Решение по делу № 3а-545/2015 от 19.10.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2015 года                            г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи        Родиной Т.А.

При секретаре                    Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-545/2015 по административному исковому заявлению Наркова О.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя Наркова О.И. по доверенности Егоровой Т.В.,

У с т а н о в и л:

Нарков О.И. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 5 263 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Наркова О.И. по доверенности Егорова Т.В. поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не обеспечило участие в суде своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представило отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Правительство Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав позицию представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1., исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Нарковым О.И. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Наркову О.И. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения с прилегающей территорией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 11 411 541,48 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Нарков О.И. обратился в ЗАО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 5 263 000 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением №, выполненным <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки «Требование к отчету об оценке /ФСО №3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с п. 1.2 Требований к отчету, он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете об оценке оценщик привел допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки, описал объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, проанализировал рынок объекта оценки, а также другие внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Оценщик, ссылаясь на анализ рынка земельных участков Самарской области, составленный <данные изъяты>, указывает, что средний уровень цен на земельные участки под промышленные объекты в <адрес> в 4 квартале 2012 года составляет 1700 рублей за квадратный метр (страница 29 отчета).

На странице 36 отчета ФИО1. сделал вывод, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка будет являться продолжение его фактического использования – под производственные помещения с прилегающей территорией.

Исследование проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от других методов и подходов обоснован на страницах 54-57 отчета. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади земельного участка.

В качестве объектов аналогов использовано 4 земельных участка, расположенные в <адрес>, имеющие промышленное назначение, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам. Применены корректировки на торг, на местоположение относительно района города, на площадь, на наличие ж/д путей и обоснован отказ от применения других корректировок (страницы 46-50 отчета).

Стоимость 1 квадратного метра объекта оценки составила 1 156 рублей, рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 5 263 000 руб.

В судебном заседании оценщик ФИО1., допрошенный в качестве свидетеля, выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержал в полном объеме. Относительно дат предложений о продаже объектов-аналогов пояснил, что, согласно анализу рынка земельных участков Самарской области, подготовленному <данные изъяты>, средний уровень цен на земельные участки под промышленные объекты в <данные изъяты> в 4 квартале 2010 года составляло 1600 рублей за квадратный метр, что менее чем на 1 % отличается от показателей начала года, в то время как средний уровень цен на земельные участки под промышленные объекты в <адрес> в 4 квартале 2012 года - 1700 руб. за 1 кв.м. (стр. 29, 32-33 отчета). Таким образом, стоимости 1 кв.м. земельных участков промышленного назначения в <адрес> в 2010 и 2012 годах сопоставимы, использование предложений о продаже аналогов от 2010 года не противоречит ФСО. Полученная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка находится в среднем диапазоне цен.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным, суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, таким образом, кадастровая стоимость участка в размере рыночной стоимости устанавливается на указанную дату.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Наркова О.И. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 263 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Наркова О.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения с прилегающей территорией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 263 000 руб.

Дата обращения Наркова О.И. в суд 19.10.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.12.2015 г.

Судья: Родина Т.А.