Решение по делу № 2-2003/2021 от 12.04.2021

Дело № 2-2003/2021

76RS0014-01-2021-001204-36

Изготовлено 07.06.2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ярославль 18 мая 2021 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Фокиной Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грачевой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вдовичевой Ольги Анатольевны в лице представителя по доверенности Яблокова Андрея Сергеевича к Обществу с ограниченной ответственностью «В-строй» о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

Вдовичева О.А. в лице представителя по доверенности Яблокова А.С. обратилась в суд с иском к ООО «В-строй» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в сумме 139 423 рубля 97 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.04.2021 года по 12.04.2021 года в сумме 171 рубль 89 копеек с дальнейшим начислением до полного возврата денежных средств, компенсации морального вреда в сумме 20 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 14.04.2020 года между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Истец условия договора исполнила, уплатила цену по договору. Основные характеристики объекта долевого строительства: трехкомнатная квартира№, назначение жилое, общая площадь 73,61 кв.м., высота потолков 2,70, лоджия площадь (коэф.1) 6,52 кв.м. Общая площадь объекта долевого строительства состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования (кухня, санузел, подсобное помещение), предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием, а также включая лоджию, балкон и т.д. Цена договора составила 3 300 000 рублей. Цена 1 кв.м. по условиям договора составляет 44 830 рублей 86 копеек (3 300 000 /73,61 кв.м.). В соответствии с п. 3.6 договора в случае уменьшения общей площади жилого помещения, входящего в состав объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным технической инвентаризации, осуществленной в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», по сравнению с данными проектной документации, застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с п. 3.2 договора. В соответствии с приказом Минстроя России от 25.11.2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. Понижающий коэффициент для лоджий установлен – 0,5, для балконов – 0,3. Истцу передан объект долевого строительства общей площадью 67,3 кв.м. (без учета площади лоджии), площадь лоджии (коэф. 1) = 6,4 кв.м. Согласно данным технического паспорта жилого помещения (квартиры) №34 выданного 09.03.2021 года Ярославским отделением Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», общая площадь квартиры составляет 67,3 кв., площадь лоджии без коэффициента составляет 6,4 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 05, - 3,2 кв.м.). Таким образом, фактическая площадь квартиры с учетом площади всех помещений с понижающим коэффициентом 0,5 по результатам обмеров составляет 70,5 кв.м. (67,3 + 3,2 кв.м.), а не 73,61 кв.м. Цена 1 кв.м. объекта долевого строительства составляет 44 830 рублей 86 копеек. Следовательно, сумма возврата ответчиком стоимости квадратных метров, составляющих разницу между фактической площадью и проектной площадью объекта долевого строительства в пользу истца составляет 139 423 рубля 97 копеек (44 830,86 х 3,11 кв.м.). Расчет ответчиком в договоре площади лоджии с коэффициентом 1 противоречит требованиям Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, приказа Минстроя России от 25.11.2016 года №854/пр, соответственно, применению не подлежит. Истец ссылается на нормы ст.ст. 309-310, 395, 401 ГК РФ, ст. ст. 9, 10 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17, Закон «О защите прав потребителей», просит взыскать с ответчика денежные суммы.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Яблоков А.С. доводы иска поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные его тексту, дополнительно представил письменные объяснения, считал, что договор участия в долевом строительстве ущемляет права потребителя в части неверного указания на коэффициент площади лоджии.

Представитель ответчика по доверенности Минакова Е.С. доводы иска считала необоснованными, пояснила, что истцу при заключении договора разъяснялись все его положения, в том числе в части указанных коэффициентов. Истец при заключении договора пользовалась помощью юриста, квартиру осматривала. Квартира была передана истцу той общей площадью, которая указана в договоре. Просила в иске отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Вдовичевой О.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Вдовичевой О.А. и ООО «В-строй» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого является квартира, общей площадью 73,61 кв.м., в том числе жилая площадь 41,75 кв.м., вспомогательные помещения: кухня 10,36 кв.м., туалет 1,79 кв.м., ванна 3,90 кв.м., коридор 9,29 кв.м, лоджия (балкон) 6,52 кв.м.

Из содержания договора следует, что общая площадь объекта состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования (кухня, коридор, санузел, подсобное помещение), предназначенных для удовлетворения бытовых нужд, связанных с проживанием, а также включая лоджию, балкон и т.п. (п.1.2 договора).

Исходя из п. 3.1 договора общая цена вышеуказанного договора составляет 3 300 000 рублей. Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что цена договора рассчитывается исходя из цены одного квадратного метра помещения, входящего в состав объекта долевого строительства, и определяется как произведение размера общей площади подлежащего передаче объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м общей площади подлежащего передаче объекта долевого строительства.

По акту приема-передачи квартиры № от 24.12.2020 года истец приняла от ООО «В- строй» в собственность квартиру общей площадью (без учета лоджии) по данным технической инвентаризации 67,09 кв.м., площадь лоджии – 6,4 кв.м., жилая площадь 41,4 кв.м.

Договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, заключен истцом добровольно. Условия договора ею не оспаривались, истец согласилась с ними, приняла квартиру по акту приема-передачи без претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Из дела следует, что фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет 67,09 кв.м, (без учета лоджии), площадь лоджии 6,4 кв.м, то есть с учетом лоджии площадь квартиры составляет 73,49 кв.м.

Общая фактическая площадь преданной истцу квартиры с учетом площади вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов составляет 73,70 кв.м, то есть не уменьшилась по сравнению с проектной, соответствует общей площади объекта, предусмотренной договором (73,61 кв.м.).

Договор, заключенный между сторонами, не содержит условий о применении при расчете площади понижающих коэффициентов, порядок формирования цены договора сторонами согласован. При этом, стороны по договору не оговаривали, что к площади объекта будут применяться понижающие коэффициенты, а согласовали, что цена договора определяется как произведение размера общей площади квартиры, включающей площадь основных, вспомогательных помещений с учетом площадей лоджии/балкона без применения понижающих коэффициентов, на цену 1 кв. м. площади квартиры. Определение площади квартиры в целях расчета цены договора основано на соглашении сторон и прав истца не нарушает.

Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу положений статьи 4 указанного Федерального закона в договоре указывается подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Договором участия в долевом строительстве, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщику, фактической площади всех помещений объекта, а также площади балконов, лоджий без применения понижающих коэффициентов, что не противоречит указанным выше правовым нормам.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за площадь в виде лоджии и вытекающих из него требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Вдовичевой Ольги Анатольевны оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья Т.А.Фокина