Решение по делу № 33-3-1767/2022 от 24.01.2022

Судья Рулев И.А. дело № 2-1428/2021

дело № 33-3-1767/2022

26RS0020-01-2021-002302-02

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 16 февраля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Осиповой И.Г.,

судей Лунёвой С.П., Свечниковой Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Гриб В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Измайлова О.В. на решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 16 ноября 2021 года по гражданскому делу по иску Измайлова О.В. к ООО «Кубань Кредит» о признании обременений в виде ипотеки в силу закона отсутствующими с обязанием погасить в ЕГРН записи об обременениях,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Измайлов О.В. обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «Кубань Кредит», в обоснование которого указал, что в 2017 году им был заключен договор об ипотеке с ООО «Кубань Кредит» № 17-9-0054/1 от 13 декабря 2017 года. Предметом залога был определен:

Земельный участок, кадастровый номер №, пл. 55 460 +/- 187 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, адрес: Ставропольский край, Кочубеевский район, местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка.

Также предметами залога являлись три сооружения, расположенные на данном земельном участке:

Ангар, кадастровый номер №, пл. 351,3 кв. м, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка.

Скотный двор-свинарник, кадастровый номер №, пл. 550,8 кв.м, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка.

Зерноток, кадастровый номер №, пл. 2534,4 кв. м, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка.

Согласно проектно-сметной документации стоимость всего элеваторного комплекса составляет более ста миллионов рублей по состоянию на 3 квартал 2018 года (без учета дополнительных расходов при введении элеваторного комплекса в эксплуатацию). От ООО «Кубань кредит» поступило предложение о заключении еще одного договора об ипотеке, предметами залога должны были стать остальные сооружения, расположенные на земельном участке, являющимся предметом залога. Банк готов был выдать кредит в размере 5 000 000 рублей. Так как такая сумма явно несопоставима с реальной рыночной стоимостью объектов, он отказался от заключения данного договора, после чего Банк обратился в Росреестр.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 29 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102- ФЗ при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

ООО «Кубань Кредит» подал заявление в Росреестр об обременении других объектов, расположенных на данном земельном участке, но не находящихся в залоге. Так, обременение было наложено на сооружения, расположенные по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка, кадастровые номера: №.

Зерноток, кадастровый номер №, был выведен из-под залога 11 сентября 2018 года, что подтверждается дополнительным соглашением № 1 к договору об ипотеке № 17-9-0054/1 от 13 декабря 2017 года с ООО «Кубань Кредит», которое исключает сооружение, кадастровый номер: № из предмета залога и устанавливает новую общую сумму заложенного имущества.

После вывода данного сооружения из-под залога, зерноток был снесен, а на его месте возведено зернохранилище, кадастровый номер: №, которое в последствие по заявлению ООО «Кубань Кредит» было обременено ипотекой в силу закона на основании договора об ипотеке земельного участка.

Считает, что выводы о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на земельном участке, противоречат существу заключенного договора об ипотеке. Воля должника и банка со всей очевидностью не была направлена на обременение залогом иных дополнительных объектов недвижимости, кроме перечисленных в договоре об ипотеке. При наличии иного намерения сторонам было бы достаточно установить ипотеку исключительно на земельный участок и уже на основании таких договоров возникла бы государственная регистрация ипотеки на все объекты недвижимости, находящиеся на земельных участках. Выборочное же наделение ипотекой ангара, скотного двора-свинарника и зернотока (который в последствие был выведен из-под залога, а на его месте возведена новая постройка), явно и недвусмысленно говорит об отказе банка от намерения распространить залог таким образом на остальные объекты. К тому же предложение Банка о заключении договора об ипотеке, предметами залога в котором должны были стать пять объектов, не включенные в договор об ипотеке № 17-9-0054/1 от 13 декабря 2017 года, также говорит о том, что стороны договора предполагали, что ипотека не распространяется на оставшиеся сооружения.

В пользу такого подхода свидетельствует и то, что изначально при обращении в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены банк указал предметами залога земельный участок, ангар и скотный двор- свинарник, а также определил цены именно указанных объектов. Мостовской районный суд, согласившись с ООО «Кубань Кредит», в своем решении от 24.06.2021 года по делу N 2-365/2021, определил предметом залога исключительно три объекта, перечисленных в договоре залога. На пять сооружений, зарегистрированных в Реестре 16.03.2020 года, не было обращено взыскание по договору об ипотеке № 17-9-0054/1.

Как разъяснено в пункте 45 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о Заключении и толковании договора" по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

С учетом приведенных выше обстоятельств, следует исходить из того, что толкование договоров об ипотеке, предложенное банком, не может быть осуществлено в его пользу, а залог следует распространить только на те объекты недвижимости, которые поименованы в договоре.

Им 9 сентября 2021 года было подано заявление в Росреестр о снятии обременений в виде ипотеки в силу закона с объектов, не являющихся предметом залога.

До настоящего времени он не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности объектов, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Просил признать отсутствующими обременения в отношении:

сооружения, кадастровый номер №, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка;

сооружения, кадастровый номер №, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка;

сооружения, кадастровый номер №, адрес: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка;

сооружения, кадастровый номер №, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка;

сооружения, кадастровый номер №, адрес: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Прикубанский, расположенного в границах участка.

Также просил обязать Муниципальный отдел по г. Невинномысску, Кочубеевскому и Андроповскому районам Управления Росреестра по Ставропольскому краю погасить записи о регистрации обременений на вышеназванные сооружения.

В ходе судебного разбирательства Измайлов О.В. уточнил заявленные исковые требования в части адреса земельного участка, на котором расположены спорные объекты, а именно: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за «Правокубанский»".

Обжалуемым решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 16 ноября 2021 года исковые требования Измайлова О.В. о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки в силу закона в отношении сооружений с кадастровыми номерами №, расположенных в границах земельного участка по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за «Правокубанский», с обязанием погасить в ЕГРН записи об обременениях - оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Измайлов О.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Считает решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов указывает, что выводы о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на земельном участке, противоречат существу заключенного договора об ипотеке. Воля должника и банка со всей очевидностью не была направлена на обременение залогом иных дополнительных объектов недвижимости, кроме перечисленных в договоре об ипотеке. Ссылается на решение Мостовского районного суда от 24.06.2021 года по делу N 2-365/2021, в котором суд определил предметом залога исключительно три объекта, перечисленных в договоре залога. На пять сооружений, зарегистрированных в Реестре 16.03.2020 года, не было обращено взыскание по договору об ипотеке № 17-9-0054/1. Полагает, что толкование договоров об ипотеке, предложенное банком, не может быть осуществлено в его пользу, а залог следует распространить только на те объекты недвижимости, которые поименованы в договоре.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель КБ «Кубань Кредит» ООО – Катасонова М.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Разрешая вопрос о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц, судебная коллегия, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении участников по делу по правилам ст. 113 ГПК РФ, путем направления судебного извещения, что подтверждается почтовым реестром, отчетом об отслеживании отправления, нашла возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителя КБ «Кубань Кредит» ООО – по доверенности Катасоновой М.С., возражавшей в удовлетворении жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению и отмене решения суда не нашла.

Судом установлено, между КБ «Кубань Кредит» ООО и ООО «ВИТА» были заключены договоры о кредитной линии № 17-10-0054 от 13.12.2017 года, № 17-9-0054 от 13.12.2017 года, № 17-7-0054 от 27.06.2017 года, № 16-2-0054 от 10.02.2016 года и № 17-5­0054 от 21.04.2017 года.

Согласно пунктов 2.2. кредитных договоров, целью получения кредитов, в том числе являлось финансирование оборотного капитала, расчеты с поставщиками за строительные, отделочные материалы, оплата за оборудование, самоходные и транспортные средства, за оборудование коммуникационных, канализационных и прочих коммунальных сетей, оплата работ, услуг, благоустройство территории и прочие расходы, связанные с проведением строительных и прочих работ на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу местоположения: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земли сельскохозяйственного назначения СПК колхоза «Правокубанский». Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, p-он Кочубеевский.

В обеспечение исполнения обязательств по указанным кредитным договорам, между Банком и Измайловым Олегом Владимировичем были заключены договоры поручительства, а также договоры об ипотеке № 17-9-0054/1 от 13.12.2017 года, № 16-2-0054/9 от 20.05.2019 года.

На основании пункта 3.1, а также приложения № 1 к указанным договорам ипотеки залогодателем в залог Банку передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 55 460 +/- 187 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира земли сельскохозяйственного назначения СПК к-за Правокубанский расположенного в границах участка, а также расположенные в границах указанного земельного участка объекты недвижимости: скотный дворик-свинарник с кадастровым номером №, ангар с кадастровым номером №.

В ЕГРН в отношении земельного участка внесены записи об ипотеке в пользу Банка № от 28.05.2019 г., № от 18.12.2017 года.

В 2020 году Измайловым О.В. в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу местоположения: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир земли сельскохозяйственного назначения СПК колхоза «Правокубанский». Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, p-он Кочубеевский были построены и поставлены на кадастровый учет объекты недвижимости, а именно:

- административно-бытовой корпус, литер Н, общей площадью 146,6 кв. м, кадастровый номер №,

- пункт управления, компрессорная, литер М, общей площадью 21,7 кв. м, кадастровый номер №,

- зернохранилище, литер Л, общей площадью 2681,2 кв. м, кадастровый номер №,

- иное сооружение (узел приемки, переработки и отгрузки) литер 1, общей площадью 848,2 кв. м, кадастровый номер №,

- иное сооружение (весовая) литер 2, общей площадью 106,5 кв. м, кадастровый номер №.

В соответствии с условиями договоров о кредитной линии № 17-7-0054 от 27.06.2017 года в редакции дополнительного соглашения № 22 от 21.07.2020 года, № 17-9-0054 от 13.12.2017 года в редакции дополнительного соглашения № 21 от 21.07.2020 года, № 17-10­0054 от 13.12.2017 года в редакции дополнительного соглашения № от 21.07.2020 года, № 16-2-0054 от 10.02.2016 года в редакции дополнительного соглашения № 33 от 21.07.2020 года, № 17-5-0054 от 21.04.2017 года в редакции дополнительного соглашения № 23 от 21.07.2020 года ООО «ВИТА» взяло на себя обязательство в срок не позднее 29.07.2020 года обеспечить предоставление залогодателем Измайловым О.В. в Банк документов, подтверждающих внесение изменений в ЕГРН по объектам недвижимости, вновь построенных и поставленных на кадастровый учет, в части дополнения сведений об объектах обременениями в виде «ипотеки» в пользу КБ «Кубань Кредит» ООО.

Как усматривается из материалов дела с 30.09.2020 года заёмщик ООО «ВИТА» прекратил исполнение обязательств по заключённым с банком кредитным договорам, что явилось основанием в силу ст. 811, 813 ГК РФ, ст. 33 ФЗ от 02.12.1990 года № 395-1-ФЗ «О банках и банковской деятельности» для требований банка о досрочном возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

Арбитражным судом Краснодарского края 24.12.2020 года на основании заявления ООО «ВИТА» возбуждено производство по делу № АЗ2-52222/2020 о его несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2021 года в отношении ООО «ВИТА» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2021 года ООО «ВИТА» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Скрыльник Н.Н. член Саморегулируемой организации «Союз менеджеров и арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2021 года по делу № А32- 52222/2020 в реестр требований кредиторов ООО «ВИТА» включены требования КБ «Кубань Кредит» ООО в размере 133 610 945, 57 руб., в том числе 121 462 074,29 руб. основного долга, 552 820,45 руб. процентов на срочный основной долг и 11 596 050, 83 руб. повышенных процентов (штрафная санкция), возникших в связи с неисполнением заёмщиком обязательств по договорам о кредитной линии № 17-10-0054 от 13.12.2017 года (в редакции дополнительных соглашений №№ 1 - 23), № 17-9-0054 от 13.12.2017 года (вредакции дополнительных соглашений №№ 1 - 22), № 17-7-0054 от 27.06.2017 года (в редакции дополнительных соглашений №№ 1 - 23), № 16-2-0054 от 10.02.2016 года (в редакции дополнительных соглашений №№ 134) и № 17-5-0054 от 21.04.2017 года (в редакции дополнительных соглашений №№ 1 - 24), как обеспеченные залогом имущества должника.

Решением Мостовского районного суда Краснодарского края от 24.06.2021 года по гражданскому делу № 2-365/2021 исковые требования КБ «Кубань Кредит» ООО к Измайлову О.В., ИП Измайловой В.А, ООО «ВИТА-ПЛЮС», ООО «ВИТА-ЦЕНТР», ООО «МЕЖДУРЕЧЬЕ», ООО «Юг-Инвест-Стоун о взыскании задолженности солидарно в размере 133 610 945, 57 руб. и обращении взыскания залоговое имущество в силу договора - удовлетворены в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу 11.11.2021 года.

Судом установлено, что в настоящее время задолженность ООО «ВИТА» и поручителей (залогодателей) перед банком не погашена и составляет 133 610 945,57 руб.

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что государственная регистрация ипотеки на административно-бытовой корпус с кадастровым номером № записи № от 31.03.2020 года, № от 31.03.2020 года; на пункт управления, компрессорная с кадастровым номером №, записи № от 16.03.2020 года, № от 16.03.2020 года; на зернохранилище с кадастровым номером №, записи № от 16.03.2020 года, № от 16.03.2020 года; на иное сооружение (узел приемки, переработки и отгрузки) с кадастровым номером № записи № от 16.03.2020 года, № от 16.03.2020 года; на иное сооружение (весовая) с кадастровым номером № записи № от 16.03.2020 года, № от 16.03.2020 года произведена правомерно в силу их возведения на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 55460 +\- 187 кв.м., находящемся в ипотеке.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на законе.

Согласно ст. ст. 64. 65 Федерального закона № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости")» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ипотека в силу закона).

В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке, государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона как обременение имущества возникает и права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими, с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Договоры об ипотеке № 17-9-0054/1 от 13.12.2017 года, № 16-2-0054/9 от 20,05.2019 года, не содержат условий в понимании ст. 65 Федерального закона № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соответственно, на возведенные истцом объекты недвижимости на переданном в залог земельном участке, распространяются требования об ипотеке в силу закона.

По смыслу статей 64 и 65 Федерального закона № 102 ФЗ «Об ипотеке» Верховный суд РФ определил, что стороны могли исключить распространение на строения залогового режима в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 Гражданского кодекса РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку (определение Верховного суда РФ от 23.03.2016 года дело № 305- ЭС15- 15840).

Таким образом с учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств дела судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что поскольку спорные строения расположены на земельном участке, заложенном по договорам ипотеки № 17-9-0054/1 от 13.12.2017 года, № 16-2-0054/9 от 20.05.2019 года то, в силу закона на них также возникла ипотека.

При этом, суд правильно исходил из того, что у кредитора в соответствии с положениями пункта 1 статьи 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, имеется право требования об обращении взыскания на заложенное имущество в сумме неисполненного денежного обязательства.

В гражданским законодательстве закреплено правило, в соответствии с которым кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право получить преимущественное удовлетворение из всей стоимости заложенного имущества независимо от оценки заложенного объекта (за исключением случая, когда обязательство обеспечивалось залогом не в полном объеме, а только в части). Окончательная стоимость заложенного имущества для целей проведения расчетов формируется в момент его реализации. В случае продажи заложенного имущества по цене, превышающей оценочную стоимость, объем реально погашаемых требований залогового кредитора зависит от фактически полученной выручки и не ограничен оценочной стоимостью. Если выручка от продажи заложенного имущества превышает размер требований залогодержателя погашение требований залогового кредитора осуществляется за счет указанной выручки в пределах размера требования, обеспеченного залогом.

Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункт 1 статьи 1. абзац 1 пункта 4 статьи 35) и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном действующим законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено иное (ч. 1 ст. 350 ГК РФ).

Обращение взыскания на обремененные залогом объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым № обеспечивает соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, их одновременную реализацию на торгах и максимальное удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества.

Иные доводы апелляционной жалобы, не содержат оснований к отмене решения суда и дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции. Указанным доводам давалась оценка судом первой инстанции, коллегия полагает данную судом оценку правильной.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по делу, а также законы, подлежащие применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности. Решение суда законно и обоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 16 ноября 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Измайлова О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.02.2022