Решение по делу № 2-387/2020 от 11.03.2020

                                                                  Дело № 2-387/2020

                                УИД:66RS0028-01-2020-000410-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ирбит                                  02 октября 2020 года

Ирбитский районный суд Свердловской области

в составе: председательствующего судьи Гаевой Л.В., при секретаре судебного заседания Петровой С.В.,

с участием помощника Ирбитского межрайонного прокурора Швейцарова В.А.,

представителя истца Савина М.И., представителя ответчика Смирнова Р.А., третьего лица Милькова Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мильковой Тамары Александровны к Свалухиной Александре Степановне о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, встречному иску Свалухиной Александры Степановны к Мильковой Тамаре Александровне, Милькову Дмитрию Викторовичу о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры,

    установил:

Милькова Т.А. обратилась с иском к Свалухиной А.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, на том основании, что истец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, находящейся по адресу: <адрес>3. Ответчик была вселена в квартиру предыдущим собственником Мильковым Д.В., но договорные отношения между ней и предыдущим собственником прекращены. Между истцом и ответчиком никаких договоренностей относительно пользования спорной квартирой не имеется. В силу ст. 209, п.2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просила признать Свалухину А.С. утратившей право пользования спорной квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения.

Определениями суда в качестве третьих лиц на стороне истца, не заявляющие самостоятельных требований, были привлечены: бывший собственник Мильков Дмитрий Викторович, а также Баранов Денис Валерьевич.

Не согласившись с заявленным иском, Свалухина А.С. обратилась с встречным иском к Мильковой Т.А., Милькову Д.В. об оспаривании договоров купли-продажи спорной квартиры, указав, что квартира по адресу: <адрес>3 была приобретена у нее по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Мильковым Д.В. преступным путем, в связи с чем, в Ирбитский ОВД неоднократно подавались заявления о привлечении Милькова Д.В. к уголовной ответственности. Уголовное дело возбуждено по факту мошеннических действий Баранова Д.В. и Милькова Д.В., из-за которых она лишилась данной квартиры. Фактически денежные средства в размере 700 тыс. руб. от реализации данной квартиры Мильков Д.В. передал Баранову Д.В. под залог квартиры, принадлежащей Свалухиной А.С. В следствие чего договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, что влечет недействительность последующего договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мильковым Д.В. и Мильковой Т.А. С учетом изложенного Свалухина А.С. просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 04.06.2014, применить последствия недействительности сделки, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43-44).

Дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено без участия истца Мильковой Т.А., ответчика Свалухиной А.С., надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного заседания, доверивших представление интересов своим представителям.

В ходе судебного заседания представитель истца Савин М.И. поддержал заявленные требования, пояснив, что спорная квартира по договору от ДД.ММ.ГГГГ была продана ответчиком Милькову Д.В., основания для признания недействительным данного договора и последующего, между Мильковым Д.В. и Мильковой Т.А., отсутствуют. В качестве возражений по встречным требованиям просил применить срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как со дня заключения сделки прошло более пяти лет. Уважительные причины пропуска срока исковой давности отсутствуют.

Представитель ответчика Смирнов Р.А. просил отказать в удовлетворении первоначально заявленного иска, поскольку при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 04.06.2014 стороны подразумевали договор займа между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В. на 700 000 руб., а Свалухина А.С. фактически предоставила Милькову Д.В. свою квартиру под залог этого договора. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу положений ч.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной притворной сделкой, которая прикрывает договор залога квартиры в обеспечение обязательств по договору займа, заключенному между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В. К договору залога, который стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к нему правила. Поскольку данным договором не определены основные условия, сделка не прошла государственной регистрации, в силу положений ч.ч.1, 3 ст. 339, ч.ч. 1-3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договор залога также является недействительным. Просил восстановить пропущенный срок исковой давности по встречным требованиям, так как пропуск срока связан с недобросовестным поведением ответчика Милькова Д.В., который со дня заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ указывал о намерении вернуть квартиру Свалухиной А.С. после возврата Барановым Д.В. денежных средств. При этом с 2014 года Свалухина С.А. обращалась в полицию с заявлением о защите ее нарушенных прав, уголовное дело возбуждено только в сентябре 2019 года.

Третье лицо, ФИО2 пояснил, что в 2014 году он купил спорную квартиру у Свалухиной А.С. с условием ее дальнейшего проживания в этой квартире. Также заключил договор аренды со Свалухиной А.С., по которому ему платили аренду за пользование квартирой. Баранов Д.В. в этой сделке выступал лишь как посредник, никакого разговора о залоге не было. После того, как арендные платежи прекратились, он обращался с иском о выселении.

Третье лицо Баранов Д.В., путем видеоконференц-связи пояснил, что намерений обманывать Свалухину А.С. у него не было. В 2014 году он попросил у Милькова Д.В. занять ему 700 000 руб. Мильков Д.В. согласился только под залог недвижимости. С этой целью был оформлен договор купли-продажи квартиры, принадлежащей Свалухиной А.С., с условием, когда он выплатит деньги, квартиру перепишут обратно на Свалухину А.С. Деньги от продажи квартиры Свалухина А.С. передала ему, позднее, он написал расписку, что взял у нее взаймы 700 000 руб. Все эти шесть лет Свалухина А.С. жила в квартире, а он ежемесячно, без расписки, платил Милькову Д.В. проценты, чтобы тот не выселял Свалухину А.С. В декабре 2019 его посадили, и он не смог платить проценты Милькову Д.В.

Заслушав доводы сторон, мнение помощника прокурора, возражавшего против удовлетворения требований о выселении, исследовав представленные доказательства, оценив их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Свалухина А.С. являлась собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>3.

ДД.ММ.ГГГГ между Свалухиной А.С. и Мильковым Д.В. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Свалухина А.С. продала, а Мильков Д.В. купил в собственность указанную квартиру общей площадью 29,6 кв.м за 700 000 руб. (л.д. 48).

Из содержания договора усматривается, что Свалухина А.С. получила деньги полностью в сумме 700 000 руб.

После заключения договора купли-продажи Свалухина А.С. не снялась с регистрационного учета по указанному адресу, продолжала проживать в спорной квартире, заключив с Мильковым Д.В. договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого она ежемесячно должна оплачивать Арендатору арендную плату в размере 5 000 руб. (л.д.71).

В дальнейшем, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Мильков Д.В. продал указанную квартиру своей матери Мильковой Т.А. за 750 000 руб., право собственности Мильковой Т.А. было зарегистрировано в установленном порядке. Согласно условий договора в отчуждаемой квартире была зарегистрирована Свалухина А.С. (л.д.5, 6).

Оспаривая сделки купли-продажи спорной квартиры, ответчик ссылается на то, что фактичекски изначально между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В. заключен договор займа на сумму 700 000 руб., а оспариваемый договор купли-продажи прикрывал собой договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по этому договору займа.

Согласно п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям. О притворности сделки свидетельствует не столько содержание договора, сколько совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора.

Как следует из пояснений третьего лица Баранова Д.В., в 2014 году ему нужны были деньги и он обратился к Милькову Д.В., чтобы занять у него 700 000 руб. Мильков Д.В. согласился только под залог недвижимости. Тогда он предложил Свалухиной А.С. заложить свою квартиру, но условие Милькова Д.В. было оформить квартиру на него, путем заключения договора купли-продажи. Поэтому Свалухина А.С. вынуждена была заключить договор купли-продажи на свою квартиру, расположенную по адресу: <адрес>3.

Аналогичные пояснения в ходе следствия по заявлению Свалухиной А.С. давал

Мильков Д.В. Так согласно его объяснениям от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ установлено, что летом 2014 к нему подошел Баранов Д.В. и попросил занять ему 700 000 руб. для ведения своего бизнеса. Он ответил, что готов ему дать деньги только под проценты и только под недвижимость. Тогда он предложил под залог квартиру его знакомой Свалухиной А.С. по адресу: <адрес>3. Они посмотрели эту квартиру, при встрече Свалухина А.С. сказала, что хочет помочь Баранову Д.В. и готова продать ему свою квартиру с условием обратного выкупа. Далее с согласия бабушки Свалухиной А.С. была оформлена сделка купли-продажи ее квартиры. При оформлении сделки он отдал Свалухиной А.С. 700 000 руб. В дальнейшем, они договорились, что Баранов Д.В. ему будет платить в месяц по 14 000 руб. за квартиру (л.д. 101-107).

Данные пояснения объективно подтверждаются постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Свалухиной А.С., из которых усматривается, что изначально при заключении сделки купли-продажи квартиры по <адрес>3 между сторонами сделки была достигнута договоренность о залоге этой квартиры. После того, как Баранов Д.В. вернет деньги в размере 700 000 руб., квартиру перепишут обратно на Свалухину А.С. (л.д.83-100). О своем намерении оформить квартиру в качестве залога также подтверждала Свалухина А.С. в ходе следствия (л.д.49-52).

Оценивая фактические действия Милькова Д.В., суд приходит к выводу, что они не характерны как для покупателя и собственника жилого помещения, поскольку он не намеревался вселяться в эту квартиру, она ему фактически не передавалась, после приобретения права собственности не нес расходов по содержанию квартиры.

Оставляя проживать в спорной квартире Свалухину А.С., Мильков Д.В. заключил с ней формальный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по условия договора Свалухина А.С. не вносила ему арендную плату в размере 5 000 руб. Доказательств, опровергающих данный факт, суду не представлено.

Согласно п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В соответствии с п. 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст. 170 ГК РФ).

Судом установлено, что изначально между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В. была достигнута договоренность по поводу предоставления Баранову Д.В. в займы денежных средств в размере 700 000 руб. под залог недвижимости. С целью обеспечения залогом обязательств Баранова Д.В. перед Мильковым Д.В. была заключена сделка купли-продажи квартиры, принадлежащей Свалухиной А.С. Судом установлено волеизъявления всех сторон на совершение сделки залога квартиры, так как была достигнута договоренность, что в случае возврата денег, квартиру перепишут обратно на Свалухину С.А. Таким образом, фактически между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В. заключен договор займа на сумму 700 000 руб., а оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывал собой договор залога недвижимости имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа.

Факт передачи Мильковым Д.В. денежных средств в сумме 700 000 руб. лично Свалухиной А.С. не является основанием для признания договора заключенным, поскольку в дальнейшем, деньги от продажи квартиры в сумме 700 000 руб. Свалухина А.С. передала Баранову Д.В., заключив с ним письменный договор займа (без даты), в котором Баранов Д.В. обязался вернуть сумму долга в размере 700 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.112). Поскольку данный договор фактически прикрывает договор займа, заключенный между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В., в силу п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа, заключенный между Барановым Д.В. и Свалухиной А.С. признается ничтожной сделкой.

С учетом изложенного, в силу положений п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Свалухиной А.С. и Мильковым Д.В. как прикрывающая сделка, является ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.

В силу п.1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В соответствии с п.1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п.1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу п.4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Положениями ч.ч. 1, 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Вместе с тем, договор залога спорной квартиры не был заключен в письменной форме, в связи с чем, не были определены основные его условия, касающиеся предмета залога, размера и срока исполнения обязательства, а также не указано в счет какого обязательства возникло обеспечение.

При таких обстоятельствах, поскольку форма договора залога недвижимого имущества, принадлежащего Свалухиной А.С., не соответствовала требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данный договор не прошел государственной регистрации, он является ничтожным.

Представителем истца в ходе рассмотрения дела заявлено о применении срока исковой давности по встречным требованиям.

В силу п.1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Разрешая заявленное представителем ответчика ходатайство о восстановлении срока исковой давности, судом исследовались все обстоятельства, послужившие причиной пропуска установленного срока обращения в суд.

Об уважительности причин пропуска срока на обращение в суд свидетельствует своевременное (ДД.ММ.ГГГГ) обращение Свалухиной А.С. с заявлением в МО МВД России «Ирбитский» по поводу мошеннических действий. Однако на протяжении пяти лет следственными органами выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела ввиду отсутствия признаков преступления, предусмотренного ч.2 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Лишь ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено уголовное дело по факту хищения денежных средств в сумме 700 000 руб. у Свалухиной А.С. путем обмана и злоупотребления доверием (л.д.100). Таким образом, у Свалухиной А.С., являющейся лицом престарелого возраста, не обладающей правовыми знаниями, на протяжении более пяти лет возникли правомерные ожидания, что ее право будет восстановлено путем привлечения к уголовной ответственности виновных лиц.

При таких обстоятельствах, учитывая уважительность причин, суд полагает возможным восстановить Свалухиной А.С. срок обращения в суд по оспариванию недействительных сделок.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку фактически данный договор прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение обязательств по договору займа, заключенному между Мильковым Д.В. и Барановым Д.В., а также недействительности сделки, которую стороны фактически имели в виду – договор залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>3, в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа, поскольку она не соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, то есть он изначально не порождает никаких последствий, в связи с чем, последующий договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ также признается судом недействительным (ничтожным) договором.

При этом в качестве последствий признания договоров купли-продажи недействительными, стороны возвращают все полученной по сделкам в первоначальное положение.

Учитывая, что право собственности ФИО4 на спорную квартиру признано недействительным, первоначально заявленные требования о признании Свалухиной А.С. утратившей право пользования и выселении не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

исковые требования Мильковой Тамары Александровны к Свалухиной Александре Степановне о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении, - оставить без удовлетворения.

     Встречные исковые требования Свалухиной Александры Степановны к Мильковой Тамаре Александровне, Милькову Дмитрию Викторовичу о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, - удовлетворить.

    Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>3, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Свалухиной Александрой Степановной и Мильковым Дмитрием Викторовичем.

    Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>3, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Мильковым Дмитрием Викторовичем и Мильковой Тамарой Александровной.

    Признать право собственности Свалухиной Александры Степановны на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>3.

    Взыскать с Милькова Дмитрия Викторовича в пользу Мильковой Тамары Александровны в счет возмещения стоимости <адрес> 000 руб. 00 коп.

    Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Мильковой Тамары Александровны на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ирбитский районный суд.

Председательствующий /подпись/

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>.