Решение по делу № 33-3959/2022 от 09.03.2022

№33-3959/2022

Арзамасский городской суд Нижегородской области

Судья Леснова В.А.

Дело № 2-1032/2021

УИД 52RS0009-01-2021-001243-08

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 12 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Паршиной Т.В.,

судей Заварихиной С.И., Карпова Д.В.,

при секретаре Демирове А.И.,

с участием Спирина А.В., представителя Спирина А.В. адвоката Гаврилова С.И., представителя ИП Гаврилова С.С., Гаврилова С.А. – Тарасова А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Спирина А.В.

на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 25 мая 2021 года

по делу по иску Спирина А.В. к индивидуальному предпринимателю Гаврилову С.С., Гаврилову С.А. о расторжении договора аренды и освобождении арендованного имущества,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Спирин А.В. обратился в суд с иском к ИП Гаврилову С.С., Гаврилову С.А. о расторжении договора аренды и освобождении арендованного имущества, требования мотивируя следующим.

Спирин А.В. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на сооружение – подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории), общей протяженностью 328м, расположенного по адресу: д.16, с кадастровым номером 135.

Сособственником указанного сооружения является ответчик Гаврилов С.А.

Сооружение находится на земельном участке площадь 14443 кв.м, с кадастровым номером 10, принадлежащим также истцу и ответчику Гаврилову С.А. по праву общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому).

01.07.2014 между Спириным А.В., Гавриловым С.А. и ИП Гавриловым С.С. был заключен договор аренды имущества на срок до 31.05.2015, в соответствии с условиями которого ИП Гаврилову С.С. по акту приема-передачи было передано сооружение по адресу: д.16.

Согласно п.3.2 договора аренды, арендатор обязан ежемесячно производить оплату предмета договора путем перечисления установленной сторонами суммы.

Начиная с даты заключения договора аренды (июль 2014 года) по настоящее время (март 2021 года), арендатором платежи не вносились.

При обсуждении данного вопроса с арендатором учитывались личные и семейные отношения. Арендатор ИП Гаврилов С.С. и арендодатель Гаврилов С.А. (сособственник) являются близкими родственниками (отцом и сыном).

Договор аренды заключался на условиях явно не соотносящихся с рыночными как на момент заключения договора, так и в настоящее время, заключение договора было основано на личных отношениях и носило условное значение.

В соответствии с условиями договора аренды размер арендной платы составляет *** руб. за один месяц, что по настоящим расценкам само по себе является сомнительной сделкой. Но даже эту сумму арендатор не платил.

Следовательно, поскольку арендная плата не была внесена арендатором в установленные сроки в течение 80 месяцев, долг арендатора составляет *** руб., в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды от 01.07.2014, арендодатели могут отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае неоднократного нарушения арендатором условий договора аренды.

В этой связи истцом было направлено ИП Гаврилову С.С. уведомление от 17.11.2020 о расторжении договора, а также письмо - уведомление сособственнику Гаврилову С.А. о расторжении договора аренды.

На уведомления были получены ответы о необоснованности требований о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества.

С момента получения уведомления о расторжении договора - 19.11.2020, ответчик ИП Гаврилов С.С. не предпринял действий по погашению задолженности и отказался от возвращения имущества и расторжения договора аренды.

12.02.2021 ИП Гавриловым С.С. была направлена претензия с предложением добровольно оплатить задолженность по договору аренды, а также неустойку.

Был получен ответ, что оплата осуществлялась другому участнику долевой собственности - Гаврилову С.А. по платежным поручениям от 23.11.2020 и 10.02.2021.

Ответчик ИП Гаврилов С.С. до 23.11.2020 не производил оплаты по спорному договору аренды даже второму участнику долевой собственности, что в свою очередь подтверждает его доводы о неоднократном (целенаправленном) нарушении условий договора аренды со стороны арендатора и договоренности (семейной) между ответчиками с целью обогащения за счет использования чужого имущества.

Спирин А.В. просил суд расторгнуть договор аренды от 01.07.2014 № 01/07/14 на сооружение – подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории), общей протяженностью 328 м, расположенное по адресу: д.16, с кадастровым номером 135 между Спириным А.В., Гавриловым С.А. и ИП Гавриловым С.С. и обязать ИП Гаврилова С.С. освободить арендованное имущество - сооружение - подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории), общей протяженностью 328 м, расположенное по адресу: д.16, с кадастровым номером 135 и возвратить по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 25 мая 2021 года в удовлетворении иска Спирина А.В. к ИП Гаврилову С.С., Гаврилову С.А. о расторжении договора аренды и освобождении арендованного имущества отказано.

В апелляционной жалобе Спирина А.В. поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Заявитель указывает о несогласии с выводом суда первой инстанции, что законодательством не предусмотрена возможность расторжения договора по волеизъявлению только одного из сособственников. Ссылается на то, что его права как долевого собственника объекта недвижимости существенно нарушены неисполнением арендатором принятых на себя обязательств по внесению арендной платы. При этом ответчики, являясь родственниками, действуют недобросовестно, извлекая преимущество из своего положения. Ввиду недобросовестного поведения ответчиков, он лишен возможности получения дохода от использования недвижимого имущества.

Ссылается на несогласие с выводами суда, основанными на отсутствии выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности, поскольку подъездной железнодорожный путь в натуре разделить не возможно.

На апелляционную жалобу ответчиком Гавриловым С.А. поданы письменные возражения (л.д.131-133).

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 31.08.2021 решение суда оставлено без изменения (л.д.154-161).

Судебной коллегией по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2022 апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.08.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д.153-160).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статья 309 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Спирин А.В. является собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 0010 общей площадью 14443 кв.м и расположенного на участке 1/2 доли сооружения - подъездной железнодорожный пункт (для загрузки груза внутри территории) площадью 328 кв.м по адресу: гд.16, на основании договора купли-продажи от 07.07.2004 года. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 19.07.2004 (л.д.9-10).

Другим сособственником имущества является ответчик Гаврилов С.А.

Судом установлено, что 01.07.2014 между Спириным А.В., Гавриловым С.А., действующими на стороне арендодателей, и ИП Гавриловым С.С., действующим на стороне арендатора, был заключен договор аренды указанных объектов недвижимости (л.д.13-14).

По условиям договора (пп.3.1,3.2) за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендную плату в размере 5000 руб. ежемесячно.

Договор может быть расторгнут досрочно по согласованию сторон либо на основании, предусмотренном действующим законодательством.

Арендодатели вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае неоднократного нарушения арендатором условий настоящего договора (пп. 5.3, 5.4 договора).

В п.5.2 договора указано, что сторона, имеющая намерение расторгнуть договор, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не позднее, чем за 14 календарных дней до даты истечения срока договора.

Из материалов дела следует, что 17.11.2020 Спирин А.В. направил Гаврилову С.А. и ИП Гаврилову С.С. уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением со стороны арендатора договора, а именно в связи с тем, что арендатор не производит оплату договора аренды.

Гаврилов С.А. согласия на расторжение договора аренды не давал.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку объект договора аренды находится в долевой собственности, выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, собственники не заключали, таким образом, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия другого участника общей долевой собственности и требовать расторжения договора аренды.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из ответа Гаврилова С.С. на претензию Спирина А.В. (л.д.20) следует, что оплата по договору аренды осуществлена им на расчетный счет Гаврилова С.А. платежным поручением от 23.11.2020 в размере *** руб. (л.д.20).

Таким образом, исходя из размера арендной платы, установленной договором в *** руб. в месяц, с очевидностью следует, что условия договора, предусматривающие ежемесячную оплату арендных платежей, арендатором не исполнялись, арендная плата была выплачена одномоментно 23.11.2020 за 77 месяцев аренды (*** руб.).

При этом арендная плата, в нарушение условий договора аренды, была выплачена арендатором одному из арендодателей по своему выбору - отцу Гаврилову С.А. и уже после получения Гавриловыми С.А., С.С. уведомления от Спирина А.В. о расторжении договора аренды.

Таким образом, из материалов дела следует, что арендатор не выполнял условия договора и не оплачивал арендную плату более 6 (шести) лет.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков пояснил, что сособственник недвижимого имущества Гаврилов С.А. на расторжение договора аренды ввиду неоплаты был не согласен по той причине, что между сторонами спора имелась договоренность, что железнодорожный путь использует ИП Гаврилов С.С., а остальным имуществом на этой территории пользовался Спирин А.В. ИП Гаврилов С.С. кроме того, оплату по договору не вносил еще и по причине, что объект недвижимости находился в ненадлежащем состоянии, требовал затрат на его восстановление.

К данным доводам судебная коллегия относится критически, поскольку доводы об иных договоренностях о пользовании каким либо иным имуществом в зачет оплаты арендной платы, несении затрат на восстановление предмета аренды ничего не подтверждены, на данные обстоятельства ответчики при рассмотрении дела в суде первой инстанци не ссылались.

Стороны подтвердили, что раздел в натуре спорного имущества (подъездного железнодорожного пути) невозможен.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств неоплаты ИП Гавриловым С.С. арендных платежей более 6 (шести) лет, не внесении платежей Спирину А.В., оплаты по договору только после обращения в суд, но в пользу сособственника Гаврилова С.А., который приходится арендатору отцом, отсутствие со стороны Гаврилова С.А. согласия на расторжение договора без приведения тому убедительных доводов, имеются основания для удовлетворения заявленного Спириным А.В. иска.

Решение суда на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Судебная коллегия приходит к выводу о расторжении договора аренды от 01.07.2014 за № 01/07/14 на сооружение – подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории), общей протяженностью 328 м, расположенное по адресу: д. 16, с кадастровым номером 135, заключенного между Спириным А.В., Гавриловым С.А. и ИП Гавриловым С.С.

ИП Гаврилов С.С. пользуется арендованным имуществом до настоящего времени, что подтверждается внесением им арендной платы с момента обращения Спирина А.В. в суд.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом того, что договор аренды судом апелляционной инстанции расторгнут, на основании ст. 622 ГК РФ у ответчика ИП Гаврилова С.С. имеется обязанность возвратить арендодателю имущество, соответственно он обязан освободить арендованное имущество - подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории) и возвратить его по акту приема-передачи арендодателям.

Истец просит установить срок в 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

С учетом положений ст. 206 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным возложить на ИП Гаврилова С.С. обязанность в течение десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу освободить и возвратить его арендаторам по акту приема-передачи.

В суде апелляционной инстанции представителем Герасимова С.С. – Тарасовым А.В. было заявлено ходатайство о передаче дела на рассмотрение по подсудности в арбитражный суд.

Согласно ст. 33 ГПК РФ если при рассмотрении дела в суде выявилось, что оно подлежит рассмотрению арбитражным судом, суд передает дело в арбитражный суд, к подсудности которого оно отнесено законом.

Судебная коллегия, выслушав участвующих в деле лиц, считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку согласно ст. 22 ГПК РФ, данный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, договор аренды от 01.07.2014 был заключен Спириным А.В. и Гавриловым С.А. (арендодателями) как физическими лицами, спор возник из ненадлежащего исполнения договора аренды по оплате.

Само по себе наличие у сторон договора аренды статуса индивидуальных предпринимателей не является основанием, которое позволяет отнести данный спор к компетенции арбитражного суда.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами ходатайство о передаче дела по подсудности в арбитражный суд не заявлялось и судом не рассматривалось.

Согласно п.56 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" решение суда может быть отменено ввиду нарушения подсудности, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду и о передаче его по подсудности в соответствующий суд или арбитражный суд либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле либо вследствие невозможности явиться в суд по уважительной причине, а также если нарушены правила подсудности, установленные статьями 26 и 27 ГПК РФ, либо правила об исключительной подсудности.

Таким образом, ходатайство Герасимова С.С. – Тарасова А.В. о передаче дела по подсудности удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Представителю Гаврилова С.С. – Тарасову А.В. отказать в передаче дела по подсудности в арбитражный суд.

Апелляционную жалобу Спирина А.В. удовлетворить.

Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 25 мая 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

Расторгнуть договор аренды от 01.07.2014 за № 01/07/14 на сооружение – подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории), общей протяженностью 328 м, расположенное по адресу: д. 16, с кадастровым номером 135, заключенный между Спириным А.В., Гавриловым С.А. и ИП Гавриловым С.С.

Обязать ИП Гаврилова С.С. в течение 10 дней с момента принятия апелляционного определения освободить арендованное имущество - сооружение - подъездной железнодорожный путь (для загрузки груза внутри территории), общей протяженностью 328 м, расположенное по адресу: д.16, с кадастровым номером 135 и возвратить его по акту приема-передачи Спирину А.В. и Гаврилову С.А.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.04.2022.

Председательствующий:

Судьи: