Решение по делу № 33-3734/2022 от 21.09.2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

дело № 2-1070/2022

судья Власова И.К.

дело № 33-3734                                                       поступило 21 сентября 2022г.

                                 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 октября 2022 года                                                г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии          Кушнаревой И.К., Холонгуевой О.Р.,

при секретаре            Долонове Ц-Н.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Башиновой Ольги Викторовны, Евдокимова Никиты Павловича к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение и возложении обязанности выкупить жилое помещение

по апелляционной жалобе представителя МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» Шоргоевой Оюны Жамбаловны, по апелляционной жалобе генерального директора ООО «НЭКС» Тобоева Аюра Николаевича на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 26 июля 2022 года, которым постановлено:

исковое заявление Башиновой Ольги Викторовны, Евдокимова Никиты Павловича удовлетворить частично.

Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>, в сумме 4409000,00 руб.

Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» выкупить у Башиновой Ольги Викторовны и Евдокимова Никиты Павловича жилое помещение по адресу: <...>, изымаемое для муниципальных нужд, за выкупную стоимость в размере 4409000,00 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции

У С Т А Н О В И Л:

обращаясь в суд, Евдокимов Н.П., адвокат Шаракшанэ Б.В., действующий в интересах Башиновой О.В., просили определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>, и обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить у истцов жилое помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что многоквартирный жилой дом по <...>, в <...> был признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением ...-р от 30.04.2019г. было определено об отселении жильцов дома до 1.09.2025г.

В феврале 2022г. истцам, которым принадлежит <...>, предоставлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно которому ответчик определил сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 3 138 000 руб., что, по мнению истцов, не соответствует рыночным ценам.

Ввиду несогласия с названным размером выкупной стоимости недвижимого имущества истцами заявлен иск.

Определением суда от 5.04.2022г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «НЭКС».

В судебном заседании истцы Башинова О.В., Евдокимов Н.П.,     представители истца Башиновой О.В. – Шаракшанэ А.В., Шаракшанэ Б.В. исковые требования поддержали. Просили иск удовлетворить, установить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 4 409 000,00 руб., исходя из заключения судебной экспертизы.

Представитель ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» Булытова И.В. возражала против требований, ссылаясь на письменные возражения, просила в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представители третьего лица ООО «НЭКС» Содномова Д.А. и Безбородова О.С., ссылаясь на письменные возражения, полагали, что размер выкупной стоимости жилого помещения по заключению судебной экспертизы завышен. Заявили отвод эксперту <...> ссылаясь на то, что эксперт заинтересована в исходе дела, так как в 2014 году состояла в трудовых отношениях с ООО «НЭКС», находилась в непосредственном подчинении у Содномовой Д.А., что вызывает сомнение в ее объективности и свидетельствует о заинтересованности в исходе дела. Заявили ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

Не согласившись с постановленным решением, представитель ответчика МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» Шоргоева О.Ж. в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести новое об удовлетворении заявленных требований в соответствии с отчетом об оценке ООО «НЭКС».

Третье лицо ООО «НЭКС» в лице его гендиректора Тобоева А.Н. просит решение суда отменить, рассмотреть дело по правилам производства в суде первой инстанции, назначить по делу повторную экспертизу, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, взыскать с истцов судебные расходы.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Шоргоева О.Ж. доводы своей апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ООО «НЭКС» Содномова Д.А. поддержала апелляционную жалобу общества.

Истцы, их представители полагали, что решение вынесено законно.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения сторон, представителя третьего лица, эксперта <...> приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено, что Башинова О.В., Евдокимов Н.П. являются собственниками (по ? доли) квартиры по адресу: <...>.

Многоквартирный дом расположен на земельном участке, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м.

Заключением межведомственной комиссии от 3.10.2014г. дом по <...>, в <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ от 22.07.2015г. ...-р данный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ от 30.04.2019г. вышеназванное распоряжение дополнено пунктом о расселении жильцов в срок до 1.09.2025г.

8.06.2021г. вынесено распоряжение Администрации г. Улан-Удэ за ...-р об изъятии земельного участка, жилого дома и жилых помещений.

15.02.2022г. ответчиком истцам направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «Город Улан-Удэ» по стоимости 3 168 000 руб., определенной на основании отчета об оценке ... от 24.12.2021г., подготовленного ООО «НЭКС» по заказу ответчика.

Истцы не были согласны с вышеуказанным размером выкупной стоимости, определенным ООО «НЭКС» на 24.12.2021г., отказались от подписания соглашения о выкупе изымаемого жилого помещения и обратились в суд с настоящим иском.

Районным судом по делу была назначена оценочная экспертиза, согласно которой выкупная стоимость помещения истцов составила 4 409 000 руб. Суд принял за основу решения данное заключение, вынес решение по иску Башиновой О.В. и её сына Евдокимова Н.П., установив выкупную стоимость в размере 4 409 000 руб.

Оценив представленные по делу документы, судебная коллегия полагает, что выводы районного суда, сделанные по делу, являются правильными.

Поскольку истцы не были согласны с предлагаемой им выкупной стоимостью их жилья, они могли оспорить её в судебном порядке. Такой порядок законом не исключается, о чем указано в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014г.

И в такой ситуации разрешение спора не могло быть ограничено датой составления ООО «НЭКС» отчета об оценке рыночной стоимости квартиры истцов (24.12.2021г.), на что обращено внимание представителя ответчика.

При этом основания для назначения судебной оценочной экспертизы у суда имелись.

Так, например, ООО «НЭКС» были взяты объекты-аналоги жилых помещений с меньшей площадью (33,4 кв.м., 42 кв.м., 39,6 кв.м.), нежели оцениваемое помещение площадью 51,9 кв.м., что не могло не сказаться на размере оценки стоимости квартиры истцов. Это же относится и к объектам-аналогам земельных участков.

При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома оценщик указал, что физический износ дома составил 70%, что ничем подкреплено не было. Тогда как согласно справке о техническом состоянии дома от 12.04.2022г. износ был равен 80%.

Очевидно, что за 3 месяца, прошедших после оценки ООО «НЭКС», состояние дома не могло стремительно ухудшиться и измениться с 70% износа до 80%. Поэтому взятый оценщиком показатель износа также не был корректным, что отразилось на общей стоимости спорного помещения.

В связи с чем коллегия находит обоснованным проведение районным судом указанной экспертизы.

Как видно из дела, спор возник по размеру выкупной стоимости имущества, а доводы обеих жалоб сводятся к критической оценке экспертного заключения ООО «Интеграл Оценка», принятого во внимание районным судом.

Судебная коллегия считает, что районный суд обоснованно отклонил доводы представителя третьего лица о недопустимости заключения эксперта <...>. в качестве доказательства по делу. У суда отсутствовали основания полагать, что данный эксперт имела личную, прямую или косвенную заинтересованность в исходе дела, либо имелись иные обстоятельства, вызывающие сомнение в её объективности и беспристрастности.

Само по себе нахождение ранее <...> в трудовых отношениях с ООО «НЭКС» не свидетельствует о том, что она была заинтересована в завышении рыночной стоимости жилья по настоящему делу.

Изучение подготовленного ею заключения показало, что сделанные ею выводы соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и положениям Федеральных стандартов оценки; взятые ею исходные данные подкреплены соответствующими документами.

Действительно, экспертом было представлено заключение, в котором отсутствовал анализ рынка объекта недвижимости, но данный недостаток, который не отразился на рыночной стоимости квартиры истцов, был восполнен в рамках судебного разбирательства. И указанное обстоятельство не подтверждает необоснованность заключения.

Из анализа рынка следует, что экспертом были взяты в качестве объектов-аналогов помещения наиболее схожие по площади, по степени благоустройства, по этажности, с разрешенным использованием земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома; помещения, расположенные в домах, не признанных аварийными.

В принятых экспертом объектах имелись все, по её мнению, данные, позволяющие произвести оценку стоимости жилья. В их число не вошло жилое помещение по <...>, поскольку в состав его цены входили дополнительные постройки, имевшиеся на земельном участке, стоимость которых не была подтверждена. А по квартире по <...>, отсутствовали фотоснимки, позволявшие визуально определить её состояние, которое можно было бы сравнить с состоянием квартиры истцов. Исключение этого объекта из числа аналогов вполне обоснованно, притом, что эксперт не обязан получать дополнительную информацию, касающуюся осмотра внутренней отделки помещения-аналога.

Квартира по <...> также не была принята во внимание из-за того, что придомовой земельный участок не состоит на кадастровом учете. И из выкопировки из публичной кадастровой карты невозможно сделать обратный вывод, поскольку из информации к ней видно, что на кадастровом учете значится <...> есть сведения конкретно по дому ... отсутствуют.

В апелляционной жалобе ООО «НЭКС» указано на завышенный характер корректировки, принятый в отношении объектов ...,4,5 (квартиры по <...>), которые расположены в пределах II территориальной зоны по классификатору справочника оценщика недвижимости под редакцией <...>Квартиры».

Между тем, из названного классификатора следует, что спальные микрорайоны среднеэтажной застройки относятся к IV территориальной зоне. А дома по <...>, <...> в <...> относятся к среднеэтажным, и расположены они в спальном районе <...>. В связи с чем отнесение их IV территориальной зоне и применение корректировки +27% нельзя считать неправильной.

Применение одновременной корректировки, как на количество комнат, так и на площадь помещения по объектам-аналогам, не рекомендуется, что следует из письма саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации русское общество оценщиков, согласно которому корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости зависят от территориальной принадлежности объекта, от типа квартир и их общей площади.

Эффект, связанный с масштабом объекта недвижимости, учитывается в том случае, если объект оценки и объект-аналог имеют одинаковое количество комнат.

Если имеются основания полагать целесообразность применения обеих корректировок (по комнатам и площади) в конкретном случае, то необходимо проведение соответствующего анализа обоснования, которое должно быть приведено в отчете.

В настоящем случае в заключении эксперта нашло отражение обоснование применения корректировки по каждому объекту-аналогу либо по площади, либо по количеству комнат, что было допустимо.

Это же относится и к применению корректировки в отношении объекта-аналога ... по <...>, расположенного на 1-м этаже в двухэтажном доме. Эксперт привела обоснование со ссылкой на таблицу 70 из вышеназванного справочника под редакцией <...> «Квартиры», посчитав корректировку целесообразной.

Также является допустимой корректировка при определении стоимости земельного участка объекта-аналога ... (по <...>) который имеет уклон с осыпанием грунта, что видно по фотоснимкам, в связи с чем необходимы дополнительные затраты на выравнивание участка либо на установление подпорных стенок. Обоснование корректировки приведено с применением показателей, содержащихся в справочнике <...> «Земельные участки».

Коллегия не исключает возможность произведенной экспертом корректировки, касающейся наличия коммуникаций, по земельным участкам объектам-аналогам ..., на которых отсутствуют сети инженерного оснащения.

Сведениями о том, что на данных земельных участках возможно подключение к централизованным системам теплоснабжения, эксперт не располагал, а из ответа ПАО «ТГК-14» такого однозначного ответа не следует. В ответе МУП «Водоканал» указано, что возможность подключения к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения имеется, но необходимы технические условия. Т.е. в любом случае необходим подвод к сетям, дополнительные затраты.

По мнению коллегии, нельзя считать неправильным принятие экспертом стоимости земельного участка объекта-аналога ... (по <...>) в размере 3 200 000 руб., которая была актуальной на время проведения экспертизы. Притом, что его стоимость в разное время варьировалась от 8 500 000 руб., до 6 350 000 руб., а в какой-то период была снижена до 2 500 000 руб.

По <...>, была принята её площадь 55,3 кв.м., указанная в техническом паспорте, и, как полагает коллегия, у эксперта не было необходимости в перепроверке сведений по площади помещения, поскольку не имелось причин считать их недостоверными.

Таким образом, судебная коллегия находит экспертное заключение корректным и допустимым в качестве доказательства по делу, и полагает, что оснований для непринятия его во внимание у суда первой инстанции не имелось.

Разница в стоимости недвижимого имущества, определенной ООО «НЭКС» и ООО <...> объяснима применением разных величин корректировок, увеличением стоимости недвижимого имущества, с включением в стоимость убытков, связанных с временным пользованием другим жильем, которые не были учтены ООО «НЭКС».

Исходя из сказанного, судебная коллегия не усматривает причин считать, что экспертное заключение было составлено с нарушением закона, и не может согласиться с доводами апелляционных жалоб о необоснованности решения суда, постановленного с учетом выводов эксперта.

Коллегия пришла к выводу об оставлении обжалуемого решения без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

                                      О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 26 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

    Апелляционное определение может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в 8-й кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, с подачей кассационной жалобы через Советский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия.

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2.11.2022г.

председательствующий:

судьи коллегии: