Решение по делу № 2-347/2023 (2-4322/2022;) от 24.10.2022

Дело 2-347/2023 (59RS0002-01-2022-005544-24)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2023 года

Индустриальный районный суд г. Перми

в составе председательствующего Судаковой Н.Г.

при секретаре Фридрицкой И. А.,

с участием прокурора Манохиной Ж.В.,

представителя истца Сачихина А. В. по ордеру, представителя ответчика, 3 лица Куклиной О. И. на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми

гражданское дело по исковому заявлению Богачевой Елены Викторовны к администрации г. Перми о взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,

установил:

Богачева Е.В. обратилась в Индустриальный районный суд <адрес> с иском (с учетом уточнений, том 3 л.д. 139-140) к администрации <адрес> о взыскании выкупной цены за жилое помещение площадью 46,5 кв.м. по адресу <адрес> в сумме 3 533 573,00 руб., указав в резолютивной части решения, что решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности истца на указанное жилое помещение, взыскании расходов по уплате госпошлины в сумме 300,00 руб.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – истец является собственником жилого помещения общей площадью 46,5 кв.м. по адресу <адрес> Заключением межведомственной комиссии от 10.11.2014г. № принято решение о признании многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда на 2019-2025гг. На основании ст. 32 ЖК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию выкупная цена за аварийное жилое помещение, определенная в соответствии с экспертным заключением ООО «Пермь инвентаризация» № в сумме 3 533 573,00 руб.

Истец обращалась в Управление жилищных отношений администрации <адрес> с заявлением о выплате выкупной цены за аварийное жилое помещение, приложив отчет об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита». Ответом от 04.10.2022г. истцу отказано в выплате возмещения, т.к. представленный отчет не соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки. Аварийное состояние жилого дома создает угрозу и опасность для жителей дома.

Истец Богачева Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просит рассмотреть заявленные требования в свое отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании просит удовлетворить исковые требования. Просит определить размер компенсации за аварийное жилое помещение с учетом экспертного заключения Азанова И.Н. Экспертное заключение эксперта Пащенко О.Б. является недопустимым, специалистом осмотр дома не проводился. Эксперт не определил количество капитальных ремонтов. Эксперт указал, что дому на дату экспертизы 65 лет, не провел исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Для проведения данной экспертизы необходимо иметь строительное образование. Заключение эксперта Азанова И.Н. является единственным правильным. В доме невозможно проживать, не подается ни тепло, нет водоснабжения.

Представитель ответчика, третьего лица Управления жилищных отношений администрации <адрес> в судебном заседании исковые требования не признала, при определении размера компенсации за аварийное жилое помещение просила принять заключение судебной экспертизы ООО «Оценка-Консалтинг», в части суммы капитального ремонта заключение эксперта Пащенко О. Б., при этом исключить из стоимости убытков расходы на риэлтерские услуги и аренду жилья 24000 руб., поскольку собственник имеет право на проживание в аварийном жилом помещении в течение 6 мес. после предоставления возмещения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представил.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, третьего лица, заключение прокурора, полагающего, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом заключения судебной экспертизы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч.5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что Богачева Е.В. является собственником квартиры общей площадью 46,5 кв.м., этаж №, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от № (том 1 л.д. 11), выпиской из ЕГРН от 16.03.2023г (том 3, л.д. 154).

Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (том 1, л.д. 27, том 3 л.д. 233) на основании технического обследования № ООО «Ремонтно-строительно-монтажного предприятия «Энергетик» несущих и ограждающих строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу : <адрес>, ДД.ММ.ГГГГг. ( том 3 л.д.160-222), согласно которому год постройки здания 1958, жилые помещения, состояние которых угрожает безопасности граждан из-за угрозы обрушения строительных конструкций, отнесенные к категории аварийных, характеризующиеся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения несущих и ограждающих конструкций, могут вызвать потерю устойчивости здания и представляют опасность для жизни проживающих. Утепление наружных стен и капитальный ремонт здания, приведение его к пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам будут превышать затраты на возведение нового строения из современных конструкций и материалов.

На основании данного заключения начальником Управления жилищных отношений администрации <адрес> постановлено распоряжение от 30.01.2015г. № СЭД -11-01-04-26, согласно которому многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений в <адрес> предложено освободить занимаемые жилые помещения в течение шести месяцев с момента получения уведомления; снести аварийный дом в течение шести месяцев с момента получения уведомления (том 3, л.д. 231).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <адрес> от 19.05.2021г. № №, внесены изменения в п.2 распоряжения начальника управления жилищных отношений от 30.01.2015г. № №, согласно которому п.2 изложен в следующей редакции: «принять меры по отселению граждан, проживающих в домах, указанны в приложении к настоящему распоряжению в срок до ДД.ММ.ГГГГ» (том 3, л.д. 230).

02.06.2021г. начальником управления жилищных отношений администрации <адрес> в адрес ответчика Богачевой Е.В. направлено уведомление с приложением распоряжения от 19.05.2021г. № № (л.д. том 1, л.д. 13).

27.07.2022г. заместителем главы администрации <адрес> - начальником департамента земельных отношений администрации <адрес> вынесено распоряжение № «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд», которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером 59:01:4613916:62 площадью 1740,0 кв.м по <адрес> (том 2, л.д. 232, том 1, л.д. 14 -15).

Договор между истцом и ответчиком об изъятии жилого помещения не заключен, что подтверждается материалами дела, и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

С целью определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, а также рыночной стоимости убытков, причиненных собственнику жилого помещения, рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, истец обратилась в ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX»). Согласно отчету об оценке № от 26.08.2022г. рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 46.5 кв.м., этаж №, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (с учетом доли в правое общей собственности на такое имущество) составляет 3 079 800,00 руб.; рыночная стоимость права требования возмещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него составляет 87 500,00 руб.; рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, с учетом доли, приходящейся на оцениваемое помещение, составляет 261100,00 руб. Таким образом, величина стоимости объекта по указанному заключению составляет 3 428 400,00 руб.

Согласно экспертному заключению № Независимого межрегионального экспертно-методического совета по оценочной и аналитической деятельности Межрегиональной общественной организации «Камская палата недвижимости», составленному по заказу Богачевой Е. В., отчет об оценке № от 26.08.2022г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д. 19-27).

ДД.ММ.ГГГГ Богачева Е.В. обратилась в адрес Управления жилищных отношений администрации <адрес> с заявлением о предоставлении возмещения за изымаемое имущество в размере 3 428 400,00 руб., с приложением документов, подтверждающих рыночную стоимость жилого помещения (том 1 л.д. 29-30).

    Из ответа Управления жилищных отношений администрации <адрес> от 04.10.2022г № следует, что отчет об оценке № от 26.08.2022г был направлен в Союз «Пермская торгово-промышленная палата» для исследования. Согласно экспертному заключению Союза «Пермская торгово-промышленная палата» от 26.09.2022г отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 № 135 –ФЗ и Федеральным стандартам оценки. В связи с чем, возмещение по указанному отчету не представляется возможным (том 1, л.д.31).

Богачева Е. В. является собственником жилого помещения по адресу <адрес>, Савинское сельское поселение, д. Малое Савино, <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 154-155). Согласно заключению ООО «Бизнес-Эксперт» от 18.04.2023г. (т.4 л.д. 1-48) дом, расположенный по адресу <адрес>, Савинское сельское поселение, д. Малое Савино, <адрес>, не соответствует Постановлению «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для постоянного проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» и не пригоден для круглогодичного проживания.

20.04.2023г. Богачева Е. В. обратилась в Управление жилищных отношений администрации <адрес> с заявлением о предоставлении ей на состав семьи из трех человек, в т.ч. бабушка Седова Н. А. (инвалид 3 группы), дочь Богачева М. Г. 29.12.1998г.р. жилое помещение маневренного жилого фонда в связи с признанием дома аварийным (т.3 л.д. 241). Согласно заявке на просмотр жилого помещения от 20.04.2023г. (т.3 л.д. 246) Богачева Е. В. отказалась от предоставленного жилого помещения, т.к. оно не подходит для проживания семьи истца, в т.ч. бабушки Седовой Н. А., являющейся инвали<адрес> группы. Члены семьи истца в собственности жилых помещений не имеют, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, судом установлено, что истец не имеет в пользовании или в собственности иного жилого помещения для постоянного проживания, кроме спорного, проживание в котором создает угрозу жизни и здоровью людей.

По ходатайству истца Богачевой Е.В. для определения рыночной стоимости спорной квартиры определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная комплексная оценочная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе эксперта ООО «Пермь Инвентаризация» Азанова И. Н. и эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н. В. (том 1, 93-94).

Эксперты при проведении комплексной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорной квартиры, назначенной определением суда от ДД.ММ.ГГГГ пришли в разным выводам, представили в суд два самостоятельных заключения.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. № от ДД.ММ.ГГГГг., рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 46,5 кв.м., по адресу: <адрес> в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади указанного жилого помещения, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 592 100,00 руб., размер убытков, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ, а именно: причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на 14.12.2022г составляет 94 900,00 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома с учетом требований ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 348 800,00 руб. (том 2 л.д. 8-158).

Согласно заключению эксперта ООО «Пермь Инвентаризация» Азанова И. Н. № от 10.01.2023г., рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 46,5 кв.м., по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади указанного жилого помещения, составляет 2 636 500,00 руб., размер убытков, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ, а именно: причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 88 033,00 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома с учетом требований ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, составляет: 809 040,00 руб. (том 3 л.д. 1-132).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Азанов И. Н. пояснил, что при проведении судебной экспертизы компенсацию за не произведенный капитальный ремонт рассчитывается на основании ст.32, 166 ЖК РФ. Расчет произведен затратным методом, при котором рассчитывается стоимость воспроизводства многоквартирного жилого дома, затем на основании справочников оценщиков вычисляется доля конструктивных элементов, которые включаются в расчет компенсации не произведенного капитального ремонта, таким образом выделяется доля стоимости, которая приходится на объект экспертизы, согласно площади, в зависимости от общей площади дома и площади объекта экспертизы. На дату оценки капитальный ремонт не производился. При определении размера компенсации учитывается межремонтный период по капитальному ремонту, который предусмотрен нормативным законодательством, согласно которому капитальный ремонт производится раз в 18 лет. Количество не произведенных капитальных ремонтов также учитывается при определении компенсации за не произведенный капитальный ремонт. Если бы капитальные ремонты проводились согласно нормативным документам, конструкции дома поддерживались в нормативном состоянии, тогда к текущему моменту конструкции дома были бы в удовлетворительном состоянии и не пришли бы в негодность, не стали бы ветхими, аварийными. Учитывая, что компенсация за не произведенный капитальный ремонт учитывается в составе убытков, который понес собственник, поэтому она учитывается в зависимости от количества необходимых, но не проведенных капитальных ремонтов. Стоимость включается в состав убытков. Если бы при приватизации жилой дом передавался в нормативном состоянии, не требующий никакого ремонта, то после приватизации жильцы обязаны содержать свое помещение. В нормативных и технических документах, которые были в материалах дела, сведения о проведении капитального ремонта отсутствовали. Эксперт-оценщик не обязан исследовать строительные конструкции. С учетом формулировки, поставленной судом, эти обстоятельства не проверял и не оценивал.

Согласно справке ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастров оценки <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГг в учетно–технической документации на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> сведения о годе постройки отсутствуют (том 4, л.д. 62).

В материалы дела представлена справка № от 24.05.1994г. о стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан приватизируемого жилья по <адрес>3, из которой следует, что фактический износ дома на тот период составлял 67% (том 4, л.д. 63).

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста Соболева А.Н., выполненному по заказу Богачевой Е.В., проведенному в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> нуждался в капитальном ремонте на момент приватизации жилых помещений. Учитывая срок эксплуатации указанного жилого дома на момент приватизации в 1994 году капитальный ремонт должен быть проведен не менее трех раз. В капитальном ремонте нуждались все основные конструктивные элементы, включая внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт крыши, ремонт подвальных помещений; ремонт фасада, ремонт фундамента многоквартирного дома (том 4, л.д. 65-94).

Для разрешения вопроса о нуждаемости дома в момент первой приватизации жилого помещения в проведении капитального ремонта, определения стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Проспект» Пащенко О. Б. (том 4 л.д. 151-153).

Согласно заключению № от 03.08.2023г. ООО «Проспект», составленному экспертом Пащенко О.Б. на основании определения суда, многоквартирный жилой <адрес> года постройки по адресу <адрес>, в котором расположено изымаемое жилое помещение нуждался в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения в этом доме. Размер компенсации за не произведённый капитальный ремонт в виде требуемой на его проведение суммы на дату приватизации первого помещения с ее индексацией на дату оценки с учетом доли, приходящейся на <адрес> составляет 236 000,00 руб. Вследствие не выполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта с указанием объема работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома произошло снижение уровня надежности здания. Стоимость компенсации за не произведённый капитальный ремонт в объеме, предусмотренном положениями ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации пропорционально размеру общей площади жилого помещения истца составляет 236 000,00 руб. (том 5, л.д. 2-48).

В ходе исследования экспертом установлено, что жилой дом по адресу <адрес>, 1958 года постройки, относится к IV группе капитальности (стены брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия – деревянные срок службы 50 лет). На дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) основным конструкциям дома было 36 лет. На дату проведения экспертизы дому полных 65 лет. За предшествующий период капитальные ремонты здания до даты первой приватизации не проводились, сведения об этом в техническом паспорте, составленном по состоянию на 15.09.1995г. не отражены. Многоквартирный дом на дату первой приватизации квартиры в данном доме, то есть на 16.06.1994г. нуждался в проведении частичного капитального ремонта. Расчет стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт экспертом произведен с учетом даты первой приватизации с учетом индексации на дату оценки 03.08.2023г. При определении суммы компенсации экспертом использован затратный метод. Компенсация за не произведенный капитальный ремонт определена с учетом положений ст. 166 ЖК РФ.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд полагает, что исковые требования Богачевой Е.В. подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Принимая решение об удовлетворении заявленных истцом требований, суд исходит из того, что занимаемое истцом жилое помещение признано аварийным, дом подлежащим сносу, проживание в спорном жилом помещении опасно для жизни, в том числе ответчика Богачевой Е.В. Из представленных экспертных заключений следует, что проживание в доме создает опасность для жизни и здоровья людей (в т.ч. на момент обследования в 2014г.), исходя из норм жилищного законодательства, Богачева Е.В. иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания для себя или членов ее семьи не имеет, соответственно приобрела право на компенсацию, установленный законом порядок изъятия путем выкупа жилых помещений для муниципальных нужд администрацией <адрес> в рассматриваемом случае соблюден, и в отсутствие соглашения о выкупной цене, последняя должна быть определена при разрешении спора судом.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, и причиненных собственникам убытков в связи с изъятием жилого помещения, суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. № от ДД.ММ.ГГГГг., при определении размера компенсации за не произведённый капитальный ремонт на дату приватизации первого помещения с ее индексацией на дату оценки с учетом доли, приходящейся на <адрес> суд исходит из заключения № от 03.08.2023г. ООО «Проспект», составленного экспертом Пащенко О.Б. на основании определения суда.

Оценивая указанные заключения судебной экспертизы как доказательство в соответствии с правилами ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что они обладает свойствами относимости, допустимости, достоверности и объективности. Заключения экспертов не противоречат требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», выполнены в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, экспертизы проведены компетентными экспертами, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения содержат подробное описание произведенных исследований; сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы; в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основываются на исходных объективных данных, принимая во внимание имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования научную и методическую литературу, являются обоснованными, ясными, понятными, выводы экспертов являются последовательными, собранным по делу доказательствам не противоречат. Заключения мотивированы, в связи с чем, сомнений в их правильности или обоснованности не возникает, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Невыполнение ответчиком обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у ответчика на момент приватизации жилого помещения, однако, выполнена не была. Невыполнение ответчиком обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, возникшая у бывшего наймодателя, и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

По состоянию на дату приватизации первого помещения в доме в 1993 году дом нуждался в проведении капитального ремонта, что подтверждается заключением ООО «Проспект», составленного экспертом Пащенко О.Б., а также заключением специалиста Соболева А.Н., выполненным по заказу Богачевой Е.В., проведенным в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На момент признания дома аварийным (ДД.ММ.ГГГГ) истец Богачева Е.В. проживала в <адрес> длительное время. За время проживания оплачивала взносы за капитальный ремонт. Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией <адрес> не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлению срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту.

Таким образом, сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома должна быть включена в выкупную цену жилого помещения и подлежит взысканию в пользу Богачевой Е.В.

При определении величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Положениями ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Из указанных норм следует, что объем капитального ремонта, производимого в целях исполнения обязательств бывшего наймодателя, ограничен работами, прямо указанными в положениях ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь оплата услуг и (или) работ, не указанных в ч. 1 ст. 166 и ч. 2 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах и руководствуясь вышеприведенными нормами права и их разъяснениями, суд приходит к выводу о том, что не совершение уполномоченным органом местного самоуправления предусмотренных законодательством действий, направленных на изъятие жилого помещения в доме, признанном аварийным, не должно ограничивать права на получение указанного возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, в связи с чем жилое помещение, принадлежащее истцу, подлежит изъятию путем выкупа.

Поскольку невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, привело к возникновению его аварийного состояния, сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, следует включить в размер возмещения.

С учетом изложенного, в целях определения размера компенсации суд полагает возможным принять в качестве допустимого доказательства заключение № от 03.08.2023г. ООО «Проспект» составленного экспертом Пащенко О.Б., согласно которому стоимость компенсации за не произведённый капитальный ремонт в объеме, предусмотренном положениями ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации пропорционально размеру общей площади жилого помещения истца с учетом индексации составляет 236 000,00 руб.

Оснований сомневаться в представленном заключении эксперта ООО «Проспект» Пащенко О. Б. у суда не имеется, заключение является последовательным полным, выводы эксперта должным образом мотивированы.

Оценивая заключение эксперта ООО «Пермь Инвентаризация» Азанова И. Н., суд не может принять данное заключение в качестве допустимого доказательства стоимости не произведённого капитального ремонта, с учетом пояснений, данных экспертом в ходе судебного разбирательства, поскольку расчет компенсации произведен экспертом с 1992 года по 2022 год, при этом доказательств осуществления собственниками помещений в доме действий по решению вопроса по организации капитального ремонта после приватизации жилых помещений в материалах дела не содержится.

Доводы представителя истца о недопустимости доказательства заключения эксперта ООО «Проспект» Пащенко О. Б. судом отклоняются как несостоятельные, наличие обязательного строительного образования для производства назначенной судом экспертизу эксперту не требовалось, экспертом применены методики определения стоимости не произведенного капитального ремонта на дату первой приватизации в доме с учетом количества не произведенных капитальных ремонтов на дату 16.06.1994г. Исследовательская часть заключения содержит подробные описания расчетов оценщика, сомнений у суда не вызывает. Допущенная экспертом описка в исследовательской части в части указания адреса (<адрес>) и года постройки не свидетельствуют о недостоверности представленного заключения. Оснований полагать, что предметом оценки судебного эксперта являлся иной жилой дом не имеется, из заключения эксперта не следует. Срок эксплуатации здания определен экспертом верно с 1958г. (на дату первой приватизации 36 лет, на дату оценки 65 лет.). Иные доводы представителя истца о неправильном применении методик и т.д. не свидетельствуют о недостоверности заключения судебной экспертизы ООО «Проспект» (эксперт Пащенко О. Б.).

Каких-либо объективных, достоверных доказательств, дающих основания не доверять данному судебному экспертному заключению суду не представлено, заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним судом вопросов, имеющим специальное образование, стаж экспертной работы с 2001г..

Оценивая содержание заключения проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 55, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследовательской части, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, заключение является последовательным, не допускает неоднозначного толкования, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов. Заключение содержит необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупреждена об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, у суда отсутствуют основания ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для решения проставленных перед ним вопросов. Каких-либо доказательств заинтересованности эксперта в исходе рассмотрения дела не представлено. Возражения истца фактически сводятся к несогласию с экспертным заключением. Доказательств, отвечающих требованиям допустимости и достоверности, опровергающих заключение судебной экспертизы не представлено, как не представлено бесспорных доказательств нарушения экспертом Пащенко О. Б. соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность результатов экспертизы.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, и причиненных собственникам убытков в связи с изъятием жилого помещения, суд исходит из заключения эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. № от ДД.ММ.ГГГГг, согласно которому рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 46,5 кв.м., по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади указанного жилого помещения, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 592 100,00 руб., размер убытков, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ, а именно: причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на 14.12.2022г составляет 94 900,00 руб. При этом в состав убытков экспертом включены убытки, связанные с переездом, 10900 руб.; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (риэлтерские услуги) 58000 руб., услуги, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 2000 руб., убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением, до приобретения в собственность другого жилого помещения 24000 руб. (т.2 л.д.86).

С учетом установленных обстоятельств дела, убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, подлежат включению в состав убытков, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ, поскольку проживание в аварийном жилом помещении представляет угрозу жизни и здоровью людей, в том числе истца Богачевой Е.В. и членов ее семьи вследствие возможного внезапного обрушения нависающих конструкций перекрытия и кровли, потери устойчивости объекта.

Факт наличия реальной опасности для жизни и здоровья при продолжении проживания в спорном доме установлен по результатам исследования доказательств, отвечающих требованиям допустимости, относимости, достоверности и достаточности.

В связи с чем, доводы представителя ответчика об исключении данных убытков из состава убытков, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ, подлежат отклонению.

Таким образом, размер денежной компенсации за жилое помещение, признанное аварийным, с кадастровым номером 59:01:4613916:465, расположенное по адресу <адрес>, ул. 2-я, Казанцевская, 12-3, составляет 2 923 000 рублей (2 592 100,00 руб. + 94 900,00 руб. + 236 000,00 руб.).

При установленных обстоятельствах, с администрации <адрес> в пользу истца Богачевой Е.В. подлежит взысканию выкупная цена в размере 2 923 000,00 рублей.

Оснований для взыскания выкупной цены в пользу истца в большем размере, в соответствии с заключением эксперта ООО «Пермь Инвентаризация» Азанова И.Н. №-ЭЭ от ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает, заявленная истцом ко взысканию выкупная стоимость противоречит заключению судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В., заключению эксперта ООО «Проспект» Пащенко О. Б., признанным судом допустимым доказательством по делу.

Заключение эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. № от ДД.ММ.ГГГГг., представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем, оснований не доверять указанному заключению у суда не имелось.

Как следует из заключения эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. № от ДД.ММ.ГГГГг, экспертом проведен осмотр и фиксация исследуемого объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, оценщиком использовался сравнительный анализ. В заключении указаны источники информации, по которым можно определить адреса объектов аналогов, расположенных в <адрес>. Более того, сведения об объектах-аналогах с указанием их адресов и фотоматериалы приложены к заключению. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Оценщиком принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится в собственности собственников помещений дома, кроме того, при определении стоимости земельного участка специалист произвел поправки на различия, которые существуют между рассматриваемым и сопоставимыми объектами.

В заключении приведены подробные расчеты, при которых учитывались сведения об объектах-аналогах с учетом их местоположения, количественных и качественных характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик сравниваемых объектов недвижимости.

Таким образом, заключение эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. в большей степени экономически обосновано и правильно ориентировано на то, чтобы истец имела реальную возможность приобрести в <адрес> иное жилое помещение за счет полученной компенсации. Эксперт Забиров Н.В. имеет необходимую квалификацию и соответствующее образование, в его отчете подробно и последовательно изложен ход и методы исследований, надлежащим образом проанализированы результаты оценки. Судом данное заключение признано соответствующим требованиям, предусмотренным ст. ст. 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Доказательств некомпетентности или заинтересованности данного специалиста в исходе дела стороной истца не представлено.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5 ст. 32 ЖК РФ).

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1 ст. 32 ЖК РФ).

Настоящее решение суда после выплаты в пользу Богачевой Е. В. компенсации в сумме 2 923 000 рублей является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Богачевой Е. В. на жилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес> и регистрации права собственности на данное жилое помещение жилое помещение за муниципальным образованием <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Богачевой Е. В. к администрации <адрес> следует отказать.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 руб., оплаченной истцом по чеку-ордеру от 21.10.2022г. (том 1, л.д.3).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:     

Исковые требования Богачевой Е. В. удовлетворить частично.

Взыскать с администрации <адрес> в пользу Богачевой Е. В. компенсацию за жилое помещение, признанное аварийным, с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, в сумме 2 923 000 рублей.

Решение суда после выплаты в пользу Богачевой Е. В. компенсации в сумме 2 923 000 рублей является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Богачевой Е. В. на жилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, и регистрации права собственности на данное жилое помещение жилое помещение за муниципальным образованием <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Богачевой Е. В. к администрации <адрес> - отказать.

Взыскать с администрации <адрес> в пользу Богачевой Е. В. в возмещение государственной пошлины 300 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятии решения суда в окончательной форме (12.09.2023г.)

Председательствующий Н.Г. Судакова