Решение по делу № 2-6177/2016 от 08.07.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

27 октября 2016 года <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Пучковой С.В.,

при секретаре ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5 к гаражному кооперативу «Радуга Ильинка», Администрации Красногорского муниципального района <адрес>, ООО «Кнауф Гипс», 3-е лицо: Гаражный кооператив «Радуга»,о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО15 обратились в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указали, что являются собственниками машиноместв гараже-стоянкепо адресу: <адрес>.

Права собственности истцов на машиноместа зарегистрировано в установленном порядке, на имя истцов выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Истцы являются членами Гаражного кооператива «Радуга», созданного жителями <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно инвестиционного договора от 03.07.2001г., заключенного между Администрацией Красногорского муниципального района <адрес> и ОАО СП «ТИГИ КНАУФ» (в настоящее время ООО «КНАУФ ГИПС»), предприятие в счет предоставленного ему на условиях аренды с правом выкупа земельного участка под расширение производственной площадки осуществило строительство многоэтажного гаража-стоянки на 618 машиномест и неразрывно связанных с ними объектов недвижимости общего пользования: очистные сооружения, автодороги, металлическое ограждение, подъездная дорога.

В соответствии с п.2.2.2 дополнительного соглашения № от 24.06.2003г. о внесении изменений в инвестиционный договор ООО «Кнауф Гипс» взамен снесенных металлических гаражей предоставило 330 членам ГК «Радуга» машиноместа во вновь возведенном гаражном комплексе.

В целях возведения пятиэтажного гаража-стоянки в соответствии с инвестиционным договором Администрация Красногорского муниципального района <адрес> и ОАО СП «ТИГИ Кнауф» заключили договор аренды земельного участка № от 29.10.2001г. общей площадью 1,10 га. Редакция договора аренды была изменена дополнительным соглашением от 12.11.2014г.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные гараж-стоянка на 618 мест и места общего пользования были переданы в эксплуатацию ГК «Радуга», 3-ему лицу по делу.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кнауф Гипс» и ГК «Радуга Ильинка» с согласия Администрации Красногорского муниципального района <адрес> был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого ООО «Кнауф Гипс» с согласия арендодателя (Администрации Красногорского муниципального района) передало вновь образованному ГК «Радуга Ильинка» права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен пятиэтажный гараж-стоянка на 618 машиномест.

Указанный земельный участок находится в муниципальной собственности, общая площадь участка 11000 кв.м с кадастровым номером 50:11:0050505:581, разрешенное использование: для строительства муниципального гаража-стоянки на 600 машиномест.

Истцы считают, что вышеуказанным договором переуступки нарушено их исключительное право на приобретение земельного участка под зданием гаражного комплекса в собственность или в аренду соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещений в них, так как они являются собственниками машиномест в здании гаражного комплекса.

На момент заключения договора переуступки ответчик ГК «Радуга Ильинка» не имел в собственности машиномест в здании гаражного комплекса.

Истцы просят признать вышеуказанный договор переуступки недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка.

Ответчик ООО «Кнауф Гипс» иск не признал по изложенным в письменном отзыве основаниям, который приобщен к делу (л.д.152-159). Ответчик указал, что истцами избран неверный путь защиты своих прав. Права соистцов как собственников объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке по договору аренды, со стороны ООО «Кнауф Гипс»не нарушены.

Заключение договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29.10.2001г. является (по мнению ответчика) заменой стороны в договоре, следовательно, у истцов не возникает исключительного права на приобретение земельного участка под зданием гаражного комплекса в собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, истцы могут реализовать свое право на пользование земельным участком путем подачи в уполномоченный орган заявления о присоединении к действующему договору аренды.

Ответчик ГК «Радуга Ильинка» иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, который приобщен к делу (л.д.97-99). Ответчик указал, что действующее законодательство предусматривает возможность выкупа или аренды земельного участка только собственнику здания, строения и сооружения, находящихся на нем. Собственник машиноместа может заключить договор аренды земельного участка, если он отвечает признакам отдельно стоящей постройки капитального типа. Без согласия всех 618 собственников машиномест оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора невозможно, так как законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам помещений понудить других собственников к совместному заключению договора помимо их воли. Истцы могут реализовать свои права путем присоединения к договору аренды земельного участка.

Ответчик – Администрация Красногорского муниципального района <адрес> в суд не явился, о времени и месте судебного заседания ответчик извещался судом.

3-е лицо - Гаражный кооператив «Радуга» просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указал, что ГК «Радуга» создан жителями <адрес> 18.03.1994г. для удовлетворения их потребностей в хранении автотранспорта, что первоначально реализовывалось путем установки временных металлических гаражей. В 2001 году общество «КНАУФ» для увеличения собственных производственных площадей обратилось в ГК «Радуга» и <адрес> с инициативой перевести всех 330 членов ГК «Радуга» с фактически занимаемого земельного участка на иной земельный участок меньшей площадью, примыкающий к ООО «Кнауф Гипс». В результате инвестиционного договора от 03.07.2001г., заключенного между Администрацией Красногорского муниципального района <адрес> и ОАО СП «ТИГИ Кнауф» (в настоящее время ООО «Кнауф Гипс») на спорном земельном участке был построен гаражный комплекс на 618 машиномест, введенный в эксплуатацию в 2003 году. Договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Кнауф Гипс» и ГК «Радуга», вышеуказанные гараж-стоянка на 618 мест и места общего пользования были переданы в эксплуатацию ГК «Радуга». После постройки гаражного комплекса в процессе продажи своей доли 238 машиномест членам ГК «Радуга» по инвестиционному договору ООО «Кнауф Гипс» должно было утрачивать свои права аренды на земельный участок, а новые собственники машиномест, в том числе более 500 членов ГК «Радуга», такие права должны были приобрести. Считает, что приобретение ответчиком ГК «Радуга Ильинка» права аренды всего спорного земельного участка уже приводит к незаконным ограничениям со стороны ГК «Радуга Ильинка» в пользовании спорным земельным участком собственникам машиномест – членам ГК «Радуга», как-то: попытки замены охраны гаражного комплекса, установление турникетов для ограничения въезда/выезда на территорию гаражного комплекса, требования платы за пользование общим имуществом и т.д. Письменные объяснения ГК «Радуга» приобщены к делу (л.д. 109-115).

Ознакомившись с доводами участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании п.10 ст.39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 статьи 39.20 ЗК РФ, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно положениям ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

В ходе судебного разбирательства установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.

Между Администрацией Красногорского муниципального района <адрес> и ОАО СП «ТИГИ Кнауф» (в настоящее время ООО «Кнауф Гипс») 03.07.2001г. заключен инвестиционный договор, согласно которому предприятие в счет предоставленного ему на условиях аренды с правом выкупа земельного участка под расширение производственной площадки осуществляет строительство многоэтажного гаража-стоянки на 618 машиномест.

С этой целью Администрация Красногорского муниципального района <адрес> и ОАО СП «ТИГИ Кнауф» заключили договор аренды земельного участка № от 29.10.2001г. общей площадью 1,10 га. Редакция договора аренды была изменена дополнительным соглашением от 12.11.2014г.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Кнауф Гипс» и ГК «Радуга», гараж-стоянка на 618 мест с местами общего пользования был передан в эксплуатацию ГК «Радуга» (3-ему лицу по делу).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кнауф Гипс» и ГК «Радуга Ильинка» с согласия Администрации Красногорского муниципального района <адрес> заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого ООО «Кнауф Гипс» с согласия арендодателя (Администрации Красногорского муниципального района) передало ГК «Радуга Ильинка права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен пятиэтажный гараж-стоянка.

Указанный земельный участок находится в муниципальной собственности Красногорского муниципального района <адрес>, общая площадь участка 11000 кв.м, кадастровый №, разрешенное использование: для строительства муниципального гаража-стоянки на 600 машиномест.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками машиномест в гараже-стоянке, расположенном на вышеуказанном земельном участке по адресу: <адрес>, а именно:

ФИО13 владеет на праве собственности машиноместом № общей площадью 17,10 кв.м; ФИО14 - машиноместом № общей площадью 17,20 кв.м; ФИО7 -машиноместом № общей площадью 17,20 кв.м; ФИО4 - 2 машиноместами: № общей площадью 17,20 кв.м и № общей площадью 17,10 кв.м; ФИО6 - машиноместом № общей площадью 17,10 кв.м; ФИО8 - машиноместом № общей площадью 21,80 кв.м; ФИО9 - машиноместом № общей площадью 21,80 кв.м; ФИО10 - 4 машиноместами: № общей площадью 17 кв.м, № общей площадью 17,40 кв.м, № общей площадью 17,30 кв.м, № общей площадью 17,20 кв.м; ФИО11 - машиноместом № общей площадью 17,10 кв.м; ФИО15 - машиноместом № общей площадью 17,30 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в деле доказательствами: инвестиционным договором (л.л.д. 26-27), договором аренды земельного участка (л.л.д. 30-34), дополнительным соглашением к договору аренды (л.л.д. 35-40), договором переуступки (л.л.д. 42-47), кадастровым паспортом земельного участка (л.л.д. 49-50), договором передачи в эксплуатацию гаража-стоянки (л.д. 64). Наличие у истцов на праве собственности машиномест подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.л.д. 12-25).

Из материалов дела усматривается, что ответчик ГК «Радуга Ильинка» зарегистрирован в налоговом органе 10.09.2015г. Количество учредителей (участников) – 5.

Указанные обстоятельства усматриваются из выписки из ЕГРЮЛ (л.л.д. 65-70).

На момент заключения договора переуступки от 16.09.2015г., на основании которого ответчик ГК «Радуга Ильинка» стал единственным арендатором спорного земельного участка площадью 11000 кв.м, в собственности ГК «Радуга Ильинка» не было зарегистрировано ни одного объекта на праве собственности, расположенного на спорном земельном участке.

Право собственности на очистные сооружения (лит. Г,Г1), расположенные на данном земельном участке, и забор зарегистрированы 02.10.2015г., о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись (л.л.д. 54-56).

Собственником помещений в самом здании многоэтажного гаража-стоянки юридическое лицо - ГК «Радуга Иьинка» не является.

Суд считает установленным, что заключением оспариваемого договора уступки нарушены права истцов как собственников машиномест на приобретение земельного участка под зданием гаражного комплекса в собственность или в аренду соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещений в них.

Указанный вывод вытекает из требований ст.39.20 ЗК РФ, которая вступила в силу 24.06.2014г., согласно п.2 ст.35 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и действовала на момент заключения договора переуступки.

Указанные положения закона (ст.39.20 ЗК РФ) направлены на защиту интересов всех собственников здания, сооружения или помещений в них, расположенных на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, сооружение.

Доводы ответчиков о том, что истцами избран неверный способ защиты права, суд отклоняет как противоречивший положениям ст.12 ГК РФ. Суд отклоняет также довод ответчиков об отсутствии нарушений прав истцов, поскольку ими не подавались заявления о присоединении к договору аренды от 29.10.2001г., указанным договором присоединение не предусмотрено, наличие договора уступки исключает какое-либо присоединение.

Суд отклоняет довод ответчика ГК «Радуга Ильинка, согласно которому без согласия всех 618 собственников машиномест оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора невозможно, так как законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам помещений понудить других собственников к совместному заключению договора помимо их воли.

Указанный довод находится в противоречии с положениями п.6 ст.39.20 ЗК РФ, согласно которым любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган в указанный срок.

В силу п.7 ст.39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п.6 ст.39.20 ЗК РФ арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Указанные требования закона при заключении договора уступки ответчиками выполнены не были, что суд рассматривает самостоятельным основанием для удовлетворения иска.

В ходе судебного разбирательства из объяснений представителя ООО «Кнауф Гипс» установлено, что перед заключением договора о переуступке прав в адрес ГК «Радуга» поступало аналогичное предложение о передаче прав, от которого члены ГК «Радуга» отказались.

Вместе с тем, доказательств наличия такого предложения со стороны ООО «Кнауф Гипс» в адрес ГК «Радуга» с аналогичными договорными условиями суду представлено не было. Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении прав истцов и является основанием для удовлетворения заявленного ими иска и признания договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кнауф Гипс» и Гаражным кооперативом «Радуга Ильинка», недействительной сделки в силу ее ничтожности.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 3 ст.166 ГК РФ установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Применяя последствия недействительности договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кнауф Гипс» и Гаражным кооперативом «Радуга Ильинка», необходимо прекратить право аренды Гаражного кооператива «Радуга Ильинка» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050505:581 и государственную регистрацию перехода права аренды на указанный земельный участок к Гаражному кооперативу «Радуга Ильинка».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать недействительным договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кнауф Гипс» и Гаражным кооперативом «Радуга Ильинка».

Применить последствия недействительности сделки, прекратив права аренды Гаражного кооператива «Радуга Ильинка» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050505:581 и государственную регистрацию перехода права аренды на указанный земельный участок к Гаражному кооперативу «Радуга Ильинка».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца.

Федеральный судья: подпись