Решение по делу № 2-696/2023 (2-4930/2022;) от 23.12.2022

Дело № 2-696/23

    РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    27 апреля 2023 года                                          г. Чехов

    Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                              Малаховой Е.Б.

            при секретаре                                                       Офицеровой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом имеющихся уточнений) к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2; взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, в размере № руб. как обеспеченных залогом имущества должника в виде земельного участка с кадастровым номером №, процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда, а также взыскании судебных расходов в сумме № руб. В обоснование своих исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок был свободен от прав третьих лиц, не был обременен арестами, залогом, не имел особых отметок об охраняемых зонах, иных ограничений и обременений также указано не было. Она (истец) обязанность по оплате произвела в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже по аккредитиву № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец направила в <данные изъяты> уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке. В ответ на обращение истец получила уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, в котором было указано, что земельный участок расположен в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной и береговой полосе водного объекта, а также в зоне охраняемого природного ланшафта объекта культурного наследия «<данные изъяты> режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта запрещает строительство объектов любого назначения. Она (истец) также заказала Градостроительный план земельного участка, который содержит информацию об указанных выше ограничениях. Фактически использование земельного участка по назначению невозможно, строительство любых объектов запрещено. Ссылаясь в договоре на отсутствие каких-либо обременений на земельном участке и зная о ее намерении осуществлять строительство дома на приобретаемом участке, ФИО3 информацию об имеющихся ограничений не предоставил, тогда как данное обстоятельство являлось существенным и при наличии такой информации договор не был бы ею заключен.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО6, допущенная к участию в деле на основании ч.6 ст. 53 ГПК РФ, в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности адвокат ФИО7 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в частности, ссылаясь на то, что договор не содержит целевого указания приобретения земельного участка, истцу о существующих ограничениях на земельном участке должно было быть известно, так как информация о них находится в общем доступе, довод истца о том, что земельный участок нельзя использовать по целевому назначению, не соответствует действительности, поскольку земельный участок пригоден для выращивания сельскохозяйственных культур, кроме того, в материалах дела имеется заключение Главного управления культурного наследия <адрес>, из которого следует, что строительство на земельном участке возможно после проведения историко-культурной экспертизы.

Представитель третьего лица ФИО11 по доверенности ФИО8 в судебное заседание явился, указал, что изначально спорный земельный участок ограничений не имел, они возникли позднее, при продаже земельного участка ФИО3 ФИО11 не знал о наличии ограничений, полагает, что на участке возможно строительство, однако получение разрешения достаточно долгий процесс.

Представитель третьего лица <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель Администрации указывала, что разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда, при этом пояснив, что строительство на спорном земельном участке будет являться нарушением, поскольку на земельный участок наложены различные ограничения и возведение строений на нем не допускается, в связи с чем цель, для которой истцом приобретался земельный участок, не может быть им достигнута.

Представители третьих лиц <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно п. 4 Договора оплата цены недвижимого имущества производится в следующем порядке: денежную сумму в № руб. в качестве полного и окончательного расчета Покупатель оплачивает Продавцу при заключении настоящего Договора после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю посредством безакцептного, безотзывного покрытого аккредитива банка по выбору Сторон.

Оплата ФИО2 произведена путем перечисления денежных средств, что подтверждается справкой о платеже по аккредитиву № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 8 Договора участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование.

Право собственности ФИО2 на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ

Согласно <данные изъяты> № № от ДД.ММ.ГГГГ о несоответсвии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах водоохранной зоны, в прибрежной защитной и береговой полосе водного объекта, в связи с чем необходимо обратиться в территориальное управление Федерального агентства по рыболовству через региональный портал государственных услуг <адрес>, наименование услуги «Согласование строительства, оказывающее воздействие на водные биоресурсы»; земельный участок расположен в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «<данные изъяты> режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта запрещает строительство объектов любого назначения.

Как усматривается из заключения Главного управления культурного наследия <адрес> о наличии объектов культурного наследия на земельных участках, подлежащих хозяйственному освоению, и о соответствии их планируемого использования утвержденным режимам использования земель и градостроительным регламентам в зонах охраны объектов культурного наследия № №, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «<данные изъяты>» в <адрес> сельского поселения Любучанское Чеховского муниципального района <адрес>, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта; режим использования земель в границах указанного зоны запрещает строительство объектов любого назначения; освоение земельного участка возможно только в строгом соответствии с Постановлением и при условии проведения государственной историко-культурной экспертизы земельного участка.

В градостроительном плане земельного участка № РФ№ от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что спорный земельный участок частично расположен в границах береговой полосы ручья и пруда, частично в границах прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны ручья и пруда, а также полностью расположен в границах водоохранной зоны <адрес>, в границах зоны охраняемого ландшафта объекта культурного наследия регионального значения – «<данные изъяты>». Режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ланшафта устанавливается с учетом запрета строительства объектов капитального строительства, ограничения хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей. Земельный участок полностью расположен в пределах приаэродромной территории аэродрома <адрес>), а также аэродромов <адрес>).

Согласно исковому заявлению и пояснениям стороны истца в судебном заседании, ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил ее об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ответчику требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных денежных средств, которое ФИО3 удовлетворено не было.

Также в ходе рассмотрения дела установлено, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получено заключение Главного управления культурного наследия <адрес>, аналогичное по своему содержанию заключению, выданному позднее ФИО2, в котором содержалась вся та же информация об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка, в том числе запрете на строительство.

Решением Чеховского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, ФИО11 возвращен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности ФИО3 на указанный земельный участок прекращено, восстановлено право собственности ФИО11

При этом при обращении в суд в ДД.ММ.ГГГГ с иском о признании сделки недействительной ФИО3 в качестве основания для признания ее таковой указал именно на наличие ограничений в пользовании земельным участком, невозможность строительства на нем жилого дома в соответствии с видом разрешенного использования участка и введение его продавцом в заблуждение.

После признания сделки недействительной, а именно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО9 (тещей ФИО3) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 разделила вышеуказанный земельный участок на два отдельных земельных участка: земельный участок площадью № кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (спорный земельный участок с кадастровым номером №) и земельный участок площадью № кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стал ФИО3

Таким образом, материалами дела объективно подтверждается, что ответчик не только доподлинно знал о наличии ограничений в использовании спорного земельного участка, но и сам по данным основаниям оспаривал сделку, а впоследствии вновь приобретя участок в свою собственность, произвел его отчуждение истцу по возмездной сделке, не уведомив ее об этих ограничениях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N №-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая имеющиеся доказательства, суд исходит из того, что проданный земельный участок имел ограничения, о которых продавец был обязан сообщить покупателю, однако зная о таких ограничениях, обязанность предоставить истцу всю имеющуюся информацию ФИО3 не исполнил, что является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка с учетом того, что земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть использован для возведения жилого дома, однако наличие вышеописанных ограничений этому препятствует.

Суд также принимает во внимание, что данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствовали в сведениях ЕГРН, следовательно, не обладая дополнительной информацией и не получив ее от продавца, истец не могла знать о наличии и объеме существующих ограничений. Кроме того, представителем ответчика подтверждено, что проект договора подготавливался стороной продавца, который в условия договора соответствующую информацию заведомо не включил, хотя, действуя добросовестно, мог и должен был это сделать, в том числе с целью исключения возможных претензий со стороны покупателя.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере № рублей подлежат удовлетворению.

Вместе с тем оснований для указания на обеспечение обязательства залогом имущества должника в виде спорного земельного участка суд не усматривает, в связи с чем в данной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Одновременно следует удовлетворить требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. согласно имеющемуся расчету.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить денежные средства и расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, которая была получена последним ДД.ММ.ГГГГ; досудебная претензия оставлена ответчиком без исполнения.

Следовательно, с ответчика в пользу истца следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (как то просит истец), что в денежном выражении составляет № руб.

В соответствии с п.3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В силу разъяснений, данных в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых по правилам ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты денежных средств, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.

Следовательно, с ответчика в пользу истца следует взыскать почтовые расходы в размере № руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб.

Также суд считает возможным частично удовлетворить требования истца о возмещении ему расходов по оплате юридических услуг, при этом суд учитывал следующее.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит взыскать с ответчика расходы по оплате юридических услуг, связанных с составлением искового заявления, в размере № руб., факт несения указанных расходов подтверждается договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, актами приема-передачи денежных средств по договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из объема оказанных юристом услуг, суд считает возможным взыскать с ответчика в счет возмещения расходов по оплате указанных юридических услуг № рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере № рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей № копейки, а также почтовые расходы в размере № рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере № рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей, всего взыскать № копейки.

        Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты денежных средств (основного долга).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, через Чеховский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий              подпись