввод дома в эксплуатацию в установленном законом порядке (л.д.11).

Согласно приложения № 1 к договору «Описание строительной готовности объекта» квартира передается дольщику ы следующем состоянии: по результатам общестроительных работ – стены и потолки подготовлены под чистовую отделку, стяжка, установлена входная дверь и оконные блоки с двухкамерными стеклопакетами, балконы и лоджии остеклены витражами в одно стекло; по результатам сантехнических работ – произведен ввод водопровода, выполнен выпуск канализации в квартиру и установлены приборы отопления (без регуляторов температуры), регуляторы температуры, счетчики горячей и холодной воды установлены; по результатам электромонтажных работ – произведены работы согласно проекта без установки светильников, выполнена радиоразводка в квартире; телевизионные и телефонные коммуникации доведены до распределительных коробок в поэтажных щитах жилого дома; застройщик комплектует квартиру автономными пожарными дымовыми извещателямии и устройствами внутриквартирного пожаротушения и передает их в эксплуатирующую организацию. Дольщик получает данные устройства в эксплуатирующей организации и самостоятельно устанавливает их после проведения отделочных работ по квартире (л.д.16).

Из изложенного следует, что условие о наличии в квартире гардеробной не является существенным условием заключенного договора долевого участия в строительстве, не относится к требованиям по качеству, предъявляемых к объекту долевого строительства по договору, качество выполненных работ по строительству жилого дома подтверждено разрешением на ввод его эксплуатацию в соответствии с п.5.4 договора, а само по себе его наличие либо отсутствие помещения гардеробной в квартире не свидетельствует об ухудшении качества такого объекта, или о наличии иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Иного условиями заключенного договора не предусмотрено.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что выявив отступление от условий договора участия в долевом строительстве в части планировки, Скорынин П.Н. обоснованно заявил застройщику требование об устранении недостатков в соответствии с ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Вместе с тем, установленный дольщиком срок для устранения недостатков нельзя признать разумным, поскольку это требует совершения не только строительных работ, но и юридического оформления изменения планировки квартиры по сравнению с введенной в эксплуатацию.

Кроме того, процедура устранения данного недостатка требует содействия со стороны дольщика. Из взаимосвязанных положений пункта 4 статьи 1, статьи 10, пункта 3 статьи 307 ГК РФ и пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. Извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения недопустимо.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно пришел к выводу о незаконности одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве со стороны дольщика, в связи с чем удовлетворил иск.

Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы, повторяющей аргументы возражений истца по иску и изложение его оценки как обстоятельств дела, так и толкования норм права, не имеется. Выводы суда основаны на представленных в дело доказательствах, не противоречат нормам материального права, регулирующим спорные отношения, нарушений норм процессуального права также не допущено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда города Нижнего Новгорода от 07 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                

Судьи