Решение по делу № 2-159/2020 от 05.06.2019

К делу № 2-159/2020

Решение

Именем Российской Федерации

г. Краснодар «02» июня 2020 года

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

помощника судьи Авдеевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея к Самовик Н.С. о сносе самовольного строения, расторжении договора аренды, по встречному иску Самовик Н.С. к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея о признании права собственности,

Установил:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея обратилось в суд с иском к Самовик Н.С. о сносе самовольного строения – объекта капитального строительства, размещенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование своих требований истец сослался на то, что между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея и ООО «Технокей» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Далее право аренды было переуступлено Самовик Н.С. При проведении обследования фактического использования указанного земельного участка было установлено, что ответчик не использует земельный участок по назначению, не осуществляет сельскохозяйственную деятельность на указанном участке, осуществил на нем самовольное строительство. Разрешительной документации на строительство по указанному участку не выдавалось. Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> арендодателю, снести объект самовольного строительства.

Самовик Н.С. обратилась в суд со встречным иском к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание Литер А, а, а1, площадью <данные изъяты> кв.м., этажностью – 2, 2019 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование встречных требований указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Истцом на указанном участке возведено нежилое строение. Считает, что возведенное строение не нарушает права и законные интересы граждан, не угрожает их жизни и здоровью, не влияет на архитектурный облик строения, не нарушает конструктивно - прочностных характеристик строения, не противоречит требованиям действующих нормативных документов в области пожарной безопасности.

Представитель истца МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея в судебном заседании просил суд удовлетворить заявленные требования, приведя те же доводы, что и в обоснование своих исковых требований. Встречные требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении встречных требований отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований. Настаивал на удовлетворении встречных требований.

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования город Краснодар в судебном заседании поддержал первоначальные требования, в удовлетворении встречных требований просил суд отказать.

Суд, изучив исковое заявление, выслушав доводы участников процесса, проверив письменные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленный иск МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея не подлежит удовлетворению, встречный иск подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Самовик Н.С. на праве аренды принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящийся в собственности Российской Федерации, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования, для сельскохозяйственного использования, на основании распоряжения МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея от 02.09.2011 года № 157-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером №», договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора уступки прав (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора аренды, согласно п. 2.1 договора аренды, установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю земельный участок с кадастровым номером №, с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: индивидуальные жилые дома.

Самовик Н.С. зарегистрирована в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства, согласно уведомления о постановке на учет физического лица в налоговом органе от ДД.ММ.ГГГГ №, в целях сельскохозяйственного использования, арендует земельный участок с кадастровым номером №, для выращивания сельскохозяйственной продукции, в том числе цветоводства, возвела двухэтажное нежилое здание литер А,а,а1, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> для хранения и переработки выращенной сельхозпродукции.

В исковом заявлении истец мотивирует свои требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка нарушением условий договора аренды - нецелевым использованием земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для сельскохозяйственного использования, выразившемся в строительстве, по внешним признакам, по мнению истца индивидуального жилого дома, в нарушение статьи 78 Земельного кодекса РФ.

Истец в обоснование нарушения ссылается на положения пункта 1 статьи 78 Земельного Кодекса Российской Федерации, что «Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться исключительно для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства)», а также на положения пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, что «Земли указанные в п. 1 (ст. 7 ЗК РФ) используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий..», следовательно, делает вывод истец в отношении указанного земельного участка, в целях строительства изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой, при этом истец отмечает (лист заявления № 5 абз. 3), что на землях сельскохозяйственного назначения допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения влечет за собой признание самовольной постройкой и обязанность по восстановлению земли.

Доводы истца о необходимости в отношении указанного земельного участка перевода для целей строительства из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, нарушение целевого использования земельного участка – не правомерны, так как земельный участок был предоставлен из категории земель: земли населенных пунктов, согласно пункта 1.1. договора аренды, а возможность строительства ответчиком нежилого здания для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции соответствует целевому назначению земельного участка - для сельскохозяйственного использования и прямо предусмотрена пунктом 5.1.3. договора аренды земельного участка, а также допускается в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 года № 74-ФЗ Основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства, пункта 2 Члены фермерского хозяйства самостоятельно определяют виды деятельности фермерского хозяйства, объем производства сельскохозяйственной продукции исходя из собственных интересов. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 11 Федерального Закона № 74-ФЗ Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Согласно части 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель с категорией земель: земли населенных пунктов, к которому относится участок, могут входить, в том числе земельные Участки (п.п.6 ч. 1 ст. 85 Ж РФ), для сельскохозяйственного использования, на которых, в силу закона допускается строительство «зданий, строений, сооружений для сельскохозяйственного производства, в том числе для, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 1.1. договора аренды № предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок для сельскохозяйственного использования, при этом, пунктом 5.1.3 договора аренды предусмотрено строительство на земельном участке зданий, строений, сооружений для сельскохозяйственного производства, с соблюдением пункта 5.2.13. договора аренды обязанности арендатора получения разрешения на строительство в установленном статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ порядке.

Нежилое здание, согласно сведений технического паспорта нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, выданного АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» возведенное для хранения и переработки сельхозпродукции соответствует целевому назначению, разрешенному виду использования земельного участка, условиям договора аренды, вместе с тем, не соответствует градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки МО. г. Краснодар, территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара Ж.1.1., в которой согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее ИСОГД) от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствует разрешенный вид использования земельных участков - для сельскохозяйственного назначения.

Согласно части 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ «Земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае если: виды их использования не входят в перечень разрешенного использования.

Вместе с тем, указанные земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры».

Кроме того, в "Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, Верховный суд РФ (пункт 3) разъяснил, что «самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок, предоставлялся в аренду для определенного вида использования».

Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:177, с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для сельскохозяйственного использования, с нежилым зданием для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, допускается использовать без приведения их к действующему градостроительному регламенту территориальной зоны по ПЗЗ, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно пункта 5.1.3 договора аренды арендатор имеет право на капитальное строительство, в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ ответчик обращалась в МФЦ <адрес> за получением разрешения на строительство нежилого здания для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции в департамент архитектуры и градостроительства администрации М.О. г. Краснодар, однако, в связи с тем, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, специалистом МФЦ <адрес> было отказано в приёме документов для получения разрешения на строительство нежилого здания, и рекомендовано обратиться в администрацию Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара за разрешением на строительство индивидуального жилого дома с возможностью строительства строений вспомогательного использования для сельскохозяйственного использования, либо изменить в ЕГРН разрешенный вид использования земельного участка индивидуальные жилые дома на вид согласно договора аренды: для сельскохозяйственного использования, для принятия документов МФЦ и получения разрешения на строительство нежилого здания.

Ответчик обращалась в территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее Федеральное агентство) для подписания дополнительного соглашения об изменении Разрешенного вида использования по договору аренды - для сельскохозяйственного использования на вид - для индивидуальной жилой застройки, либо изменения разрешенного вида использования земельного участка в сведениях ЕГРН - для индивидуальной жилой застройки на вид: для сельскохозяйственного использования в соответствии с условиями п. 1.1. договора аренды, так как дальнейшее использование земельного участка с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного использования нарушает градостроительный регламент территориальной зоны (Ж.1.1.), поскольку согласно требованиям пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ Градостроительные регламенты территориальных зон обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Однако, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды Федеральным агентством было отказано решением от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку решение о выборе разрешенного использования земельного участка - индивидуальные жилые дома им не принималось. Изменение разрешенного вида использования: для индивидуальной жилой застройки на вид: для сельскохозяйственного использования не требуется, так как он установлен пунктом 1.1. договора аренды. При этом внесение изменений в сведения ЕГРН замены вида - индивидуальные жилые дома на вид: для сельскохозяйственного использования не представляется возможным, так как по ПЗЗ земельный участок находится в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки Ж.1.1, где в основных, вспомогательных и условно разрешенных видах использования отсутствует вид: для сельскохозяйственного использования.

Так как несоответствие разрешенного вида использования земельного участка по договору аренды и по сведениям ЕГРН, не позволило получить разрешение на строительство нежилого здания, в целях соблюдения досудебного порядка ответчик обращалась и в администрацию Прикубанского внутригородского округа за выдачей разрешения на строительство индивидуального жилого дома с возможностью строительства здания вспомогательного использования для сельскохозяйственного производства, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ № было отказано, так как по договору аренды (пункт 1.1.) участок предоставлен - для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, возникшее не по вине ответчика расхождение видов разрешенного использования земельного участка по договору аренды - для сельскохозяйственного использования, по сведения ЕГРН - индивидуальные жилые дома, не позволило получить разрешение на строительство нежилого здания, нарушает право ответчика на строительство, установленное договором аренды, препятствует использованию земельного участка для сельскохозяйственного использования.

При таких обстоятельствах, не имея возможности получения разрешения на строительство нежилого здания для сельскохозяйственного производства, получив отказ Федерального агентства в подписании дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, ответчик, предприняв все необходимые меры к получению разрешения на строительство и устранению несоответствия видов использования в досудебном и в судебном порядке, руководствуясь пунктом 5.1.3 договора аренды разрешающего строительство зданий, строений сооружений в соответствии с целевым использованием земельного участка, с соблюдением требований пункта 1 статьи 615 ГК РФ использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора, согласно определенного договором аренды (п. 1.1.) разрешенного вида - для сельскохозяйственного использования, реализуя конституционное право в силу положений статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, они могут находиться в частной, государственной муниципальной и иных формах собственности, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, с учетом положений статьи 36 Конституции РФ, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, в целях устранения нарушения прав и законных интересов, возвела на земельном участке, согласно технического паспорта двухэтажное нежилое здание литер «А,а,а1» для хранения и переработки сельхозпродукции, общей площадью 264,8 кв.м., площадью застройки 197,3 кв.м., высотой 6,7 метров, по проезду 1-й Литовский.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законами и иными правовыми актами.

Одним из таких оснований является признание права собственности на самовольную постройку на основании решения суда, если этим не нарушаются права и охраняемые законом интересы дру™ лиц, если нет нарушений параметров застройки содержащихся в иных Документах самовольная постройка не создает угрозу их жизни и здоровью граждан (ч.З ст. 222 ГК РФ)

В соответствии с ч 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в Условленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на необходимых разрешений или с нарушением градостроительных, и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ч. 3 указанной статьи, ст. 222 ГК РФ право собственности на довольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или (обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в ст. 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п.26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан.

Как видно из материалов дела ответчик обращалась за получением разрешения на строительство, просила Федеральное агентство о заключении дополнительного соглашения об изменении разрешенного вида использования, принимала все необходимые меры, предпринимала необходимые действия для получения разрешения на строительство, устранения несоответствия Разрешенного использования земельного участка.

Согласно статьи 619 Гражданского кодекса РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец не представил доказательств нарушения арендатором договора аренды земельного участка, в том числе существенных нарушений условий договора, так как согласно квитанций об оплате аренды земельного участка, Акта сверки взаиморасчетов по арендной плате и пени по состоянию на 16.01.2019г. задолженность по арендной плате земельного участка на 01.09.2019г. отсутствует. доводы истца о нецелевом использовании земельного участка, строительстве, по мнению истца, по внешним признакам индивидуального жилого дома, носят предположительный характер, поскольку возведенный объект согласно технического паспорта является нежилым зданием, не используется для проживания, возведен ответчиком для хранения и переработки сельхозпродукции на земельном участке для сельскохозяйственного использования, основания для расторжения договора аренды, возврата земельного участка и сноса нежилого здания - отсутствуют.

Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, построено с соблюдением градостроительных норм, в том числе в части соблюдения отступов от границ соседних земельных участков, от фасадной границы земельного участка (по ПЗЗ - не менее 3 метров), площадь застройки <данные изъяты> кв. м, что составляет 28% от всей площади земельного участка 713 кв. м (по ПЗЗ упускается до 50% застройки), количество этажей 2 (по ПЗЗ до 3-х эт.), высота здания 6,7 метров не превышает (максимальная высота по ПЗЗ -12 м) максимальную высоту (ст. 32 ПЗЗ п. 1.1.3) для зоны застройки Ж. 1.1. Согласно сведениям из ИСОГД от ДД.ММ.ГГГГ. №: раздела красная линия, в районе земельного участка не установлена в соответствии с действующим законодательством; раздела VII - сведения об изъятии и резервировании для государственных или муниципальных нужд в границах земельного участка - отсутствуют, раздела XI - сведения о границах особо охраняемых природных территорий в границах запрашиваемого земельного участка отсутствуют.

Согласно технического заключения ООО «ЮГ-ДОМ» от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое здание литер «А,а,а1» общей площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> соответствует требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и СП 105.13330.2012 «Здания и помещения для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции». Актуализированная редакция СНиП 2.10.02-84, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан.

Экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ. № врача по общей гигиене ФИО5 органа инспекции ООО «Эксперт», по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы о состоянии строительных конструкций нежилого здания литер «А,а,а1» по адресу: <адрес> установлено, что здание не соответствует требованиям СанПиН 2,1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых здания и помещениях», помещения здания выполняют функциональное назначение - нежилые помещения, его использование для проживания граждан невозможно. Протоколом испытания № лаборатории ООО «ЛюксЛаб» радиационного обследования от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что мощность дозы гамма-излучения на открытой местности, в помещениях нежилого здания, результаты измерений изотопов радона в воздухе не превышают установленные нормы, что позволяет использовать нежилое здание для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, с учетом представленных суду доказательств, отсутствия угрозы жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, согласно части 4 статьи 85 земельного кодекса РФ земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости м°гут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным Регламентом, с использованием земельного участка и нежилого здания для сельскохозяйственного использования

Для разрешения спорного вопроса по существу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключения эксперта ООО «Констант-Эксперт Юг» от ДД.ММ.ГГГГ, объект экспертизы не пригоден для проживания, не является жилым домом, является нежилым заданием, может использоваться только по нежилому назначению. Спорный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. В результате возведения и эксплуатации спорного строения, отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан. Качество выполненных строительно-монтажных работ и использованных при строительстве строительных материалов на спорном объекте соответствует строительным нормам и правилам.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частями 2 и 3 ст. 67 ГПК РФ определено, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оснований ставить под сомнение выводы данного заключения у суда не имеется. Данные выводы также подтверждаются совокупностью представленных и исследованных в судебном заседании вышеперечисленных доказательств.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации, разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые, иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков не зависимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 года № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В результате градостроительного зонирования, регламентированного статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также согласно статье 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 года № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в территориальной зоне - «Ж.1.1» - застройки индивидуальными жилыми домами в границе города Краснодара.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, относится к территориальной зоне «Ж.1.1.» застройки индивидуальными жилыми домами в границе города Краснодара, в которой разрешено строительство многоквартирных и индивидуальных жилых домов, вспомогательных строений с предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальная/максимальная площадь земельных участков - <данные изъяты> кв. м (за исключением вновь образуемых незастроенных земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности с целью предоставления для индивидуального жилищного строительства - <данные изъяты> кв. м); минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, - 3 метра (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров); минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границ смежных земельных участков (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров) - 3 метра; минимальный отступ навесов, беседок, мангалов, вольеров от границ смежных земельных участков - 1 метр; максимальное количество надземных этажей зданий (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования) - 3; максимальное количество надземных этажей для строений и сооружений вспомогательного использования - 2; максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования) - 12 метров; максимальная высота от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа для строений и сооружений вспомогательного использования - 7 метров; максимальный процент застройки земельного участка - 50%; минимальная ширина земельных участков - 8 метров.

Пунктами 3 и 4 статьи 1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 года № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» установлено, что данные правила применяются в целях обеспечения жизни и здоровья людей, надёжности и безопасности зданий, строений и сооружений и обязательны для исполнения всеми юридическими и физическими лицами.

Таким образом, нарушение Самовик Н.С. действующего законодательства создает угрозу жизни и здоровья граждан, которые будут эксплуатировать спорные объекты (баню и навес), так и для лиц, проживающих по соседству с ними, что является грубейшим нарушением части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, в которой говорится, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу части 1 статьи 3.3 предусмотрено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Также на основании пункта 3 данной статьи приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения.

В целях использования земельного участка по назначению в соответствии с договором аренды, для сельскохозяйственного использования, для цветоводства, истец возвела двухэтажное нежилое здание литер «А,а,а1», общей площадью - <данные изъяты> кв. м, полезной площадью - <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законами и иными правовыми актами.

Одним из таких оснований является признание права собственности на самовольную постройку на основании решения суда, если этим не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, если нет нарушений параметров застройки, содержащихся в иных документах, самовольная постройка не создает угрозу их жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или па земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных, и строительных норм и правил,

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ч. 3 указанной статьи, ст. 222 Г&apos;К РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в пункте 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан.

Согласно разъяснениям п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как видно из материалов дела истец обращалась за получением разрешения на строительство в департамент архитектуры и градостроительства администрации М.О. г. Краснодар - в принятии документов было отказано, в администрацию Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара - выдан отказ, по независящим от нее причинам, из за несоответствия разрешенного вида использования земельного участка по договору аренды - для сельскохозяйственного использования с разрешенным видом использования по сведениям ЕГРН и ПЗЗ - для индивидуального жилищного строительства.

В заключении дополнительного соглашения о приведении разрешенного вида использования земельного участка по договору аренды - для сельскохозяйственного использования в соответствие с градостроительным регламентом по ПЗЗ - для индивидуального жилищного строительства. Федеральным агентством отказано, по причине того, что такое решение им не принималось.

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденным Президиумом ВС РФ от 19.03.2014г., Верховный Суд РФ разъяснил, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитыва гь следующее.

«Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке. не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка».

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории М.О, г. Краснодара земельный участок со спорным объектом находятся в зоне малоэтажной жилой застройки в границах города Краснодара Ж. 1.1, где вид разрешенного использования по договору аренды - для сельскохозяйственного использования отсутствует в основных, вспомогательных и условно разрешенных видах разрешенного использования данной территориальной зоны застройки, однако в силу части 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, указанный земельный участок с построенным нежилым зданием, могут использоваться по договору аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования, (для цветоводства), без приведения их к действующему градостроительному регламенту по ПЗЗ, так как по смыслу норм ст. 85 ЗК РФ, ст. 36 Гр. К РФ, использование земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости допускается без приведения их к действующему градостроительному регламенту, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры,

Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 октября 2014 г. N 6-КГ14-6 Верховный суд Российской Федерации, подтвердил право граждан иметь в собственности, приобретать и отчуждать имущество независимо от наличия или отсутствия государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, указав.

В порядке статьи 18 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь тше имущественные и личные неимущественные права.

Таким образом, согласно разъяснениям Верховного суда РФ, граждане вправе иметь в собственности, приобретать и отчуждать имущество, независимо от наличия или отсутствия государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Самовик Н.С. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание Литер А, а, а1, площадью <данные изъяты> кв.м., этажностью – 2, 2019 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку истцом возведено строение без разрешительной документации, однако, без существенных нарушений градостроительных норм и правил. Истец, создавший постройку без разрешительной документации, до обращения в суд должен предпринимать меры к ее легализации, в частности к согласованию возведенного объекта капитального строительства, внесению изменений в правоустанавливающие документы в отношении земельного участка и т.п. В виду чего суд, руководствуясь положениями вышеизложенного Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Истцом суду не предоставлены письменные доказательства, подтверждающие досудебный порядок урегулирования данного спора и принятии мер по легализации спорного строения.

Согласно ч. 15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Самовик Н.С. к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании вышеизложенного,

и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к Самовик Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> арендодателю, снести объект самовольного строительства, отказать.

Встречный иск Самовик Н.С. к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание Литер А, а, а1, площадью <данные изъяты> кв.м., этажностью – 2, 2019 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –