Решение по делу № 3а-155/2021 от 29.12.2020

УИД: 66OS0000-01-2020-000657-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург	16 февраля 2021 года
	Номер производства 3а-155/2021

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2021 года.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство
№ 3а-155/2021

по административному исковому заявлению Павлова Игоря Владимировича

к административным ответчикам – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, Пересыпайлова Андрея Ивановича, Пересыпайлова Андрея Андреевича, Кузнецова Андрея Валентиновича, Дурандиной Зинаиды Николаевны, Мининой Анны Дмитриевны, Белоусовой Елены Юрьевны, Едугина Андрея Владимировича, Никитенко Надежды Владимировны, Часовских Михаила Валентиновича, Часовских Надежды Владимировны, Парамонова Сергея Ивановича, Сажиновой Веры Михайловны, Русинова Артема Викторовича, Лисенкова Виктора Федоровича, Важенина Леонида Васильевича, общества с ограниченной ответственностью «Долговой центр», Михеева Вячеслава Сергеевича, Севериной Елизаветы Игоревны, Севериной Софьи Игоревны,

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>,

установил:

Павлов Игорь Владимирович (далее – административный истец) являясь одним из арендаторов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале улиц <адрес> обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) в размере его рыночной стоимости 41035 750 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлены отчет об оценке № 725-01 от 21 декабря 2020 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Н.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Биишевой А.О., направлен отзыв в адрес суда, в котором указано, что оценку требований административного истца Управление оставляет на усмотрение суда.

Представителем заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу Мелобинской М.А. направлен отзыв, в котором заинтересованное лицо подтвердило дату определения и размер кадастровой стоимости земельного участка, также указано, что Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» по состоянию на 01 января 2020 года утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 20070052,8 руб., дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) – 01 декабря 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца Чертыков В.В. настаивал на удовлетворении административного иска, просил допросить в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке Н.

Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО, Пересыпайлов А.И., Пересыпайлов А.А., Кузнецов А.В., Дурандина З.Н., Минина А.Д., Белоусова Е.Ю., Едугин А.В., Никитенко Н.В., Часовских М.В., Часовских Н.В., Парамонов С.И., Сажинова В.М., Русинов А.В., Лисенков В.Ф., Важенин Л.В., общество с ограниченной ответственностью «Долговой центр», Михеев В.С., Северина Е.И., Северина С.И. в судебное заседание не явились, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании, в качестве свидетеля – оценщика Н., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

В абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения административного искового заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0403060:13 (далее – земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>, в квартале улиц <адрес>, общей площадью 6 265 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства малоэтажных блокированных секций жилого и нежилого назначения, гостиницы, офисного здания.

Кадастровая стоимость земельного участка была утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» по состоянию на 15 ноября 2012 года и составила 121543693,95 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 09 апреля 2013 года.

Административный истец, не согласившись с результатами кадастровой оценки земельных участков, 24 декабря 2020 года обратился в суд (по почте) с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости, представив отчеты об оценке № 725-01 от 21 декабря 2020 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Н.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании, состоявшемся 16 февраля 2021 года, Н. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.

Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок расположен по адресу: <адрес>, в квартале улиц <адрес>, относятся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства малоэтажных блокированных секций жилого и нежилого назначения, гостиницы, офисного здания.

Согласно градостроительному плану указанный объект оценки расположены в территориальной зоне Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки 5 и более этажей).

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, текущее и фактическое использование земельного участка, оценщик пришел к выводу, что объект оценки относятся к сегменту рынка земельных участков для строительства малоэтажных блокированных секций жилого и нежилого назначения, гостиницы, офисного здания.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве шести штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение.

Исходя из ретроспективности оценки на 15 ноября 2012 года, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, на месторасположение.

В результате чего по состоянию на 15 ноября 2012 года рыночная стоимость земельного участка составила 41035 750 руб.

Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля Н. в их совокупности, суд приходит к выводу, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 1 и ФСО № 3.

По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик Н., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 26 марта 2018 года.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком Н., скреплен печатью ООО «Уральский центр оценки и юридического консалтинга».

Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 15 ноября 2012 года.

Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через сравнение полученного медианного значения со стоимостью объектов-аналогов, которое в итоге не превысило 33 %.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы административными ответчиками не заявлено.

Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года – 41035 750 руб.

При таких обстоятельствах, административный иск подлежит удовлетворению.

На дату рассмотрения настоящего административного дела по существу, судом установлено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является «архивной», поскольку Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года № 3333 утверждена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных на территории Свердловской области по состоянию на 01 января 2020 года.

С учетом изложенного, заявленное требование о пересмотре «архивной» кадастровой стоимости подлежит удовлетворению с установлением по состоянию на 15 ноября 2012 года «архивной» кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 41035750 руб.

Сведения об архивной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 09 апреля 2013 года.

Сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 01 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Павлова Игоря Владимировича удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года «архивную» кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере рыночной стоимости 41035 750 (сорок один миллион тридцать пять тысяч семьсот пятьдесят) руб. на период с 09 апреля 2013 года до 01 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 24 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Судья С.Н. Полевщикова