Решение по делу № 2-1997/2023 от 29.08.2023

        Дело № 2-1997/2023

УИД 13RS0025-01-2023-002329-13

Решение

именем Российской Федерации

г.Саранск                                         26 декабря 2023 года

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи – Артемьева В.П.,

при секретаре судебного заседания – Стенькиной Р.И.,

с участием в деле:

истца – администрации городского округа Саранск, ее представителя Пешехонова Никиты Николаевича, действующего на основании доверенности от 7 июля 2023 года, сроком на один год,

ответчика – Быкова Юрия Михайловича, его представителя - адвоката Емельянова Никиты Сергеевича, действующего на основании ордера №124 от 22 сентября 2023 года,

прокурора – Лапшиной Ольги Геннадьевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к Быкову Юрию Михайловичу об изъятии путем выкупа объектов недвижимости для муниципальных нужд,

                                               установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к Быкову Ю.М.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, которому также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под указанным многоквартирным домом. Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года, постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 года, вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилого помещения были направлены уведомления с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 года администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 года размер возмещения за изъятие составляет 520 200 рублей. Направленный 19 декабря 2022 года в адрес ответчика проект соглашения об изъятии до настоящего времени не подписан, необходимые документы не представлены.

Истец просил прекратить право собственности Быкова Ю.М. на жилое помещение с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ему на праве собственности, а также право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под указанным многоквартирным домом с кадастровым номером <..>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 520 200 рублей.

В судебном заседании представитель истца Пешехонов Н.Н. исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить. Выразил несогласие с заключением судебной экспертизы в части убытков, связанных с переездом и аренды жилья, а также величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Ссылаясь на положения пункта 6 статьи 32 ЖК РФ указал, что по заявлению ответчика после предоставления возмещения администрация может продлить право пребывания ответчика в изымаемом помещении, но не более чем на 6 месяцев. В связи с чем, данные убытки являются необоснованными и подлежат исключению из итоговой суммы. Считает также, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, подлежащих капитальному ремонту, в результате чего сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт увеличилась. Экспертом безосновательно сделан вывод, о том, что дом требовал проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения, в результате чего был определен период компенсации как 52 года, с которым истец не согласен. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта.

В судебном заседании представитель ответчика Емельянов Н.С. в удовлетворении исковых требований просил отказать, суду пояснил, что по вине администрации городского округа Саранск многоквартирный дом, в состав которого входит принадлежащее ответчику жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия на 2013-2017 годы включен не был. В случае удовлетворения исковых требований просил суд взыскать в пользу его доверителя убытки в виде упущенной выгоды в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск, площадью не менее 33 кв.м, и той стоимостью, которая определена по заключению судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание ответчик Быков Ю.М. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, доказательств уважительности неявки не представил.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Заслушав объяснение представителей сторон, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей, что требования истца об изъятии путем выкупа объектов недвижимости подлежат удовлетворению, при определении выкупной цены считала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Так, в силу части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, с 27 марта 2018 года Быков Ю.М. является собственником жилого помещения, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.5).

Вступившим в законную силу 1 сентября 2016 года, решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 года, признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск по нерассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного дома <адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания. На межведомственную комиссию администрации городского округа Саранск возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии данного многоквартирного дома.

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год.

16 января 2019 года в адрес ответчика было направлено уведомление №325-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, которое получено ответчиком 28 января 2019 года (л.д.8-11).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Как следует из представленных НО «Республиканский Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» сведений, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в 2015 году проводился капитальный ремонт крыши.

Из актов о приемке выполненных работ от 30 октября 2015 года и 15 января 2016 года, представленных истцом, следует, что в многоквартирном доме <адрес> в 2015 г. были проведены работы по ремонту мест общего пользования и замене газовых плит, которые к капитальному ремонту не относятся.

Вступившим в законную силу 14 июля 2022 года, решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 года признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия от 7 июля 2021 года №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства, не соответствующим абзацу 2 части первой статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части десятой статьи 32 ЖК РФ. На администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249 принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <..>, подлежит изъятию. Данное постановление направлено в адрес ответчика 15 сентября 2022 года и 26 сентября 2022 года вручено адресату (л.д.16 оборотная сторона).

27 сентября 2022 года Быковым Ю.М. получен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возмещение в размере 520 200 рублей. Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года (л.д.22-47).

Ответчик не подписал соглашение об изъятии недвижимости.

Быков Ю.М. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит.

Иных жилых помещений на праве собственности, кроме спорного жилого помещения Быков Ю.М. не имеет, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24 ноября 2022 года (л.д.5 ).

Согласно части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 3 квартал 2012 года, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года и Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, в случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Многоквартирный жилой дом, в котором проживает ответчик, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Так, в соответствии с частями 1, 6, 8, 9, 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 22 постановления от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьёй 32 ЖК РФ.

В силу статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом статьей 56.8 ЗК РФ установлены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 названной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В пункте 2 статьи 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, установив, что порядок изъятия не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству и, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации городского округа Саранск об изъятии в ее пользу принадлежащего ответчику объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, истец ссылается на отчет, подготовленный ООО «НОКС-ОЦЕНКА» 9 ноября 2022 года, в соответствии с которым размер возмещения за изъятие составляет 520 200 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый МКД, - 402 000 рублей, размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 21 200 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт – 97000 рублей.

В связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права».

    Согласно заключению эксперта №СУД88-2023 от 6 декабря 2023 года рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с кадастровым номером <..>, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанной комнаты составляет: 508762 (Пятьсот восемь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля.

    Рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 31271 (Тридцать одна тысяча двести семьдесят один) рубль.

    Рыночная стоимость доли земельного участка с кадастровым номером <..> площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 52967 (Пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят семь) рублей.

    Размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 26859 (Двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять) рублей.

    Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящийся на долю ответчика, рассчитанный с учетом общей площади жилого помещения, принадлежащего ответчику и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использовании указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 255 075 (Двести пятьдесят пять тысяч семьдесят пять) рублей.

    Размер убытков в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в го Саранск площадью не менее 33 кв.м. исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м., установленной Приказом Минстроя России от 22.12.2022 №1111/пр и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы составляет: 1319038 (Один миллион триста девятнадцать тысяч тридцать восемь) рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ламзин Е.В. полностью поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении. Отводов эксперту и каких-либо заявлений о его некомпетентности сторонами, не заявлено.

В ходе допроса эксперта последнему был задан вопрос о возможности расчета рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка и всех убытков включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт исходя из расчета его стоимости как комнаты в коммунальной квартире,

Экспертом было представлено дополнение к заключению эксперта от 25 декабря 2023 года. Эксперт в своих выводах отразил нижеследующее.

Рыночная стоимость жилого помещения, площадью <...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальной квартире (комнаты в общежитии), включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире) составляет: 608460 (Шестьсот восемь тысяч четыреста шестьдесят) рублей, в том числе:

    рыночная стоимость жилого помещения: 582000-52967-31271=497762 (Четыреста девяносто семь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля;

    рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 31271 (Тридцать одна тысяча двести семьдесят один) рубль;

    рыночная стоимость доли земельного участка с кадастровым номером <..> площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом общей площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения (комнаты) составляет: 52967 (Пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят семь) рублей;

    убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляют: 26460 (Двадцать шесть тысяч четыреста шестьдесят) рублей.

Поскольку в дополнении к экспертизе применялись аналоги для оценки изымаемого для муниципальных нужд имущества исходя из учета стоимости комнаты в коммунальной квартире, а фактически у ответчика в собственности комната в секционном общежитии суд при принятии решения о взыскании компенсации за изымаемое жилое помещение исходит из аналогов оценки стоимости комнаты в общежитии и компенсация за изымаемые объект недвижимости с учетом всех убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт( окончательная сумма) в размере 874 934 рубля.

Оценивая заключения эксперта ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» по правилам статьи 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми другими доказательствами по делу, суд считает, что данное заключение, является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Указанное заключение отражает реальную рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, с учетом всех убытков, которые понесет собственник, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Заключение выполнено экспертом, квалификация, образование и опыт, которого сомнений у суда не вызывают, с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям статьи 86 ГПК РФ. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку с даты составления отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 г. об оценке спорного имущества на момент рассмотрения спора прошло более 6 месяцев, указанный отчет не может быть принят при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Доводы представителя истца в части необоснованного включения дважды в состав убытков расходов, связанных с переездом в арендованное помещение и последующим переездом в приобретенное в собственность, суд отклоняет, поскольку включение таковых расходов в определяемый размер возмещения прямо предусмотрено положениями пункта 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом суд учитывает, что многоквартирный дом признан аварийным и в текущем его техническом состоянии он непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием в нем, безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества не могут быть гарантированы, поскольку существует вероятность внезапного обрушения части конструкции стен или перекрытий.

Довод представителя истца, о том, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, подлежащих капитальному ремонту, несостоятелен, поскольку помимо перечисленных в статье 166 ЖК РФ, услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, приказом Минстроя России от 29 декабря 2022 года №1159/пр утверждены Методические рекомендации по определению нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в приложении которого, к капитальному ремонту МКД отнесены услуги и работы, указанные экспертом в таблице №37 заключения эксперта, о чем также пояснил эксперт в судебном заседании.

Довод представителя истца, о том, что экспертом неверно определен период для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с 1971 года по 2023 год, отклоняется, поскольку собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права были нарушены, в связи с чем, для восстановления жилищных прав ответчика расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом расчет выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора.

Ссылка представителя истца на положения части 1 статьи 190.1 ЖК РФ несостоятельна.

Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлены основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Статьей 16 названного закона установлено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 ЖК РФ»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

В соответствии с положениями статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ, статьи 210 ГК РФ в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемых помещений суду необходимо исходить из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи, ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за не проведённый капитальный ремонт.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Как следует из материалов дела, капитальный ремонт многоквартирного жилого дома до 2015 года не проводился. Таким образом, в результате невыполнения администрацией обязанности по производству капитального ремонта дома, в том числе и на момент первой приватизации жилого помещения в нем (21 октября 2002 года), произошло снижение уровня надежности здания, и привело его к аварийности через 47 лет, при нормативном сроке службы подобных жилых зданий 100-125 лет, о чем следует из заключения судебной экспертизы.

Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила. Как и не представлено доказательств того, что с момента принятия дома в муниципальную собственность органом местного самоуправления проводился текущий ремонт в доме, что исключало необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году и до 2015 года.

Представленные сведения истцом, в том, что в документах архивного фонта исполкома Саранского городского Совета народных депутатов в решениях за 1971-1992 года и в сведениях Администрации городского округа Саранск не имеется сведений и информации по капитальному ремонту в здании по адресу <адрес>, не являются доказательством отсутствия необходимости капитального ремонта в указанном здании, а просто свидетельствует об отсутствии указанной информации.

Доводы представителя ответчика о том, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные незаконными действиями (бездействием) истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку положения статьи 32 ЖК РФ направлены на обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, равноценность возмещения которого определяется в соответствии с требованиями, содержащимися в части 7 настоящей статьи.

При изъятии аварийного жилья собственник получает компенсацию за изымаемое имущество, но эта компенсация не предполагает возмещение затрат на покупку нового жилья большей площадью (не менее 33 кв.м), стоимостью не менее 2 339 469 руб., исходя из показателей средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2023 года, утвержденных приказом Минстроя России от 29 августа 2023 года №619/пр.

Ввиду того, что убытки в виде упущенной выгоды на которую ссылалась представитель ответчика к критерию, определяющему равноценность возмещения, не относятся, оснований для увеличения выкупной стоимости не имеется.

Ссылка представителя ответчика на Обзор судебной практики Верховного Суда Республики Мордовия по гражданским делам за 1 полугодие 2023 года (утв. Президиумом Верховного суда Республики Мордовия 12 октября 2023 г.) в обоснование выводов о необходимости включения в убытки расходов по приобретению новой однокомнатной квартиры не может быть принята во внимание, поскольку приведенный в указанном Обзоре пример не тождественен отношениям сторон спора и разъяснения распространяются исключительно на случаи, когда изымается земельный участок сельскохозяйственного назначения, с определением размера упущенной выгоды от неполучения собственником изымаемого земельного участка возможной арендной платы.

Само по себе отсутствие другого жилья в собственности ответчика, вопреки доводам стороны ответчика, не может являться основанием для взыскания убытков по нормам предоставления площади жилого помещения, не менее 33 кв.м, поскольку указанное обстоятельство не имеет правового значения для данного дела применительно к положениям статьи 32 ЖК РФ.

Доводы представителя ответчика о том, что некоторым жильцам спорного многоквартирного дома предоставлено другое жилье, площадью не менее 33 кв.м, подлежат отклонению, т.к. их комнаты являлись муниципальными, соответственно, у истца имелась обязанность по предоставлению нанимателям данных комнат жилых помещений.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации городского округа Саранск к Быкову Юрию Михайловичу об изъятии путем выкупа объектов недвижимости для муниципальных нужд удовлетворить частично.

После уплаты выкупной цены в сумме 874 934 рубля за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск прекратить право собственности Быкова Юрия Михайловича (паспорт серия <..>) на жилое помещение с кадастровым номером <..>, общей площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <..>, общей площадью 4 308,46 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, посредством изъятия путем выкупа в пользу муниципального образования городского округа Саранск.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалоба, представление в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия                      В.П. Артемьев

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 10 января 2024 г.

Судья                                                                                 В.П. Артемьев