Решение по делу № 2-3301/2016 от 07.04.2016

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 05.09.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29.08.2016 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя истца АО «Златоустовский машиностроительный завод» - ФИО4,

ответчика ФИО1, его представителя ФИО2,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Златоустовский машиностроительный завод» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, пеней,

У С Т А Н О В И Л :

АО «Златоустовский машиностроительный завод» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании долга по договору купли-продажи недвижимости и пеней.

В обоснование иска АО «Златоустовский машиностроительный завод» указало, что между ним и ответчиком Ципровским Д.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания – гаража стоимостью 2200000 руб. Свои обязательства по этому договору истец исполнил, передав ответчику указанное недвижимое имущество. Однако ответчик свою обязанность по оплате данного имущества не выполняет. Согласно передаточному акту ответчик должен был произвести расчет в срок ДД.ММ.ГГГГ, что им не сделано. Впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому покупатель обязался оплатить задолженность в сумме 2200000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Долг ответчиком полностью не погашен. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен произвести оплату задолженности одновременно с уплатой пени в размере 0,03% от суммы образовавшейся задолженности за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер пени составляет 213840 руб. В связи с изложенным истец, с учетом уменьшения размера исковых требований ввиду частичного погашения задолженности, просит взыскать с ответчика в свою пользу долг по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 2122294,24 руб., пени в размере 213840 руб., государственную пошлину в размере 19680 руб. 67 коп.

В судебном заседании представитель истца АО «Златоустовский машиностроительный завод» - ФИО4 исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что каких-либо препятствий в пользовании недвижимым имуществом, которое является предметом договора, заключенного сторонами, для ответчика не имеется. На момент заключения договора купли-продажи обременений прав истца на здание гаража не имелось. Государственная регистрация перехода права собственности на гараж не произведена в соответствии с условиями договора, ввиду не произведения ответчиком полной оплаты по договору. Также представитель истца просила исключить из числа доказательств акт о приеме-передаче здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16 т.1).

Ответчик Ципровский Д.В. и его представитель ФИО2 возражали против удовлетворения исковых требований. Указали, что истцом не исполнена его обязанность по передаче гаража ответчику, так как государственная перехода права собственности на гараж к ответчику не произведена. Фактически гараж находился и находится во владении и пользовании истца, ключи, документы на гараж, доступ к гаражу ответчику истцом не предоставлены. Подпись в акте на л.д. 16 т. 1 принадлежит не ответчику, передаточный акт на л.д. 14 т. 1 не содержит дату его составления. Из этого акта следует, что обязательство истца по передаче имущества считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и перехода права собственности на недвижимое имущество. Так как истцом не исполнена обязанность по передаче имущества ответчику, оснований для взыскания долга по договору и пеней нет. Согласно свидетельству о праве собственности истца на здание гаража от ДД.ММ.ГГГГ в отношении этого имущества имеется обременение в виде запрета, хотя в договоре указано о том, что гараж не состоит под арестом или запретом. Следовательно, истцом допущено нарушение договора, кроме того, запрет делает невозможной государственную регистрацию перехода права собственности на гараж от истца к ответчику. Представленная истцом переписка не подтверждает наличия задолженности у ответчика, так как письма исходят от ФИО1 не как от физического лица, а как от директора ООО «Буровое оборудование», выполнены на фирменных бланках данной организации. При этом ООО «Буровое оборудование» не являлось стороной договора купли-продажи. В письме от ДД.ММ.ГГГГ указано о том, что ключи от гаража не переданы, гараж покупателем не занят, в связи с чем договор купли-продажи является предварительным. При этом ранее в ходе исполнительного производства с ФИО1 были взысканы денежные средства в размере 47 705,76 руб., которые перечислены истцу в счет погашения долга по договору купли-продажи. Кроме того, договор купли-продажи является незаключенным по причине того, что в нем не индивидуализирован его предмет (недвижимое имущество, подлежащее передаче от продавца к покупателю), в договоре указано об обязанности покупателя соблюдать в отношении нежилого здания и прилегающей территории правила пропускного и внутриобъектового режима, однако с такими правилами ответчик до подписания договора ознакомлен не был, что лишило его возможности согласовать это условие договора.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представила, ходатайств об отложении судебного разбирательства или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявила.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения представителя истца, пояснения ответчика и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Златоустовский машиностроительный завод» (в настоящее время – АО «Златоустовский машиностроительный завод») (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № ******, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое здание – гараж, расположенный по адресу: <адрес>, Химзавод.

Указанный договор заключен в письменной форме, в виде одного документа, который подписан обеими сторонами.

Вопреки утверждениям ответчика, все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, такие как цена и предмет, в нем согласованы. Предмет договора определен в п. 1.1, где указаны все существенные характеристики недвижимого имущества, позволяющие однозначно его идентифицировать: адрес места нахождения, общая площадь, инвентарный номер, в договоре указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, что соответствует правилам ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. кроме того, в договоре указаны реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на здание гаража.

Договором (п. 2.2.3) предусмотрена обязанность покупателя соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы и правила, противопожарные нормы и правила, правила пропускного и внутриобъектового режима. В договоре не имеется указаний на то, что ответчик был ознакомлен с правилами пропускного и внутриобъектового режима. Однако это не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи, поскольку указанные обязанности не являются существенными для договора купли-продажи недвижимого имущества. Кроме того, ответчик, подписав договор, содержащий подобные условия, приняв таким образом на себя обязанность по соблюдению указанных правил, в настоящее время не вправе ссылаться на то, что не был с ними ознакомлен. Тот факт, что ответчик подписал договор на таких условиях, не ознакомившись предварительно с названными правилами, является риском самого ответчика, и не может влечь за собой каких-либо негативных последствий для истца как продавца недвижимого имущества.

Согласно п. 3.1 договора цена данного имущества составляет 2200000 руб. Покупатель обязался оплатить указанную стоимость имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком, являющимся приложением к договору (п. 3.3 договора). Графиком предусмотрены следующие сроки оплаты: до ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

Истец свои обязательства по договору выполнил, передав ответчику указанное в договоре недвижимое имущество, что подтверждается передаточным актом к этому договору, который подписан истцом ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком – ДД.ММ.ГГГГ. В акте указано, что покупатель производит расчет за имущество до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № ****** к договору купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался оплатить задолженность по договору в сумме 2200000 руб. за нежилое здание, указанное в п. 1.1 договора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата задолженности должна была быть произведена ответчиком одновременно с уплатой пеней в размере 0,03% от суммы образовавшейся задолженности, за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Возражения ответчика о том, что обязанность по передаче гаража не была выполнена истцом, не могут быть приняты во внимание.

Действительно, согласно п. 4.3 договора купли-продажи обязательство продавца передать недвижимое имущества считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, согласно п. 3 передаточного акта к договору купли-продажи обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и перехода права собственности на недвижимое имущество.

В то же время, согласно п. 4.1 договора недвижимое имущество передается продавцом покупателю в течение 5 дней со дня поступления полной суммы, указанной в п. 3.1 договора, на расчетный счет продавца.

Таким образом, договором исполнение продавцом его обязанности по передаче имущества покупателю поставлено в зависимость от исполнения покупателем его обязанности по оплате этого имущества.

Следовательно, государственная регистрация перехода права собственности не могла быть произведена до полной оплаты ответчиком приобретаемого недвижимого имущества.

Необходимо отметить и то, что согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения о том, что в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, при передаче продавцом покупателю этого имущества, влечет за собой возникновение у покупателя права требовать государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

В связи с этим уклонение продавца только от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при его фактической передаче покупателю нельзя расценивать как неисполнение продавцом его обязанности по передаче имущества.

При таких обстоятельствах суд полагает, что обязательство по передаче имущества ответчику истцом выполнено.

Также подлежат отклонению доводы ответчика о наличии препятствий в пользовании гаражом со стороны истца.

В соответствии с п. 2.3 договора купли-продажи право пользования имуществом, указанным в договоре, возникает у покупателя с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснениям, которые даны в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, в случае, если после передачи недвижимого имущества по передаточному акту истцом ответчику чинились какие-либо препятствия в пользовании этим имуществом, ответчик как его законный владелец не лишен был возможности обратиться к истцу с требованием, в том числе, в судебном порядке, об устранении этих препятствий.

Необоснованна ссылка ответчика на то, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на гараж за истцом содержится указание на обременение права, в то время как согласно договору истец гарантировал, что имущество не продано, не заложено, под арестом и запретом не состоит. Как следует из материалов дела, а именно – выписки из Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, ограничения (обременения) прав в отношении здания гаража не зарегистрированы. Таким образом, в настоящее время каких-либо нарушений условий договора со стороны истца не имеется.

Следует также отметить и то, что Ципровский Д.В. признавал наличие у него долга перед истцом по договору купли-продажи недвижимого имущества, о чем свидетельствуют письма ответчика истцу от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ в которых ответчик просил предоставить отсрочку по оплате по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ****** сообщил о готовности произвести оплату в феврале-апреле 2013 года.

Тот факт, что указанные письма составлены на бланках ООО «Буровое оборудование» и подписаны ответчиком как генеральным директором этой организации, не имеет значения, поскольку в любом случае данные письма исходили от ФИО1, он свою подпись в этих письмах не оспаривает, к тому же между АО «Златоустовский машиностроительный завод» и ООО «Буровое Оборудование» никаких правоотношений по поводу указанного гаража не возникало.

О признании ответчиком долга по договору купли-продажи свидетельствует и упомянутое выше дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.п. 1,3) покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара

В этой связи, с учетом правил ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым всякое обязательство должно исполняться надлежащим образом, суд полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика долга по договору купли-продажи, заключенному с истцом.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки. Период просрочки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) и расчет неустойки, указанные истцом, являются верными. Расчет произведен истцом в соответствии с условиями дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для снижения неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, с учетом характера и длительности нарушения ответчиком его обязательств по договору.

Как следует из материалов дела, ранее, а именно – ДД.ММ.ГГГГ – по нему было постановлено заочное решение, которым с ФИО1 в пользу АО «Златоустовский машиностроительный завод» взыскан долг по договору купли-продажи в размере 2200000 руб., пени в размере 150000 руб.

Это решение было отменено по новым обстоятельствам определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО5 к АО «Златоустовский машиностроительный завод» и ФИО1, которым был признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ******.

Решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с вынесением нового – об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5

На основании заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство, в ходе которого погашена часть задолженности в общей сумме 77705,76 руб., что подтверждается представленными истцом платежными поручениями. Данную сумму истец зачел в счет задолженности по основному долгу, соответственно, в настоящее время задолженность составляет 2122294,24 руб.

Таким образом, суд взыскивает с ФИО1 в пользу АО «Златоустовский машиностроительный завод» долг по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 2122294,24 руб., пени в размере 213840 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца возмещение расходов по уплате государственной пошлины, пропорционально взысканной сумме, в размере 19616,70 руб.

Истцом при подаче в суд искового заявления государственная пошлина была уплачена в размере 20269,20 руб. (исходя из цены иска 2413840 руб.). Поскольку истцом был уменьшен размер исковых требований, ему на основании п. 10 ч. 1 ст. 333.20, ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из местного бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 652,50 руб. (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ № ****** – л.д. 4, т.1).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск акционерного общества «Златоустовский машиностроительный завод» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, пеней удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Златоустовский машиностроительный завод» долг по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ******Н/160 в размере 2122294,24 руб., пени в размере 213840 руб., возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 19616,70 руб.

Возвратить АО «Златоустовский машиностроительный завод» из местного бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 652,50 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья И.В. Кайгородова