Решение по делу № 2-32/2020 от 23.12.2019

Дело № 2-32/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Николаевск                                          23 января 2020 г.

Волгоградской области

Николаевский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Байдаковой Л.А.,

при секретаре Диденко Н.А.,

с участием истца Селивановой Е.А.,

представителя истца Селивановой Е.А. - адвоката НО «КАВО» Сухова А.Н., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчиков Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В., Вильд А.С. - адвоката НО ВМКА Никишкина А.В., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Селивановой Екатерины Александровны к Генеман Владимиру Ивановичу, Генеман Наталье Алексеевне, Генеман Елене Владимировне, Генеман Владимиру Владимировичу, Вильд Анне Сергеевне и администрации Николаевского муниципального района <адрес> о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л:

Селиванова Е.А., в лице действующего на основании доверенности представителя Сухова А.Н., обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обосновании которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Трофимовой Н.Н., действовавшей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С., был заключён договор купли-продажи, согласно которому она, уплатив 50 000 рублей, приобрела домовладение в виде одноэтажного кирпичного строения, общей площадью 46,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Спорный жилой дом принадлежал продавцам на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ по решению администрации Солодушинского сельского совета <адрес>. Согласно Постановлению администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Генеман В.И. было дано разрешение на совершение сделки купли-продажи спорного дома в связи с выездом на постоянное место жительство в Германию с согласия всех заинтересованных лиц. С момента покупки жилого дома и земельного участка по настоящее время истец со своей семьёй постоянно проживает и зарегистрирована по вышеуказанном у адресу. Поскольку процедура по регистрации права собственности на имя истца требовала от неё дополнительных денежных расходов, а материальное положение в семье было крайне тяжёлым, не были соблюдены все правила по дальнейшему оформлению документов. В настоящее время невозможно провести регистрацию права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, поскольку необходимо присутствие всех сторон, участвующих в сделке. Однако продавцы спорного имущества выехали в Германию на постоянное место жительства. На основании изложенного, просит признать за ней право собственности на земельный участок, площадью 1 665 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нём жилой дом, общей площадью 63,8 кв.м., с надворными строениями и сооружениями.

Истец Селиванова Е.А. и её представитель Сухов А.Н. в судебном заседании, уточнив заявленные требования, просили признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между Свидетель №1, действующей на основании доверенности в интересах Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С., и Хачатрян Е.А. действительным; признать за ФИО6 право собственности на земельный участок, площадью 1 665 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нём жилой дом, общей площадью 63,8 кв.м.

Ответчики Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте разбирательства дела извещались по последнему известному месту жительства, однако судебные повестки были возвращены работниками почтового отделения с отметкой «истёк срок хранения».

Представитель ответчиков Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С. - адвокат Никишкин А.В., назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что в противном случае будут нарушены конституционные права ответчиков.

Представитель ответчика - администрации Николаевского муниципального района <адрес> в суд не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещён надлежащим образом, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по <адрес> и ТОРМ МИФНС России № по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте разбирательства дела извещались в установленном законом порядке.

С учётом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права.

Из искового заявления ФИО6 фактически следует, что в объёме требований истца было заявлено требование о признании сделки купли-продажи жилого дома действительной, по тем основаниям, что все обязательства по сделке были исполнены сторонами, однако сразу документы не были оформлены надлежащим образом, а в настоящий момент не представляется возможным это сделать, поскольку продавцы выехали на постоянное место жительство в Германию по неизвестному адресу.

При таком положении, единственным способом защиты гражданских прав истца является признание за нею права собственности на дом, при условии подтверждения всех условий, предусмотренных для возникновения права на основании договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключён путём составления одного документа, подписанного сторонами, а также путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По смыслу приведённых выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определённых действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

Кроме того, согласно ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Исходя из положений указанных норм права, лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом, как своим собственным; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Как указано в абз. 1 п. 16 приведённого выше Постановления по смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Таким образом, наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Согласно абз. 1 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, давностное владение является добросовестным, если лицо, приобретая вещь, не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с договором на передачу квартир (домов) в собственность граждан, который был зарегистрирован в администрации района ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), АОЗТ «Солодушино» в лице ФИО11, действующего на основании решения правления от ДД.ММ.ГГГГ, передал безвозмездно в собственность, а Генеман В.И., Генеман Н.А., Олейникова А.С., Генеман Е.В. и Генеман В.В. приобрели квартиру, состоящую из трёх комнат, площадью 42,1 кв.м., в том числе жилой площадью 32,0 кв.м. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно свидетельству на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй № (л.д. 10), постановлением администрации Солодушинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № Генеману В.И. для ведения огородничества в собственность выдан земельный участок, площадью 1 665 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11) Генеману В.И. по его письменному заявлению было разрешено совершение сделки купли-продажи земельного участка и дома, общей площадью 46,5 кв.м., жилой площадью 34,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, в связи с выездом на постоянное место жительства в Германию.

В соответствии с доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С. (в девичестве ФИО12) уполномочили Свидетель №1 быть их представителем по вопросу оформления документов на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, и по вопросу признания квартиры, расположенной на земельном участке по вышеуказанному адресу, жилым домом, а также распоряжаться по своему усмотрению принадлежащими им на праве собственности жилым домом и земельным участком, находящимися по адресу: <адрес>.

Из представленного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13) следует, что Свидетель №1, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за граждан Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С., продала, а Хачатрян Е.А. купила дом, находящийся по адресу: <адрес> и уплатила предусмотренную настоящим договором денежную сумму.

В соответствии со свидетельством о расторжении брака I-РК № (л.д. 8), брак между Хачатрян П.Р. и Хачатрян Е.А. прекращён ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ После расторжения брака Хачатрян Е.А. присвоена фамилия Селиванова.

Согласно выписке из Постановления администрации Солодушинского сельского поселения Николаевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 15), домовладению и земельному участку, принадлежащих Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С., присвоен адрес: <адрес>.

В ЕГРН отсутствуют сведения о собственниках жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Свидетели Свидетель №1 и Свидетель №2 суду показали, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Селиванова Е.А. приобрела у семьи Генеман жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Вместе с данным домовладением был передан в собственность истца и земельный участок. Семья Селивановой Е.А. проживает в спорном домовладении почти 20 лет и за это время ими была возведена пристройка в виде коридора, в связи с чем общая площадь дома увеличилась. Семья Генеман уехала на постоянное место жительства в Германию.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит данные о предмете сделки как продажа дома с указанием адреса, о цене объекта купли-продажи и о расчёте между сторонами по сделке.

То обстоятельство, что жилой дом был передан Селивановой Е.А. и последняя по настоящее время является владельцем дома, подтверждается, в том числе, штампом о прописке в её паспорте, паспортах её детей, сведениями из домовой книги, сведениями из АООТ «<адрес>газ», полученными при установке газового счётчика (л.д. 22-34).

Из изложенного следует, что Селивановой Е.А. подтверждены все обстоятельства, позволяющие признать за ней право собственности на жилой дом, а именно, что между ней и Свидетель №1, действующей на основании доверенности в интересах Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С., был заключён договор купли-продажи жилого дома, обязательства между сторонами исполнены в полном объёме, истец фактически является владельцем дома.

Кроме того, поскольку спорный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находится во владении истца Селивановой Е.А. с ДД.ММ.ГГГГ, и она пользуется им открыто, добросовестно и непрерывно около 19 лет, вышеуказанные обстоятельства являются основанием для признания за ней права собственности на спорный земельный участок в силу приобретательной давности.

При этом суд полагает необходимым разъяснить, что поскольку регистрация перехода права собственности носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления и судебного решения, поступившего в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» порядке, указание на это в резолютивной части решения суда не требуется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между Свидетель №1, действующей на основании доверенности в интересах Генеман В.И., Генеман Н.А., Генеман Е.В., Генеман В.В. и Вильд А.С., и Хачатрян Е.А., действительным.

Признать за Селивановой Екатериной Александровной право собственности на земельный участок, площадью 1 665 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нём жилой дом, общей площадью 63,8 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Николаевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья:                                     Л.А. Байдакова