Решение по делу № 2-265/2021 от 03.11.2020

Дело № 2-265/2021

УИД 63RS0044-01-2020-004631-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2021 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе:

председательствующего судьи Пименовой Е.В.,

при секретаре Вариковой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-265/21 по иску Титова Александра Никитовича к ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Юлии Александровне, с участием третьих лиц: Министерства строительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, признании права собственности, по встречному иску Алексеевой Юлии Александровны к Титову Александру Никитовичу о признании добросовестным приобретателем,

установил:

Титов А.Н. обратился в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Ю.А. о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру, в обоснование своих требований указав, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтэк», определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2011 № А55-19659/2009 удовлетворено его требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный №, общей площадью 62,50 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 8 этаже дома по <адрес>. При рассмотрении требований Арбитражным судом <адрес> установлено, что между ООО «Монтэк» (застройщик) и Титовым А.Н. (участник) заключен договор № от 24.06.2008г. о переуступке прав в строительстве жилья к договору №-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 62,50 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 8 этаже дома по <адрес>. Протоколом согласования объема инвестирования полная стоимость составляет № № руб. Обязанность по оплате доли Титовым А.Н. исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО «Монтэк» не исполнена. В связи с признанием ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), 26.01.2015г. ООО «Прогресс-Н» получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований 144 участников долевого строительства, включенных Министерством строительства <адрес> в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк». Между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве в целях решения социальных вопросов и завершения строительством проблемных объектов, в соответствии с которым ООО «Прогресс-Н» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных, заемных) средств удовлетворение прав обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом. ООО «Прогресс-Н» строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес> дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет. Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № по адресу: г.Самара, ул.Революционная,№. Несмотря на это, ООО «Прогресс-Н» действий по передаче ему квартиры не совершило. Более того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что собственником квартиры является Алексеева Ю.А. Полагает, что отчуждение квартиры осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве, при том, что ООО «Прогресс-Н» было известно, что квартира обременена преимущественным правом ФИО5 Проведя анализ и обозрение документов, по мнению истца можно установить и прийти к выводу о том, что квартира, на которую претендует истец, расположена в 1-ом подъезде (3 секции), на 8 этаже, в доме по адресу: <адрес>А и ей присвоен №, а также она поставлена на кадастровый учет под номером №. В связи с чем, ФИО2 просит суд прекратить право собственности ФИО3 (запись регистрации № от 25.06.2020г.) на квартиру номер №, кадастровый №, расположенную в подъезде № на 8-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>А. Признать за ним право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру общей площадью 61,90 кв.м, №, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>А. Обязать ФИО3 устранить и не чинить препятствий ФИО2 во вселении и пользовании двухкомнатной квартирой общей площадью 61,90 кв.м, №, кадастровый №, расположенную в подъезде № на 8-ом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>А.

Впоследствии истец заявленные требования уточнил. Просит признать недействительными цепочку сделок: по заключению договора № Р/43-01/03 участия в долевом строительстве от 21.09.2017г.; по заключению договора займа от 26.09.2017г., Прекратить право собственности Алексеевой Юлии Александровны на жилое помещение –квартиру площадью 61,90 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>. Признать за Титовым Александром Никитовичем право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру площадью 61,9 кв.м, кадастровый №, расположенную в первом подъезде на 8 этаже по адресу: <адрес>А, <адрес>. Обязать Алексееву Ю.А. устранить и не чинить препятствий Титову А.Н. во вселении и пользовании двухкомнатной квартирой общей площадью 61,90 кв.м, №, кадастровый №, расположенную в первом подъезде на 8 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>А, путем передачи комплекта ключей.

В ходе рассмотрения дела от Алексеевой Ю.А. поступило встречное исковое заявление, в котором она указывает, что ею совместно с ООО «Прогресс-Н» было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры, Алексеева Ю.А, подписала договор долевого участия спорной квартиры с ООО «Прогресс-Н». Данный договор прошел государственную регистрацию у Управлении Росреестра по Самарской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Алексеева Ю.А. считает, что проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается договором долевого участия № № от 21.09.2017г., согласно которому цена сделки составила № руб., денежные средства ООО «Прогресс-Н» были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора долевого участия спорной квартиры, а также акт приема-передачи квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение Алексеевой Ю.А,, что не оспаривается истцом. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, Алексеева Ю.А. продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные услуги. Добросовестность действий Алексеевой Ю.А. На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель Алексеева Ю.А. не знала, не могла знать и не должна была знать, что отчуждатель Титов А.Н. по сделке неправомочен на отчуждение имущества. На момент сделки квартира находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользования продавца ООО «Прогресс-Н». Внесение записи о правах покупателя Алексеевой Ю.А. (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец Алексеева Ю.А. является добросовестным покупателем спорного недвижимого имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства просит признать Алексееву Ю.А. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, секция 3, <адрес> отказать в удовлетворении исковых требований Титову А.Н. в признании недействительным договора права собственности Алексеевой Ю.А. (запись регистрации № от 25.06.2020г.) на <адрес>, кадастровый №, расположенную в 1-ом подъезде на 8 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а также признать недействительность (ничтожность) сделок: договор долевого участия № № от 21.09.2017г., заключенного между Алексеевой Ю.А и ООО «Прогресс-Н», договор займа от 26.09.2017г., заключенное соглашение о зачете взаимных требований от 02.10.2017г.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, Челнаков С.С. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что договор долевого участия с Алексеевой Ю.А. заключен позже договора долевого участия между ООО «Монтэк» и истцом, и учитывая то обстоятельство, что истец является кредитором ООО «Монтэк», полагал, что в данном случае должны, в соответствии со ст.398 ГК РФ, быть удовлетворены прежде всего требования в отношении Титова, который включен в реестр несостоятельности при банкротстве застройщика ООО «Монтэк» и в реестр обманутых дольщиком Министерства строительства. В связи с этим считает, что прекращение права собственности у ответчика должно быть произведено на основании данных обстоятельств и со ссылкой на ст. 398 ГК РФ.

Истец Титов А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал, с учетом уточнений, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» Мишкина Е.А., действующая на основании доверенности, в удовлетворении заявленных требований просила отказать по основаниям, изложенным в возражениях, пояснив суду, что квартира передана Алексеевой Ю.А., договор долевого участия зарегистрирован, кроме того, исковые требования заявлены на квартиру с иной нумерацией и на совершенно иной объект недвижимого имущества.

Кадастровый инженер Карамзин В.А. в судебном заседании выводы своего заключения подтвердил, пояснил, что пришел к выводу, что спорная квартира со строительным номером <адрес> стала квартирой № на основании проектной документации от 2017 г., на основании которой квартира была поставлена на кадастровый учет.

Представитель третьего лица Министерства строительства Самарской области, уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину не явки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право, собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Согласно ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, Титов А.Н. имеет право требования к ООО «Монтэк» на основании договора № от 24.06.2008г. о переуступке права в строительстве жилья к договору №-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> от 07.06.2007г. в отношении объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры на 8 этаже, строительный №, общей площадью 62,50 кв.м (с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5) (л.д. 22-23).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 августа 2009 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Монтэк» ИНН 6312010527.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2014 года ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2018 завершено конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк», ОГРН 1026300768207, ИНН 6312010527.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2011г. № А55-19659 удовлетворено требование Титова А.Н. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный №, общей площадью 62,50 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 8 этаже дома по <адрес>. При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что требование кредитора (Титова А.Н.) к должнику ООО «Монтэк» подтверждено договором №-кв от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>, в соответствии с условиями которого, участником строительства оплачена доля в строительстве жилого дома объекта в размере № руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с договором о переуступке прав в строительстве жилья, заключенным ДД.ММ.ГГГГ, Титову А.Н. передана доля в строительства жилого дома по <адрес>. Обязанность по строительству и вводу в эксплуатацию, а также по передаче дольщицу двухкомнатной <адрес>, расположенной на 8 этаже в подъезде № жилого дома по <адрес> не исполнена.

Установленные Арбитражным судом Самарской области фактические обстоятельства подтверждены истцом и в рамках рассмотрения данного гражданского дела: представлен договор долевого участия в строительстве, договор о переуступки прав, протокол согласования цены и квитанция об оплате стоимости долевого участия в строительстве в полном объеме (л.д. 18-21, т.1).

На основании постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 года № 54 в период 2013-2015 в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов.

По результатам конкурса от 26.01.2015, ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6.490,10 кв.м, с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с п. 2.4. данного протокола по лоту №, ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

Данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении ООО «Прогресс-Н» в собственность бесплатно земельного участка площадью 6.490,10 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0118001:18 (разрешенное использование: для строительства жилого дома), расположенного по адресу: <адрес>.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан приказ № 154 от 27.02.2015 года о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н», которым было завершено строительство проблемного объекта.

Истец включен в реестр обманутых дольщиков на основании его заявления от 14.01.2014 г. №. (л.д. 28, 45, т.1).

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

31.12.2019 жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером № введен в эксплуатацию (л.д. 29-30, т.1).

Согласно заключению кадастрового инженера Карамзина В.А. двухкомнатная квартира, предоставляемая Титову А.Н. по договору долевого участия № от 07.06.2007г. и договору о переуступке прав, расположенная на 8 этаже со строительным номером 43, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет №, общую площадь 61,9 кв.м, кадастровый №, располагается на 8 этаже в первом подъезде <адрес>А по <адрес> (л.д. 52-65, т.1).

Кадастровый инженер Карамзин В.А., будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, выводы изготовленного им заключения подтвердил в судебном заседании.

Суд критически относится к представленной представителем ООО «Прогресс-Н» рецензии на заключение кадастрового инженера № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного Судебно-экспертного учреждения «Агентство экспертных исследований» поскольку оно изготовлено на основании обращения ООО «Прогресс-Н», то есть лица заинтересованного в исходе дела. Кроме того, специалист ФИО9 Судебно-экспертного учреждения «Агентство экспертных исследований» не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела, истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку он является дольщиком, исполнившим обязательства по договору долевого участия в строительстве, в настоящее время строительство дома завершено, однако из выписки из ЕГРН (л.д. 133-135, том 1) следует, что на спорный объект ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за Алексеевой Ю.А.

Данное право собственности Алексеевой Ю.А. зарегистрировано на основании заключенного с ООО «Прогресс-Н» договора № № от 21.09.2017г. участия в долевом строительстве, предметом которого объект долевого участия – жилое помещение, строительный № секция 1/03, состоящее из двух комнат, расположенное на 8 этаже, общей площадью 60,95 кв.м по адресу: <адрес>.

Таким образом, строительный номер квартиры, переданной ответчиком Алексеевой Ю.А. совпадает со строительным номером квартиры, указанной в договоре о переуступке прав, заключенного с Титовым А.Н., что также является подтверждением того, что это является одним и тем же жилым помещением.

Оценивая доводы ответчика Алексеевой А.Ю. о добросовестности её действий при заключении договора долевого участия № № от 21.09.2017г., суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, несет само лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Перед проведением аукциона Министерством публикуется в средствах массовой информации, а также размещается на официальном сайте все условия его проведения, конкурсная документация.

Тем самым ответчик ООО «Прогресс-Н» имел возможность при проявлении должной осмотрительности своевременно проверить и взвесить возможность получения предполагаемой коммерческой выгоды. Ответчику было достоверно известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату. Тем самым, предвидя коммерческие риски, они согласились с условиями договора с обременением.

При подготовке Министерством строительства Самарской области реестра обманутых дольщиков проверяется вся документация при принятии решения о включении лица в этот реестр или принятия решения об отказе во включении в реестр, поскольку заявителем предоставляется договор долевого участия и документы, подтверждающие оплату, решения Арбитражного суда. В данном случае истец был включен в реестр обманутых дольщиков за номером 121 на основании его заявления от 14.01.2014 (л.д. 45, том 1).

Принимая на себя обязательство удовлетворить наибольшее количество дольщиков проблемного объекта в количестве 144, ООО «Прогресс-Н» не предприняло мер к выверке лиц и договоров, заключенных с обманутыми дольщиками, в том числе право требования которых на получение жилых помещений, было признано Арбитражным судом.

Сформированный список обманутых дольщиков по спорному объекту, представленный Министерством строительства свидетельствует о меньшем количестве, удовлетворенных обманутых дольщиков – кредиторов в отношении объекта по указанному адресу, хотя при этом имелась реальная возможность удовлетворения требований всех кредиторов.

Имея обязательства перед обманутыми дольщиками, ООО «Прогресс-Н» 21.09.2017г. заключил с Алексеевой А.Ю. договор участия в долевом строительстве № №-1/03 на указанный выше объект (л.д. 90-94, том 1). Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией (л.д. 115, т. 1) и актом о получении денежных средств по договору займа от 26.09.2017г. (л.д. 114, т). Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

Заключая данный договор, ООО «Прогресс-Н» повторно выставил на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора № от 24.06.2008г. о переуступке прав в строительстве к договору № «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>» от 07.06.2007г., заключенного с Титовым А.Н.

Достоверно зная о том, что объект является проблемным, обременен правами обманутых дольщиков, а следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой Ю.А. при заключении договора с учетом данных обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, в целях последующего исключения неблагоприятных для себя и третьих лиц последствий, имели возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерством строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк», и дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была, в результате чего их действия повлекли невозможность реализации Титовым А.Н. его прав, а следовательно, действия ответчика являются недобросовестными. Кроме того, Алексеева Ю.А. в судебном заседании подтвердила, что она знала о том, данный строительный объект в целом является проблемным, но в отношении спорной квартиры у нее сомнений в том, что она свободна от прав третьих лиц, посчитав достоверными сведения, предоставленные ей ООО «Прогресс-Н».

В соответствии с Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу N А55-19659/2009 от 30 января 2014 г. ООО «Монтэк» принимает на себя обязанности ООО «Инвестстрой-2000» по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта, расположенного по адресу: <адрес>, согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика N I от ДД.ММ.ГГГГ и договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Также Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу № А55- 19659/2009 от 30 января 2014 г. установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

Договоры, заключенные между ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000» от 17.01.2005 и 24.10.2006 о передаче функций заказчика-застройщика являются смешанными и к отношениям сторон должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в них содержатся. Исходя из условий и правовой квалификации заключенных договоров, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению как правила о договорах поручительства, так и положения, связанные с договорами простого товарищества, а также общие положения об исполнении обязательства. Обстоятельства дела, представленные доказательства и условия договоров подтверждают факт того, что заключение сделок было направлено на осуществление совместной деятельности ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000».

В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» по объекту: <адрес> уже включены требования участников долевого строительства.

Согласно сведениям, размещенным в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судебные акты об исключении требований участников строительства спорных объектов из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» не принимались.

В свою очередь, объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (<адрес>») находится на балансе ООО «Монтэк».

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В силу пункта 1 статьи 201.4, пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона, могут быть предъявлены требования о передаче жилых помещений.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую признано право собственности, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 ГК РФ.

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше требований действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением им, как участником долевого строительства возложенных на него договором обязательств, которые Титовым А.Н. исполнены.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаете момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 398 ГК РФ, установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 в силу статей 304, 205 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Постановления).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 Постановления).

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Таким образом, исходя из указанных норм права и разъяснений судов высших инстанций суд полагает, что в данном случае не требуется признавать недействительными сделок, на основании которых Алексеевой Ю.А. было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Следовательно, требования истца о признании недействительными на основании ст. 10, ст. 168 ГК РФ цепочки сделок по заключению договора № Р/43-1/03 участия в долевом строительства от ДД.ММ.ГГГГ, договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о зачете взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Вопреки доводам ответчиков тот факт, что истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, его право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано не может являться основанием для отказа ему в удовлетворении требований, поскольку у истца отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право собственности.

Также судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчиков о том, что договор долевого участия с Алексеевой Ю.А, заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, квартира передана ей по акту приема-передачи, за Алексеевой А.Ю. зарегистрировано право собственности, поскольку обязательство Титова А.Н. возникло раньше (договор № от 24.06.2008г. о переуступке права в строительстве жилья к договору №-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> от 07.06.2007г.), право Титова А.Н. о включении в реестр требований о передаче спорного жилого помещения установлено определением Арбитражного суда от 08.09.2015, вступившим в законную силу, истец включен в реестр Минстроя 22.12.2015. Заключая указанный договор, ООО «Прогресс-Н» повторно выставило на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора, заключенного с истцом.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 ГК РФ.

Статьей 398 ГК РФ, установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Поскольку обязательство Титова А.Н. возникло раньше (24.06.2008г.), нежели был заключен договор между ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой Ю.А. (21.09.2017), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права собственности Алексеевой А.Ю. на спорное жилое помещение и погашении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Алексеевой А.Ю. на спорную квартиру и признании права собственности на квартиру за Титовым А.Н.

По изложенным выше основаниям именно у Алексеевой А.Ю. имеется право на обращение за защитой нарушенного права в порядке ст. 398 ГК РФ к ООО «Прогресс-Н».

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В связи с тем, что право собственности за Титовым А.Н. на момент вынесения решения суда в установленном порядке не зарегистрировано, требования истца об устранении препятствий в пользовании данной квартирой заявлены преждевременно, следовательно, не могут быть удовлетворены.

Разрешая встречные исковые требования Алексеевой Ю.а. о признании ее добросовестным приобретателем суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом как отсутствие воли собственника на передачу имущества во владение иному лицу, так и недобросовестность поведения приобретателя являются достаточными основаниями для удовлетворения виндикационного иска.

Принимая во внимание, что судом на основании изложенных выше обстоятельств установлено, что Титов А.Н. является законным владельцем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А <адрес>, объект недвижимости выбыл из владения Титова А.Н. помимо его воли, при этом ответчики как ООО «Прогресс-Н» и Алексеева Ю.А. при отчуждении спорной квартиры действовали недобросовестно, суд полагает, что требования Алексеевой Ю.А. о признании ее добросовестным приобретателем не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Титова Александра Никитовича удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Алексеевой Юлии Александровны на жилое помещение –квартиру площадью 61,90 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Алексеевой Юлии Александровны на жилое помещение - квартиру площадью 61,9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

Признать за Титовым Александром Никитовичем право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру площадью 61,9 кв.м, кадастровый №, расположенную в первом подъезде на 8 этаже по адресу: <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части требований Титову А.Н. отказать.

Встречные исковые требования Алексеевой Юлии Александровны к Титову Александру Никитовичу о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 28 апреля 2021 года.

Председательствующий судья . Е.В. Пименова

.

.

.