Решение по делу № 33-8476/2014 от 03.04.2014

Судья: Крючков С.И. Дело № 33-8476/2014

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Зубовой Л.М.,

судей Ситниковой М.И., Мариуца О.Г.,

при секретаре Кульбака О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 апреля 2014 года апелляционную жалобу Ковшарь Ольги Святославовны на решение Серпуховского городского суда Московской области от 30 января 2014 года по делу по иску КУИ г. Серпухова Московской области к Ковшарь Ольге Святославовне о прекращении срока действия договора аренды, обязании осуществить процедуру возврата арендуемого объекта, взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы,

по встречному иску Ковшарь Ольги Святославовны к КУИ г. Серпухова Московской области о признании договора аренды земли продленным на неопределенный срок,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения адвоката Киселева Д.Ю. в интересах Ковшарь О.С., Филатовой М.В. – представителя Главы г. Серпухова Московской области и Администрации г. Серпухова Московской области по доверенности от 02 февраля 2014 г.,

у с т а н о в и л а:

КУИ г. Серпухова Московской области обратилось в суд с иском к Ковшарь О.С. о прекращении срока действия договора аренды земельного участка, площадью 8913 кв.м., с кадастровым номером 50:58:030202:36, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Базовая, от 23 сентября 2010 г., обязании осуществить процедуру возврата арендуемого объекта, взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Ковшарь О.С. обратилась в суд со встречным иском к КУИ г. Серпухова Московской области о признании договора аренды земли продленным на неопределенный срок.

В обоснование исковых требований КУИ г. Серпухова ссылалось на то, что на основании Постановления Главы г. Серпухова от 20 сентября 2010 г. № 1907 между Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова и Ковшарь О.С. был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка от 23 сентября 2010 г. для строительства производственной базы. Срок аренды земельного участка установлен с 01 октября 2010 г. по 30 сентября 2013 г. Ковшарь О.С. неоднократно допускались нарушение сроков уплаты арендных платежей. Ответчику была начислена неустойка в размере 19409 руб. за период с 01 октября 2010 г. по 21 октября 2013 г. Обязательства, взятые на себя по договору аренды земли, арендатором не выполнены, строительные работы на земельном участке по строительству производственной базы не производились. В Администрации г. Серпухова Ковшарь О.С. разрешение на строительство не получала, проект производственной базы на согласование не представляла. Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление о прекращении договорных отношений и возврате земельного участка от 23 августа 2013 г., которое оставлено ответчиком без удовлетворения. С ходатайством о заключении договора аренды земли на новый срок Ковшарь О.С. ни в КУИ г. Серпухова, ни в Администрацию г. Серпухова не обращалась. Ковшарь О.С. добровольно отказалась расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок истцу.

В обоснование встречных исковых требований Ковшарь О.С. ссылалась на то, что 24 июня 2013 г. она обратилась в адрес Главы г. Серпухова с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок и в этот же день с заявлением о выдаче разрешения на строительства 1-й очереди производственной базы - склада, приложив пакет документов. 8 июля 2013 г. за подписью начальника управления архитектуры и строительства Администрации г. Серпухова в адрес заявителя поступило письмо о необходимости предоставления дополнительных документов для получения разрешения на строительство. В соответствии с этим письмом Ковшарь О.С. 28 августа 2013 г. были вновь поданы документы с заявлением о выдаче разрешения на строительство. 24 июля 2013 г. за подписью и.о. председателя КУИ в адрес истца поступило письмо, в котором указано, что в связи с необходимостью проработки вопроса о продлении срока спорного договор аренды, ответ будет дан дополнительно. 23 августа 2013 г. в адрес Ковшарь О.С. из Администрации г. Серпухова поступило письмо, из которого следует, что ею не получено разрешение на строительство после регистрации договора аренды в отделе УФРС по г. Серпухову, что влечет за собой признание утратившим силу постановления главы г. Серпухова от 20 сентября 2010 г. № 1907. Данное уведомление истец по встречному иску считает предупреждением об одностороннем отказе от договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления. Свои обязанности, предусмотренные п. 3.2 и п.п. 4.1-4.5 договора, арендатор выполнил. Срок строительства базы в договоре не определен, также не определен срок получения разрешения на данное строительство. Ковшарь О.С. не направлялось требование о досрочном расторжении договора. Никаких возражений от арендодателя в адрес истца не поступило. Таким образом, договор является продленным (возобновленным) на неопределённый срок.

Представитель КУИ г. Серпухова исковые требования подержал, встречные исковые требования Ковшарь О.С. не признал, пояснив, что решением Серпуховского городского суда Московской области Ковшарь О.С. было отказано в удовлетворении аналогичных исковых требований и данное решение вступило в законную силу.

Ковшарь О.С. в судебное заседание не явилась.

Представитель Ковшарь О.С. исковые требования КУИ г. Серпухова не признал, встречные исковые требования поддержал, пояснив, что правоотношения между КУИ г. Серпухова и Ковшарь О.С. не являются прекращенными. Ссылка истца по первоначальному иску на уже рассмотренное дело является необоснованной, поскольку данное решение суда не вступило в законную силу. Относительно взыскания пеней Ковшарь О.С. также возражает, поскольку оплата за земельный участок производилась ею своевременно; данные, приведенные в таблице, обосновывающей размер пени, не оспаривает. Действительно, арендованный участок не был освоен арендатором, за разрешением на строительство ранее Ковшарь не обращалась в связи с возникшими материальными проблемами.

Представитель третьего лица - Администрации г. Серпухова исковые требования КУИ г. Серпухова поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, пояснив, что Постановлением Главы г. Серпухова от 20 сентября 2010 г. № 1907 вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду Ковшарь О.С. сроком на три года с 01 октября 2010 г. по 30 сентября 2013 г. для строительства производственной базы. Также указанным постановлением Ковшарь О.С. предписано заключить в течение одного месяца после выхода постановления договор аренды, зарегистрировать его в отделе по г. Серпухову Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, получив разрешение на строительство. Пунктом 3 данного Постановления Ковшарь О.С. была предупреждена, что в случае невыполнения указанных условий Постановление может быть признано утратившим силу. КУИ г. Серпухова 23 сентября 2010 г. был заключен договор аренды. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке. Однако разрешение на строительство не получено, никакого строительства на земельном участке не велось в период действия договора и не ведется в настоящие время. В п. 7.1. договора предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, для реализации которого согласно п. 7.2. договора арендатор должен обратиться к арендодателю не позднее двух месяцев до окончания срока действия договора. 24 июня 2013 г. Ковшарь О.С. обратилась в Администрацию г. Серпухова с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Однако, ни действующим законодательством, ни положениями спорного договора аренды не предусмотрена безусловная обязанность арендатора заключить договор аренды на новый срок. Согласно п. 2 ст. 46 и п. 2 ст. 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды является, среди других оснований, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. КУИ г. Серпухова 23 августа 2013 г. выразил в письме возражения относительно бездействия Ковшарь О.С. по пользованию земельным участком и одновременно предложил вернуть по акту земельный участок. Заключение договора аренды на новый срок, то есть продление без проведения торгов, в рамках соблюдения законодательства о конкуренции, в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» возможно только с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. В данном случае, арендатор не использует земельный участок в течение трех лет в целях строительства производственной базы и, кроме того, имеет место быть несвоевременное внесение арендной платы.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 30 января 2014 г. исковые требования КУИ г. Серпухова Московской области удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Ковшарь О.С. отказано.

В апелляционной жалобе Ковшарь О.С. просит об отмене указанного решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судом установлено, что постановлением Главы г. Серпухова от 20 сентября 2010 г. № 1907 Ковшарь О.С. в аренду сроком на три года с 01 октября 2010 г. по 30 сентября 2013 г. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:58:030202:36, площадью 8913 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Базовая, для строительства производственной базы.

23 сентября 2010 г. между КУИ г. Серпухова и Ковшарь О.С. заключен договор аренды указанного земельного участка. Государственная регистрация аренды земельного участка произведена.

23 августа 2013 г. КУИ г. Серпухова в адрес Ковшарь О.С. направлялось уведомление о прекращении договорных отношений и возврате земельного участка по акту приема-передачи.

24 июня 2013 г. Ковшарь О.С. обратилась к Главе г. Серпухова с заявлением о перезаключении договора аренды земли от 23 сентября 2010 г. на новый срок.

В соответствии с сообщением от 24 июля 2013 г. в адрес Ковшарь О.С. следует, что в связи с необходимостью проработки вопроса о продлении договора аренды от 23 сентября 2010 г. ответ будет дан дополнительно.

Из сообщения Главы г. Серпухова Московской области от 07 октября 2013 г. в адрес Ковшарь О.С. усматривается о невозможности получения разрешения на строительство производственной базы на земельном участке в связи с окончанием срока действия договора аренды земли от 23 сентября 2010 г. и необходимости приведения земельного участка в надлежащее состояние и возврате КУИ г. Серпухова по акту приема-передачи.

Согласно представленным расчетам задолженности по арендной плате за предоставление в аренду земельного участка сумма пени составила 19409 руб.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства по делу, руководствуясь требованиями вышеуказанных норм права, с учетом представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, обоснованно исходил из того, что Ковшарь О.С. на протяжении всего срока аренды так и не приступила к целевому использованию арендованного земельного участка без уважительных причин, ненадлежащим образом выполняла обязанность по оплате арендной платы, что лишило ее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Оснований считать данный договор заключенным на неопределенный срок не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что вывод суда об удовлетворении исковых требований КУИ г. Серпухова Московской области и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ковшарь О.С. является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им была дана надлежащая оценка с учетом представленных доказательств. Жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения суда, доводы заявителя сводятся к несогласию с произведенной оценкой суда доказательств по делу. Доводы о несоблюдении процедуры расторжения договора опровергаются установленными по делу обстоятельствами.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Серпуховского городского суда Московской области от 30 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ковшарь Ольги Святославовны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи